房地产开发项目执行计划书.docx
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房地产开发项目执行计划书
房地产开发项目执行计划书
项目执行计划书
公司
年月日
概
要
略
1.整体策
62.
标
63.
位
64.
估
75.
准.
7
第一章项目介
绍
6
预期目
核心定
风险预
项目成败的评估标
7
1.1城市发展概
况
71.1.1城市概
貌
81.1.2
经济整体情况及主要指
标
91.1.3
基础设施建
设.
101.1.4
金融商贸等重点产业建
设
121.1.5
自然资
源.
121.6
城市总体规
划.
121.
1.1.7城市住宅发
展.
141.2
项目所在区位发展概
况
151.2.1
区域发展规
划.
151.2.2
辐射区的特征及发展历
程
181.2.5地块基本情
况
19
第二章市场分
析
20
2.1区域市场现
状
202.1.1各档次产品供应状
况
202.1.2各档次产品的集合特
征
232.1.3表现最好个案状
况
232.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型26
2.1.5分析:
本案在区域市场内的机会点和威胁
点26
2.1.6结
论
272.2项目竞
争
竞争对手定
272.2.1义
272.2.2竞争对手研究
282.2.2本案竞争策略
29
第1页共61页
2.3项目可能遇到的问题及风险管理
..31
2.3.1项目可能出现的问题分析
312.3.2风险管理措施
322.4目标客户
322.4.1目标客户定位
322.4.2目标客户构成
342.4.3有效市场分析
342.4.4目标客户分
析
342.4.5研究结
论
划
第三
章产品策
36
3.1
产品定
位
363.1.1
位
363.1.2
档次定
位.
363.1.3
念
363.1.4
文化风格定
位.
373.2
项目规
划
373.2.1
述.
373.2.2
则
产品及产品定
主题形象及发展理
规划简
规划原
373.2.3
经济技术指
标
383.3
分期开
发
393.3.1
开发周
期
393.3.2
分期开发方
案
393.3.3
公共设施、人防、景观分期开发顺序及
规模
...39
3.3.4
开发期内,景气指数分
析
403.3.5影响开发进度的主要风险因
素
403.4计
建筑设
403.4.1
户型及面积选
择
403.4.2
建筑风
格
403.4.3
建筑细
部
403.4.4
结构设
计
413.4.5消防系
统
413.4.6人防设计要
求
413.4.7智能化系
统
413.5景观设
计
42
第2页共61页
3.5.1环境景观设计理
念
423.5.2平面组团环境设
计
423.5.3立体空间环境设
计
423.5.4景观节点描
述
423.6配套建
议
423.7健康住宅设计要求
423.8需考虑的问
题
42
第四章营销策
划
43
4.1市场推广策
略
434.1.1销售目
标
434.1.2
机
434.1.4
分
入市时
营销部
推广阶段划
装
434.1.3
立
444.2.1销售体系的构成方
案
444.2.2培训计
划
454.3销售价格策
略
454.3.1定价原则及付款方
式
454.3.2第一阶段:
导入期(内部认购)(年月—年月)45
4.3.3第二阶段:
开盘强销期(年月—年
月)45
4.3.4第三阶段:
二次强销期(年月—年
月)46
4.4销售成
本
464.4.1销售费
用
464.4.2销售成本控制措施
464.5需考虑的问
题
46
第五章工程施工管
理
47
5.1当地市场施工状况调
研
475.1.1当地的工程建设政策、法规、条
例47
5.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量评
价47
5.1.3当地自然条件下的工程施工管理要
求48
5.1.4当地的验收组织程序、验收内
容48
5.1.5当地档案管理程序、制度
等
48
第3页共61页
5.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况:
48
5.1.7当地建筑产品质量通病调查报
495.2项目施工组
织
495.2.1施工组织形
式
495.2.2工程分
包
495.2.3工期安
排
495.3
施工管理措
施
505.3.1
工期及质量管
理
505.3.2
材料设备采购管
理
505.3.3
施工安全管
理
505.4施工组织与销
售
505.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事
项50
5.4.2保证顺利销售的措
施
505.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因
素51
5.5项目的交验与入
515.5.1
交楼时的质量目
标
515.5.2
交验与入伙过
程
第六章财务分
析
52
6.1
税务分
析
526.1.1营业税金及附
加
526.1.2企业所得
税
526.1.3土地增值
税
526.2经济效益分
析
526.2.1经济效益分析的假设条
件
526.2.2
项目利润率、投资回报率及主要经济指
标
52
6.2.3首期主要财务指
标
536.2.6
利润分
析
536.3
现金流量分
析
以季度为单元和一期完工为阶段的现
546.3.1金流量表54
6.3.2对资金风险评估结
546.4
资金组织计
划
546.4.1
总体资金投入计
划
546.4.2
资金回款计
划
546.4.3
资金需求计
划
54
第4页共61页
6.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时
间54
6.5银行融资贷
款
556.5.1向银行贷款的难
点
丿\\、
556.5.2向银行贷款的四大要
素
成
55
第七章成本控
制
55
7.1市场数据的收集,整理,分
析
.557.1.1
当地工程造价指标的获
得
557.1.2
数据分
析
567.2项目成
本
567.2.1项目成本费用计
划
567.2.2项目成本分类总
汇
567.2.3项目成本分
析
577.3投入产出分
析
577.3.1投入产出测
投入产出经济分析结
577.3.2
论
577.4项目成本控制措
施
57
第八章物业经营管
理
58
8.1当地物业管理情
况
588.2
物业管理服务的目
标
588.3
物业管理服务的整体设
想
588.3.1
物业管理服务的前期介入和筹
建
588.3.2
物业管理在项目实施中的定
位
...588.3.3提升管理服务重要措
施
588.4
物业管理架
构
测
58第九章团队组织方
案
59
第十章其
他
60
10.1项目开发与各策略利益相关者的关
系60
10.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平
衡60
10.3项目变化记
录
60
第十一章附件与范
本
60
第5页共61页
概要
1.整体策略
(简述公司的策略方向、项目策略目标,并分析项目策略与公司的策略是否一致)
2.预期目标
A.开发规模:
占地100亩,总建筑面积13.4万平方米。
其中:
一期占地45亩,总建筑面积5.7万平方米;
二期占地55亩,总建筑面积约8万平方米。
B.开发周期:
约5年
C.启动资金及到位时间:
D.总销售额:
3.6亿
E.总成本:
F.税后利润:
G.一期销售率:
内部认购完成25%
第一次强销完成20%
第二次强售完成35%
H.质量目标:
质量制胜,各项指标达到国家标准
I.品牌效果:
创造环境优美,功能齐全的性价比较高的社区。
把武汉上海等一线城市居住环境带入--。
3.核心定位
A.目标客户群体:
企事业单位一般客户、做生意人群
B.竞争策略:
大社区的成熟性、高层住宅的稀缺性、商业配套优势C.概念主题:
高层住宅全面领航-
D.产品定位:
好品质、好质量
第6页共61页
E.主要卖点诉求:
外立面现代、规划大气、户型合理、材料创新等F.一期入市时机:
提前预热市场,房地产市场发散期
4.风险预估
(简述项目的主要风险及规避措施。
)
5.项目成败的评估标准
(要求对项目的成败进行量化评估。
)
第一章项目介绍
1.1城市发展概况
(围绕项目,有针对性的对所在城市的主要概况进行描述。
)
--市是--的重要轻工业基地,基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。
纺织服装已具备年产1亿米中高档面料、5000万件成衣的生产能力,基本形成纺、织、染、整到服装加工比较完整的产业链。
其中,--丝宝集团迈亚公司生产的高档服装是中国最好的西服面料之一,可与世界高档面料媲美。
我市08年无纺布产业出口达1.5亿美元以上,占全国出口总量的40%。
食品加工、机械电子在高起点上快速发展。
--即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地,有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。
同时运用产业政策,引导企业向园区集中。
重点发展食品及环保产业聚集区、现代纺织产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、都市工业聚集区。
--以轻纺城、生态城、休闲城为城市特色。
城市基础设施配套,功能完善,已成为江汉平原的信息中心、物流中心。
三产业日趋繁荣,拥有一批星级酒店,一批大型购物广场,一批专业批发市场,成为区域性的物资贸易集散中心。
城区建有四大工业园区,基础设施完备,产业配套齐全,政策环境优良,为招商引资
第7页共61页
和企业发展提供了良好的平台。
--是一座充满活力的城市,是一块投资创业的热土。
一直是外商投资--省的热点地区和首选城市之一,首届国际体操节签订了60多项协议、引资30个亿,--人民诚实守信、热情好客,愿与世界各地企业合作交流共建--市的美好明天。
热忱欢迎各国客商到--投资洽谈兴业。
--市位于鄂中南部,江汉平原腹地,京珠、沪蓉高速公路交汇处,东临大都市武汉,西连荆州、宜昌、三峡,北依汉水,南靠东荆河,318国道和宜黄高速公路横贯全境,为江汉平原的交通枢纽,信息中心和物流中心,1991年跻身全国百强县市行列,综合经济实力连续十八年居全省首强,1997年被省委、省政府授予全省首批小康市,并且先后被评为全国卫生城市、全国环境综合整治先进市、全国体育先进市、全国物资流通百强市、全国平原绿化先进市和全国最具投资潜力中小城市。
全国500强“香港丝宝”、“台湾旺旺”、“福建亲亲”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企业纷纷落户--市并实现“双赢”的局面。
1.1.1城市概貌
G.历史起源:
--市(中文:
XiantaoShi英文antao)原名沔阳县,已
有1400多年的建制历史。
南朝梁天监二年(公元503年)设沔阳郡,建国初设沔阳专署。
1951年为沔阳县属荆州专区。
1986年撤县建市更名为--市,属--省直管市。
H.地理位置:
--市位于--省中部的江汉平原,国土面积2538平方公里,地跨东经112?
55'—113?
49'、北纬30?
04'—30?
32'。
I.土地面积分布:
--市位于--省中南部,江汉平原腹地,地处东经
112?
55'—113?
49',北纬30?
04'—30?
32'。
东与武汉相邻,南以东
荆河为界与洪湖、监利一衣带水,西与潜江毗邻,北以汉水为界与天门、汉川隔水相望。
318国道和宜黄高速公路横贯--全境,是江汉平原的交通枢纽。
全市辖3个街道办事处、15个镇、7个农林牧渔场,709个村(居)民委员会,4781个村(居)民小组。
全市总人口148.01万人,其中城镇人口59.35
万人,农村人口88.66万人。
土地总面积251991.26公顷,人均土地0.17
第8页共61页
公顷,耕地总面积133553.16公顷,人均耕地0.09公顷。
境内地势平坦,河湖密布,土地肥沃,雨热充足,地势西北高、东南低,海拔最高40.2米,最低20.2米。
J.地域气候:
属亚热带季风气候区,四季分明,雨量充沛,阳光充足,气候温和,具有南北兼优的气候特点。
K.行政区域划分:
--市现辖:
郑场镇、毛嘴镇、剅河镇、三伏潭镇、胡场镇、西流河镇、彭场镇、沙湖镇、杨林尾镇、张沟镇、郭河镇、沔城镇、通海口镇、陈场镇、长埫口镇15个镇;干河、龙华山、沙嘴3个街道办事处;国营沙湖、九合垸2个原种场,国营排湖、五湖2个渔场;国营赵西垸、刘家垸2个林场。
--经济开发区、--工业园、--高新技术产业园区、彭场工业园、--刘口工业园、全市共有653个村民委员会,56个居民委员会。
L.人口构成:
全市总面积2538平方公里,总人口148万,其中,城区人口30
万。
A.民俗文化:
(简要描述,内容可参考城市年鉴、门户网站等。
)
--市创造了“一座小城,两位冠军,三枚金牌,四块奖牌”的世界体坛神话,--市先后走出了李小双、李大双、杨威、郑李辉、廖辉五位世界冠军,连续四届奥运会获得7枚奥运金牌、6枚奥运银牌。
而在体操领域中,2000年2月,国家体操训练管理中心授予该市“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”两块“金字招牌”,就全国而言,这样一个普通的县级市,在各方面硬件设施并不突出的情况下,却能取得如此卓越的成绩,堪称奇迹。
1.1.2经济整体情况及主要指标
A.经济概况(简述城市近年经济发展状况和特征。
)
2007年2008年2009年2010年(预测)GDP(亿元)年增幅(%)人均可支配收入(元)年增幅(%)
第9页共61页
年末居民存款余额(亿元)年增幅(%)年末全市金融机构存款余额(亿元)年增幅(%)三产业产值比重,
B.主要指标
(数据来源:
)
1.1.3基础设施建设
A.交通
--紧靠中国中部之首武汉市,具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。
境内河渠网络相通,公路四通八达,距武汉天河国际机场、汉口火车站、武昌火车站、长江武汉港均1小时车程。
贯穿中国南北的京珠高速公路和贯穿东西的沪蓉高速公路在--附近交汇,--南到广州、北到北京、东到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半径之内。
B.供水
--市境内河湖密布,水系发达。
共有大小河流、沟渠1329条,长4500公里。
其中自然河流14条,包括汉江、东荆河、通顺河、通州河等,汉江过境长度91.2
公里,东荆河过境长度103.34公里,流域面积2520平方公里;人工开挖的电排河5条,包括排湖电排河、沙湖电排河、保丰电排河、杨林尾电排河、周帮电排河。
现有垸内湖泊12个,围堤固定湖区4.37平方公里,泛湖泊3个,面积15.5平方公里。
C.电力
--市鄂能电力设备有限公司(原--省荆州--电力修造厂、原--市天威变压器有限责任公司)地处美丽富饶的江汉平原,北倚长江最大支流汉江,南临318国道和宜黄等高级公路,并与随岳高级公路贯通,交通极为方便。
公司始建于1956年,属国家机械工业部生产低损耗变压器的定点企业。
同时是两网改造国
第10页共61页
家经贸委推荐生龙活虎产变压器企业之一。
随着我国电力企业体制的改革与发展,我公司于2004年首批成为--省电力公司修造行业“国退民进”改制成股份企业,并于2005年10月重新挂牌。
D.能源
--地处江汉平原腹地,非金属矿产丰富。
其中油气资源分布广泛,岩盐资源丰富,具有较大的开发潜力。
已探明石油地质储量1373万吨,岩盐储量在500亿吨以上。
岩盐主要集中于地表以下780—1200米,盐层厚度约80米,氯化钠的一般品位在96%左右,最高可达100%。
盐矿中富含碘、锂、溴、硼、钾、铷、铯等多种稀有元素,其中碘的含量是海盐含碘品位的7倍,具有极强的开采价值。
E.邮电、通信
以电信、移动、联通、铁通等企业为主体,建成以光缆、微波为主的通讯运输体系,包括本地电话网、长途通信网、移动通信网、数字数据网、多媒体信息网在内,从空中到地面,室内到室外,集当今高、新、尖技术于一体的现代化多功能立体通讯网络,是包括--、潜江和天门的江汉本地网的长途交换中心、本地汇接中心、信息传输枢纽。
2002年,全市铺设长途光缆皮长217公里,长途电话交换机总容量达13320路端,长途业务电路30000条,数据通信网长途电路61条;固定电话交换机总容量突破20万门,固定电话用户累计达到16万户,平均每百人拥有电话机11部,全市所有行政村实现村村通电话;多媒体宽带建成3000多个端口,宽带上网用户近1000户;无线市话交换总容量3万门,用户突破2万户;移动电话交换机总容量达到55.4万门,建设基站151个,铺设通信光缆1380公里,移动用户达到13.5万户,无线寻呼用户1万户,移动电话网络覆盖达到99%,与117个国家和地区实现了国际自动漫游。
邮政储蓄、汇兑、报刊发行全部使用数字化处理系统,邮政信息传递、商品传送、资金流通等功能日益完善,实物传递网拥有覆盖全市的25个电子化支局和30多个营业网点,邮路120条,投递总线路3450公里。
2002年,全市通信行业固定资产原值11.4亿元,业务收入1.85亿元;邮政系统固定资产原值3523万元,业务总量4030万元,业务收入3473万元。
F.生态环境
--城市发展目标定位于八个大字:
实力、诚信、生态、和谐。
对城市建设者
第11页共61页而言,这样的目标也意味着巨大的投入。
事实正是如此:
近三年来,我市累计投入近40亿元,城市发展环境因此翻开了崭新的一页。
1.1.4金融商贸等重点产业建设
G.农业
H.工业
I.建筑业
J.财政、金融、保险业
K.旅游业
L.对外经济贸易
M.商业、饮食业
(简述各行业的发展状况及特征。
)
1.1.5自然资源
N.矿产资源
O.植物资源
P.动物资源
Q.水资源
R.,,,
(简述各种资源的分布状况)
1.1.6城市总体规划
A.城市功能规划与布局:
(附城市功能规划的区域分布图,重点对本区域进行简要描述或附图,内容应
包
括该区域大小、人口、配套、重点房地产项目等。
)
--是--省中部江汉平原地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
在--县
域城市中第一个荣获“国家卫生城市”、“全国精神文明创建工作先进城市”
第12页共61页
殊荣。
《中国城市发展报告2005》--进入“全国中小城市综合实力百强”行
列。
GDP连续十八年居全省县级市第一名〜
北起沿江大道,南至仙南大道,西达江汉大道,东起沔阳大道,--大道。
中央商务区的核心地区2平方公里,包括:
商城大厦、KFG中百仓储、学府路等传统主要商务、商业区域,今后,将以金融、商务、行政、办公、宾馆等为主。
核心区由26层人民广场及33层时代广场为中心,整个中央商务区总建筑面积将达到1000
多万平方米,其中高层住宅30余栋。
B.城市交通现状与规划:
(附城市交通规划图,重点对本区域已建或规划的主要市政道路、轻轨和地铁进行简要描述或附图,并指明其与本项目的位置关系及距离等。
)
--市位于鄂中南、江汉平原腹地,是全国著名的体操之乡,是--省交通现代化建设试点市,也是--省水陆交通最发达的地区之一。
全市现有通车里程1929公里,沪蓉高速公路和318国道横贯市域东西;建设中的随岳高速公路穿境而过,与沪蓉、襄荆等高速公路连网互通,通达全国;以城区为中心,省道仙洪一级公路、天仙一级公路、仙监二级公路,南通岳阳,北达荆门。
境内“一江两河”互连互通,航运发达。
现有通航里程659.1公里,港口泊位39个,遍布11个镇(办、场),年货物通过能力246万吨,旅客通过能力280万人次。
古老流江流经全境,长93.5公里,均为四级航道。
溯江而上,经沙洋、过宜昌,达襄樊;顺江而下,走汉川,过蔡甸、到武汉。
汉江--城区港是--省“十一五”规划重点建设港口,岸线全长13公里,年货物通过能力186
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