第六章资产评估方法.docx
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第六章资产评估方法
第六章资产评估方法
导言:
本章介绍资产评估方法体系,包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其选择。
本章预计考查客观题和主观题,估计分值在20分左右。
考试大纲说明:
一、考试目的
考查考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握情况,以及对资产评估基本方法和具体方法的应用能力。
二、考试内容及要求
(-)掌握的内容
1.市场法及英应用前提。
2.市场法的可比因素。
3.常用的市场法具体方法及应用°
4.收益法及其应用前提。
5.收益额、折现率和收益期限及英确龙。
6.收益法具体情形的公式及应用。
7.成本法及其应用前提。
8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确左。
(二)熟悉的内容
1.市场法评估的基本步骤。
2.收益法评估的基本步骤。
3.货币时间价值。
4.成本法评估的基本步骤。
5.恰当选择资产评估方法的要求和内容。
(三)了解的内容
1.市场法、收益法和成本法的适用范用。
2.市场法、收益法和成本法的局限。
考情分析:
考点
单选
多选
综合
合计
17
18
19
17
18
19
17
18
19
17
18
19
市场法
2
1
16
6
16
2
7
收益法
2
1
4
2
10
6
10
3
成本法
2
2
2
2
2
6
资产评估方法的选择
2
2
合计
4
4
2
4
2
4
16
12
6
24
18
12
教材变化情况:
增加了“货币时间价值”;
"被评估资产”调整为“评估对象”;
“待估企业”调整为'‘被评估企业”;
第一节市场法
知识点:
一、市场法的概念
二、市场法的应用前提
三、市场法的基本步骤及可比因素
四、市场法常用的具体评估方法
五、市场法的适用范用与局限
一、市场法的概念
也称比较法、市场比较法,是指通过将评估对象与可比参照物进行比较,以可比参照物的市场价格为基础确宦评估对象价值的评估方法的总称。
具体方法:
企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法,单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。
依据:
替代原理。
具有相同使用价值和质量的商品,应有大致相同的交换价格。
特点:
直观明了、容易被理解和接受。
常用方法。
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二、市场法的应用前提
1.可比参照物具有公开的市场,以及活跃的交易:
2.有关交易的必要信息可以获得。
公开的市场:
充分竞争,交易信息充分交换、公开,时间相对充裕,自愿的买卖双方平等交易,排除了个別交易的偶然性,市场成交价格基本上可以反映市场行情。
在公开市场中的交易行为越活跃,与评估对象相同或相类似的资产价格越容易获得,按市场行情估测评估对象价值,评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方接受。
三、市场法的基本步骤及可比因素
(一)市场法的基本步骤
1.选择参照物
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
3.指标对比和量化差异
4.分析确泄已经虽:
化的对比指标之间的差异
5.综合分析确能评估结果
1.选择参照物
1对参照物的选取关键是:
资产的可比性问题,包括功能、市场条件及成交时间等。
2应尽可能选择多个参照物。
与评估对象相同或相类似的参照物越多,越能够充分和全而反映资产的市场价值。
参照物成交价不仅仅是参照物自身功能的市场表现,还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。
因此,应当避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
针对不同资产,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,形成比较参数体
系.多方而对比,使主要因素得以全而反映。
从理论上讲,影响资产价值的基本因素大致相同,如资产性质、功能、规模、市场条件等。
但具体到每一种资产时,影响资产价值的因素又各有侧重。
房地产评估:
地理位宜、环境状况等因素:
机器设备评估:
技术水平:
企业价值评估:
收入状况、盈利水平、企业规模等因素。
3.指标对比和虽化差异
对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差
呈等方而。
不动产评估
要求参照物与评估对象应在同一供需圈内、处于相同区域或近邻地区等,但其交易情形、交易时间、建筑特征等方而可能存在差异
机器设备评估
要求资产功能指标,包括规格型号、出厂日期等相同或相似,但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方而可能有
不同程度的差异
企业价值评估
要求参照物与评估对象在所属行业、生产规模、收益水平、市场泄位、增长速度、企业组织形式、资信程度等方而相同或相似,但企业所在地区经济环境、产品结构、资产配置、销售渠道等方面可能存在差异
4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异
在实际操作中,评估专业人员密已经虽:
化的参照物与评估对象之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整,得到评估对象的初步评估结果。
5.综合分析确能评估结果
如果选择多个参照物,会形成多个初步评估结果。
需要评估专业人员对若干评估初步结果进行综合分析,以确定最终的评估值.
确宦最终的评估值,主要取决于评估专业人员对参照物的把握和对评估对象的认识、
如果参照物与评估对象可比性都很好,评估过程中没有明显的遗漏或疏忽,评估专业
人员可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。
(二)市场法的可比因素
1•运用市场法评估单项资产
①资产的功能
强调资产的使用价值或功能,并不是从纯粹抽象意义上去讲,而是从资产的功能并结合社会需求,从资产实际发挥效用的角度来考虑。
在社会需要的前提F,资产的功能越好,英价值越高,反之亦然。
②实体特征和质量
实体特征:
资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
质量:
资产本身的建造或制造工艺水平以及使用状态。
③市场条件
考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。
市场条件:
宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等a
任一般情形下,供不应求,价格偏髙;供过于求,价格偏低
④交易条件
主要包括交易批量、交易动机、交易时间等
具体运用市场法时,评估专业人员还要视评估对象的具体情形考虑其具体的可比因素,
如房地产评估中的区位因素,机器设备评估中的制造厂家.资产规格型号等」
2.运用市场法评估企业价值
重点考虑所选取参照企业的可比性匚
①行业标准
处于同一行业的企业具有一定的可比性。
确认所属行业:
可以参考国民经济行业分类、证监会上市公司行业分类、
国际通用的标准行业代码等。
依照行业标准时,应当尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的参照物
②财务标准
通过必要的分析从业务类型及资本构成、财务指标等方而进行比较,以此体现被评估企业和可比案例之间的风险和成长差异
评估专业人员还应当考虑股权评估交易的背景.交易日期、交易价格.收购股权
的比重、
影响交易价格的其他重要交易条款等
4.市场法常用的具体评估方法
按照参照物与评估对象的相近相似程度,市场法中的具体方法可以分为直接比较法和间接比较法两大类。
如图所示。
现行市价法
•直接比较-法
市价折扣法
功能价値类比法
市场i法
价格指数法
成飘率价格调整法
•间接比较法
市场售价类比法
价值比率法
直接比较法
含义
利用参照物的交易价格,以评估对彖的某一或若干特征与参照物的同一及若
干特征直接进行比较,得到两者的特征修正系数或特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
基本计算公式
评估对象价值=参照物成交价格X修正系数IX修正系数2X-X修正系数n
评估对象价值=参照物成交价格土特征差题1土特征差额2土…土特征差额
n
特点
直观简洁、便于操作,但通常对可比性要求较高。
参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度,或差异主要体现在某几项明显的因素上,例如新旧程度、交易时间、功能、交易条件等。
根据存在差异因素的不同,具体技术方法也不相同。
间接比较法:
含义:
利用资产的国家标准、行业标准或市场标准(标准可以是综合标准,也可以是分项标准)作为基准,分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值.再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(系数)求得评估对象价值的一类评估方法。
特点:
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要在大的方面基本相同或相似。
应用有较多局限,实践中应用并不广泛。
当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候,直接比较法会演变成以下具体评估方法:
现行市价法
市价折扣法
功能价值类比法
价格指数法
成新率价格调整法等。
(-)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以宜接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
例如,可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值:
企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
现行市价法是以成交价格为标准的,有的资产在市场交易过程中,报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异,
在运用现行市价法时要注意,评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。
(二)市价折扣法
以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方而的差异,按照评估专业人员的经验或有关部门的规定,设左一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
资产评估价值=参照物成交价格X(1—价格折扣率)
【例6-1]评估某快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元,经资产评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%。
因此,确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。
资产评估价值=10X(1-40%)=6(万元)
(三)功能价值类比法
也称类比估价法,是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差昱进行调整来估算评估对象价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情形。
(1)生产能力比例法:
资产价值与其功能呈线性关系
资产评估价值=参照物成交价格X评估对象生产能力十参照物生产能力
功能差异指标不仅仅指生产能力,还可以是其他功能指标。
【例6-2]评估对象年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,由此确泄评估对彖的评估价值为7.5万元。
资产评估价值=10X90F120=7.5(万元)
(2)规模经济效益指数法:
资产价值与其功能呈指数关系。
资产评估价值=参照物成交价格X(评估对象生产能力三参照物生产能力)%式中,x为功能价值指数。
【例6-3】评估对象年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7,由此确左评估对象的评估价值为8.18万元。
资产评估价值=10X(904-120)0T=8.18(万元)
(四)价格指数法
也称物价指数法,基于参照物的成交因迥与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响,以参照物成交价格为基础,利用价格变动指数(或价格指数)调整参照物成交价,从而得到评估对象价值的方法。
资产评估价值=参照物成交价格X价格指数
资产评估价值=参照物成交价格X(1+价格变动指数)
补充:
泄基价格指数、立基价格变动指数
环比价格指数、环比价格变动指数
1.左基价格指数:
以固左时期为基期的指数
定基价格指数=本期物价/基期物价
泄基价格变动指数=(本期物价-基期物价)/基期物价
定基价格指数=1+定基价格变动指数
评估基准日资产定基价格指数
'兹昭物交易日资产定基价格指数
=1+评估基准日资产定基价格娈动指数
二1+夢照物交易日资产定基价格变动指数
环比指数法;以上朋为基期的指数环比价格指数二本期物价/上期物价二
环比价格变动指数=(本期物价-上期物价)/上期物价
环比价格指数=1+环比价格变动指数
价格指数=参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
=参照物交易日至评估基准日各期(1+环比价格变动指数)乘积
2014
100
2015
102
102/100=102.0
2016
105
105/102=102.9
2017
108
108/105=102.9
2018
110
110/108=101.9
2019
115
115/110=104.5
1•资产评估价值=参照物成交价格X(1+价格变动指数)
【例6-4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的正常成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5乱则评估对象的评估价值为:
资产评估价值=iox(1+5%)=10.5(万元)
(1)运用泄基价格变动指数修正。
资产评估价值=參照物成交价格X
1亠评怙基准日资产定基价格娈动指数
1十養照物交易日资产定基价格娈动指数
【例6-5]被评估房地产于2016年6月30日进行评估,该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2015年年底相比,分别上涨T2.5%.5.7%、6.8%.7・3&9.6%和10.5%o其中参照房地产在2016年3月底的正常成交价格为3800元/平方米,则被评估房产于2016年6月30日的价值为:
3800X(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932(元/平方米)
(2)运用环比价格变动指数修正。
资产评估价值=参照物成交价格X参照物交易期日至评估基准日各期(1+环比价格变动指数)乘积
2•资产评估价值=参照物成交价格X价格指
(1)运用定基指数修正。
资产评估价值二参照物资产交易价格X
评估基准日资产定基价格指数
参照物交易日资产定基价格指数
(2)运用环比指数修正。
资产评估价值=参照物成交价格X参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
【例6-6]已知某参照物资产在2017年1月初的正常交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情形如下:
2017年1〜5月的环比价格指数分别为103.6%.98.3%.103.5%和104.7%。
评估对象于2017年5月初的评估价值为:
资产评估价值=300X103.6%X98.3%X103.5%X104.7%=331.1(万元)
价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形,且吐间差异不能过长匸
(五)成新率价格调整法
以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。
资产评估价值=参照物交易价格X评估对象成新率/参照物成新率
资产的尚可使用年限
资产的已使用年限十资产的尚可使用年限
一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情形。
当然,此方法略加改造也可以作为讣算评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。
(六)市场售价类比法
以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的一种方法。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值
资产评估价值=参照物售价X功能价值修正系数X交易时间修正系数…X交易情形修正系数
当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一特征上的时候,上述评估方法,如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与评估对象各个特征修止系数的计算,如:
交易情形修正系数(正常交易情形三参照物交易情形)
功能价值修正系数(评估对象生产能力三参照物生产能力)
交易时间修正系数(评估对象的定基价格指数F参照物的左基价格指数)
成新程度修正系数(评估对象成新率十参照物成新率)等。
(七)价值比率法
1.价值比率法,是指利用参照物的市场交易价格,苴与交易某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以评估对象的同一类经济参数或经济指标,从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。
价值比率法通常被用作评估企业价值。
2.价值比率法中的价值比率种类非常多,包括:
盈利类指标的价值比率,如息税前收益价值比率、税后现金流量价值比率和每股收益价值比率(市盈率)等;
收入类指标的价值比率,如销售收入价值比率(市销率):
资产类指标的价值比率,如净资产价值比率、总资产价值比率等:
其他类指标的价值比率,如成本市价比率、矿山可开采储量价值比率等。
3.根据所选取的可比参照物不同,分为:
1上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据,计算适当的价值比率,在与被评估企业比较分析的基础上,确左被评估企业价值的具体方法。
可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司。
2交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料,计算适当的价值比率,在与被评估企业比较分析的基础上,确定被评估企业价值的具体方法。
应当考虑被评估企业与交易案例的差异因素对价值的影响。
4.无论采用上述哪种方法计算企业价值,都应当把握如下关键点:
(1)可比参照物相关数据信息来源及可靠性。
数据真实可靠,途径合法有效。
(2)可比参照物与可比标准的确定。
1企业生产的产品或提供的服务是否相同.相似,或者企业的产品或服务是否都受相同的经济因素影响。
2被评估企业与可比企业的规模和获利能力是否相似匸应当选取规模较为相似的金业进行比较。
3未来成长性相同或相似匸从本质上来说,企业当前的价值来源于其未来的获利能力。
成长性差异较大的公司,通常所处的生命周期不同,对于当前时点的可比性就存在较大差异。
(3)可比参照物数量选择的把握。
参照物数量并不一定要求多,而是要求具有较高的可比性.
选用上市公司作为可比参照物时,得益于数据公开且易得,因此在选取时,灵活性和可选择的范朗比较大。
资产评估专业人员要斟酌可比性,设置较为严格的可比标准,选择最为可比的企业或企业组合。
如果选用交易案例,则其数据的完整性和可靠性可能会受到限制。
因此,为了避免个别企业数据的特殊性,且这种特殊性无法从公开市场中获得,可以选用更多的交易案例来中和这种特姝性。
在运用交易案例比较法时,可以尽量选择多个可比实例。
(4)价值比率的选取。
需要考虑以下因素:
①亏损企业一般不釆用与净利润相关的价值乘数;
②可比参照物与被评估企业的竝结拘存在较大差异,则不宜选择部分投资口径的价值乘数:
3轻血企业不宜选择与资产规模相关的价值乘数,应当考虑与收益口径相关的指标;
4对于成本和利润较为稳産的企业,可以采用收益口径的价值乘数进行评估;
5可比参照物与被评估企业的税收政策不一致,偏向于采用与税前收益相关的指标,避免因税收不一致而导致的价值差异性。
评估实务中,最常用的价值比率有市销率.市净率和市盈率j
价值比率类型
权益价值(P)
企业整体价值
(EV)
—分子分母—
销售收入
P/Sales
EV/Sales
息税折旧摊销前利润
P/EBITDA
EV/EBITDA
息税前利润
P/EBIT
EV/EBIT
净利润
P/E
EV/E
净现金流
P/FCFE(对股东的现金流)
EV/FCFF(对公司的现金流)
账而价值
P/BV(账而权益价值)
EV/TBVIC(总资产或有形资产账面值)
5.下面介绍两种简单的价值比率及其相应的具体评估方法
(1)成本市价法.成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。
资产评估价值=参照物成交价X评估对象现行合理成本/参照物现行合理成本
【例6-7]评估基准日某设备的成本市价率为150%,已知被估全新设备的现行合理成本为20万元,则其评估价值为30万元。
资产评估价值=20X150%=30(万元)
(2)市盈率倍数法。
主要适用于企业价值的评估。
以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业的价值。
企业评估价值=被评估企业相同口径收益额X参照物(企业)市盈率
【例6-8]某被估企业的年净利润为1000万元,评估基准日资本帀场上同类企业平均市盈率为20倍,贝IJ:
该企业的评估价值=1000X20=20000(万元)
直接比较法具有适用性强、应用广泛的特点。
虽然比较直观、简单明了,但此方法强週参照对象与评估对象之间的可比性。
影响评估对象价值的因素较多,如可能同时有时间因素、价格因素、功能因素、交易条件等因素存在。
另外,该法对信息资料的数量和质量要求较高,而且要求评估专业人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。
在市场经济条件下,单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通,不论是也
项资产还是整体资产的交易实例都可以为运用世场法进行资产评估提供可参照的评估依据。
五、市场法的适用范围与局限
(一)市场法的适用范围
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产「
比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。
通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场;房地产评估则更多地选取其所在区域范用内的类似资产。
市场法被用于评估整体资产价值时,通常是用来评估企业价值。
其中,最常用的是价值比率法,以参照企业的价值比率作为调整手段,以此比率与被评估企业的相关的财务指标(如利润、息税前利润、销售收入)相乘估算被评估企业价值。
除了经常使用的市盈率外,用来评估企业价值的乘数还有很多种类。
在实务中,评估专业人员通常根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断采用…种或儿种价值比率进行评估。
(二)市场法的局限
市场法是相对来说具有客观性的方法,也比较容易被交易双方所理解和接受「
如果丕竝资产的成本和效用以及市场对英价值的认知严重偏离的情形下,通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家,市场法是运用较为广泛的方法。
它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估,还被用于企业整体资产评估中。
我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响,评估专业人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和评估对象在风险、收益方面的羌异,深刻把握当前市场
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- 第六 资产评估 方法