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济南酒店市场
第四章济南高星级酒店发展及经营情况调查分析
4.1济南高星级酒店发展情况调查及分析
据济南市旅游局统计,目前济南市正式挂牌的星级酒店有113家,其中五星级酒店3家,四星级酒店19家,三星级酒店43家,二星级酒店47家及一星级酒店1家。
另外,调查显示,济南市另有未正式评星挂牌的国际品牌五星级酒店1家。
目前,济南的高端酒店主要集中在市区范围内,以市中区和历下区为主,尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路区域,和国内中端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府区域。
目前济南主要高星级酒店基本情况如下:
济南高星级酒店概况表
酒店名称
星级标准
开业时间
装修时间
客房规模
(间/套)
地址
贵和皇冠假日酒店
5星级
2001
306
历下区天地坛街3号
索菲特银座大饭店
5星级
1999
2001
426
历下区泺源大街66号
山东大厦
5星级
2002
2006
571
市中区马鞍山路2-1号
济南喜来登酒店
5星级
2009.6
410
历下区龙奥北路8号
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
4.2济南高星级酒店品牌管理集团进驻情况调查及分析
UHC针对济南市场,将各国际知名管理公司的高星级酒店品牌进驻情况进行统一梳理;截至2010年12月,各酒店管理集团品牌进驻济南市情况如下:
酒店管理集团
豪华五星级
五星级
四星级
雅高国际酒店集团
索菲特
-
-
洲际酒店集团
-
皇冠假日
-
喜达屋酒店集团
-
喜来登
-
凯悦国际酒店集团
-
凯悦(待)
-
希尔顿酒店集团
-
希尔顿(待)
-
香格里拉酒店集团
-
香格里拉(待)
-
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
4.3济南高星级酒店功能设施调查及分析
济南高星级酒店客房基本情况表
酒店名称
客房
数量
标间面积
单床
间数
比例
双床
间数
比例
套房
数量
备注
贵和皇冠假日酒店
306
40
154
50%
73
24%
79
二期将增加约100套房
索菲特银座大饭店
426
25
122
29%
194
46%
110
山东大厦
571
36
122
21%
284
50%
55
含10套写字间
济南喜来登酒店
410
48
231
56%
142
35%
37
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
客房体量:
济南高星级酒店客房体量较大,4家五星级档次酒店的客房体量均已达到中等规模(300间套)以上。
在未来较短的时间内,皇冠假日酒店将加上新增加的100余间客房,那么4家五星级档次酒店实际可出租客房数均在400间套以上;
客房面积:
济南五星级酒店客房面积差距较大,其中标准房间面积最大的是09年新开业的喜来登酒店,为48平方米,已经超过了国际五星级品牌酒店对客房面积要求达到45平方米的标准;而索菲特银座标准客房面积只有25平方米,客房空间感最差;
客房装饰:
虽然各酒店装修风格基本为传统商务型,但部分酒店仍然有一定的特征:
喜来登酒店不仅客房面积大,而且盥洗区和睡眠区床铺之间设有推拉门连接,既增加客房空间感,又方便使用。
不过喜来登酒店客房设置有明显不合理的地方:
客房布置为门对门,住客的私密性受一定影响;山东大厦凭借优良而独特的地理位置,客房楼呈半圆形单排排列,所有客房窗外均有较好的环境景观;
(喜来登酒店盥洗区与睡眠区之间的推门,增强了空间感和使用便利)
客房床型配比:
济南4家五星级酒店侧重单床房和侧重双床房各占一半。
皇冠假日和喜来登单床房比例在50%以上;索菲特银座和山东大厦双床房比重较大,分别为46%和50%,不过,索菲特银座套房较多,占客房总数的26%。
可见,除山东大厦偏向团体会议接待外,各酒店更多偏重的还是高端商务和政务客源。
贵和皇冠假日酒店
贵和皇冠假日酒店
索菲特银座大酒店
山东大厦
喜来登酒店
4.4济南高星级酒店功能设施调查及分析
4.4.1济南高星级酒店整体经营情况调查及分析
客房出租率和平均房价的波动水平,是衡量酒店业经营状况的两项重要指标。
国际品牌酒店对房价指数更为看重。
以上图表通过对2006年-2009年的动态对比,显示近4年济南高星级酒店的基本经营状况。
●济南五星级酒店市场整体供应量较小,各年出租率均在70%以上;
●2008年,受金融海啸的影响较小,济南五星级酒店整体出租率和平均房价略有下降;
●2009年,索菲特银座大饭店装修,并且喜来登到年底投入市场,两家酒店拉低了整体市场平均房价;
●2010年1-11月,五星级酒店市场供应量提高,虽然因总体供应不足而使出租率上升,但价格竞争更为激烈,整体市场平均房价较上年度略微下滑。
4.4.2济南高星级酒店经营情况调查及分析
济南五星级酒店经营情况表
酒店名称
客房数
2009年
出租率平均房价
2010年1月-11月
出租率平均房价
贵和皇冠假日酒店
306
78%
690元/间
72%
695元/间
索菲特银座大饭店
426
65%
640元/间
68%
650元/间
山东大厦
571
72%
630元/间
78%
615元/间
济南喜来登酒店
410
--
--
68%
580元/间
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
对济南高星级酒店房价和出租率进行对比分析如下:
●出租率:
济南五星级酒店市场经营情况较好,从今年来看,出租率均在70%左右,市场仍然处于培育期的喜来登酒店出租率也达到了68%,喜来登酒店主要得益于济南高端五星级数量稀缺,同时位于开发区,对开发区企业免去了交通堵塞之苦。
●平均房价:
贵和皇冠假日凭借良好的商务地理位置,平均房价处于最高水平,保持在690元/间夜以上。
而地理位置相对偏离市区,且市场处于培育期的喜来登酒店平均房价不足600元/间夜,拉低了济南五星级酒店整体市场的平均水平。
4.5济南高星级酒店客源市场调查及分析
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
●济南是山东省会、区域经济中心,经济基础良好,商务活动频繁,给济南高星级酒店市场带来了大量的商务客源,济南高星级酒店商务客源所占比例达到45%左右;
●济南五星级酒店市场供应量较小,市内政务和商务等会议、会展活动基本选择在高星级酒店进行,给济南高星级酒店会议市场和政务市场带来较大的客源;会议客源和政务客源分别约占20%和15%;
●济南旅游资源丰富,高端休闲度假资源开发相对商务客源而言较为滞后,处于唤醒状态,旅游客源约占高星级酒店客源市场的10%。
4.6济南高星级酒店淡旺季情况调查及分析
UHC项目组调查和走访了济南旅游局和济南高星级酒店业内人士,了解到目前济南高星级酒店基本没有明显的淡旺季之分,因为五星级酒店数量太少,喜来登酒店开业前,济南五星级酒店市场上就只有3家,客房数量才1300间左右,平时出租率都比较高,或者互相平衡,所以整体淡旺季不明显。
不过,每年年底,政企会议较为集中,济南高星级酒店市场特别旺盛;12月份的圣诞节、2月份农历春节,各大企业放假,大量商务活动暂停,市场相对较为平淡,成为平季。
4.7济南高星级酒店市场供需关系现状调查分析
根据UHC调查统计,截止2010年11月,济南高星级酒店供求状况如下:
济南市高星级酒店供需状况表
酒店
开业时间
房间数量(间套)
出租率(%)
贵和皇冠假日酒店
2001年
306
72
索菲特银座大饭店
1999年
426
68
山东大厦
2002年
571
78
济南喜来登酒店
2009年9月
410
68
客房供应总量/整体平均出租率
1713
7205
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
●近几年,济南五星级酒店整体出租率保持在70%以上;
●济南五星级市场发展平缓,06年以来总体供需波动不大;
●根据行业规律:
入住率70%以上为市场供不应求状态,60-69%为市场供需基本平衡状态,60%以下为市场供过于求状态;由此可见目前济南高星级酒店市场为供不应求状态。
4.8济南高星级酒店公平市场渗透率分析
根据UHC项目组对济南高星级酒店市场的调查分析,根据市场各酒店所获取的业绩表现,结合以下特征进行渗透率分析:
●服务质量;
●硬件设备、文化特色、装修品质;
●客房装饰档次、服务、价格;
●平均房价;
●出租率;
●健康休闲设施、娱乐项目;
●酒店地点、周围环境、城市配套生活设施。
下表显示了济南竞争市场中各高星级酒店2010年1至11月实现的渗透率水平:
2010年1至11月济南高星级酒店竞争市场平等市场份额分析
酒店
可出租
客房数
平等市场份额(%)
应卖出客房数
实际开房率(%)
每天实际卖出客房数
市场渗透率
贵和皇冠假日酒店
306
17.86
220
72
220
1
索菲特银座大饭店
426
24.87
307
68
290
0.94
山东大厦
571
33.33
411
78
445
1.08
济南喜来登酒店
410
23.94
296
68
279
0.94
合计
1713
1234
1234
平均出租率
72.05
资料来源:
UHC合纵酒店顾问
2010年1至11月济南高星级酒店市场渗透率最高的是山东大厦,达到1.08,而相对处于劣势的是喜来登酒店和索菲特银座,其市场渗透率为0.94。
但判断酒店是否经营正常,除市场渗透指数以外,还需要其他两个衡量指数,即平均房价指数(ARI)和每间客房收益指数(RGI)。
这两项指数的定义与解释如下:
平均房价指数(ARI):
指的是某家酒店的平均房价相对于竞争酒店市场平均房价的比值。
计算某个特定酒店的平均房价指数,只需用其平均房价除以整体竞争市场的平均房价。
因此,如果酒店A的平均房价为1000元,而整体竞争市场的平均房价是800元,则它的平均房价指数是1.25(1000元除以800元)。
客房收益指数(RGI):
指的是一个酒店每间可出租客房的收益水平(RevPAR)相对于竞争酒店市场平均每间可出租客房收益水平的比值,因此,这一指数是市场渗透率指数和平均房价指数共同左右的结果。
客房收益指数的计算很简单,即一间酒店的市场渗透率指数乘以其平均房价指数。
所以,如果酒店A的市场渗透率指数为0.8,平均房价指数为1.25,则其客房收益指数为1.00(0.8×1.25)。
由于客房收益指数同时考虑到了市场渗透率和平均房价,因此它是一个科学的参照指标。
以上表得出的市场渗透率为基数,得出济南各高星级酒店的房间收益指数,如下表所示:
酒店
可出租
客房数
平均房价
客房总收入(万元)
渗透率
房价指数
房间收益指数
贵和皇冠假日酒店
306
695
5114
1
1.10
1.10
索菲特银座大饭店
426
650
6289
0.94
1.03
0.97
山东大厦
571
615
9149
1.08
0.98
1.06
济南喜来登酒店
410
580
5401
0.94
0.92
0.86
合计
1713
629.59
25953
据上表所示贵和皇冠假日酒店的房价收益指数相对较高,为1.10,抢占了济南高星级酒店里最高端的大部分客源。
而处于市场培育期的喜来登酒店稍显弱势。
4.9济南拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析
酒店投资的活跃,与一个地区的经济发展状况以及未来发展趋势密切相关。
人们常用“酒店是经济发展的风向标”来形容酒店业与地区经济发展依存度。
根据UHC不完全统计,济南拟建的五星级标准酒店有8家,其中约有3家已基本确定为国际酒店管理公司管理,基本情况如下:
项目名称
星级
地址
项目进展
项目概况
开发商
投资金额
济南香格里拉大酒店
5星级
历下区泺源大街南侧
暂未开工建设
项目包含星级酒店、商场、写字楼等,建筑面积共12万平方米,占
地3万余平方米,约合
46.5亩。
香港嘉里集团
不详
济南银座希尔顿酒店
5星级
历下区千佛山路8号
预计2011年开业
齐鲁宾馆项目是鲁商集团投资6亿多元重组的酒店项目,酒店建筑面积6.8万平米,并计划再投入2亿元进行全面改造,改造后客房数约300多间,将由希尔顿集团进行管理。
鲁商集团
6亿
崮云湖国际会议中心
5星级
长清大学园区的南部
不详
规划建设五星级标准的国际会议中心。
项目总用地面积21.3万平方米,总建筑面积53225平方米,客房拟设置床位1000张,餐位1200个。
不详
4.1亿
丁豪酒店
5星级
高新区会展中心对面
预计2011年开业
酒店楼高22层,建筑面积5万平方米,约300-350间客房。
是丁豪广场城市综合体的一部分。
丁豪集团
4亿
孟亚五星级酒店
5星级
市中区鲁能领秀城内103国道与二环南路东南角
不详
建筑面积3.5万平方米,占地20余亩,规划建筑面积35000平方米,目前该项目正在规划阶段。
鲁能房地产开发有限公司
不详
万达凯越酒店
5星级
市中区万达广场
预计2011年9月开业
济南万达凯悦大酒店总建筑面积5.1万平方米,拥有客房352套。
万达集团
不详
济南新世界酒店
5星级
高新区新泺大街西段
竣工日期2011年5月
项目总建筑面积20.7万平方米,其中1栋23层的5星级酒店,客房约400多间;2栋25层精装修酒店式公寓。
不详
不详
泺口片区综合发展工程(含5星级酒店)
5星级
天桥区:
东至津浦铁路,西至无影山北路,南至泺安路,北至二环北路
竣工日期2013年8月
总建筑面积610万平方米,其中包括建筑面积6万平方米的五星级饭店。
香港世贸集团
总投资300亿
客房总量
2730间套
●假设以上统计的在建酒店项目顺利完工,那么到2015年济南酒店市场将新增高星级酒店约8家,新增供给量将超过2730间套。
●从拟建酒店分布状况来看,未来5年内新建酒店相对比较分散。
●另外,五星级酒店的建设,将提升济南旅游服务业和酒店商务功能的整体水平,繁荣区域经济,推动服务业的发展,高端商务和高端旅游客源的比重势必增加,对本项目酒店客源有积极的带动作用。
银座希尔顿(齐鲁宾馆)丁豪酒店效果图
万达凯悦酒店施工图万达凯悦酒店效果图
4.10济南高星级酒店市场供需关系未来发展趋势预测分析
供给方面:
假设上述调查的待建酒店供应如期进入市场,整体市场供应量放大,5年内预计新增客房2700多间套,不过各拟建酒店地理位置相对比较分散,从上表统计分析,西客站片区除了本项目,还没有其他清晰的酒店项目投入,因此,在未来一段时间内区域互补的作用将强于恶性竞争。
需求方面:
济南高星级市场近几年来处于供不应求的状态,所以许多投资商纷纷加入市场投放。
而且,未来济南经济继续快速发展,高铁的开通也将极大的带动济南的旅游和商务市场,随着政府旅游、商务、会展等市场的进一步拓展,周边城市和高铁沿线城市对济南经济的推动作用越来越大,济南高星级酒店市场用不应求的状态将得到延续。
综合分析后认为,济南五星级酒店市场潜力很大,在未来10年内,济南五星酒店市场将保持在供需平衡状态,少数品牌档次高、服务软件优秀的酒店将成为济南五星级酒店领头羊,而济南市五星级酒店地理松散形投入,在经营运作,客源共享方面将形成互补经营,对济南整体经济有一定的带动作用。
未来济南高星级酒店经营良性化发展的可能性较大。
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