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武汉房地产市场初步研究
武汉房地产市场初步研究
二〇〇九年二月
目录
一、城市概况4
(一)地理位置4
(二)行政区划4
(三)人口5
(四)交通8
二、宏观经济9
(一)国民经济主要指标9
(二)产业结构10
(三)收入及消费10
三、城市规划11
(一)规划发展格局11
(二)基础设施规划13
(三)试验区15
四、房地产市场管理15
(一)房地产市场发展历程15
(二)宏观调控的影响17
(三)土地管理制度18
五、土地市场19
(一)土地供应19
(二)地价走势20
(三)地价排行23
六、商品住宅市场23
(一)商品住宅市场供应情况23
(二)商品住宅市场需求情况25
(三)商品住宅市场价格情况28
(四)房地产金融情况30
七、市场分析31
(一)房地产市场存在的主要问题31
(二)2008年房地产市场形势32
(三)2009年房地产市场趋势34
(四)对策建议35
八、板块简介36
(一)汉口——成熟热点区域、商业中心36
(二)武昌——成熟热点区域,政治、文化教育中心37
(三)汉阳——成熟热点区域,旧城改造难度大38
(四)古田——推荐热点区域,主打轨道交通概念39
(五)二七、后湖片区——推荐热点区域,距市中心最近,主打轨道交通概念40
(六)南湖片区——主打环境、区位和教育概念41
(七)青山片区——环境较差,两大产业基地,关注4号线和武汉火车站建设带来的机会41
(八)东西湖片区——推荐热点区域,主打环境和高端概念42
(九)光谷片区——推荐热点区域,主打人文教育和高科概念43
(十)沌口——汽车城支撑,自身交通、配套比较齐全,但离市中心较远44
(十一)各片区比较45
(十二)拿地策略建议47
一、城市概况
武汉——湖北省会,中部和长江中游中心城市,重要的工业基地、教育科研基地。
(一)地理位置
武汉处于华中地区江汉平原东部,东西距最大为134公里,南北距最大为155公里,东与黄冈市的团风县、鄂州市的华容区、梁子湖区、黄石市的大冶市接壤,南与咸宁市的嘉鱼、咸宁市区相连,西与仙桃市、汉川、荆州市的洪湖市毗邻,北与孝感市的孝南区、孝昌县、大悟县、黄冈市的红安县、麻城市相接,形似一只自西向东的蝴蝶。
长江与其最大的支流汉水交汇于此,将武汉分为汉口、汉阳以及武昌等三部分,俗称武汉三镇。
武汉全市土地面积8467.1平方公里,地形以平原为主,丘陵为辅,市内湖泊塘堰众多,武汉素有“百湖之市”的美誉。
地形上是北高南低,北部为山地丘陵,其余均属平坦的江汉平原,河道纵横,湖泊众多(现有湖泊147个,水域总面积2187平方公里,占全市土地面积的1/4)。
在中国经济地理中,武汉处于优越的中心位置,水、陆交通十分发达,自古就有“九省通衢”的美称。
(二)行政区划
武汉市辖江岸、江汉、硚口(该三个区即为“汉口”)、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区县级单位,其中江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山7个区为中心城区;汉南、东西湖2个区为郊区;蔡甸、江夏、黄陂、新洲4个区为新型城区(分别于近年撤县建区)。
下辖126个街道办事处、18个镇、9个乡,群众组织3232个(社区居民委员会1200个,村民委员会2032个)。
下辖武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区三个国家级开发区。
(三)人口
2007年末,武汉共有常住人口885万人,全市户籍总人口828.21万人,户籍人口中,男性人口427.16万人,女性人口401.05万人;农业人口299.59万人,非农业人口528.63万人(城市化率达63.8%);迁入人口4.2万人(2006年达13.1万人)。
全市人口出生率7.70‰,人口死亡率4.03‰,自然增长率3.67‰。
年度
统计项目
2004年
2005年
2006年
2007年
总人口数(万人)
785.9
801.35
818.84
828.21
其中
城镇人口
484.7
503.1
519.09
528.63
农村人口
301.2
298.25
299.75
299.59
家庭户数(户)
245.8
250
255
260
(城镇人口的增加主要来源于城市化进程的加快,使大量农业人口直接转化为城镇人口。
同时作为中部大城市,武汉新增外来人口较多,也促使武汉二手房及房屋租赁市场日益活跃。
)
从年龄结构看,自2001年武汉市商品房市场启动,到2003年的快速发展期、2005年的腾飞期,武汉市商品房的购买主体一直是30~50岁的改善型客户,从2006年以来,购房客户的年龄结构正在发生巨大变化,30岁以下青年客户比重正在迅速上升。
通过对武汉人口结构的研究发现,武汉市25~49岁的人群占到武汉市人口总量的41.19%(2007年人口统计数据),这部分人群通常购买力强大,为社会的中坚力量。
15~24岁的人群也占到23.33%,2008年武汉登记结婚估计在15万对青年,意味着首次置业、婚房市场在未来数年内将成为重要的扩张性需求。
同第四次人口普查相比每10万人中
拥有各种受教育程度的人数有如下变化:
具有大学受教育程度的由6145人
上升为12255人;
具有高中受教育程度的由16699人
上升为20734人;
具有初中受教育程度的由27494人
上升为32910人;
具有小学受教育程度的由26168人
下降为23282人。
从教育水平看,近十几年来的武汉市发展迅速,居民受教育程度逐步提高,同时还在保持此势头增长。
(可以反映两方面的问题:
第一,居民受教育程度的提高将引起城市发展速度的增快,最终促进居民收入的增加,导致住房的有效需求增加;第二,受教育水平的提高将引起思想认识的提高,会增加其购房的成熟度。
)
表:
武汉市分区域人口数,人口密度
城郊区
土地面积
(平方公里)
人口密度(人/平方公里)
2006年
2005年
2006年常住人口
(万人)
户数
(户)
年末人口(人)
户数
(户)
年末人口(人)
总计
8494.41
964
2554477
8188431
2499482
8013612
875
江岸区
64.24
10145
230856
651706
224989
642577
74.2
江汉区
33.43
13892
165858
464416
162820
462013
64.8
桥口区
46.39
11493
186847
533161
184612
535922
71.2
汉阳区
108.34
4845
184153
524932
170235
489616
62
武昌区
81.22
13163
298309
1069075
292582
1003357
117.1
青山区
45.8
9948
137617
455615
135628
454566
49.2
洪山区
509
1859
186411
946091
169321
865919
101
东西湖区
439.19
594
91524
260660
89003
254080
36.7
汉南区
287.7
370
41747
106506
41532
106060
10.7
蔡甸区
1108.1
401
143636
444413
148536
461171
42
江夏区
2010
320
207249
643839
210231
667156
65.9
黄陂区
2261
492
359942
1112346
350696
1105253
93.6
新洲区
1500
650
320328
975671
319297
965922
86.6
武汉市内各区人口分布不均,人口密度最小为江夏区仅320(江苏最小的盐城市为477),最大为江汉区13892(江苏最大的南通市区为2458,苏州市区为1426),相差43倍。
据此全市大致可划分为两大部分:
原先成立的七个城区(即中心城区,人口密度大得惊人,其中武汉三镇超过10000);其它6个区。
前者人口平均密度为3695,后者人口平均密度458,前者是后者的8倍。
(四)交通
为将“两江、四岸、三镇”的天然布局相联,武汉市经过多年的努力,建设和规划了多条联系纽带,形成了武汉市独有的基础设施网络。
公路交通:
已建成的内、中、外三条环线,与环线穿插的十条放射线道路构成了公路交通的主要部分,其中过江部分分别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。
京珠、沪蓉等多条国道高速路则承担着对外连接任务。
铁路交通:
京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇,长江一桥上交汇的四条铁路线前往白沙洲大桥,使武汉的交通更加畅通。
(位于青山杨春湖的新武汉火车站,是我国在建的最大客运专线火车站,计划2010年投入使用。
)
空运交通:
武汉天河机场是华中地区重要的航空港。
水路交通:
长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务,尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。
轨道交通:
2000年,国家批准长春、大连、武汉和重庆4个城市为首批轻轨建设示范城市之后,武汉轨道交通公司成立。
2000年底,投资21.99亿元、总长约10公里的一期工程正式开工,2003年底具备试通车条件,2004年7月投入试运营。
武汉市规划未来的轨道交通网由7条线路构成,总长222.8公里。
除一号线吴家山至堤角30.5公里为轻轨外,其余6条线路都是地铁。
分别为:
二号线,常青花园至流芳,39.8公里;三号线,沌口至三金潭,32.2公里;四号线,永安堂至青山,29.3公里;五号线,青山至青菱,33公里;六号线,老关村至堤角,25.3公里;七号线,古田至野芷路,32.7公里。
这7条线路中,二、三、四号线跨越两江,连通三镇;一、五号线分别贯穿汉口、武昌的东西方向;六号线沟通汉口、汉阳旧城及后湖新区;七号线则把汉口北部与武昌东南部联为一体。
二、宏观经济
(一)国民经济主要指标
武汉市主要经济指标
2007年
2006年
(亿元)
(亿元)
全口径财政收入
634.06
502.36
地方财政收入
296.38
231.85
地方财政支出
387.72
309.71
社会消费品零售总额
1518.3
1293.33
全固定资产投资
1732.79
1325.29
进出口总额(亿美元)
99.62
80.12
出口总额(亿美元)
47.53
37.78
实际利用外资(亿美元)
22.5
20.01
金融机构存款余额
5471.38
4684.32
金融机构贷款额
4414.84
3681.38
城镇居民人均可支配收入(元)
14357.64
12360
农民人均现金收入(元)
5371
4748
城市居民人均住宅建筑面积(平方米)
28.25
26.86
农村居民人均居住面积(平方米)
44.72
43.28
(财政收入略低于南京,进出口总额不足南京的1/2,社会消费品零售总额略高于南京,城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入约为南京的70%。
)
(二)产业结构
项目
生产总值(单位:
亿元)
2007
2006
国内生产总值
3141.9
2590.76
第一产业
129.15
115.91
第二产业
1440
1195.74
工业
1197.49
1000.74
建筑业
242.51
195
第三产业
1572.75
1279.11
(国内生产总值略低于南京,第二产业为南京的75%,一产、三产相近。
)
第二产业发展势头强劲,正在成为中国重要的工业基地,钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工。
而第三产业则在强劲的工业发展势头中,也呈现出快速发展的趋势。
目前,武汉市“富士康效应”、“中石化80万吨乙烯工程”、“东风二汽”、“武钢集团”等四个千亿规模的产业,极大的提升了市场购买力,在它们的拉动和影响下,所在片区都成为了炙手可热的投资焦点,规模经济的号召力和辐射力不容小视。
(三)收入及消费
2007年,武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元,增长16.2%,剔出物价指数实际增长11.6%;城市居民人均消费支出为10600.00元,增长15.4%,剔出物价指数实际增长10.9%(增速较为强劲,中心城区之间差别不大)。
各主要行政区城镇居民年人均可支配收入(单位:
元)
分区
2007年
江岸区
14110.64
江汉区
14598.36
桥口区
13723.54
汉阳区
13694.91
武昌区
14326.32
青山区
14746.62
洪山区
14755.24
各主要行政区城镇居民年人均消费支出(单位:
元)
分区
2007年
江岸区
9089.39
江汉区
12433.02
桥口区
9621.88
汉阳区
9924.85
武昌区
10203.03
青山区
10218.4
洪山区
11481.23
在经济实力、人口和市场规模,武汉在华中地区具有无可比拟的优势地位。
华中城市
常住
人口
(万人)
GDP
(亿元)
人均GDP
(美元)
固定资产投资
(亿元)
人均可支配收入(元)
财政收入(亿元)
三产比例
GDP年均增长率
固定资产投资年均增长率
商品房销售面积(万平方米)
武汉
891
3142
4700
1733
14358
634
4.1:
45.8:
50.1
21.4%
30.7%
1135
长沙
653
2190
4472
1145
16153
263
2.8:
45.9:
51.9
16%
32.6%
985
南昌
458
1390
4089
810
13076
191
6.0:
53.9:
40.1
15.5%
28%
479
郑州
735
2421
4400
1367
13692
228
3.6:
54.1:
42.3
15.6%
32.5%
1098
武汉排名
1
1
1
1
2
1
2
1
3
1
三、城市规划
(一)规划发展格局
2007年6月17日武汉市规划局公布了最新的《武汉城市总体规2005—2020》。
规划提出,2020年将武汉建成中部地区的中心城市。
规划中界定了都市发展区,大致以外环线为界,总面积3261平方公里。
其中,中心城区集中体现武汉作为中部地区生产和生活服务中心的职能,包括中央活动区和15个城市综合组团,规划预测2020年市域常住人口1180万人,其中中心城区人口为502万人。
规划预测到2010年,武汉常住人口将达到995万人左右,中心城区常住人口将会有440万。
2010年,都市发展区居住用地面积将达到252平方公里,人均住宅建筑面积35平方米,达到小康社会居住标准。
中央活动区集中建设滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路—中北路商务办公区5大中心城区职能区域。
新城组群中,东部以阳逻新城为中心,重点发展重化工、纺织业和港口运输等;东南部以豹澥新城为中心,重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业;南部以纸坊新城为中心,重点发展教育科研和现代物流;西南部以常福新城为中心,重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造及包装印刷等;西部以吴家山新城为中心,重点发展食品加工、现代物流和大型居住区;北部以盘龙新城为中心,重点发展航空物流和综合居住。
今后武汉居民住宅的开发,将主要集中在17个大中型住区:
包括后湖、古田、南湖、四新、东湖、盘龙、汤逊湖、流芳、金银湖等9个大型居住区;黄浦、站北、关山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等8个中型居住区。
(二)基础设施规划
交通建设方面,规划在都市发展区构建“环网结合、轴向放射”的干道系统,建设由13条快速路、13条主干道、7条轨道组成的交通走廊。
城市路网和轨道交通的建设对于东西湖、古田、二七、后湖等片区直接受益很大,武汉近郊市场的发展潜力巨大。
除已建成的太平洋—黄浦路—徐东路的轻轨一号线一期工程外,2012年以前,武汉市将投资近220亿元,建成轨道交通1号线二期、2号线一期(常青花园—鲁巷,经过汉口火车站)、4号线一期(武昌火车站—武汉火车站)两条地铁线路。
届时,武汉将形成“两纵一横”70km长的轨道骨干线网。
到2020年建成5条城市轨道交通线路,总长160公里。
在江南、江北分别构建友谊大道、解放大道、拦江路等快速通道,新建二七路、马鹦路、杨泗港3条过江通道。
构建“十”字形的京广、沪汉蓉快速铁路系统,开通联系周边的城际列车;建设“长江中游航运中心”,将天河机场建成国际性航空枢纽,形成每年客运2600万人、货运35万吨的运输能力。
生态环境方面,通过连通江河湖泊,建立黄坡—新洲片、汉口—东西湖片、汉阳—蔡甸片、武昌—江夏片4片区域性水网,建设以滨水绿带、道路绿带构成的城市绿网,形成水网、绿网“两网交融”的生态体系。
公共服务方面,以中山大道、解放大道为主轴,建设形成辐射中部地区的中心商业区;完善中南路、钟家村(汉阳)两大市级商业中心,新建四新(汉阳)、鲁巷(武昌)、杨春湖3个市级商业副中心(新建区域的商业网点的打造和建设,这就将为武汉商业地产的发展带来有利机会;杨春湖和四新两个商业次中心目前正在建设,未来具有发展潜力);结合青山、后湖、南湖等居住区,布局社区商业中心、便民超市和商业服务网点。
形成两大辐射中部地区的金融中心,分别为王家墩—建设大道、中南路—中北路金融贸易区。
(三)试验区
2007年12月,武汉“1+8”城市圈(黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江)成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。
试验区的获批为武汉成为中国经济新的增长极提供了发展契机,为武汉房地产注入了强有力的“兴奋剂”。
四、房地产市场管理
(一)房地产市场发展历程
1999年,延续了近50多年的福利分配住房制度退出武汉历史舞台,货币分房制度取而代之。
2000年,武汉房地产市场正式纳入市场经济轨道。
2000年销售情况最旺的是徐东区域,在桥梁经济的影响下成为当时武昌最具生气的区域,形成了扎堆效应。
2001年,房地产投资额度明显加大,继徐东地区后,南湖地区、后湖地区、金银湖地区成为众多开发企业逐鹿的地方,金银湖地区正式开启为市场热点,这些地区大型住宅社区显露头角。
2002年,旧城区改造大步推进,永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城改造共形成近15000户居民大搬迁,为市场提供了巨大的消费群体。
2003年,光谷区域为开发的热点,保利、万科、江南家园、关山春晓等多个小区的开发,使光谷区域的竞争进入白热化阶段。
2004年,教育地产开发火热、轨道交通区域开发升温、新区开发如火如荼。
2005年,南湖、后湖、金银湖地区开发热潮继续升温。
2006年以来,中心城区地块继续受到热捧,如积玉桥等优势突出的地块是各方争夺的焦点。
地铁概念继续升温,随着轻轨二期、地铁二号线的施工,地铁概念逐渐为各个开发商所利用。
(二)宏观调控的影响
根据中央出台各调控政策,对武汉房地产市场的影响为:
1、2006年,国六条出台了限制套型面积的90/70政策,在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定。
但根据市场摸底,这一政策在武汉执行时,尺度相对宽松。
2、2007年3月,通过《物权法》,并于10月1日起执行。
武汉正处于旧城改造的关键时期,大量的“城中村”改造项目准备在即,《物权法》无疑对改造过程中的拆迁工作增加了难度。
3、2007年8月,出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
11月,武汉市公布《关于我市开发区及远城区城镇最低收入家庭廉租住房保障的实施意见》,在《武汉市住房发展“十一五”规划》中确定了“十一五”期间建设经济适用房1200万平方米的目标,明确了经济适用房供应比例占整个住宅供应量的25%左右。
未来几年内,对已经存量较大的武汉房地产市场及商品房开发会带来一定的冲击。
4、2007年9月,央行、银监会联合发布通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
紧接着12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行。
这一政策的出台后,市场“拐点论”出现,武汉房地产市场反映迅速,武汉楼市在2007年10、11、12后三个月内,商品房销量大幅下降,市场“观望”态势骤然加剧。
(三)土地管理制度
武汉房地产一级市场(即土地市场)2000年以前为协议出让。
2002年,开始实施土地储备制度,行政管理上采用三级管理,武汉市土地资产管理委员会作为决策机构,宏观调控土地的储备与供应计划。
2003年,市政府提出旧城改造、新区拓展、轴线推进、均衡发展的土地储备原则,同时武汉市土地部门采取了调整土地供应量和“最高限价”等政策,以遏制房价的过快增长。
2004年,继续进行武汉老城区改造,同时启动汉阳大开发。
2005年,重点启动了王家墩CBD建设。
2006年,为落实国家关于住房结构调整的相关政策及加大保障性住房的供应,自2006年下半年首次出让的土地明确限制结构后,限价房以及配套房用地逐渐增多。
2007年出现首个“四限”(限房价、限房型、限工期、限对象)地块(花楼街地块),首次把没有直接关系的开发项目、公共设施,以“捆绑”方式进行整体出让(航侧村两宗整体改造地块)。
五、土地市场
(一)土地供应
2008年武汉市中心城区通过招、拍、挂方式共出让土地65宗,实际成交49宗,实际成交面积101.07116万平方米(约1516亩),与去年同期相比减少156.454216万平方米(约2347亩),降幅为60.75%,成交率同比下降17%,呈现量价齐跌、成交率减少态势。
实际土地出让的平均容积率下降至2.7(2006年为3.0,2007年为3.3)。
从用地性质来看,中心城区实际出让土地的主要用途为为居住用地,占总成交面积的77%,约为1212亩(2007年居住兼容其他用地占总出让面积的53.67%,居住用地占40.44%。
)。
从成交结果来看,市场冷热不均,热点较少。
上半年相对冷清(仅成交12宗),下半年相对集中(成交37宗)。
中小地块尤其是中心城区的小地块受到开发商热捧,47%地块面积在1公顷以内,34%在1—3公顷之间,3公顷以上的不到两成,最大成交单宗地块为154亩。
面积较大的地块尤其是城郊结合部的大面积地块则相对冷清,很多都是在没有竞争对手的情况下成交。
从地块所属区域看,洪山区成交面积最大,占29%,其次是汉阳区(21%),硚口区、江岸区和武昌区在15%左右,江汉区最少。
从土地供应量推算,未来3年武汉住宅供应量3190万平方米,年均1063万平方米。
(二)地价走势
2008年武汉市中心城区通过招、拍、挂方式出让土地
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