商品房买卖合同解读.docx
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商品房买卖合同解读
商品房买卖合同解读
篇一:
20XX版商品房买卖合同解读
20XX版商品房买卖合同解读
住建部、国家工商总局于今年5月颁布了最新版的《商品房买卖合同(示范文本)》,距离2000版的颁布时间有近15年,今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化,房产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。
从长远来说,这次交易文本的更新对于房地产市场是具有深远和积极的意义,有利于整个行业和市场朝向更规范化的方向迈进;但从短期效果来说,新版合同无论是从条款表述还是规则设定,改动幅度都相当大,买卖双方特别是开发商要适应这个新版合同,还需要一段时间,而且在过程中一定会有开发商因为不了解、不适应合同规则的变化而付出“学费或代价”。
对于房地产市场中的每一个参与主体——政府部门、开发商、购房者等,更现实的是要及时去了解、理解这种合同规则的变化,去梳理其中的风险点和要害点,以便更好地去适应、去生存。
这次颁布的买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本,条款基本一致,实践中我们更多用到的是预售版本的合同,该预售合同文本共24页、主合同条款29条,同时还有11个附件,篇幅内容较2000版本增加很多,这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点,下面将为大家就文本中的新规则、新特点简要做些解读:
新规则一:
开发商违反合同承诺,最高可拿到双倍的总房价款。
合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导
致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,然后最高再可赔偿一倍的房价款。
举个例子,一套商品房价格30万元,开发商一房两卖导致购房者办不了房产证,购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付60万元,再加上30万元本金部分的利息损失。
其实,这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过,但因其责任较重,在司法审判实践中存在是否适用的争议,按此判决的案例比较少,而这次把它明确写入合同,其目的就是减少规则适用的争议,因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”,必须要避免。
新规则二:
交房必备测绘报告,水电暖气要实际可用。
在示范文本的第九条、第十条,约定了商品房的交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案证明之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。
另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应。
新规则三:
交房通知至少提前10日,查验交付不得有前提。
合同示范文本的第十一条,对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。
这个规则不用多说,交过房的同志都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的,但这没有商量的余地,只能去适应。
如果开发商违反这条程序约定的,将承担逾期交房责任。
新规则四:
空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。
此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的,购房者直接有权退房。
而这三项措施,恰恰是现在开发商比较不重视的内容,特别容易构成违约。
新规则五:
质量担保措施首次列入买卖合同。
预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,这一方面是强化开发商的质量责任,另一方面更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发结束就被注销,造成商品房有人卖、无人修的现状,所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”,即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。
新规则六:
购房者信息保密义务的明确提出。
新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意,开发商不得对外披露和越权使用,否则就构成侵权和违约的竞合,购房者可以选择其一主张。
这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应,但其实购房者的信息被泄露的源头很多,有时未必是从开发商处泄露出去的,这就需要开发商高度自律,并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。
新规则七:
补充协议的约定要更谨慎。
开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任,这几乎是房地产市场中的潜规则,市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝
于耳。
针对这种呼声,20XX版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本(主)合同为准”,这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大,按照这个标准,目前所有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写,何为“不合理”的减轻、免除、加重责任,这个度即使对于专业人士来说,也会非常难把握。
新规则八:
要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。
新版合同文本专门设了一个附件十,用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况,并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。
在最近群众上访的情况中,这类的情况也非常多,为什么多?
我觉得跟我们开发企业没有及时向业主披露信息有一定的关系,希望以后要更加引起重视。
通过认真看新版合同,主要有三点体会:
一是细致。
可以说在原来的基础上对每条都进行细化,特别突出了对时间的规定;二是全面。
认真总结了近年出现的纠纷和问题,比如:
是否一房多买、是否抵押、是否会被泄露信息等,都在合同中进行了明确。
三是正规。
作为一个中立者看,合同并没有偏向哪一方,而是原本就应该这样来做,只是长期以来由于业主法律观念不强,政府给开发企业提供了宽松的环境,导致现在新合同一出来,思想上就产生一种对开发商不利的错觉。
篇二:
《商品房买卖合同司法解释》全文解读
商品房买卖合同司法解释
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:
“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。
此条解释让人看起来还有点思考:
什么“尚未建成”?
什么叫“已竣工”?
为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好,否则大家可以想一想:
如果开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯每天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢?
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
【释义】
中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想,相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系,但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”;前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性;所以有人说中国没有办不成的事情,关键看你怎么办。
对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,我劝你还是要快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低,而且是低多了。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的,而中国的消费者大概最相信的也就是广告,所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业;这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理,使消费者行为方式非理智的重要表现,是消费者一切苦难行为的源泉。
本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请,如果作为要约的话,其内容应当作为合同内容兑现,否则将承担违约责任。
但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:
“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:
“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”,所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者,这是一种大智慧,一种将非法行为写成合法行为的大智慧,我们普通人连这种胆量都没有,而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法,而且写到让普通人看不出来的水平,难道这不是一种大智慧吗?
幸运的是,起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写,否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是,法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相,虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分,但已经是巨大的进步了,我们要向法官们致敬。
希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”,因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会;例如我现在就可以给有关人士出计一条:
大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”,那么此法律解释的前提条件就丧失了,消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。
对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象,签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套,而收取了定金则将这个小套紧了紧,不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头,很多消费者不是为了房屋而购房,而是为了不使定金浪费而购房。
这一条本来是想说,即使签订了定金合同,如果没有签订正式的商品房买卖合同,那么开发商应当退还定金,但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心,所以又写了“果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”?
怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢?
消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议,是不是就是未能订立合同呢?
此时是哪一方的原因呢?
我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除,将条件与结果进行确定,而一条司法解释显然没有做到这一点,它不能解决目前大量存在的定金合同争议,也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
【释义】这一条是比较危险的,相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的,但是我想这一条则是相反的,它增加了纠纷。
我们一般将定金合同称为预合同,而将买卖合同称为本合同,预合同实际上是给双方一个退出的机会,使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为,所以各国都规定了预合同解除的内容,严格限制将预合同认定为本合同的条件,但是这一条里我们看不到这种法律思想,很遗憾。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定,很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”,在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字;殊不知,这种规定给多少企业创造了机会:
开发商在预售时每平方米只收消费者三千元,利用这部分资金将楼建设成后,房价暂进可以涨到五千元,
为了按照五千元的价格出售房屋,就要解除原来的预售合同,也就是要主动违约;怎么办呢?
其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。
此条解释可以说对症下药,基本上否定了登记备案制度的合法性,在目前登记制度没有建立以前,是一种进步;当然,如果登记制度建立了再这样写,可就是倒退了。
这大概就是法律的其妙性之所在吧,此一时彼一时也。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的,但是这里却写到了拆迁房,可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了,当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》,其中以十五条、十六条、十七条为最劣,简直就是强抢豪夺。
可怜法官们的一番苦心,他们不能直接出关于拆迁的解释,只能在这里面提几句,将补偿安置房归于商品房调整的范围之内,可见是良心未泯啊。
但是此条如果能够写得更好一些,应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换,还是货币补偿”,否则今后拆迁企业都不进行产权调换了,这样可以避开一个责任“雷区”。
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”,大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了,居然还有一位老教授在电视上也这样说;我想说法律欺诈是最大的欺诈,大家一定要看清楚,《消法》第四十九条是说:
“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”,而本司法解释则说得“可以不超过一倍”,前者是“应当”,后者是“可以”;前者是
篇三:
新版商品房买卖合同示范文本解读
新版商品房买卖合同示范文本解读
第一条项目建设依据
出卖人以方式取得位于、编号为的地块的建设用地使用权。
载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是。
该地块总土地面积为。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【建设项目名称】【现定名】【暂定名】。
建设工程规划许可证号为,施工许可证号为。
[主要变化]
1、旧版中的“土地使用权”改为新版(:
商品房买卖合同解读)中的“建设用地使用权”,相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”;
2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。
[分析]
1、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定,此处将“土地使用权”改为“建设用地使用权”,系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定,以追求法律用语的精准,并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。
2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容,在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系,从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。
新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”,则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系,并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。
[对策/建议]
合法建设,如实填写。
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。
预售商品房批准机关为,预售许可证号为;或者,现售商品房备案机关为,备案号为。
[主要变化]
明确现售商品房的备案机关与备案号。
[分析]
该部分内容存在办理顺序上矛盾。
通常的交易程序是:
确定合同内容→签订合同→合同备案,在合同未签订之前如何知晓备案号码?
新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务,若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的,开发商可能面临一定程度的违约风险。
[对策/建议]
暂不填写,或留待相关机关修订。
第三条买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一),为本合同第一条规定的项目中的:
第幢单元号房,或。
建筑层数地上层,地下层,该商品房位于第层。
该商品房土地使用权年限自年月日至年月日。
该商品房的设计用途为,属结构,层高。
该商品房有阳台个,其建筑样式(封闭式、非封闭式或其他)为。
该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明:
。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米。
其中,套内建筑面积平方米,应分摊的共有建筑面积平方米(应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二)。
除上述商品房买卖外,有出售(或赠送、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的,有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项,双方另行约定于本合同附件三。
[主要变化]
1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”,新版此处不再特意强调房号;
2、新版增加“该商品房位于第层”;
3、新版增加“该商品房有阳台个”;
4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明:
”;
5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”,旧版附件二中须说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”,新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”;
6、新版增加“除上述商品房买卖外,有出售(或赠与、出租等)车位、车库、绿地或其他物业的,有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项,双方另行约定于本合同附件三”。
[风险提示]
1、关于房号
预售商品房的房号是怎样确定的?
实践中,应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批,经核准后方可在使用。
因此,图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般都是一致的。
但是,开发过程中,因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然,即使该类变更是通过合法程序在相关部门进行的,行政程序上并无瑕疵,但在中国这个讲究吉利数字的社会里,不难想象,如果买受人订的是带有8或6的楼号、房号,交付的房号里却没有了这个“发”或“顺”字,更甚的是,竟然是有4、14、13这样不吉利的数字,则极有可能引发一场比较严重的民事纠纷。
不使用阿拉伯数字表示房号当然可以避免这类纠纷,国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的,这种做法一定程度上可以借鉴,把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的,应该比较好卖一点。
然而,小区规模若大了,里面有几十甚至上百幢楼,汉语里这些吉利的词可能就不够用了,再说,楼名可以这样叫,楼层总得用阿拉伯数字吧,每一层从左到右排下去也得用数字吧。
实际上,使用阿拉伯数字
主要是为了管理上的便利,只是中国人凡事都喜欢讨个彩头,没听说过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。
正是因为管理的必要,新版合同做不到干脆取消房号,只能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准”这个其实没有多大意义的说法,但仍需标明“第幢单元号房”以建立买卖标的物的特定性。
值得注意的是,后面紧跟着又有一行空白“或”,这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房号变更作为一种违约事由的意图。
这个修改,对买卖双方并无任何实质影响,但体现了一种社会进步。
2、关于楼层
旧版合同里根本就没有提起这个问题,似乎在这个简单问题上买卖双方发生争议的可能性极小。
然而实践中确有此类纠纷发生,某楼盘销售时为避免因13、14层数字不吉利,12层上面直接就叫15层了,有户人家买的是2301号房子,交的时候门牌上写的也是2301,但他们认为从下往上数,明明是在第21楼嘛,怎么会是2301呢?
于是就找媒体投诉,说开发商违约,媒体也是唯恐天下不乱,连续报道帮着起哄,最后开发商无奈赔了一笔钱了事。
这个事情其实放在法院处理的话会很清楚的,只需要调查一下这幢楼在预售时究竟有没有13、14层就可以了,如果起初图纸和按公示的规划方案制作的沙盘模型、效果图上就根本没有13、14层,就不能说开发商存在欺诈故意,也不能说买受人对楼层存在误解,约定的那个2301本来就是事实上的2101。
但实践中故意挑刺的客户大都是明白人,他们咨询过律师,知道这种事情找法院处理自己要败诉的,找媒体闹一闹成本又低,对开发商的杀伤力度又大,解决问题还要快得多。
事后想想,要是当时的合同中有“该商品房位于第21层”这句话,媒体想起哄也没招啊。
据律师了解,地产行业里似乎有这种一种误解:
合同里约定得越多,回旋的余地就越小,解释的说辞也越少,因此合同里能说的模糊点的
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