物业工作复习总结doc.docx
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物业工作复习总结doc
科技D座项目部
2015年上半年工作总结
上半年,D座项目部结合公司整体发展规划和发展方向,认真学习、贯彻公司领导重要
指示精神,坚持把安全工作放在首位,以加强管理人员管理能力、细化工作态度、强化专项
培训为手段,促体系完善、促团队建设、促服务质量提高。
通过全体员工的共同努力,各项
工作均取得了一定的进展,但也存在一些问题需要改善。
现将上半年工作情况汇报如下:
一、物业服务工作:
(-)收费情况:
1、物业费收入情况单位:
万元
序号
项目
全年预计
1・6月实际收入
完成率
说明
1
物业费
1725.85
818.87
47%
尚欠费用:
计算机公司
6月份物业费(12.65万元)。
2
多种经营收入情况
312.83
132.91
43%
2、项目经营成本支出及统筹费用情况
序号
项目
全年预计
月实际
完成率
说明
1
经营成本支出
567.49
99.51
18%
1全年预计支出内含安防相关费用支出
164万元,实际支出未算;
2工程款预计100万元,实际支出未产生。
2
统筹费用情况
533.07
256.65
48%
3、代收代垫费用情况
项目
i-6n应收费用
1-6丿〕实际收入
完成率
说明
总收入
309.62
308.68
94%
截止2015.6月底尚欠代垫费用:
电费0.936万元、电话费0.003万元,合计0.939万元。
4.1-6月份物业费收入对比
序
号
项目
1-6月年度预计收入
1-6月实际收入
固算平均差值
1
物业费
1725.85/12月X6个月
=862.92万元
818.87万元
少44.05万元
2
西楼客户物业费对比:
3层
2370.56平米
年度预计全年空置1个月
实际1-5月空置,新公司2015.6.1入住开始缴费,:
年度计划空置1个月,实际少算4个月费用,少2370.56*28*4二26.55万元
-26.55
5层
2530.96平米
年度预计全年空置1个月
实际2-5月空置,新公司2015.6.1入住开始缴费,:
年度计划空置1个月,实际少算3个月费用,
少2530.96*28*3=21.26万元
-21.26
7层
2530.96平米
年度预计全年空置4个月
实际1-2月空置:
新公司2015.3.1入住开始缴费,多计划空置2个月及客户3个月的物业押金21.26万元已转物业收入。
多14.17+21.26=35.43万元
35.43
8层
2530.96
平米
年度预计无空置
实际5月份空置,新公司2015.6.1入住开始缴费,实际少算1个月费用及客户3个月物业押金21.26万元已转物业收入。
多2530.96*28*2二14.17万元
14.17
9层
2530.96平米
年度预计无空置
实际5-6月空置,实际少算2个月费用,
少2530.96*28*2二14.17万元
-14.17
16层
2530.96平米
年度预计全年空置2个月
实际1-5月空置,新公司2015.6.1入住开始缴费,:
年度计划空置2个月,实际少算3个月费用,
少2530.96*28*3=21.26万元
-21.26
物业费全年预计与1-6月实际对比分析:
少算7.09万元
3
东楼客户物业费对比与年度预计基本持平。
(二)客户满意率调查:
上半年,物业部对科技大厦D座52家客户进行了客户满意度调查,其中服务类、物业类、工程类、保卫类4类内容,共21条选项,满意率为99.67%。
公区环境类共4条选项,满意率为100%o开具派工单682张,其中客户报修279张,占报修总量的40.9%;公共区域报修403张,占报修总量的59.1%。
派工单回访数量89张,回访率31.9%,派工维修客户满意率100%。
共冋访52家客户,主要通过面谈形式逐一进行。
提出意见3家,满意率为94.2%,回访率100%。
•总体统计:
项目
单项满意率
所占统计总比例
总体满意率
客户意见调查
99.67%
40%
39.86%
派工单回访
100%
50%
50%
客户回访
94.2%
10%
9.42%
合计
99.28%
提出意见的公司有:
D座四楼19-20层搜狗公司提岀电力系统每年都要停电,给正常工作带来不便;【)座东楼12层大友科技公司提出卫生间清洁频次不够;D座东楼10层鲜老虎公司提出大厦地下平面车位不能随意更换停放车辆。
物业部针对提岀的问题进行专门回访,根据实际情况耐心向客户解答,3家客户对答复内容均表示表示满意及理解。
(三)入住情况:
受互联网行业影响,上半年D座东、西楼客户变动较大,部分客户退租,楼层大而积空置。
项目部配合科技园公司积极洽谈新的客户入住,到6月份西楼入住率已基本饱和。
目前西楼1-22层已入住14家公司,9层尚为空置。
东楼1-20层已入住48家公司。
21-28/7层为空置。
西楼已入驻公司有:
西楼3/5层北京趣拿软件新公司、首层三联韬奋新公司、7层一点网聚新公司、8层盛搜科技新公司、16层汉好|盛世新公司。
1>入住率统计:
建筑面积(nf)
入驻面积(nf)
(2014年12月)
入驻率
(2014年12月)
入驻而积(nf)
(2015年6月)
入驻率
(2015年6月)
西楼
46540.41
45633.85
98.05%
44009.44
94.57%
东楼
15497.12
7471
48.21%
9184.54
59.27%
合计
62037.53
53104.85
85.60%
53193.98
85.74%
2、地下车库车位办理:
共计出租车位118个,其中平面车位97个,机械车位21个;地上南车场月租车位共计出租15个。
(四)对客服务主要工作:
1、日常保洁:
2015年上半年保洁清洁次数70911次,保洁管理人员巡视检查46058次,发现问题1009次,整改1009次;清运垃圾408余次,合计17859袋,约合72800KG。
2、石材养护:
针对D座石材特性组织完成3次西大堂、穹顶大堂、东楼大堂的石材养护工作.在石材护理施工进度中巡视检查31次,发现问题11次,整改11次。
3、外墙清洗:
为了更好的为客户提供一个舒适整洁的办公环境,项目部决定对D座东楼、西楼、穹顶外墙进行全面清洗工作,此次清理共记巡视检查50余次,发现问题7次、整改7次、培训1次,召开外墙施工安全会议1次,与外墙施工人员签订外墙清冼安全责任书4份。
4、绿植租摆:
犬厦绿植共有16棵,更换8棵。
穹顶犬堂及西人堂植物长势良好,西人堂中厅缺少日照,潮湿度不够,绿植公司在养护过程中努力克服不良因素,做到每季更换土壤,增加养分,保证了植物可观赏性。
5、消杀工作:
在定期的消杀除四害工作中,物业部聘请专业的消杀公司有针对性的对D座B1-B3所有公共区域、机房、污水泵坑、外围、1—19层公区卫生间,空置楼层进行了两次全面消杀工作,为客户提供了一个干净、整洁、卫生的工作环境。
6、绿地养护工作:
绿地面积6000平米,绿化率达到30.2%。
共记巡视264次。
2.工程管理:
(-)改造基础设备,提高使用性能:
1、更换制冷机房一号冷却组、二号冷却组水泵的出水单流阀,提升制冷效果。
2、更换制冷机房冷却水水医生内胆滤网,检查水医生的出水蝶阀,旁通蝶阀,主管道的蝶阀,更换水医生外胆螺丝十六个。
3、给立体车库新增上下限位保护功能。
车库台板运行到一半时,如果有一个限位开关动作,车库主机就会进行下一个动作,这样可能就会造成车库台板挤压汽车的事故。
为了保证停车安全,新增加上此项功能。
4、改造西楼擦窗机小臂。
因擦窗机小臂角度太小,导致擦窗机吊篮上升至擦窗机顶端时,
容易刚蹭擦窗机吊钩支架,己把擦窗机小臂的角度变大。
(二)设备运行和维修保养工作:
1.为保证外景照明美观,提升大厦品质。
强电班不惧高空作业、高温酷暑等困难定期对轮廓灯进行检修。
共修复接头故障6处,更换投光灯4套。
2.定期对自行车棚照明,草坪灯,高杆灯进行检修。
根据天气变化随时调整室外照明开、关时间。
确保室外照明正常,能源合理利用。
3.5月份进行了大厦配电室高、低压设备清扫检修工作。
确保大厦供电系统完好、运行正常。
4.汛期前对南车场污水泵、雨水提升井进行了检查和维护,对雨水井篦子进行检查和修复。
并加强了汛期前的巡视力度。
5.因使用年限较长,程控交换机房、监控室、中控室、热力站空调、四楼楼顶电梯机房空调室外机先后出现故障,工程部进行更换了电容、风扇电机加油、加氟等工作,使其恢复正常运转,节省了维修经费。
6.完成了消防自控系统、气体灭火系统更新改造。
消防自控主机部分回路板的更换。
7.更换楼道内缺失的正压送风罩的拉环,共计100个。
东西楼窗户支撑和窗户扳把损坏较多,共计修复50扇左右。
调整、维修维护东西楼的防火门闭门器。
维修大堂平开玻璃门,东西楼大堂9扇、底商4扇、中控室一扇。
8.制冷前期清理、维护冷却塔。
给冷却塔填料,清理布水器,逐个疏通布水器的漏水孔,维护上水蝶阀和回水阀门,共进行15天,员工加班3天。
9.给6号、9号电梯定制两套轿顶灯箱灯罩。
3月5日恢复东楼电梯的并联运行。
更换5号梯外呼控制板一套。
电梯更换平层感应器一套。
维修1号电梯轿厢内不锈钢装饰板。
给所有电梯做平层标记。
6月29日更换南旋转门急停开关一个。
10.新风机组清洗空气过滤网(22台/月)。
供冷、供暖前期进行全楼空调风盘回风过滤网清洗960台/次X2。
清洗分体空调外机及内机过滤网11台/次。
清洗西楼客户区域空调过滤网,共清洗6层。
完成对安全阀及泵出入口压力表检测。
压力表12台,安全阀8个。
完成配电室高、低压设备清扫检修工作。
顺利取得消电检合格证及防雷检测报告。
完成气体灭火钢瓶检测及充气、维护。
11.今年东、西楼客户变动较大,配合入住、退租客户做好设备清点、二装审图、施工巡视、
监管等工作。
帮助客户切断竖井电源、开通电表、以及部分客户增容等工作。
图2:
电量消耗对比
(三)施工及二装管理:
1、二装管理:
上半年进行二装改造的楼层有,东楼19、20层、北侧1—2层底商和睦家医院。
科技园公司改造7层701、705、707样板间,并增建一个公共卫生间;西楼新入驻客户基本保持了原有装修格局,3、5层重新铺设了弱电线路,16层对个别区域内进行了改造,面积不足300平米。
项目部协助客户办理消防审批等其他政府批文,提供所需资料并进行指导。
对施工现场进行监管,确保施工安全,维护现场秩序。
四楼底商三联书店,3月下旬开始装修,为保证客户能够在4月23日“世界读书日”举办开业典礼,原需5天的审图工作,工程部各主管牺牲午休和下班时间,用一天完成。
并在装修过程中,给予了大力支持和建议,使三联书店按计划顺利开业。
2、公区施工工作:
电梯厅上方不锈钢装饰板有许多脱落下垂的现象,项目部请外委方对西楼客梯厅不锈钢板进行了加固。
确保安全及美观。
(四)能源消耗情况分析
1、用电量分析:
指标
总电量(KWh)
客户(KWh)
公区(KWh)
施工(KWh)
2015年用电量统计
3109680
2118595
986540
4545
2014年用电量统计
3174080
2177403
993720
2957
2013年用电量统计
3002640
2108596
894045
0
3500000
分析:
2014年上半年公共区域耗电量991907KWh,2015年上半年公共区域耗电量986540KWh,公共区域耗电量同比2014年下降5367KWh。
下降0.5%,基木持平。
今年西楼先后有5家客户退租,关闭空置楼层公区照明及新风机组,致使公区用电量减少。
东楼客户持续入住,公区用电量相应增加。
所以今年公区总用电量与去年相比,基本持平。
2、用水量分析:
指标
总表(t)
客户(t)
公区(t)
绿化用水(t)
2015年用水量统计
24660
6798
16528
1003
2014年用水量统计
23754
5690
18064
1015
2013年用水量统计
20930
5719
14314
1170
分析:
公区用水量同比2014年减少7180吨,减少0.7%。
比去年略有减少的主要原因与西楼客户减少有关,公区卫生间用水量减少。
3、节能措施:
(1)大厦楼层的正常照明楼宇控制&00开22:
00关,22:
00后只开启应急照明(保证监控探头照明)。
(2)大厦轮廓灯、室外草坪灯、高杆灯开启时间随日照时间变化随时调整。
(3)把10台电梯轿厢普通灯管,更换为LED灯管。
把轿厢内的30个普通小灯更换为LED灯。
(4)正在进行中水设备调试,正式启用后将极大提高水资源利用率,减少浪费。
三、安全管理:
安全管理工作是各项工作之首。
项目部通过加大安全检查、监管力度,促进安全隐患整改,确保一方平安。
上半年针对基础设备设施的安全检查共进行6次,整改安全隐患46项。
取得了消电检报告、防雷检测合格证。
加强安全知识宣传,在大厦内醒目位置摆放安全宣传横幅及安全知识小文件。
向客户发放防雷知识宣传1次。
对全员进行安全培训3次,开展各种应急预案演练8次,包括停电、有限空间、立体车库、擦窗机、防雷、防汛的应急预案演练及非办公时间消防演练。
通过培训及演练,提高了员工应对突发事件的处理能力。
禁烟工作。
向客户发放了禁烟通知,公共区域标识张贴禁烟宣传,撤销楼内全部烟筒,在人厦外围的烟灰桶上张贴禁止吸烟标识,积极引导客户到指定地点吸烟。
四、内审工作:
项目部始终要求严格按照体系要求开展各项工作,5月份配合公司领导进行了内部体系审核工作,通过项目部内审员的认真工作及各部门全体员工的积极配合,顺利完成本次内审工作,此次审核共开出9项不合格项,已整改完成,关闭不合格项。
通过此次审核及时发现了体系运行中存在的问题,通过纠正问题,使工作不断完善。
五、团队建设
1、端正工作态度。
强化考勤管理。
坚决杜绝代打卡及迟到早退等散漫现象,加强工作考
核,奖勤罚懒,对屡次违反公司纪律的人员给予严肃教育及惩罚,以儆效尤。
2、加强主管以上人员的管理能力。
管理人员真正起到核心和表率作用。
敢于管理、严于
管理,善于团结同志,凝聚员工凝聚力。
3、有针对性的加强培训管理工作。
通过对人员情况、专业分工的分析,项目部针对外委
方管理、工程人员专业技能、对客服务质量等制定了一套符合实际情况的培训方案。
4、牢固树立客户至上的信念。
坚持按原则按规章制度办事,清正廉洁,勇于奉献。
上半
年工程部员工帮客户捞手机事件3次,2次发生在午休时间。
收到客户感谢信1封,表示以物感谢1次。
敬业精神得到客户的认可。
6.存在不足与持续改进及下半年重点工作
1、有待加强对客沟通工作。
将重点增强与客户行政负责人的亲密程度,有针对性的开展沟通交流,为今后服务工作的顺利开展奠定基础。
2、提高服务的形象和手段,力求对客户服务要主动,摸索维修材料支出情况、管理办法,将开源节流工作做到位。
3、大厦设备已运行5年,仍应加人对基础设备设施的巡视检查力度,提高维修保养能力,确
保设备安全稳定运行。
4、仍应注重服务工作细节,有前瞻性。
及发现问题,不断完善各项规章制度。
5、应总结以往经验,加强主管人员的巡视检查力度,提高安全意识,杜绝安全隐患。
6、根据东楼租售工作进展情况,开展配合租售、迎接客户入住等方而的事宜。
在上半年的工作中项目部延续过去取得的成绩,顺利完成年初制定的各项工作计划。
同时总结工作中的不足,吸取教训,积极探索新的管理方法和服务技巧。
克服了由于运行时间较长,出现的疲沓的现象。
希望项目部全体人员永远处于青春时期,永远保持朝气蓬勃的状态,继续一往无前,为公司的发展而做出努力。
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