旧城改造及城中村改造项目商业计划书.docx
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旧城改造及城中村改造项目商业计划书
旧城改造项目商业计划书
第一章商业计划书摘要3
1.1项目基本情况3
1.2商业计划书结论3
第二章项目发起背景3
2.1项目发起背景3
2.2项目区域位置3
2.3项目建设必要性3
第三章项目发起单位概况及优惠政策3
3.1项目发起单位概况3
3.2政府优惠政策3
第四章土地市场分析预测3
4.1**经济社会发展3
4.2**城区总体规划3
4.3**土地市场预测3
4.4土地价格测算3
第五章市场发展前景分析3
5.1**市房地产市场分析3
5.2城市发展定位3
5.3**房地产市场分析3
5.4区位优势明显3
5.5项目建设符合国家产业政策3
5.6项目建设符合《城区总体规划》3
5.7项目建设规模3
第六章项目建设内容介绍3
6.1项目开发条件3
6.2项目选址方案3
6.3项目开发思路3
6.4项目开发产品定位3
6.5项目开发的4P策略规划3
6.6土地整治方案3
6.7工程建设规划3
6.8项目进展3
第七章项目SWOT综合分析3
7.1项目优势分析3
7.2劣势分析3
7.3项目机会3
7.4项目威胁3
7.5SWOT综合评价3
第八章项目实施计划3
8.1项目管理3
8.2实施进度3
第九章项目风险及规避策略3
9.1项目风险分析3
9.2风险控制措施3
9.3风险规避策略3
第十章投资估算及资金筹措3
10.1估算说明3
10.2征地拆迁及安置3
10.2估算依据3
10.3开发投资估算3
10.4资金筹措3
第十一章经济评价3
11.1评价说明3
11.2投资使用计划3
11.3经营收入估算3
11.4工程建设成本3
11.5利润分析3
11.6现金流量分析3
11.7社会影响分析3
11.8互适性分析3
第十二章商业计划书结论3
12.1结论3
12.2建议3
第一章商业计划书摘要
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称:
**旧城改造及**城中村改造建设项目
1.1.2发起单位:
**
1.1.3项目建设地址:
**。
1.1.4建设规模和内容:
项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理;然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米,总建筑面积127.8万平方米,其中:
用于原住宅置换面积45.4万平方米,预留商业2.4万平方米;同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。
1.1.5项目开发建设投资:
估算项目开发建设投资28.9亿元,筹措方式为:
发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入,在开发过程中争取一部分银行贷款。
1.2商业计划书结论
1.2.1项目建设必要性
项目建设是实现城市物质形态现代化的需要,是节约用地,提高城市土地利用率的迫切需要,是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌,改善民生的需要,是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。
总之,通过实施旧城和城中村改造,可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去,有利于改善城市环境,提高城市综合竞争力,促进城市经济社会的发展;完善社会公共管理职能,优化社会公共管理方式,解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。
因此,项目的建设是必要的。
1.2.2市场分析
近几年,**房地产市场迅速发展,有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设,房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。
2010年投资1.4亿元,建成廉租住房1.7万平方米,312套,开工建设经济适用房2万平方米。
进一步加大房地产开发市场的监管力度,对违规开发售房等行为严厉查处,维护了市场秩序。
2011年计划投资8000万元,建设经济适用房6万平方米,进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面,让更多的中低收入家庭住有所居。
1.2.3项目选址
**。
1.2.4项目建设内容
项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理;然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米,总建筑面积127.8万平方米,其中:
用于原住宅置换面积45.4万平方米,预留商业2.4万平方米;同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。
1.2.5项目建设目标
本项目作为**旧城和城中村改造的一部分,集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体,在开发上有必要遵循“三老模式”:
1.要让“老爷子”满意:
各级政府关注度比较高,对项目开发提出了一些指导性意见,项目实施也需要政府的继续参与和支持,项目开发成功与否,将关系政府官员的政绩。
2.要让“老板们”满意:
本项目作为旧城改造项目,面临高额拆迁成本的摊消问题,必须在运作模式上创新,以保证15%以上的预期自有资金投资利润率。
3.要让“老百姓”满意:
作为高尚住宅区,为吸引高收入目标消费群体跟进,必须在项目硬件和软件上不断创新,作出项目精品,创立项目品牌,让消费者感觉物超所值。
1.2.6项目实施计划
本项目主要涉及974.4亩地的征地拆迁安置及场地整治;以及后续的房地产开发过程。
主要工程内容为土地整治工程及地块内的基础设施建设,后续的安置房建设、用于补助的房地产开发建设等,参照同类项目,实施进度安排如下:
项目第一阶段:
招商引资确定项目建设主体;
项目第二阶段:
对拟改造地块进行摸底,签订安置补偿协议;
项目第三阶段:
确定地块出让条件,签订合作协议;
项目第四阶段:
准备项目建设的相关材料并报相关部门批准;
项目第五阶段:
完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程;
项目第六阶段:
分期进行房地产开发,第一期建设安置房安置老住户,接着开始进行正常开发,分三期进行建设。
1.2.7投资估算
估算项目开发建设投资28.9亿元,筹措方式为:
发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入,在开发过程中争取一部分银行贷款。
1.2.8项目投资收益
项目房屋开发总面积127.8万平方米,其中:
住宅113.6万平方米、商业12万平方米;用于原住宅置换面积45.4万平方米,预留商业2.4万平方米;能用于对外销售的房屋开发面积为住宅68.2万平方米(包括多层、小高层和高层住宅,面积分别为19、15.8、33.4万平方米),商业9.6万平方米。
经测算,项目可实现销售收入32.2亿元,项目开发成本为28.9亿元,可实现税后利润为2.4亿元,项目投资利润率为8.43%。
1.2.10计划书结论
该项目符合国家产业政策和**经济社会发展实际,不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义,而且可以显著改善旧城区和城中村居民的居住条件,项目抗风险能力强,并且具有良好的社会效益,可有力地促进当地经济的发展,因此,项目是建设是可行的。
第二章项目发起背景
2.1项目发起背景
2.1.1宏观经济环境的变化给经济起飞带来绝佳契机
从国际看,世界经济正在复苏之中,但复苏进程还很脆弱、很不平衡。
一是一些国家经济增速出现回落。
二是全球通胀压力加大。
流动性过剩的影响日益突出,石油、粮食等大宗商品价格高位波动,多数国家物价面临较大上涨压力。
通货膨胀成为新兴经济体普遍面临的突出问题。
三是发达经济体的失业率居高不下,经济增长缺乏动力。
国际金融危机爆发后,美国、欧元区和日本的失业率都明显上升,最高时分别达到10.2%、10.1%和5.7%,目前虽有所回落,但仍显著高于危机前平均水平。
四是政府债务风险继续积聚。
很多国家应对国际金融危机超常规财政刺激政策的负面影响开始显现,风险从私人部门向公共部门转移。
特别是欧元区一些国家财政收支严重失衡,财政赤字高企,债务规模占国内生产总值的比重仍在上升,欧债危机阴霾挥之不去。
最近,标准普尔在将美国长期主权信用评级列入负面观察名单近4个月后,从AAA级下调为AA+,引起了国际金融市场急剧动荡。
主要股指大幅波动,原油等大宗商品价格明显回落,黄金等避险产品价格再创新高。
受美欧等国经济、社会等因素制约,主权债务问题在短期内很难缓解,这将明显拖累世界经济复苏进程。
从国内看,虽然发展的有利条件较多,各方面发展的积极性很高,但面临的矛盾也不少。
除了一些长期存在的体制性、结构性问题外,经济运行中还出现一些新的变化。
主要是经济增速缓慢回落与物价较快上涨交织在一起,使宏观调控的难度加大;房地产市场成交量萎缩、房价僵持不下、房屋竣工量增速下降;一些中小企业受多重因素挤压经营困难;节能减排形势十分严峻,部分高耗能行业生产有所反弹;出口增长面临的外部环境趋于严峻;食品安全等民生领域还存在一些群众反映强烈的问题。
在危机面前,尽管我们在经济运行中出现一些困难,但也应当看到,当前国家扩大内需的政策导向和市场环境的深刻变化,为**市的加快建设与发展带来了许多新的机遇,提供了新的发展空间。
一是有利于我们强化发展基础。
国家出台了扩大内需10条措施,支持的重点领域,如交通基础设施、重大基础产业、生态环境建设、农村基础设施等,正是**市亟待加强和改进的。
二是有利于我们加速产业升级。
发达国家为尽快摆脱经济衰退,将放松此前一直对我国严格执行的高技术和出口产品管制,有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业、发展新兴产业。
市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整结构,加快产业升级,促进发展方式转变。
三是有利于我们企业低成本扩张。
国际金融危机爆发后,国外一批企业纷纷破产,资源和资产价格大幅缩水,也为我们“走出去”并购、参股企业,以及引进先进技术设备提供了机遇。
四是有利于我们广纳人才。
在金融危机的冲击下,一些财经特别是金融类高端人才正在寻找新的出路,沿海地区部分企业的科技、管理人员开始把目光转向内地,这些都十分有利于我们用相对较低的成本延揽更多、更好的人才。
2.1.2旧城区已影响县城的发展
**旧城区大多始建于上世纪70年代,大部分房屋建成较早,历史久远,存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题,与**经济发展及整个城市的现代化有较大距离,对旧城区进行改造,通过科学的规划和合理的布局来提升**城市的形象和品位,改善居民的生活环境和居住条件,提高城市的综合竞争力,势在必行且刻不容缓。
实施旧城改造是改善**人居环境、实现土地集约利用的重要途径,是激发城市生机与活力的重要手段。
2.1.3我国“城中村”现状及形成原因
1.城中村的形成
城市化是中国经济发展的重要力量,中国在未来相当长一段时期内还将处于城市化快速发展阶段,“城中村”作是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区,是在急剧的城市化过程中,原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来,没有有机参与新的城市经济分工和产业布局,仍然以土地及土地附着物为主要生活来源,以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区;是在我国城乡二元管理体制下,城市快速发展,规模急剧扩张,城市包围村庄,村民无土地资源从事农业生产,但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的一个独特现象;是我国城市化发展过程中,由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象,是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”,是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元”社会结构特征的一个微观体现,是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。
按照经典的城市化理论,农村城市化的一般规律是:
在工业化的推动下,人口和生产力向原有的城市集中,导致城市用地规模不断扩大,使原有的城市扩大;或者人口和生产力在原来的农村集聚,在“空地”上形成新的城市。
然而,在我国,由于长期奉行“重工轻农、城乡分治”的经济社会发展战略,城乡二元经济和社会管理体制改革滞后,一些卷入城市化浪潮的村庄依然保留和实行农村管理体制,这些村庄已经跨人了城乡一体化进程,却不能迅速进入城市的“大门”成为真正的城市社区,而是成为“都市里的村庄”,由此形成了独特的“城中村”现象。
其基本特征如下:
①空间形态和内部功能与周围城市环境格格不入;②人口特征极为混杂,既居住着大量从事非农职业的农民,又集聚着大量外来流动人口;③经济实力主要依靠非正规经济维系,包括村集体和村民违规出租土地及房屋,以及村内各类非正规经营项目;④城中村社会特征十分复杂,丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体制形成强烈的反差。
“城中村”是城市化过程中形成的一种新的“城市病”,严重影响了城市化的质量,对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。
主要表现在以下几个方面:
第一,城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱。
“城中村”是在繁华的都市内部,仍实行农村管理体制的行政村,这不免使村民在思想观念、生活方式、住房建设景观、管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚的传统农村色彩,使“城中村”成为农村管理体制下的都市“小社会”。
第二,规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施严重缺乏。
“城中村”的地区规划、建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态,不仅造成房屋布局杂乱无章、建筑密度较高、土地利用率和绿化率低下、环境卫生较差、生活和基础设施配套严重不足、各类管线杂乱不堪、道路狭窄、消防和救护通道堵塞等问题,而且还造成违法用地和违章建筑屡禁不止,出现了大量的“接吻楼”、“握手楼”和“贴面楼”。
这既破坏了城市景观,影响城市品质,也不利于城市功能的提升,甚至使人们的生命财产在特殊的灾难下受到严重的威胁。
第三,产业畸形,没有整体竞争力。
城中村的经济一般以房屋出租为主,各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充满了城中村的主要街道。
村民单纯的依靠租金收入生活,故惰性不断滋生。
如此下去,无论是村集体还是村民个体,其发展都很有局限性。
“城中村”集体经济和村民个人未来的发展方向不明,后劲不足,城市化的经济和规模效益受冲击。
第四,社会保障体系不完善。
在城乡分割的二元政策体制下,土地是国家赋予农民社会保障的载体,然而在城市化进程中,由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益),以及没有妥善处理失地农民的安置问题等,导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利,同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。
第五,精神文明建设疲软,村民思想道德观念陈旧落后,社会治安问题十分突出。
由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高,加上出租等手段获取收益比较容易,“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态,并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。
“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往,加上城乡管理的混治,形成一些社会不安定因素。
2.产生原因
从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因:
从客观上来说,是我国城市化进程的快速发展的结果。
改革开放的20多年中,城市化的进程加速发展,我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。
城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。
城市的快速发展,需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。
耕地被征收了,当地的农民,却仍然留在原居住地,并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。
一场"城市包围农村"的运动发生了。
村庄进入城市,形成了"城中村"。
从主观上来说,是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的,这也是深层次的制度原因。
所谓城乡二元管理体制,是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式,二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有,而农村的土地属于农村集体所有的制度。
而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。
“从个体理性选择的角度看,‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成,是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下,追求土地和房屋租金收益最大化的结果。
”因此,从“城中村”的历史变迁可以发现,土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。
二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权,集体将宅基地按户划拨,由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金,土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。
3.“城中村”存在的主要问题
一是“城中村”与城市发展不协调。
“城中村”规划设计和建设风格基本上千篇一律,与周围环境不相称。
有的村为了提高容积率,建设时想方设法缩减楼间距,增加楼层,挤占公共空间,减少绿地面积和公共设施,降低了居住质量和城市景观。
二是土地资源粗放经营,浪费严重。
“城中村”的土地资源由于缺乏统一管理,易形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环,既形不成开发的规模效益,又破坏了土地利用的整体性,造成城市土地资源的严重浪费。
三是居住环境普遍不高。
不少村没有环保队伍,没有纳入城市市政、环卫统一管理,绿地面积较少,公共服务设施缺乏,垃圾乱堆乱倒,摊点乱摆乱放,乱搭乱建,违法建筑较多,村容村貌较差,预留不足或者是没有建设消防通道,安全隐患严重。
四是社会问题频繁发生。
“城中村”容纳了大量的外来暂住人口给社会治安和城市管理增加了很大的压力。
同时,当地村民坐享土地房租收益,容易产生食利阶层及贫富分化,超生超育、聚众赌博等现象难以控制,给社会造成不良影响。
五是目前“城中村”大部分都是建二层小楼,村民还接受不了住高层住宅的观念,认为住小院生产生活方便。
再是经济力量达不到,认为二层小楼建成没有几年,拆了可惜,大拆大建阻力很大。
2.2项目区域位置
**位于**
。
2.3项目建设必要性
2.3.1是实现城市物质形态现代化的需要
从城市规划来讲,旧城和城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性,特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。
另外,这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性,随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。
从市政建设来讲,旧城和城中村的市政建设严重滞后,水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套,影响了城市功能的发挥。
因此,要实现城市物质形态的现代化,必须改造杂乱无章的旧城和城中村,使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去。
2.3.2是节约用地,提高城市土地利用率的迫切需要
经过近几年的政策调整和落实,房地产业给国民经济做出了巨大贡献,但也助推了经济泡沫化倾向。
为此,国家出台了一系列的土地调控政策,提出要大力节约土地等有效资源。
启动本项目建设,一方面能盘活片区存量土地,提升容积率,实现土地的节约集约利用。
另一方面,随着城市的发展,城市用地日趋紧张。
因此,按照规划进行旧城和城中村改造,既可以改善城市环境,又可以提高城市土地利用效率,实现城市的内涵式发展。
旧城和城中村的存在,也影响了城市房地产和物业价值。
旧城和城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低,销售也受到影响。
如果改造旧城和城中村,不但将使城中村周边的房地产升值,而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。
2.3.3是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌,改善民生的需要
加快推进旧城和城中村改造,是改善民生、满足居民基本住房需求的要求。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中要求:
强化各级政府责任,加大保障性安居工程建设力度,基本解决保障性住房供应不足的问题;加快各类棚户区改造,规范发展经济适用住房;建立稳定投入机制,加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度,引导社会力量参与保障性住房建设运营;加强保障性住房管理,制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格规范准入、退出管理和租费标准。
《河南省十二五规划》提出:
城镇居民居住条件明显改善,五年新建保障性住房28万套,完成棚户区改造937万平方米。
**则提出到2017年前全面完成旧城和“城中村”地块改造建设工作,使旧城和“城中村”地区居住环境明显改善,城市功能基本完善,城市形象显著提升。
对于**而言,大部分低收入家庭集中居住在旧城和城中村片区内,旧城和城中村片区内危旧房体量大、分布广,生活配套设施极为落后,火灾、垮塌等安全隐患严重,居民大多是困难企业职工和下岗失业人员等社会弱势群体,广大群众改善居住条件和生活环境的愿望十分迫切。
所以,通过旧城和城中村改造,可解决片区农民变市民的问题,让广大居民共享改革发展的成果,切实改善老百姓的生活质量已经迫在眉睫。
2.3.4是加强社会主义精神文明建设的迫切需要
旧城和“城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。
因此,改造旧城和“城中村”的物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。
总之,通过实施旧城和城中村改造,可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去,有利于改善城市环境,提高城市综合竞争力,促进城市经济社会的发展;不改,则会制约城市的发展。
旧城和城中村改造是国内城市发展的必然选择与结果。
对于城市的发展具有重大的意义,旧城和城中村改造有利于改善居民居住环境,提高居民生活水平,改变城市形象与面貌,增强城市辐射力和带动力,不断提高城市知名度和竞争力;解决城乡并存的二元结构,集约、节约利用土地,盘活土地使用效益,拓宽经济发展空间,提高居民经济收入;完善社会公共管理职能,优化社会公共管理方式,解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。
第三章项目发起单位概况及优惠政策
3.1项目发起单位概况
项目发起公司为**。
其主要职责前四项都是关于住房市场的:
(一)承担保障城镇低收入家庭住房的责任。
贯彻落实住房保障相关政策,拟定和完善住房保障管理制度。
编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。
组织拟订全县廉租住房规划及政策,会同有关部门做好廉租住房资金安排并监督实施。
负责城市规划区内经济适用房、廉租房、集资合作建房和其它保障性住房项的筛选、审核和申报并组织实施。
(二)承担推进住房制度改革的责任。
贯彻落实国家、省、市住房建设和住房制度改革政策,拟订适合县情的住房制度改革相关政策,制定全县住房建设规划并指导实施。
(三)承担规范住房和城乡规划建设管理秩序的责任。
提出住房和城乡建设重大问题的政策建议,制定全县住房和城乡建设行业发展规划并指导实施,依法组织编制和实施城乡规划,拟订城乡规划的政策和制度,会同有关部门组织编制全县城镇体系规划,负责县政府交办的城市总体规划和区域城镇体系规划的审查报批和监督实施工作。
参与土地利用总体规划纲要的审查。
(四)承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。
会同有关部门组织拟订房地产市场监管政策、城市建设综合开发政策并监督执行。
会同有关部门编制城市综合开发和房地产业发展规划和计划并组织实施。
组织城市建设综合开发项目的可行性研究并对其项目实施管理。
会同有关部门对房地产价格实施调控和管理。
指导城镇土地使用权有偿转让、租赁、抵押和开发利用工作。
组织实施城市规划区内新建住宅小区的综合验收。
指导住宅小区及物业管理的行业管理。
监督管理房屋产权登记、房屋修缮工作。
负责商品房销(预)售许可。
负责房地产开发企业、物业管理企业、房屋修缮企业、房地产估价机构资质的审查报批或核准。
负责城市房屋征收拆迁管理工作。
**
3.2政府优惠政策
《**市城中村建设改造管理办法》(**号)规定:
第十一条城中村现有集体土地的使用
为了促进我市城中村建设改造工作,凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。
城中村现有土地原则按四种类型进行使用:
(一)新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地,该类用地按划拨土地使用权方式供地。
(二)用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地
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