物业管理课后习题答案.docx
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物业管理课后习题答案
第一章
思考题
1.什么是物业?
答:
物业是指已竣工并投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施和相关场地。
2.什么是物业管理?
答:
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.物业管理的基本原则有哪些?
答:
权责分明原则;业主主导原则;服务第一原则;统一管理原则;依法行事原则;收费合理原则;公平竞争原则;专业高效原则。
4.我国物业管理产生过程。
答:
1981年3月10日,深圳市成立了全国第一家专业物业管理企业----深圳市物业管理企业,公司当时主要是对涉外商品房实行统一的专业化管理。
1993年6月30日,深圳市物业管理协会成立,标志着物业管理作为一个新兴的行业其社会地位的确立。
与深圳的情况类似,自20世纪80年代中期,在沿海开放城市和某些经济比较发达地区的省会城市,一些商贸楼宇和高层楼宇陆续开展了物业管理。
1994年4月1日,建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》正式施行,它标志着物业管理的体制最终得到政府的确认、支持和推广。
各地根据物业管理实践,出台了地方性法规,如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,《上海市居住物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2003年,经过充分的调研和论证,国务院于2003年6月8日颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号),这标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
目前,全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%,经济发达的城市已达50%以上,深圳市已超过95%。
5.我国物业管理的发展趋势。
答:
区域化管理;法制化管理;规模化发展;市场化经营。
练习题
一、单选题
1.C2.A3.B4.B5.D6.B7.B8.A9.D10.A
二、多选题
1.ABD2.ABCD3.ACD4.ACD5.ACD
三、判断题
1.×2.√3.×4.×5.×
第二章
思考题
1.什么是物业业主?
答:
根据《物业管理条例》的解释,业主就是指房屋的所有权人。
2.什么是物业使用人?
答:
物业使用人是指不拥有房屋的所有权,但通过某种形式而获得房屋的使用权,并实际使用房屋的人。
3.业主有哪些权利和义务?
答:
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会成员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
遵守管理规约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;法律、法规规定的其他义务。
4.业主大会的性质?
答:
业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。
5.业主委员会的性质与职责。
答:
业主委员会的性质是业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的,是业主大会的执行机构。
业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益,其合法权益受国家法律保护,一切活动都应当遵守国家法律、法规和物业管理制度。
业主委员会的职责有召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。
6.管理规约和临时管理规约的关系。
答:
管理规约是在常规物业管理活动中全体业主共同的约定,相互制约,共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则,是实行物业管理的基础和基本准则。
临时管理规约是房地产开发商或前期介入的物业服务企业制定的。
对全体业主共同的约定,要求业主共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则,是实行物业管理的基础和基本准则。
7.召开业主委员会会议应注意哪些问题?
答:
《业主大会规程》规定,业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1~2人。
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当做书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
练习题
一、单选题
1.B2.D3.C4.C5.C6.C7.B8.D9.D10.C
二、多选题
1.BCD2.AB3.CD4.ABCD5.AB
三、判断题
1.×2.√3.√4.√5.×
第3章物业服务企业
思考题
1.什么是企业法人?
答:
企业法人独立享有民事权利和承担民事义务,在经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准登记注册后,其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。
2.什么是物业服务企业的资质管理?
答:
物业服务企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映,是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。
3.什么是物业服务企业名称预先核准制?
答:
是物业服务企业向工商行政管理机关申请名称预先核准,申请时,必须提交全体股东或发起人签署的申请书;股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等;代理人的委托证明等材料。
工商行管管理机关在收到申请文件之日起10日内做出核准或驳回的决定。
予以核准的,应发放《企业名称预先核准通知书》,其有效期为6个月。
4.物业服务企业的资质等级标准有哪些?
答:
根据建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定,物业管理企业划分为一级、二级、三级3个资质等级。
5.物业服务企业资质等级申报有哪些材料?
答:
申请核定资质等级的物业服务企业,应当提交下列材料:
企业资质等级申报表;营业执照;企业资质证书正、副本;物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;物业服务合同复印件;物业管理业绩材料。
练习题
一、单选题
1.B2.C3.C4.A5.C6.B7.B8.C9.C
二、多选题
1.ABCD2.AC3.CD4.ABC5.AC6.ACD
三、判断题
1.√2.√3.√4.×5.√
四、简答题
1.简述物业服务企业的权利与义务。
答:
1.物业服务企业的权利有:
物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,结合实际情况,制定管理办法;按照物业服务合同和管理办法实施管理;按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用;有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为;有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目;可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用;有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业;经业主大会的允许,可以实行多种经营。
2.物业服务企业的义务有:
按照物业服务合同约定,提供相应服务;接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督;重大的管理措施应当提交业主大会审议决定;接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。
2.简述物业服务企业未取得资质证书的法律责任。
答:
未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
3.简述物业服务企业各部门的主要职责。
答:
1.总经理室是物业服务企业的决策机构。
总经理对企业全面负责制定企业的发展规划和经营管理方针,决定机构设置,布置和协调各副总经理与各部门的工作,对重大问题作出决策。
副总经理在总经理的领导下处理分管工作,完成总经理和经理办公会议交给的各项任务。
2.行政部在总经理领导下负责日常行政管理工作。
主要负责企业内部日常行政事务,包括拟写文书、文档处理、后勤管理、接待来访、协调公共关系、召集会议等项工作。
3.人力资源部负责人员招聘、培训、考核等人力资源管理工作。
4.财务管理部负责总公司及各项目物业管理处的财务预算与核算、收费服务等。
5.综合服务部负责各项目物业管理处物业管理服务工作的指导、监督、协调和援助工作,定期到各项目物业管理处检查和指导工作。
6.市场开发部其职责是不断扩大企业的物业管理业务和提高知名度,做好市场调研和开发,负责房屋租赁和招标投标工作。
7.客户服务部负责物业管理区域内的客户服务工作。
主要负责日常客户接待服务、客户投诉处理、日常物业管理档案管理、开展综合经营服务。
8.环境管理部负责环境保洁与绿化美化管理,为业主提供整洁、舒适、优美的生活、工作、学习环境。
9.安全管理部负责物业管理区域内的安全保卫、消防、车辆行驶与停放等安全和公共秩序管理。
10.工程保障部工程部负责物业管理区域内房屋及配套设施和相关场地的维修和养护。
主要负责制定年度维修和养护计划、设备更新改造计划,实施日常维修和养护,确保供电、供水与排水、供热、供气、场地、道路、消防、安全监控等设备设施的正常运转,为业主创造安全、文明、舒适、方便的生活和学习环境提供基本保证。
4.简述物业服务企业的一级资质等级标准的内容。
答:
(1)注册资本人民币500万元以上;
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。
其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
多层住宅200万平方米;高层住宅100万平方米;独立式住宅(别墅)15万平方米;办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
五、综合题
1.合法。
业主投票权源于对建筑物的区分所有权。
根据物权法建筑物区分所有权理论,建筑物区分所有权主要包括对建筑物专有部分时专有权、共用部分的共有权以及作为建筑物所有权人的成员权。
成员权是基于专有权和共有权而产生的权利,是业主投票权的直连来源。
一般来讲,开发企业开发建筑物,所有权的取得分为两个阶段:
第一阶段是开发企业依法取得土地使用权后,通过开发建设取得建筑物所有权,即通常所说的“大产权”,此属于物权法上的原始取得;第二阶段是指在建筑物原始取得的基础上,开发企业依法将“大产权”分割为若干区分所有权,并通过出售等方式将建筑物区分所有权转移给建筑物区分所有权人,此属于物权法上的继受取得。
开发企业将建筑物区分成为各个单元或套房出售,使得建筑物区分所有权得以产生,而依法获得了建筑物区分所有权专有权的所有人,即业主,就必然获得相应的共有权和成员权。
业主是物业管理的主体,依法享有业主委员会的选举权,这是毫无疑问的。
但如果开发企业并未将物业管理区域内所有房屋都出售,由于这部分房屋的所有权未发生转移,这时开发企业就由原来的建
筑物的大产权人依法转变为建筑物区分所有权人,与其他业主一样,拥有区分所有权,这其中自然也包括业主委员会成员的选举投票权。
2.正确
《物业管理条例》第四十八条规定:
“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
”
第4章物业管理招标与投标
思考题
1.什么是物业管理的招投标?
答:
物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制,通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。
2.物业管理评标的方法有哪些?
答:
打分法和低价评标法。
3.如何编制物业管理投标书?
答:
投标者的概况和业绩、投标物业管理特点分析、介绍该企业可提供的管理服务内容。
4.物业管理投标有哪些策略与技巧?
答:
攻势策略、差异策略、低成本策略、守势策略。
练习题
一、名词解释
1.物业管理招标
答:
物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要,提出一定的标准条件,向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请,并采取科学方法进行分析和判断,最终确定最佳的物业服务企业并与之订立物业前期服务合同或物业服务合同的过程。
2.物业管理投标
答:
指物业服务企业选择物业项目并在接到招标通知后,根据招标通知的要求编制投标文件,并将其递交给招标人的行为。
3.邀请招标
答:
邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业(一般为3个以上)参加投标的招标方式。
4.投标书
答:
投标人在做出投标报价决策之后,就应按照招标文件的要求正确编制标书,即投标人须知中规定的投标人须提交的全部文件。
二、填空题
1.公开招标、邀请招标、议标招标
2.选择范围、公平、公正、评标委员会
3.承担招标项目的能力、资信良好
4.培育物业管理市场、提高物业管理服务水平、推动物业管理发展、加速与国际物业管理接轨
三、单选题
1.B2.C3.A4.B5.C6.A7.B8.D
四、简答题:
1.简述物业管理招标投标的原则。
答:
物业管理招标和投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2.简述物业管理招标的条件。
答:
(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
3.简述开标阶段的任务和程序。
答:
通常安排在投标人递交投标书的截止日之后2~3天内或紧接截止日之后。
如有特殊情况需推迟开标的,必须事先以书面形式通知各投标企业。
其一般程序为:
宣布评标委员会成员名单;招标单位法人代表讲话,介绍此次招标情况;招标委员会负责人宣布唱票内容、评标纪律、注意事项和评标原则;宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标企业名称,并将此情况记录在案,必要时由评标委员会和公证人签字;公证人当场验证投标标函,主持抽签,决定唱标顺序。
唱标,由评标委员会主席按交标顺序逐个启封,检查是否合格。
五、论述题:
1.试述物业管理招标的几个阶段的任务。
答:
整个招标程序大致可以划分为招标的准备、招标的实施和招标的结束三个阶段。
2.试述招标文件的主要内容。
答:
投标邀请书、投标人须知、附件、合同条款、技术规范和要求。
3.试述物业管理投标书的编写要求。
答:
要求包括:
投标所用的语言文字及计量单位;投标文件的组成;投标文件格式;投标报价;投标货币;投标有效期;投标保证金;投标文件的份数及签署。
第5章物业的前期介入与管理
思考题
1.物业的前期介入需要哪些准备工作?
答:
了解物业管理对物业的基本要求;组织技术力量;收集相关资料;确定工作方法;准备设备器材和资金。
2.前期物业管理有哪些工作内容?
答:
前期物业管理的具体工作内容包括上岗人员培训计划的制定和实施、新建物业的接管验收,接待业主或使用人入住,建立物业管理档案,设计管理模式,制定物业管理方案和管理制度,测算和收取物业管理服务费用,与业主和使用人建立联络关系,向业主和使用人说明房屋及其附属设备设施的功能和使用注意事项,监督和管理业主和使用人的室内装饰装修,策划并开展综合经营服务,自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备设施的养护维修服务、安全管理服务和环境保洁与绿化美化服务,协助业主和建设单位筹备成立业主大会,与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通与协调等。
3.简述物业服务企业参与前期物业管理的意义。
答:
有利于后期管理工作的顺利进行;有利于建立良好的物业管理秩序;规范的前期物业管理是对房地产开发商、物业服务企业、业主三方都有利的明智选择。
4.物业服务企业进行物业接管验收要做哪些准备工作?
答:
人员准备;进行现场初步勘察;接管验收的资料准备。
5.简述物业接管验收的程序。
答:
新建物业的接管验收程序:
(1)建设单位书面提请接管单位接管验收,并提交相应的资料。
(2)接管单位按照接管验收标准,对建设单位提交的申请和相关资料进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
(3)接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准(质量与使用功能)进行验收。
(4)验收过程中发现的问题,按质量问题的处理办法处理。
(5)经检验符合要求时,接管单位应在7日内签发验收合格凭证,并应及时签发接管文件。
原有物业的接管验收程序:
(1)移交人书面提请接管单位接管验收,并提交相应的资料。
(2)接管单位按照接管验收标准,对建设单位提交的申请和相关资料进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
(3)接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。
(4)查验房屋的情况,包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等;评估房屋的完好与损坏程度及现有价值;对在验收过程中发现的问题,按危险和损坏问题处理办法处理。
(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋的使用状况。
(6)经检验符合要求时,接管单位应在7日内签发验收合格凭证,签发接管文件,并办理房屋所有权的转移登记(若无产权转移,则无需办理)。
6.什么是入住?
如何做好入住管理?
答:
入住管理是指物业服务企业在向业主发出“入住”通知后,业主前来办理入住手续,验房收楼,直到搬入新居开始正常生活这一阶段的物业管理工作。
入住管理是物业服务企业接管物业以后的第一件重要的公众管理工作,其工作质量的优劣事关物业服务企业日后的工会全局,意义重大。
7.装修管理的工作程序如何?
答:
(1)装修申报管理;
(2)物业服务企业审核、批准;(3)签署《装修管理服务协议》,办理装修《施工许可证》
8.简述物业档案资料的管理。
答:
物业档案资料管理,是指物业服务企业在物业管理活动中,对物业的原始记录进行收集、整理与分类、鉴定、保管、统计、利用,为物业管理提供客观依据和参考资料。
练习题
一、单选题
1.B2.C3.C4.C5.B
二、多选题
1.ABCD2.CD3.ABC4.BCD5.ABD6.ACD
第6章物业服务合同
思考题
1.物业服务合同签订的主体有哪些?
答:
物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。
2.自然人作为物业服务合同主体的资格?
答:
业主经过业主大会会议选举业主委员会,业主委员会代表业主利益,维护业主合法权益。
业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后,取得法人资格。
业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,并有权监督物业服务企业的服务水准、服务合同的执行情况,物业管理服务收费及其使用情况。
3.物业服务合同订立的形式?
答:
物业服务合同应采取书面形式。
书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。
4.要约与要约邀请的区别?
答:
要约是希望和他人订立合同的意思表示。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
要约邀请与要约不同,要约是一个一经承诺就成立合同的意思表示;而要约邀请的目的则是邀请他人向自己发出要约,自己如果承诺才成立合同。
要约邀请处于合同的准备阶段,没有法律约束力。
5.物业服务合同的主要内容?
答:
双方当事人的名称和住所;物业管理区域范围;物业服务的事项;物业服务质量;物业服务费用;物业服务期限;双方的权利和义务;违约责任;其他事项。
练习题
一、单选题
1.D2.D3.C4.D
二、多选题
1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABCD
三、判断题
1.×2.√3.×4.√5.√
第7章物业企业经营管理
思考题
1.房屋维修养护管理的内容有哪些?
答:
房屋的安全检查、房屋维修的施工管理、房屋维修的行政管理。
2.房屋维修工程分为哪几类?
答:
根据房屋的损坏程度,按房修工程性质,可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修5类。
3.房屋维修的标准?
答:
按照我国目前房屋维修标准的有关规定,房屋维修标准包括主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程、水、电、卫、暖等设备工程、金属构件和其他工程9个分项工程。
4.房屋附属设备设施是由哪几部分构成?
答:
一般来说,房屋附属设备由给排水,供暖空调与通风、燃气、电气、电梯等系统组成。
现代高智能的建筑还包括中央空调、自动报警、办公自动化的通信网络设施等。
5.特种设备维修养护管理的原则?
答:
安全至上原则;综合治理原则;权责一致原则;统一监管原则;企业负责原则
6.简述与客户沟通的技巧?
答:
耐心倾听、解决疑难、协调矛盾、反馈信息。
7.综合经营服务的含义?
答:
物业综合经营服务是指由物业服务企业提供的、与物业的正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和。
经营是物业服务企业以管理区域内的条件为基础,以业主和使用人为对象所进行的经济活动,它是适应物业管理市场要求而必须具备的功能。
练习题
一、单选题
1.C2.C3.A4.B5.B6.C7.D8.C9.C10.A11.B12.C13.B
14.C15.A16.B17.A18.A19.C20.C
二、多选题
1.ABD2.ABCD3.BCD4.ACD5.CD6.ABCD7.BCD8.ABCD9.BD
10.ABCD11.ABCD12.ABCD13.ABD14.CD15.ABD
第8章住宅物业管理
思考题
1.住宅小区的分类?
答:
住宅小区的分类。
住宅小区按照不同的标准有不同的分类:
(1)根据产权的性质,可分为公有住宅和私人住宅;
(2)根据层高,可分为平房、多层、高层、超高层;
(3)根据住宅居住的户数,可分为独户住宅和多户住宅。
2.住宅小区的特点?
答:
居住功能单一,相对封闭独立;人口密度高,人口结构复杂;统一规划建设,配套设施齐全;房屋产权多元化,共用设施社会化。
3.住宅小区物业管理的内容?
答:
居住设施的维修养护管理;便民综合经营服务;居住环境的管理。
4.住宅小区物业管理的特点?
答:
具有社会性;具有统一性;具有服务性;追求艺术性;管理具有复杂性。
练习题
一、单选题
1.B2.D3.B4.D5.A6.C7.A
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