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第一章总则
第1条规划依据
1)《中华人民共和国城市规划法(1990年4月1日)》;
2)建设部《城市规划编制办法》;
3)《北京新城控制性详细规划编制要求》;
4)《北京市城市总体规划(2004-2020年)》;
5)《昌平新城总体规划(2005-2020年)》;
6)《昌平区崔村镇总体规划(2006-2020年)》;
7)相关法律、法规、条例、规范。
第2条规划的原则
1)严格落实昌平新城规划、北京市总体规划和崔村镇总体规划等上位规划的原则;
2)遵循城市可持续发展、综合效益最佳的原则;
3)体现公众参与和可操作性、注重社会公平和公正原则;
4)强调近远期结合原则;
5)稳步推进崔村镇城镇化步伐;
6)努力建设具有自身特色的山前小镇;
第3条规划位置及范围
本次中心区规划范围确定为:
北至真顺村,南至怀昌路北边线,西至金苹西街道路中线,东至香昌街道路中线。
规划总面积为326.74公顷。
第4条发展条件分析
1)2005年国务院审核批准,北京市颁布了《北京城市总体规划(2004-2020年)》,2006年北京市审核批准了《昌平新城总体规划(2005-2020年)》,2007年4月北京市规划委员会审查并批复了《崔村镇镇域总体规划(2006-2020年)》。
2)在此背景下,为落实上位规划、推动崔村镇的城镇化进程、建设特色山前小镇、整合内部资源,崔村镇急需能够直接指导城镇建设的法定规划落实上位规划的要求。
第5条功能定位
依据上位规划的功能定位,遵循镇中心区自身的优势和特点,我们将其未来的城市功能定位为以下三点:
1)兼有行政办公、商贸、文化娱乐、旅游等功能综合服务核心区;
2)崔村镇的产业发展基地;
3)具有自身特色的山前宜居小镇;
第6条发展建设目标
以特色宜居小镇的建设带动本地区的发展,完善公共设施、市政配套设施,建设完善绿地系统,改善交通出行条件,塑造特色城市形象,将本地区规划建设成适应21世纪城市生活的高品质的山前小镇。
第7条规划重点
本次新城规划的任务:
全面落实《北京城市总体规划(2004-2020年)》、《昌平新城总体规划(2005-2020年)》和《崔村镇镇域总体规划(2006-2020年)》,完善市政基础设施配套建设,提高城市公共服务等级,改善农村居民的居住条件,提升镇内产业发展空间,建设具有自身特色的山前宜居小镇。
第二章用地规模、结构与布局
第8条用地规模:
规划用地总范围包括:
镇中心区,以及东崔村、西崔村、真顺村的部分村庄建设用地,总规划面积3.27平方公里。
第9条规划镇中心区的总体结构与布局是“一个中心、三个功能分区”的组团式用地结构:
“一个中心”是在原有综合服务区基础上发展完善的,为全镇的政治、经济、文化、旅游服务等城市功能的综合服务中心;“三个功能分区”分别是:
西部的产业升级发展区、东部的山前特色风貌居住区、北部的山前旅游服务区。
第三章社会事业及公共设施规划
第10条行政办公设施规划
崔村镇的行政办公用地基本沿昌崔路在现状基础上进行布置,在内部结合现有公共设施布局,新建和改建镇政府等行政办公设施,规划中使镇中心区能承担一定的独立城市职能,在地区内基本实现内部自我平衡和自给自足的地区级行政办公设施。
镇中心合理配置规划街区级行政办公设施,包括街道办事处、公安派出所和社区服务中心等。
第11条教育设施规划
崔村镇中心区要在现有的1所中学,1所小学(分别位于镇政府以东的昌崔路南北两侧)的基础上完善基础教育设施。
同时完善农村组团和居住社区配套的教育设施,改善中小学教学条件,对中小学校及幼儿园进行改扩建、新建工程。
第12条医疗设施规划
提高镇中心区的医疗水平,完善医疗服务、预防保健、卫生监督体系。
完善“综合医院—社区卫生服务中心”的两级服务体系。
同时积极应对人口老龄化需求,推进基层社区卫生服务中心(站)的建设规模和服务水平,发展集预防、保健、医疗和救治等功能为一体的综合医疗体系。
对镇卫生院进行改造,建设一处占地8000平方米、建筑面积5000平方米的高标准镇卫生院,改善全镇群众就医条件,逐步推进城乡医疗机构一体化建设。
第13条邮政设施规划
加强完善邮件处理中心、邮政物流中心、邮政转运站、基层邮政局所等设施系统的建设。
依据新城规划中邮政局所规划标准,在镇中心区建设邮政局一处。
用地规模为2500平方米,建设规模为1200平方米。
第14条文化设施规划
强化作为居民公共活动交往场所的作用。
在各类文化娱乐设施规划建设中,不仅需要重视设施的服务功能和空间体型设计,还应关注塑造公共空间激发社会群体的公共交往活动,真正体现城市内在的文化特征和氛围。
完善镇中心区文化服务功能:
在现有影剧院的基础上规划单元级文化设施。
文化活动中心:
宜结合或靠近同级中心绿地安排。
内设文化康乐设施2000~3000平方米(多功能影视厅、文娱艺术、康乐健身活动等),图书阅览科技活动设施600~800平方米,老年人活动设施200~500平方米,青少年之家1000~1200平方米。
第15条福利设施规划
结合文化娱乐用地,规划敬老院一处(建设规模不小于50床位)以及残疾人救助站一处。
第16条体育设施规划
由于崔村镇的特殊位置,吸引大量中心城和昌平新城的人口到此进行大型户外体育运动,所以大型体育与设施用地主要对镇外服务使用,使用土地不计入镇内建设用地,这部分用地占地177公顷,占镇域总面积的2.82%。
第17条历史文化遗产的保护
规划范围内有一处区级文物保护单位:
位于麻峪村东北部清恭亲王陵墓。
对于区级文物保护单位要做好相应的保护规划,严格控制周边的可能对其造成危害的开发建设行为,在文物部门确定的文物保护标志以内为保护范围,以外延伸20米为限制建设地带,以外延伸100米为建设控制地带。
第四章土地使用控制与引导
第18条土地使用性质分类
规划范围内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》的标准,土地的开发建设应按照用地规划图标定的用地性质进行控制。
第19条规划用地汇总
表-1规划用地汇总表
序号
类别名称
用地面积(ha)
比例(%)
1
城市建设用地
194.16
59
其中
居住用地
118.03
36
公共设施用地
11.45
4
道路广场用地
14.91
4
市政公用设施用地
5.33
2
公共绿地
13.64
4
一类工业用地
30.80
9
2
水域和其他用地
46.24
14
其中
水域
7.21
2
村镇建设用地
村镇居住用地
25.48
8
村镇产业用地
13.55
4
3
镇外用地
86.34
27
其中
生产防护绿地
57.96
18
区域交通设施及其他建设用地
28.38
9
合计
规划总用地
326.74
100
表-2规划用地平衡表
序号
类别
用地名称
用地面积(ha)
比例(%)
1
R
居住用地
118.03
36
R2
二类居住用地
114.65
35
R5
居住区配套教育用地
3.38
1
2
C
公共设施用地
11.45
4
C1
行政办公用地
0.81
0
C2
商业金融用地
5.69
2
C3
文化娱乐用地
0.98
0
C4
体育用地
1.77
1
C5
医疗卫生用地
1.26
1
C6
教育科研用地
0.94
0
3
S
道路广场用地
39.48
12
S1
城市道路用地
14.91
4
S2
镇外交通设施用地
24.57
8
4
U
市政公用设施用地
9.14
3
U1
供应设施用地
7.20
1
U2
交通设施用地
1.55
1
U3
邮电设施用地
0.19
0
U9
其他市政设施用地
0.20
0
5
G
绿地
71.60
22
G1
公共绿地
13.64
4
G2
生产防护绿地
57.96
18
6
E
水域及其他用地
46.24
14
E1
水域
7.21
2
E6
村镇建设用地
村镇居住用地
25.48
8
村镇产业用地
13.55
4
7
M
一类工业用地
30.80
9
合计
规划总用地
326.74
100
第20条居住用地规划
保留现状在建、已建的建筑质量较好的多层和低层住宅,加强居住配套设施的建设,改善居住环境;新增居住用地为二类居住用地和村镇居住用地,建筑以多层为主。
居住用地开发中结合“国六条”和《北京市住宅建设规划》的相关要求,采取高、中档结合的方式,形成多收入阶层混合的综合型居住区。
按照国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的精神和全市保障性用房建设的要求,落实居住用地规划方案。
第21条中小学规划
规划区内根据人口规模,按照“北京市公共服务设施规划设计指标”要求,需要配建一所中学和一所小学。
其中,小学按服务半径小于等于500米配置,中学按服务半径小于等于1000米配置。
规划区内现有一所中学和一所小学。
中小学的布点和配置基本可以满足规划区内教育设施的配置要求,其中中学规划用地1.48公顷,小学规划用地1公顷。
幼儿园、托儿所按照服务半径小于等于300米配置,规划将镇中心区现状的幼儿园迁建。
第22条行政办公
保留现状镇政府和崔村镇派出所用地,在现状镇政府用地范围内增加其内部功能,综合使用。
第23条商业金融用地
规划商业设施在镇区内主要分布在昌崔路和顺峰路两侧,其中,位于昌崔路与观山路交口处的地块,属于崔村镇的核心区域,将其用地属性作为商业居住混合使用,昌崔路、纳兰路、观山路、望岳路之间的地块作为集中商业用地。
第24条文化娱乐用地
规划在现状电影院用地和提香路、体校西侧地块作为文化娱乐用地。
内部至少要满足文化康乐设施2000~3000平方米(多功能影视厅、文娱艺术、康乐健身活动等),图书阅览科技活动设施600~800平方米,老年人活动设施200~500平方米,青少年之家1000~1200平方米等的使用要求。
同时,在各个居住用地内也应结合其各自的公共服务设施设置相应的文化娱乐设施。
第25条工业用地
规划工业用地中的产业发展,采取内改外引,调整产业布局,提高产业整体实力。
加强镇中心区内工业用地的建设,逐步引导现有各工业大院内有潜力的企业进入镇中心区工业用地,关停占地多、产值低的企业,并根据实际情况逐步退耕还耕,规划中逐步将工业用地总量调整为镇中心区的31公顷。
较大规模的工业要向产业基地集中。
产业行业和产品结构调整的方向是:
一方面,努力改造和提高与特色果品和农副产品加工有关的食品工业,实施品牌战略,围绕城镇的功能定位,全力打造具有崔村特色的副食品加工、健康产业等新兴支柱产业。
另一方面,在规划工业用地内,吸引外部资金,培育新型建材制造、轻纺服装、电子信息产品制造、无污染化工、新医药、物流等符合国家节能、减排标准的环境友好性型新兴绿色产业,丰富镇内第二产的结构构成。
位于南庄的工业用地面积为3.89公顷,规划引进健康产业,为零污染、高科技现代化的绿色产业。
第26条体育用地
规划在现有体校用地基础上,设置公共体育用地一处,除了作为体校的运动场地使用外,还可作为开放运动休闲设施用地供镇内居民日常使用。
第27条医疗卫生用地
保留并扩建镇卫生院,建设一处占地8000平方米、建筑面积5000平方米的高标准镇卫生院一所。
第28条文物古迹用地
镇区范围内的东崔村范围内拥有区级文物保护单位——周德纯烈士墓,在对该地块的开发建设时要充分考虑对其的保护,明确其保护范围,在其保护范围外10米作为一级控制地带,严格禁止进行建设,延伸10米~100米之间作为建设控制地带。
第29条公共绿地
1)崔村镇中心区的绿化系统采用点、线、面相结合的布局方式,公园绿地和居住区中心绿地为城市重点绿化地段,任何建设不得挤占。
2)规划城市建设用地内部设公园绿地三处:
一处位于镇中心,两处位于东部的居住区的主入口处,面积分别为1.46公顷、1.51公顷和0.45公顷。
村镇建设用地内部设置公园绿地一处,位于真顺组团内部。
3)沿居住区主要道路一侧或两侧设置15米宽街头绿地行成沿街线性绿化景观。
4)规划从南到北设置两条步行林荫道,连接南侧的京密引水渠和北侧的山区,一条位于产业区内,一条位于居住区内;从东到西设置一条休闲戏水道,连接产业区和居住区,并串联起居住区公园、小游园和组团绿地。
5)强化滨水绿地、街头绿地的建设,沟通城市绿化开敞空间,完善居住区内部公共绿地系统,提高绿化水平,创造良好的人居环境。
6)崔村镇中心区应编制详细的绿化规划,对每块绿地进行精心设计。
规划要有新意,强调人的尺度,营造亲切的氛围,形成步移景异,处处有景的绿化环境。
居住区、公共服务设施、市政公用设施等附属绿地控制指标见下表
表-3建设用地附属绿地控制指标表
序号
用地类型
最低绿地率(%)
1
二类居住用地
35
2
中小学用地
35
3
行政办公
35
4
商业、混合用地
30
5
体育用地
30
6
医疗卫生用地
40
7
市政公用设施用地
30
第30条规划内用地性质的调整应符合《昌平区崔村镇镇区控制性详细规划》中分图图则的规定(以下简称分图图则)。
第31条现状未开发用地规划鼓励以街坊为单位的整体开发,以街坊为整体进行成片开发时,街坊内部各地块的用地界线可根据实际情况适当调整,但其用地构成、开发强度、建筑限高和配套设施等控制要求必须符合分图图则中的规定,已建设地区以规划控制为主。
第32条相邻地块合并开发时,相邻地块之间的用地界限可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中作适当调整,但用地构成、开发强度、建筑限高、配套设施等控制要求必须符合分图图则中的规定。
第33条在开发过程中,如遇现实原因或特殊情况,确需变更规划用地性质的,按《城市用地分类及规划建设用地标准(GBJ137-90)》,大类和中类性质变更需要有相关分析论证,经专家论证和规划主管部门核准后,方可变更;小类性质变更必须经过规划主管部门核准后方可变更。
第五章道路交通系统规划
第34条主干道道路红线控制在40米;次干道红线控制在30米;支路红线控制在20米以下,道路红线内用地不得以任何理由侵占。
道路最终线位以道路定线为准。
第35条部分主干道与主干道,主干道与次干道相交时采用交通信号灯控制的方法:
支路与主干道、次干道相交时,采用“主路优先”道路通行次序,即主干道、次干道有车辆行驶时,支路的车辆应该让车等候,直至主路的车辆通过之后再进入主路。
第36条对部分主干道与主干道交叉口、主干道与次干道交叉口进行交叉口的拓宽渠化。
拓宽渠化交叉口进口车道的宽度为2.8-3.0米,出口车道的宽度为3.0-3.2米,主干道拓宽段长度按80-100米控制,次干道拓宽段长度按60-80米控制。
第37条公交站点覆盖率按500米半径计算应达到90%以上,规划范围内沿主干道设置4处公交站点。
新建道路应同期建设港湾式公交停靠站,现状道路应改建设港湾式公交停靠站。
第38条道路竖向设计应该综合考虑地形、防洪防涝、排水和工程管线的布线等要求,结合工程规划和道路设计最终确定,道路纵坡不高于3%,不低于0.3%。
第39条当地块主要出入口与城市道路发生关系时,应选择在道路级别低的,对城市交通影响小的道路上。
特殊情况下向城市更高等级道路(次干道以上)的开口不宜超过2个。
开口位置距离城市主干道交叉口红线交点需大于50米以外,次干道30米以外,支路20米以外;距离非道路交叉口的过街人行道(包括引道、引桥、地铁出入口)最边缘线不应小于10米;距离公交站台边缘不应小于10米,距离公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20米;与立体交叉口距离应在起坡点以外设置。
第40条规划范围内保留公交保养站一处,占地0.68公顷;规划新建公交中心站一处,占地面积0.41公顷。
第41条各地块的机动车出入口方位和数量应按照图则的规定设置。
第42条规划区内在主要的公交换乘站附近,结合各级商业中心区在修建性详细规划中应按相应规范标准设计地面或地下的社会公共停车场。
第43条规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时,必须设置配建停车场(库),并符合下表的规定。
表-5停车场(库)配建车位控制指标
类别
单位
指标
机动车
自行车
1
二类住宅
车位/户
1.5
2.0
2
行政办公、写字楼
车位/千平方米建筑面积
5.0
5.0
3
博物、群艺、科技、图书、展览馆
车位/千平方米建筑面积
2.0
5.0
4
文化活动中心
车位/千平方米建筑面积
2.0
5
会议厅、礼堂
车位/百座
4.0
30
6
一般电影院
车位/百座
1.0
15
7
中小型体育设施
车位/百座
2.0
30
8
大中专院校
车位/百学生
0.7
20
9
中学
车位/百学生
0.3
70
10
小学
车位/百学生
0.3
10
11
其他医院、诊所
车位/千平方米建筑面积
2.0
1.5
12
疗养院
车位/千平方米建筑面积
2.0
1.0
13
商场
车位/千平方米营业面积
4.0
8.0
14
农贸市场
车位/千平方米营业面积
2.0
8.0
15
饭店、酒家
车位/千平方米营业面积
2.5
4.0
16
高中档宾馆
车位/百客房
1
17
普通宾馆(招待所)
车位/百客房
0.5
18
公交枢纽站
车位/高峰日每千旅客
1.0
20
22
城市公园
车位/百公顷游览面积
3.0
100
第六章市政设施规划
第一节给水工程规划
第44条崔村镇中心区以地下水为水源供水,在镇中心区西北部有现状水源井六眼。
以6口采水井为中心,50m为半径的圆形区域内为一级水源保护区,禁止建设与取水设施无关的建筑物。
第45条崔村镇中心区规划人口20608人,居民生活人均综合生活用水量指标采用250升/人·日,日生活需水量为5152立方米。
规划一类工业用地30.94公顷,工业用水指标采用150立方米/公顷·日,日工业总需水量为5335.5立方米。
崔村镇周边香堂、大辛峰、南庄、麻峪四大组团规划人口1万人,居民生活人均综合生活用水量指标采用200升/人·日,日生活需水量为2000立方米。
则崔村镇日总需水量为1.25万立方米/天。
日变化系数采用1.35,则高日总需水量约为1.68万立方米/日。
第46条规划在镇中心区北部、水源井群中心地带新建一座水厂,规模为4万立方米/日,规划占地约为4公顷。
除满足崔村镇中心区及周边组团的用水需求外,还承担小汤山、沙河部分地区的供水任务。
第47条给水管网采用环状管网和支状管网相结合的布置方式,管径为DN100mm~DN450mm。
第二节排水工程规划
第48条根据国家防洪标准和北京市防洪规划,确定崔村镇中心区防洪标准为20年。
河道治理标准为20年一遇洪水设计,50年一遇洪水校核,主要雨水管出口管顶高程不低于河道20年一遇洪水位。
新建(改建)跨河桥梁梁底高程须高于50年一遇规划洪水位0.5米以上。
第49条规划八家排水沟河道底宽为15米,断面形式为浆砌石梯形复式断面,河深约3.5米,上口宽约为38米。
第50条规划八家排水沟河道两侧绿化隔离带宽度各30米,京密引水渠河道两岸绿化隔离带宽度为100米。
第51条崔村镇中心区规划暴雨重现期采用1年;雨水综合径流系数建设区采用0.55,公园绿地采用0.30。
第52条崔村镇中心区规划采用雨污分流的排水体制。
第53条该地区雨水排除出路主要为八家排水沟以及现状南庄水库,镇中心区以外的排洪通道主要是肖家河排水和规划大辛峰排水以保证南部地区行洪需要。
第54条八家排水沟水体生态系统的建设可以模仿天然水环境,合理地设计河底层和驳岸的结构来构建水的生态系统,并合理搭配水生动植物。
其驳岸设计应将抗冲刷、抗风浪的能力与景观性、生态性的特点相结合,建设生态型驳岸,还要结合雨水的汇集设计缓冲带或净化区。
第55条污水排放系数采用0.85。
近期收集崔村镇中心区污水,排放量约为1.05×0.85=0.89万立方米/天;远期收集崔村镇中心区及周边组团污水,排放量约为1.25×0.85=1.06万立方米/天。
第56条规划在镇中心区建设范围以外、崔村镇东南角八家排水沟与高压走廊的夹角地带新建污水处理厂一座,距离水源地和建设用地300米以外,处于常年风向的下风口,并可充分利用八家排水沟以及高压走廊的绿化带,节约大量建设用地。
规划确定近期污水处理厂处理规模0.7万立方米/日,处理等级二级,占地2公顷。
远期2012年处理规模达到1.2万立方米/日,用地达到2.9公顷。
第57条保留现状真顺村内建设的小型污水处理设施。
第58条崔村镇中心区污水管道按照规划道路修建,向南排入规划污水处理厂进行处理。
第59条崔村镇中心区中水利用对象主要为:
农业灌溉、城市河湖景观、绿化、道路浇洒及降尘、建筑冲厕、工业低质用水等。
则规划崔村镇中心区日平均中水需求量约为4000立方米/日。
第60条在崔村污水处理厂附近新建中水厂,将污水处理厂部分退水进行深度处理至中水水质标准,处理规模约为5000立方米/日,处理达标后供应崔村中心区及大辛峰、南庄等周边地区。
第61条中水管道沿主要规划道路布置。
第三节电力工程规划
第62条根据预测,崔村镇中心区的总用电负荷为23.4兆瓦,需要110千伏变压器,容量为37.5兆伏安。
第63条规划在崔村镇新建一座110千伏变电站,安装两台31.5兆伏安的变压器,安排在崔村镇中心区西部、现状集体建设用地的位置,占地约为5400平方米。
第64条新建110千伏变电站的电源来自新建永安220千伏变电站,110千伏输电线尽量按架空线考虑,不能满足架空要求的特殊地段可以考虑地埋。
第65条变电站至区内开闭站隧道应结合道路修建和改建,其余地区预留沟道和管井。
第四节燃气工程规划
第66条崔村镇中心区的供气对象分为三类:
居民炊事用气、公共服务设施用气、工业生产用气。
第67条据预测,崔村镇中心区天然气负荷约为890万立方米/年,高时负荷约为3500立方米/时。
第68条崔村镇中心区规划接引昌平新城的次高压A(1.0兆帕)天然气管线。
第69条崔村镇中心区采用中压管网供气,管道供气压力0.4兆帕。
在产业区的西北角建设调压站为本地区供气,占地约1000平方米。
高中压站暂按1万立方米/时流量规模考虑。
第五节供热工程规划
第70条崔村镇中心区采用以集中供热为主的供热方式。
同时,积极发展地源热泵、燃气微燃机等多种形式的清洁能源供热。
第71条崔村镇中心区的供热规划的热负荷只考虑采暖负荷。
该区总热负荷约为102.6兆瓦。
第72条规划在崔村镇中心区建设燃气集中锅炉房一座,占地面积约为2公顷。
根据供热负荷分布,合理布局安排换热站,新建热力管道沿
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