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将军红街项目培训资料
房地产基础培训
第一章房地产基础知识培训
一、房地产的概念
二、房地产的特征
三、房地产的类型
四、房地产专业名词
五、房地产面积的测算
第二章房地产市场调研
一、房地产市场调研的含义
二、房地产市场调研的重要性
三、市场调研的容
四、市场调研的方法
第三章销售人员的礼仪和形象
一、仪表和装束
二、名片递接方式
三、微笑的魔力
四、语言的使用
五、礼貌与规矩
第四章礼仪及技巧
一、接听规要求
二、跟踪技巧
第五章房地产销售的业务流程与策略
一、寻找客户
二、现场接待客户
三、谈判
四、客户追踪
五、签约
六、售后服务
第六章房地产销售技巧
一、分析客户类型及对策;
二、逼定的技巧;
三、说服客户的技巧;
四、如何塑造成功的销售员;
五、如何处理客户异议;
六、房地产销售常见问题及解决方法。
第七章个人素质和能力培养
一、心理素质的培养;
二、行为素质的培养(A敬业精神、B职业道德);
三、专业知识的自我提升;
四、身体素质;
五、销售能力:
1、创造能力;2、判断及察言观色能力;3、自我驱动能力;4、人际沟通的能力;5、从业技术能力;6、说服顾客的能力。
第一章房地产基础知识培训
一、房地产的概念
▲房地产的含义:
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。
包括:
a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权
注:
房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业区别:
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:
a)实物形态上看,房产与地产密不可分;
b)从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;
c)从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面:
a)二者属性不同;b)二者增值规律不同;
c)权属性质不同;d)二者价格构成不同。
土地所有权
土地所有者在法律规定的围,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权分为
国有土地和集体土地两类。
房地产土地的使用年限是如何确定的----凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。
即:
居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
二、房地产的特征
▲房地产的自然特征
a)位置的固定性; b)使用的耐久性;
c)资源的有限性; d)物业的差异性。
▲房地产的经济特征a)生产周期 b)资金密集性
c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性
注:
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房屋建筑分类及组成
房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。
1、按建筑物使用性质分类:
⑴居住建筑、⑵公共建筑、⑶工业建筑、⑷农业建筑。
民用建筑:
居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
2、按建筑物(住宅)的层数分类
低层住宅为1-3层多层住宅为4-7层
小高层住宅为8-11层高层住宅为12层以上100米以上为超高层
多层与高层住宅特点对比:
房屋实际使用面积:
多层住宅要高于高层住宅
建筑质量:
高层住宅的抗震性要优于多层住宅
房屋构造格局:
多层住宅要好于高层住宅
房屋价格:
高层住宅要高于多层住宅
物业管理费用:
高层住宅要高于多层住宅
高层住宅视野广、景观好,空气清新。
房屋建筑结构分类标准
3、建筑结构:
指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。
钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。
特点:
建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房
钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。
特点:
结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。
混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造。
特点:
建造层数一般在6层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。
所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
特点:
层数较低,一般在3层以下。
1949年以前建造的城镇居民住宅,20世纪50~60年代代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。
其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
4、按建筑施工方法分类:
⑴、现浇、现砌式建筑:
建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。
⑵、预制、装配式建筑:
建筑物主要承重构件在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。
⑶、部分现浇现砌、部分装配式建筑:
这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板、楼梯)是采用在加工厂制成的预制构件。
建筑物的组成
幢建筑物一般是由基础、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
1、基础:
是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。
地基不是建筑物的组成部分,是基础下面的土层,它承受着由基础传下来的荷载。
2、地基:
分为天然地基和人工地基。
基础按构造形式不同,可分为:
条形基础:
是指呈连续的带形基础,包括墙下条形基础和柱下条形基础。
独立基础:
是指基础呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯形的等。
筏板基础:
是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。
箱形基础:
主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。
对于抵抗地震荷载的作用极为有利。
桩基础:
由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
3、墙体和柱:
是竖向承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。
⑴、墙体的分类
①、按在建筑物中的方向,分为:
外墙:
位于建筑物四周,是建筑物的围护构件。
墙:
位于建筑物部,主要起分隔空间的作用。
②、按在建筑物中的方向,分为:
纵墙:
沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。
横墙:
沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。
外横墙通常称为山墙。
③、按接受力情况,分为:
承重墙:
凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。
非承重墙:
不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
⑵、柱:
是独立支撑结构的竖向构件。
柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
4、楼地层和梁:
楼地层包括楼板和地面(首层地面),是分隔建筑空间的水平承重构件,主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。
⑴、楼板:
楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。
⑵、首层地面:
是指建筑物底层的地坪。
⑶、梁:
是跨过空间的横向构件。
5、楼梯:
楼梯一般由3部分组成:
楼梯段、休息平台和栏杆扶手。
按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同,可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。
6、屋顶:
既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件,又是建筑物顶部的承重构件。
屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。
常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。
7、门、窗:
门和窗都是建筑物的围护构件。
窗主要用于采光与通风,并可作围护和眺望之用,对建筑物的外观也有一定的影响。
一般为了保证房间的通风和采光,居住房间的窗的面积与地面面积之比不低于1/7。
门主要用于交通和疏散,同时也起采光和通风作用。
门的类型
木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等
分户门单元门
四、房地产专业名词
◆五证:
a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;
◆两书:
a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》;
◆房地产证:
是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证;
◆房地产市场分类:
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场;
一级市场:
土地市场,是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;
二级市场:
增量房市场,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;
三级市场:
存量房市场,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;
土地市场分类:
土地一级市场(出让)
土地二级市场(转让)
房屋市场分类:
一级市场(增量市场或一手房市场)
二级市场(存量市场或二手房市场)
三级市场(房屋租赁市场)
◆房地产产权:
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;
◆土地使用权:
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;
◆三通一平:
是指水通、电通、路通及场地平整;
◆七通一平:
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;
◆红线图:
又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线围施工建房;
◆总用地面积:
经城市规划行政主管部门划定的用地围的土地面积;
◆建设用地面积(净用地面积):
经城市规划行政主管部门划定的建设用地围的土地面积;
◆总建筑面积:
指在建设用地围单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;
◆容积率:
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
(如:
在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)
◆建筑面积:
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。
◆建筑覆盖率(建筑密度):
建设用地围所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:
在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)
◆绿化率:
建设用地围所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;(如:
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)
◆绿化覆盖率:
建设用地围全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;
◆房屋销售面积:
房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和;
◆套建筑面积:
房屋按单元计算的建筑面积,为单元门围的建筑面积,包括套(单元)的使用面积、墙体面积及阳台面积;
◆套使用面积:
指室实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积的计算应符合以规定:
A、室使用面积按结构墙体表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
D、住宅使用面积包括:
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元使用面积系数=单元使用面积/单元建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
◆公共建筑面积:
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积;
◆实用面积:
它是套建筑面积扣除公共建筑面积后的余额;
◆层高:
层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高:
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;
◆公摊面积:
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
◆得房率:
是指套建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
◆证书附图
证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
◆宗地图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括:
宗地权属界线、界址点位置、宗地建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。
◆期房:
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆住宅的进深
住宅的长度或进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。
为了保证住宅具有良好的自然休光和通风条件,从理论上说,住宅的进深不宜过大。
根据《住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数:
3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
◆住宅的开间
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。
根据1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》,砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:
2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
◆道路用地:
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线:
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关:
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室就不能一览无余。
玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时,玄关也是接受、简单会客的场所。
◆业主委员会是指由物业管理区域业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆入伙是指业主领取钥匙,接房入住。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让,包括出售、赠予、交换;
(3)房屋买卖; (4)房屋赠予。
◆银行按揭
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,银行按揭的成数通常由五成到九成不等,期限由5年到20年不等,在国外还有长达30年的。
银行按揭业务在国才开始不久,不但发展非常讯速,这是因为它符合工薪阶层的支付能力,使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。
银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。
◆商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预售给购房人,由购房人支付房价款的行为。
◆房型知识
户型选择遵循的原则
实用经济,功能分室
面积适当,尺度适宜,分区合理
朝向合理,日照充足,光线充分,通风良好
住宅的面积要紧凑实用,实用率高大小适宜,功能合理分布,不同的生活功能就要又不同的活动空间。
客厅人们理想的客厅面积在21-30平方米之间,客厅的开间不应小于3.9米,否则会影响电视的效果;卧室面积应在12-15平方米之间,因为卧室的主要功能是睡眠和休息,它必须设置床、床头柜、衣柜、化妆台、电视柜、休息椅等家具,应此还应该留有一定的活动空间,所以双人卧室的开间就不应该小于3.6米,面积不应该小于12平方米;面积适当,尺度适宜,分区合理
卫生间、厨房、储藏间各占4-5平方米,阳台5-6平方米,这样的面积分配基本能保证各项功能的需要,符合当前人们生活使用需求和生活习惯。
各功能空间的相互关系对使用效果也有影响。
厨房应靠近入口,避免买了菜肴穿过客厅不方便;卫生间应靠近卧室一边晚间使用;厕所门不应该直接开向客厅和餐厅,既不卫生也不雅观;阳台应设置在客厅前,卧室前面不应设置阳台,因为卧室是私密空间,而阳台是开放空间,晒衣服要穿过卧室会影响卧室的私面积适当,尺度适宜,分区合理
总之尽量做到以下几个分开:
A、动静分开
客厅、餐厅、厨房、麻将室等人来人往、活动频繁的空间要于需要最大程度静谧空间的卧室分开。
B、公私分开
家庭生活的私密性必须得到充分的尊重,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。
要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)于客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离,而且还要注意各房间门的方向。
C、主次分开
主人房不仅要朝向好(向南或者向景观)、宽敞、大气,而且应该又单独卫生间,应与客房、父母房略有分隔。
D、干湿分开
厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该与怕水怕脏的卧室分开。
朝向合理,日照充足,光线充分,通风良好
根据的气候条件,南北朝向的房间是适合居住的朝向。
住宅的卧室使用面积在10平方米以上的均应直接采光,至少有一间卧室具有良好的朝向能直接获得日照,一般正南向,南偏西或者南偏东不超过15度。
房子的种类
◆安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权,对该房屋占用围的土地拥有使用权,产权人对这两项权利享有占有。
使用,收益和处分的权利。
这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。
由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后出现的。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。
集资所建住房的权属,按出资比例确定。
个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。
集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。
其产权界定为经济适用住房产权。
另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅,它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,公有住宅主要由本地政府建设,负责向本市居民出租出售:
由企事业单位建设的住宅,向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。
这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别:
成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设,取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。
五、房地产面积的测算
1、计算全部建筑面积有哪些?
1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。
2)屋的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3)穿过房屋的通道,房屋的门厅、大厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。
4)楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。
6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8)与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
11)有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,
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