上海房地产38件大事回顾分析.docx
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上海房地产38件大事回顾分析
2004年上海房地产38件大事记
1.规范房屋拆迁估价
1月1日起,本市实施建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》,以规范城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价行为,维护拆迁当事人的合法权益。
严格要求城市房屋拆迁估价,由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
2.物业收费明码标价
1月1日起,本市实施发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》。
该《办法》进一步明确了物业管理企业、业主等各方主体的责任。
物业服务收费实行明码标价,采取政府指导价和市场调节价两种方法。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
3.土地交易系统开通
1月,上海市土地交易系统正式开通。
凡经营性土地使用权出让全部纳入该系统,从而实现了对市、区两级业务管理框架下土地交易全过程进行跟踪和控制。
它将业务流程中评标委成员申报、地块底价审批等重要关键节点信息实行计算机监控管理,减少了人为干预因素。
土地标书、底价、中标结果和出让合同等信息都已进入该系统,在市、区两级业务管理框架内全过程公开。
4.物管草案征求意见
1月,市人大常委会办公厅公布《上海市物业管理若干规定(草案)》,向社会广泛征求意见。
此草案是对国务院《物业管理条例》的细化和补充。
市民通过书面、电话或电子邮件方式,将自己的意见传递到市人大常委会法制工作委员会,反响热烈,电话一度被打“爆”。
5.预警预报体系启动
2月,本市启动房地产预警预报指标体系。
该体系通过对房地产市场的动态监测,评价市场的运行情况,预测未来的市场走势,以便政府部门作出适时、适度调控市场的措施。
体系收集整合一些重要指标,形成市场化决策信息系统,形成与体系相适应的市场调控决策机制。
6.商品住宅分级管理
2月,中国物业管理协会出台《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)。
小区物业服务由高到低分为一级、二级、三级,级别越高,物业服务标准越高。
每一级别都对基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面提出了具体要求,使本市普通住宅小区物业管理有了量化指标。
7.廉租房管理有标准
3月1日,本市实施建设部、财政部、民政部、国土资源部和国税总局发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
廉租房采取发放住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅的三种保障方式。
申请廉租房应当书面提出,经审核符合条件者公示15天。
廉租房转借、转租、擅改用途或连续6个月以上未居住将收回。
8.强制拆迁两次听证
3月1日起,本市实施建设部发布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
拆迁基地内,未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前应进行听证。
这是第一次听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等进行听证。
这是第二次听证。
9.公积金管委会成立
3月,上海市住房公积金管理委员会成立,取代原来的市住房委员会,成为公积金日常管理的决策和监督机构,并研究公积金贷款如何向中低收入家庭倾斜的措施。
本市住房公积金制度1991年建立,实行“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理运作体制。
10.装修验收标准更严
3月,重新修订的上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》正式实施。
首次将室内空气质量列入验收要求,并把给排水管道、电气、卫浴设备和室内空气质量等项目的验收设为强制性条款。
新《标准》创下了国内住宅装修验收标准的多项第一。
11.销售合同网上登记
3月24日,市政府批转了《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》,规定本市新建商品房的销售(预售和现售)均应按规定进行合同网上备案和登记。
6月,本市又推出网上操作实施补充规定,就上网时限、保留房必须公开、动迁安置房专门标注、预订期满仍不签约楼盘表自动翻绿等作了规定,进一步完善网上备案和登记系统。
12.拆迁评估规定修改
4月1日起,颁发房屋拆迁许可证的拆迁基地,估价机构由过去的拆迁人确定,改为由被拆迁人说了算。
这是修改后的《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》规定的。
修改后的《规定》对房屋拆迁时的估价时点、估价流程也作了明确,增加了被拆迁人对估价结果有异议的重新委托估价程序。
房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
13.登记条例修改施行
4月20日,修改后的《上海市房地产登记条例》施行。
此次修改内容虽只涉及少数条款,但针对性强,对于抑制局部区域房价上涨过快现象,促进本市房地产业的持续健康平稳发展,起到积极的作用。
修改后的《条例》,授权市政府可根据本市房地产市场的实际情况,对期房转让问题作出规定。
为推出“期房限转”政策,4月21日市政府先对《上海市房地产转让办法》作出修改。
14.期房限转规定出台
4月26日起,市政府《关于预售商品房转让问题的决定》实施,期房转让被禁止。
预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后方可转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。
15.土地市场三个暂停
4月29日,国务院发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,全国包括本市暂停农用地转用审批,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。
16.降低住宅预售标准
4月,市房地资源管理局出台降低普通商品住宅的上市预售标准,即按完成建筑安装工程量25%的标准发放预售许可证。
6月,市房地资源管理局宣布,经过5月底普查,已达到这个标准的普通商品房为500万平方米,它缓解了本市中低价商品房供不应求的局面。
17.提高开发资本金
4月,国务院发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。
钢铁由25%及以上提高到40%及以上;水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。
由于房地产开发资金过于依赖银行贷款,银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大,潜在金融风险不容忽视。
18.征用土地需要听证
5月1日起,本市实施国土资源部审议通过的《国土资源听证规定》。
拟定或者修改基准地价、组织编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划,拟定或者修改区域性征地补偿标准的,国土资源主管部门应当组织听证。
凡征用农民承包土地中涉及安置补偿等农民切身利益的事项,农民有权提出听证要求,组织听证不得向当事人收取或者变相收取任何费用。
19.房地部门信息公开
5月1日起,市房地资源局全面实行政府信息公开,以维护社会知情权。
公开的信息内容分为五大类:
市民服务类、行政业务类、政策法规类、规划计划类、机构职能类,“市民服务类”和“行政业务类”是公开的重点。
信息公开的主要渠道是“上海房地资源”网站和信息公开服务窗口。
凡是主动公开的政府信息,将全部在网站公开。
20.建立公积金通报制
5月1日,本市实施建设部、财政部、中国人民银行、中国银监会颁布的《住房公积金行政监督办法》。
这是我国首次建立的住房公积金通报制度,各地将设立专门的住房公积金监督检查机构,对住房公积金的使用、公积金管理人员履行职责情况进行定期或不定期检查。
国家、省(自治区)和设区城市建立起三级联通的监督管理系统,对全国住房公积金管理和使用情况作适时监督。
21.配套住宅有序推进
5月,按照“建成一批、开工一批、储备一批”原则,古浪新苑、江杨基地和顾村基地三个市重大工程配套商品房基地建设有序推进。
配套商品房分布在宝山顾村、嘉定江桥、南汇康桥和周浦,截至5月已建成80.2万平方米。
10月,规划总建筑面积达100万平方米的新凯、韵意两块配套商品房基地在松江启动。
市房地资源局宣布,年内共开建300万平方米配套商品房。
同时,截至11月底,配套商品房供应量为301万平方米。
22.二手房按揭防风险
5月,上海银监局向沪上各商业银行发出通知,规范二手房按揭贷款业务,防范银行信贷风险。
通知要求各商业银行应当注重审查房产中介公司的资质,并在内部制订相应的风险控制制度,明确与之合作的房产中介公司的资质标准;提供二手房贷款担保的房产中介公司应当具有与之相应的担保能力,切实避免交易风险和操作风险。
23.评选房产企业50强
5月,市房协和市房地资源局共同举办第二届上海市房地产开发企业50强评选活动,对开发企业2003年度经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献以及品牌管理开展综合评比,绿地、大华、复地等开发企业进入2004年度50强。
此举对促进上海房地产开发企业加强自身建设以及推动整个行业发展壮大产生了积极影响。
24.土地调控两大办法
6月,《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》出台。
8月,《上海市土地储备办法》实施。
两大办法严格区分政府土地储备和房产开发经营两种行为,宏观调控本市土地市场,增强政府对土地市场的调控力度,完善土地供应方式,并平衡政府对土地的收入和增值收益。
25.外环外楼盘唱主角
8月,全市外环线外共开工建设1076.1万平方米住宅,在新开工项目中,外环线外占52%,首次突破总量的一半。
上海住宅建设呈现全新的格局,适合普通消费者的中价以下商品房成为“主角”,预计从今年开始,这些施工中的“主角”商品房将陆续上市供应。
1至8月,重大工程配套商品房完成招标地块53块、743公顷,竣工137万平方米、新开工144万平方米,上市供应了420万平方米,定向供应给一批支持重大工程建设的动迁居民。
26.“紫罗兰”违规受罚
8月,杨浦区的“紫罗兰家苑”未取得预售许可证即开始对外预约售房,前后共签订577份预约书。
市房地资源局对开发及代理销售的上海永锋房地产开发经营有限公司和上海申润房地产经纪有限公司及相关人员作出了行政处罚。
没收永锋公司非法所得227.4759万元,处罚款58万元,取消开发资质;取消申润公司“房地产经纪企业备案证书”,罚款人民币3万元,对经纪人予以处罚。
27.两批土地挂牌出让
8月27日,市房地资源局发布今年本市国有土地使用权出让第一号公告,11幅土地采用挂牌方式出让。
表明本市国有土地使用权出让更加公开、透明和市场化。
本次挂牌出让的地块多为商业用地。
10月14日,第二号公告挂牌出让26幅国有土地使用权。
28.严格控制房贷风险
9月,银监会正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,明确规定借款人每月交的供房款,不能超过其月收入的50%。
《指引》对商业银行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求,并要求商业银行切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定贷款风险的因素。
29.二手房交易超一手房
截至第三季度,上海二手房市场成交量、成交套数均超越一手房。
二手房总成交面积为1964万平方米,在历史上首次超过一手房1890万平方米的总成交面积,一、二手房成交比为0.96∶1。
而2002年、2003年一、二手房交易面积比例分别为1.09∶1、1.03∶1。
30.首个租赁指数发布
9月6日,上海二手房指数办公室向社会推出沪上首个租赁指数。
租赁指数包括房屋租金抽样报告和租赁指数报告。
至此,上海二手房指数系统由买卖指数和租赁指数两大部分组成。
由于租金是对房屋价格进行统计分类的核心指标之一,租赁指数的推出将有利于丰富上海楼市监测预报体系,有利于政府、企业及消费者更加准确地把握市场。
31.公布产业用地指南
10月,市经委等部门发布《上海产业用地指南》,这是全国首部地方性产业用地指南。
上海工业企业用地平均建筑容积率为0.442;投资强度为每平方公里39.9亿元;单位土地产出为38.5亿元/平方公里,大约相当于纽约、芝加哥的三分之一,东京的五分之一。
指南参照发达国家相同产业的用地水平,设置了建筑容积率、投资强度、土地面积产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地所占比例等5项指标。
32.第四批优秀建筑初定
10月,上海市第四批优秀历史建筑初步名单正式对外公示。
名单共230处、746栋,共计一百三十余万平方米,这是自1989年以来列入保护范围名单最多的一次。
名单集中推出了一批50年代的优秀历史建筑,增加了不少解放后具有历史建筑特色的房子,并注重了产业建筑的保护。
33.央行九年来首次加息
10月29日,央行宣布,从该日起将1年期基准存款利率上调0.27个百分点,至2.25%;同期贷款利率也上调0.27个百分点,至5.58%。
这是中国自1995年7月和1993年7月以来第一次分别上调贷款利率和存款利率。
个人住房公积金贷款5年以上的利率上调0.18个百分点,自营性个人住房贷款5年以上的利率上调0.27个百分点。
34.首批居住用地招投标
10月29日,市房地资源局发布2004年第3号上海市国有土地使用权出让公告,一下子推出了15个地区的44幅土地,总面积超过277万平方米,其中居住用地占到了绝大部分,这是2004年首批居住用地推向市场。
这些地块的招投标工作在12月份展开。
35.廉租房家庭1.3万户
截至10月底,市房屋土地资源管理局累计受理申请廉租住房家庭14580户,经审核符合廉租房条件的为13268户,占申请总数的91%。
已有12573户廉租家庭已租赁到合适的房源,其中,租金配租家庭12315户,实物配租家庭258户,占经审核符合条件的家庭数的94.8%。
36.住宅物管细则出台
11月1日起,《关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见》施行。
《意见》对有关具体事项进行了细化和明确,注重解决住宅物业管理的重点、难点问题。
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的,其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分,应分摊给其他业主。
37.世博规划方案通过
12月,《2010年上海世博会规划方案》审议通过。
世博园区被确定在南浦大桥和卢浦大桥地区之间、黄浦江两岸5.28平方公里的区域。
规划布局采用“一主多辅”的总体布局,形成五个功能片区。
包括黄浦江两岸的一个核心区、3个辅助区和配套区及一个协调区。
方案将确保永久建筑、土地、环境和基础设施在世博会后得到持续利用。
两个月前,世博会园区定向安置基地项目招标揭晓,相应的配套商品房已动工建设。
38.政府实事项目完成
12月,政府实事项目全面完成。
其中,建成301万平方米中低价商品住房,为动迁居民提供合适房源;改善居民居住条件、优化小区环境,完成38个旧居住区综合改造,超过计划8个;新建公共绿地1089.88公顷;超计划89.88公顷。
在中心城区建成12块3000平方米以上公共绿地;完成4012个生活垃圾箱房给排水设施配置;完成外滩、铁路上海站等5个重点区域的交通主干道人行道综合整治。
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