大明宫城建筑形式研究13.docx
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大明宫城建筑形式研究13
建筑形式研究
研究的目的是:
如何在投资、利润、风险间寻求平衡,能使项目开发最终收益最大化。
说明:
本部分主要是对大明宫项目进行的前期投资分析研究,本部分秉着谨慎与负责的态度,对现有的基础资料进行了调查、估算、分析和预测,其中主要研究了建筑形式、建筑容积率与项目开发收益之间的关系。
本次投资测算是在项目没有确定规划设计前做的一个总体开发模拟,通过对项目开发中影响最终收益的变量趋势模拟来找出符合本项目的开发方式,即通过趋势分析框定对项目开发有利的建筑形式及在既定的条件所选用更具市场竞争力的组合比例。
本次测算以不同建筑形式对应的开发收益趋势分析为主,进行方案比较时对费用效益相同部分采用暂不参与比较的原则,只计算各方案相对效果,不反映各方案的绝对经济效果。
因此不考虑商业、锅炉房等因素,由此带来趋势计算中容积率将小于实际容积率。
一、基础参数确定
为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益率等复杂变量与不同建筑形式建立相应的有效、清晰的关系模型,我们首先基于对区域市场的认识及市场调研所掌握的数据,确定不同建筑形式下计算参数。
1.本次测算按占地面积260亩计算,土地成本按市场价取130万元/亩,不计算城市配套费;
2.本次测算取了三种建筑形式,多层电梯洋房、小高层、高层;
3.其各自对应的建筑密度和容积率均按照西安日照间距1:
1用专业软件排列计算而来;
4.车位按2:
1配比,每个车位建筑面积35㎡;
5.按30%计算启动资金,综合融资成本费率取10%;
6.建安成本和各项取费见下表;
建筑形式
多层电梯洋房
小高层
高层
容积率
1.60
2.60
4.10
建安成本(不含电梯设备)元/㎡
850
1160
1550
电梯费用
17.16万元/部(110元/㎡)
18万元/部(60元/㎡)
21.85万元/部(38元/㎡)
管理费
2.50%
2.8%
3.0%
不可预见费
2.5%
2.8%
3.0%
销售费用
3.0%
3.0%
3.0%
销售均价
3500
3250
3150
地下车位
7万元/个
7万元/个
7万元/个
7.政府交费及其他取费标准
项目
取值
单位
计算基础
质量监督费
0.20%
建安成本
老保统筹费
3.55%
建安成本
定额编制管理费
0.13%
建安成本
新型墙体材料专项费
6
元/㎡
建筑面积
规划及设计费
30-35
元/㎡
建筑面积
地质勘探测绘费
0.15%
建安成本
设计审查费
1.3
元/㎡
建筑面积
预算编制费
1.6
元/㎡
建筑面积
决算费
2
元/㎡
建筑面积
沉降观测费
1
元/㎡
建筑面积
天然气入网费
1500
元/户
总户数
二、趋势分析
对三种不同建筑形式下的开发方式进行所得税前利润和成本利润率对比分析,详见下表。
建筑形式
多层6F
小高层12F
高层25F
建筑密度
23.08%
21.67%
16.40%
容积率
1.50
2.60
4.10
总建筑面积
260000
450667
710667
一
投资合计
75388.06
120028.57
199871.61
1
土地成本
33800
33800
33800
2
前期费用
1651.07
3669.54
7101.54
城建费
市政公用设施配套
0.00
0.00
0.00
质量监督费
43.16
104.55
220.31
老保统筹费
766.09
1855.85
3910.45
定额编制管理费
28.05
67.96
143.20
新型墙体材料专项
156.00
270.40
426.40
前期工程
规划及设计费
520.00
1126.67
1989.87
地质勘探测绘费
32.37
78.42
165.23
设计审查费
33.80
58.59
92.39
预算编制费
41.60
72.11
113.71
临电、临水接入费
30.00
35.00
40.00
3
基础配套及设备费
11020.01
17229.34
26005.59
集中供热入网费
780.00
1352.00
2132.00
天然气入网费
300.00
563.33
926.96
电梯设备费
2860.00
2704.00
2700.53
地下车库
6300.00
11830.01
19466.10
绿化费用
780.00
780.00
780.00
4
建安费用
21580.01
52277.36
110153.39
5
其他费用
1063.76
2497.80
5171.94
管理费
856.28
2048.93
4297.82
监理费0.6%
129.48
313.66
660.92
沉降观测费1元/㎡
26.00
45.07
71.07
决算费2元/㎡
52.00
90.13
142.13
6
销售费用3%
3018.00
4788.34
7364.67
7
不可预见3%
1059.45
2270.22
4452.97
8
财务费10%
2195.77
3495.98
5821.50
二
销售收入
100600.05
159611.19
245489.11
多层(3450元/㎡)
93600.05
0.00
小高(3200元/㎡)
146466.74
高层(3100元/㎡)
223860.11
车库收入
7000.00
13144.45
21629.00
三
税前利润(扣除营业税)
19678.98
30804.00
32115.60
四
成本利润率
26.10%
25.66%
16.07%
根据上表计算数据,我们将各建筑形式对应的所得税前利润和成本利润率放在同一坐标系中做比较,以便更清楚的反应趋势变化。
趋势分析图详见下表。
由上图可以看出,经过对不同建筑形式下整个项目开发全程收益模拟研究,我们得出以下论点:
●当建设纯多层住宅时,成本利润率很高,但税前利润最低;
●当建设纯高层住宅时,税前利润最高,但此时成本利润率亦最低;
●可以看出多层住宅较小高层和高层对利润对单方贡献大,说明多层目前市场资金效益高;
●在多层和小高层之间时,税前利润急速增长,而成本利润率缓慢下降;
●在小高层和高层之间时,成本利润率呈直线下降,而税前利润增长缓慢,说明当前市场建高层相对不够经济。
通过以上分析,我们舍弃了纯高层社区的方向,结合现阶段区域房地产发展态势结合市民购房行为调研,我们认为:
方向一:
保守型——全部普通多层
优点:
项目具有较好的经济回报;
项目投资收益率高,可以用较少的资金启动项目;
在保证项目收益的情况下,缩短了项目开发周期,减少资金占用成本。
缺点:
总建面少,没有实现利润最大化;
方向二:
风险型——全部小高层
优点:
项目利润较高;
缺点:
项目投资收益率较低;
高成本导致高价格,而区域市民目前消费能力低,导致市场接受程度低,销售周期会延长;
资金投入大,资金占用成本高;
施工难度相对较大,导致项目施工周期延长;
高容积率导致品质降低。
方向三:
合理型——多层+小高层
综合分析,很明显我们应该选择方向三,那么多层住宅和小高层该如何配比呢?
为此我们还需继续研究多层和小高层的配比,以同时满足较高的利润和成本利润率,减少开发风险,实现开发效益最大化的目标。
三、混合比例研究
我们分别在多层和小高层占地面积比10:
0到0:
10区间内变化时,多层和小高层建筑面积和总建筑面积如下表所示:
多层和小高层占地面积配比
多层
小高层
多层建筑面积
小高层建筑面积
总建筑面积
容积率
1.60
2.60
建筑密度
29.09%
21.67%
占地面积
173333
10:
0
173333
0
277333
0
277333
9:
1
156000
17333
249600
45067
294667
8:
2
138667
34667
221867
90133
312000
7:
3
121333
52000
194133
135200
329333
6:
4
104000
69333
166400
180267
346667
5:
5
86667
86667
138667
225333
364000
4:
6
69333
104000
110933
270400
381334
3:
7
52000
121333
83200
315467
398667
2:
8
34667
138667
55467
360534
416000
1:
9
17333
156000
27733
405600
433334
0:
10
0
173333
0
450667
450667
按照上表数据,计算不同配比下税前利润和成本利润率:
占地比
多层:
小高
10:
0
9:
1
8:
2
7:
3
6:
4
5:
5
4:
6
3:
7
2:
8
1:
9
0:
10
一、
投资合计
78954.31
83101.06
87253.51
91409.50
95571.19
99736.43
103907.38
108081.88
112262.10
116445.86
120635.35
1
土地成本
33800
33800
33800
33800
33800
33800
33800
33800
33800
33800
33800
总建筑面积
277333
294667
312000
329333
346667
364000
381334
398667
416000
433334
450667
2
前期费用
2058.83
2264.47
2471.11
2676.74
2883.38
3089.02
3295.66
3501.29
3707.93
3913.57
4120.21
城建费
市政配套
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
质量监督费
47.15
52.89
58.63
64.37
70.11
75.85
81.59
87.33
93.07
98.81
104.55
劳保统筹费
836.85
938.75
1040.65
1142.55
1244.45
1346.35
1448.25
1550.15
1652.05
1753.95
1855.85
定额编制管理费
30.65
34.38
38.11
41.84
45.57
49.30
53.03
56.77
60.50
64.23
67.96
新型墙体材料
166.40
176.80
187.20
197.60
208.00
218.40
228.80
239.20
249.60
260.00
270.40
前期工程费
规划设计
832.00
906.53
981.07
1055.60
1130.13
1204.67
1279.20
1353.73
1428.27
1502.80
1577.33
地勘测绘费
35.36
39.67
43.97
48.28
52.58
56.89
61.19
65.50
69.80
74.11
78.42
设计审查费
36.05
38.31
40.56
42.81
45.07
47.32
49.57
51.83
54.08
56.33
58.59
预算编制费
44.37
47.15
49.92
52.69
55.47
58.24
61.01
63.79
66.56
69.33
72.11
临电临水接入费
30.00
30.00
31.00
31.00
32.00
32.00
33.00
33.00
34.00
34.00
35.00
3
基础配套及设备
11952.67
12505.34
13058.01
13610.67
14163.34
14716.01
15268.67
15821.34
16374.01
16926.68
17479.34
集中供热入网费
832.00
884.00
936.00
988.00
1040.00
1092.00
1144.00
1196.00
1248.00
1300.00
1352.00
天然气入网费
320.00
344.33
368.67
393.00
417.33
441.67
466.00
490.33
514.67
539.00
563.33
电梯设备费
3050.67
3016.00
2981.33
2946.67
2912.00
2877.33
2842.67
2808.00
2773.33
2738.67
2704.00
地下停车库
6720.00
7231.00
7742.00
8253.00
8764.00
9275.00
9786.00
10297.01
10808.01
11319.01
11830.01
热交换站
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
250.00
社区绿化费
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
780.00
续上表:
4
建安费用
23573
26444
29314
32185
35055
37925
40796
43666
46537
49407
52277
5
其他费用
1164.26
1289.77
1417.47
1547.33
1679.39
1813.61
1950.02
2088.59
2229.37
2372.29
2517.42
管理费2.8%
939.62
1042.70
1147.99
1255.42
1365.06
1476.86
1590.85
1707.00
1825.35
1945.85
2068.55
监理费
141.44
158.66
175.88
193.11
210.33
227.55
244.77
262.00
279.22
296.44
313.66
沉降观测费
27.73
29.47
31.20
32.93
34.67
36.40
38.13
39.87
41.60
43.33
45.07
决算费
55.47
58.93
62.40
65.87
69.33
72.80
76.27
79.73
83.20
86.67
90.13
6
销售费用
3136.83
3301.98
3467.13
3632.28
3797.43
3962.58
4127.73
4292.89
4458.04
4623.19
4788.34
7
不可预见费
968.73
1075.33
1184.27
1295.50
1409.06
1524.92
1643.11
1763.60
1886.43
2011.56
2139.04
8
财务费
2299.64
2420.42
2541.36
2662.41
2783.63
2904.94
3026.43
3148.02
3269.77
3391.63
3513.65
二、
销售收入
104561.1
110066.13
115571.1
121076.14
126581.15
132086.15
137591.16
143096.17
148601.18
154106.18
159611.19
多层洋房
97094.45
87385.00
77675.56
67966.11
58256.67
48547.22
38837.78
29128.33
19418.89
9709.44
0.00
小高层
0.00
14646.67
29293.35
43940.02
58586.70
73233.37
87880.04
102526.72
117173.39
131820.07
146466.74
车位
7466.67
8034.45
8602.23
9170.00
9737.78
10305.56
10873.34
11441.12
12008.89
12576.67
13144.45
三、
税前利润
19855.94
20911.43
21961.21
23007.46
24047.99
25084.99
26116.26
27144.00
28166.01
29184.48
30197.22
四、
成本利润率
25.15%
25.16%
25.17%
25.17%
25.16%
25.15%
25.13%
25.11%
25.09%
25.06%
25.03%
同样根据上表计算数据,我们将不同配比形式对应的所得税前利润和成本利润率放在同一坐标系中做比较,以便更清楚的反应趋势变化。
趋势分析图详见下表。
上图表明:
1.小高层比例逐渐增加时,所得税前利润呈上升趋势,而成本利润率在5:
5之前缓慢变化;
2.当小高层比例大于70%以后,成本利润率有下降趋势,但变化幅度很小,税前利润依旧呈上升趋势;
2.综合分析,取税前利润和成本利润率折中值,在配比为3:
7附近时,能同时满足较高的成本利润率和税前利润。
创典思考:
1、大明宫目前城市配套和生活配套缺乏,房地产市场主要依托于新城区发展,该区域在新城区未发展之前,小高层售价上升幅度不及成本上升幅度,会出现其建筑面积越多,资金效益越低的现象;
2、随着时间推进、市场发展,区域成熟,本区域中高档楼盘必将得到更高的支撑;
3、多层建筑尽管存在收益率高、投入低等优势,但由于多层建筑面积小而导致利润总额降低;
4、具体比例设置,由设计师在设计中综合多种因素,考虑3:
7配比,灵活调整,其中地块北侧沿路由于不涉及日照关系,可设置高层建筑。
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部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
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- 大明 城建 形式 研究 13