台北市不动产教育发展协会.docx
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台北市不动产教育发展协会
台北市不動產教育發展協會
崇右技術學院
不動產估價師學分班
學員手冊
目次
一、不動產估價師未來前景------------------------2
二、不動產估價師證照制度簡介--------------------2
三、不動產估價師考試簡介-------------------------3
(一)應試資格--------------------------------3
(二)考試日期、歷年錄取率--------------------3
(三)命題大綱--------------------------------4
四、專業科目考試簡介----------------------------6
(一)各科目考試範圍及準備方向----------------6
(二)重要參考書籍----------------------------6
五、本班特色------------------------------------7
六、附錄----------------------------------------8
一、不動產估價師未來前景
依據目前市場上的業務導向,不動產估價師雖然是從事以不動產為主體的估價服務,但實際上服務的項目其實相當廣泛,可概括如下:
1.金融機構不動產授信業務之估價作業
2.法院訴訟或拍賣對不動產價值之估價
3.國內外機構或個人直接委託之不動產估價服務
4.企業或個人有關海外資產價值評估
5.不動產投資可行性評估
6.不動產證券化之資產價格評估
7.都市更新權利價值之估價
8.有關公共設施用地徵收及拆遷補償之價值評估
9.捷運場站聯合開發價值分配之估價
10.其他有關不動產特殊目的或用途之估價服務
從目前不動產市場景氣逐漸復甦及不動產諮詢服務趨於多樣化的角度觀之,不動產估價師的專業能力會被更受到重視與信賴,如果能再結合其他相關專業人士(如會計師、律師等)的策略合作,則未來不動產估價師的前途不單單只有傳統估價服務而已,也會有更多樣化的選擇,前景看俏。
二、不動產估價師證照制度簡介
在過去,土地買賣或鑑價多半由不動產仲介業或是鑑價公司代辦,但是自從89年10月4日通過不動產估價師法後,所有不動產估價業務都要由不動產估價師辦理,使得「不動產估價師」的行業開始受到關注。
依據法令規定,不動產估價師除必須通過考試取得專業證照外,另還須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後,始能正式執業,不動產鑑價將比照會計師,正式邁向證照與簽證制,對不動產鑑價市場,將有積極的正面影響。
此外,不動產估價的業務來源,在傳統上主要以銀行擔保品鑑價、法院拍賣估價、公司資產評價等。
但由於估價師證照制度的建立,估價報告書的可靠性也將因為簽證制度而更趨於完備。
社會大眾也將更依賴於專業性的估價報告書,而未來也將會有更多種類的估價業務如土地徵收補償估價、都市更新權利變換、不動產證券化資產評估等,需要透過不動產估價師的專業技能來提供健全的估價服務。
總之,要成為一位專業的不動產估價師,首要工作便是通過不動產估價師證照考試,也期待諸位學員能加緊用功,在今年的考試中,大獲全勝;而在未來的職場中,更上一層樓。
以下本手冊將介紹不動產估價師考試中有關各專業科目考試範圍、命題大綱、準備方向及歷年試題等資訊,提供給各學員在準備考試前,作一個更深入的了解。
三、不動產估價師考試簡介
(一)應試資格及考試日期
今年度的不動產估價師高等考試,依據考選部的規劃,將在8月24~26日辦理,有關應考資格,請參考下表所列。
(報名日期:
5/18-5/28.)
應考
資格
1.公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業,領有畢業證書者。
2.公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業,領有畢業證書,並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築(改良)物估價、農作(改良)物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工(與)估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產(經營)管理或土地(經營)管理或建築(經營)管理、不動產開發或土地開發(與利用)或土地利用、土地使用計畫(與管制)或土地(分區)使用管制、都市計劃(概論)或區域及都市計畫(概論)、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資(與管理)、不動產經濟分析或土地經濟(理論)與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、(不動產)財務分析、(不動產)財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市(及區域)計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅(法)或土地稅(法)、建築法(規)或營建法(規)、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記(實務)、建築(學)概論或結構學、建築構造(與施工)或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土(設計及施工)、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科,每學科至多採計三學分,合計十八學分以上,有證明文件者。
自中華民國九十三年七月起,其中須包括不動產估價或土地估價。
考試
日期
高考於97年08月22至08月24日舉辦第七次不動產估價師高考考試,每年或隔年舉辦一次。
及格標準
∙以應試科目總成績滿六十分及格。
∙前項應試科目總成績之計算,以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。
其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之;專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。
∙本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者,均不予及格。
缺考之科目,以零分計算。
(二)歷年錄取率
不動產估價師考試自89年10月立法後,從90年至今已舉辦過6次的高等考試及3次的特等考試,目前為止共有377位通過不動產產估價師考試,另外各年錄取人及錄取率統計如下:
不動產估價師各年考考試統計一覽表
項目
年度
報名人數
到考人數
錄取人數
錄取率
91(特)
274
196
83
42.35%
93(特)
172
124
25
20.16%
94(特)
187
137
18
13.14%
90
1,791
958
18
1.88%
91
1,089
511
62
12.13%
92
988
468
21
4.49%
93
1,052
546
67
12.27%
94
906
481
13
2.70%
95
1210
641
70
10.92%
96
1,090
565
17
3.01
總計
394
另外在執業部分,根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會統計資料,以登入會員來計算,目前共有200餘位不動產估價師已經加入公會,並正在執業中。
從台灣不動產市場逐漸看漲之情勢下,不動產估價此等專業技能,未來仍有許多可發揮的空間。
(三)專業科目命題大綱
不動產估價師考試中,專業科目共有六科,主要命題範圍以下表所列的大綱為主,然從歷年考考試題目觀之,少數專業科目(如土地利用法規)仍有超出命題大綱之題型,因為諸位考生在以該命題焦點之範圍來準備之外,亦要注意當年不動產熱門議題及相關修訂法規等方面。
專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試各應試專業科目命題大綱
說明
1.表列各應試科目命題大綱為本考試之命題範圍,惟實際試題並不完全以此為限,仍可命擬相關之綜合性試題。
2.若應考人發現當次考試公布之測驗式試題標準答案與最新公告版本之參考書目內容如有不符之處,應依「國家考試試題疑義處理辦法」之規定,提出試題疑義,由本部召開試題疑義會議或專案會議研商,並以獲得學術專業之定論或共識,或會議多數決議為其正確答案。
專業科目數
共計六科目
業務範圍及核心能力
辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。
編號
科目名稱
命題大綱
一
民法物權與不動產法規(包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法
及其附屬法規)
一、民法物權
(一)民法物權編及民法物權編施行法
二、不動產法規
(一)不動產估價師法及不動產估價師法施行細則
(二)土地法及土地法施行法(第一編至第三編)
(三)平均地權條例及平均地權條例施行細則
(四)土地稅法及土地稅法施行細則
(五)不動產估價技術規則及地價調查估計規則
二
土地利用法規(包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例
、土地徵收條例及其
附屬法規)
一、區域計畫法及都市計畫法
(一)區域計畫法及區域計畫法施行細則
(二)都市計畫法
(三)非都市土地使用管制規則
二、都市更新條例、土地徵收條例及其他法規
(一)都市更新條例及都市更新條例施行細則
(二)都市計畫容積移轉實施辦法
(三)土地徵收條例及土地徵收條例施行細則
(四)區段徵收實施辦法
三
不動產投資
一、基本理論
(一)不動產特性與市場分析
(二)不動產投資分析程序
(三)不動產投資財務可行性分析
(四)現金流量折現分析
(五)風險分析
(六)不動產投資與融資、稅務、通貨膨脹
二、不動產投資應用
(一)不動產投資組合
(二)住宅及商用不動產投資分析
(三)不動產證券化
四
土地經濟學
一、基本理論
(一)土地經濟分析基本概念
(二)地租論(土地的經濟報酬)
(三)地用論(區位理論與土地使用規劃管制)
(四)土地資源開發與保育
(五)地權論(土地的財產權)
(六)地稅論(土地稅與土地使用)
二、人口與經濟
(一)市場經濟的效率與土地資源配置
(二)人口理論與土地供需分析
五
不動產估價理論(包括高層建築物估價)
一、估價原理及基本概念
(一)形成不動產價格之因素及原則
(二)不動產估價程序
(三)估價方法
(四)路線價估價
(五)大量估價
二、各種估價
(一)房地估價
(二)土地改良物估價
(三)不動產租金與權利價值之評估
(四)宗地估價
六
不動產估價實務
一、各種估價方法之應用
二、價格之決定
三、撰寫估價報告書
四、專業科目考試簡介
(一)各科考試範圍及準備方向
1.民法物權與不動產法規─有關本科準備方向,除命題大綱所規定的諸項法規外,從歷年各
科試題觀之,重點著重在
(1)共有關係
(2)優先購買權(3)時效取得(4)房屋租金(5)土增稅
捐的議題上,考生在準備該科時,除了要熟讀發重要法條規定外,因為是高等等級的考試,
所以另外還要參考相關大法官解釋、判例及司法上的實務見解等,才容易拿高分。
2.土地利用法規─土地利用法規考試出題分配比較平均,從歷年考題觀之,原則上準備方向不
外乎就是
(1).土地徵收補償
(2).都市更新(3).都市土地及非都市土地管制及回饋(4).工業區開發及管制(5).容積移轉及獎勵(6).各法條中有關估價議題,另外工商綜合區設置管理方針及農業發展條例等相關法規易有可能作為命題重點之一。
3.土地經濟學─土地經濟學這科要拿高分,首先要把經濟學的基本概念學好,如供需關係、彈
性、效用及成本概念等,因為歷年試題中每年一定有應用圖形來作經濟分析的考題。
因此考
時除了要先了解經濟學的基本意涵,並熟悉作圖,考試時看到題目才不會一頭霧水。
本科準
備方向重點主要著重在新古典經濟學派中的供需關係、地租理論(生產報酬)、區位理論(土
地使用配置)、地價及新制度經濟派中有關財產權、交易成本及外部性等議題上,相關重要
書籍可參考本手冊所整理之資料。
4.不動產投資─本科準備方向著重在透過不動產市場理論分析及透過分析數據來作決策評估,因此只要充分了解不動產市場分析方法及各種基本投資評估工具(如前門、後門法、NPVIRRDCF等)及六大數學公式後,就能正確的去計算各種不動產投資開發及不動產抵押融資等問題,
5.土地不動產估價理論─本科考試重點主要以不動產估價技術規則為主體,命題類型主要可分為下列三種:
(1)觀念導向—包括幾種重要估價方法的原理、公式與估價步驟、還有重要專有名詞(如地價分配率、樓層別效用比、深度指數)的意涵也須注意。
(2)計算導向—估價比較常出現的計算題,主要以成本法(定額法、定率法、償還基金法)、土地殘餘法土地開發分析法為主,另外高層建築估價中地價分配率、樓層別效用比的計算亦是熱門考題類型之一。
6.不動產估價實務─本科考試重點主要著重在
(1)房地估價
(2)土地估價(3)其他估價等三類,以歷屆試題觀之,房地估價(透天住宅、廠房及辦公大樓)及土地估價(包括生地、熟地)比較常出現的類型,學員最重要的是要熟悉四種基本估價方法,成本法、收益法及實例比較法及土地開發分析法的操作流程,而且只要懂得如何篩選及正確使用資料,撰寫報告格式合於規定,該科亦是可以拿高分的科目之一。
(二)重要參考書籍
在不動產估價師考試中,由於歷年來皆由國內不動產相關系所各專業領域之教授命題,因此相關著作也是命題方向之一,經歸納整理如下:
考試科目
參考書目
民法物權及
不動產法規
略
土地利用法規
◆土地法規(陳立夫,學林)
◆土地利用法規新論(李欽漢,文笙)
土地經濟學
◆土經經濟學(林英彥,五南)
◆土地資源經濟學(韓乾,滄海)
土地估價理論與實務
◆不動產估價(林英彥,五南)
◆不動產估價實務問題解答(林英彥,五南)
不動產投資
◆房地產投資與市場分析理論與實務(張金鶚)
◆不動產投資分析(吳耿東,文笙書局)
◆不動產投資資管理(林左裕,智勝)
五、本班特色
由本班所規劃的不動產估價師考照班,在師資、教材、課後輔導等方面,皆有以下之特色:
1.師資:
本課程特別聘請多位具不動產相關專業領域之師資,兼具理論及實務經驗,並提供學員相關實用考試經驗。
2.授課:
先建立各專業科目整體架構後,再以深入淺出方式導入課程重點,最後並歸納整合各科目之對應關係。
3.輔導:
本班計畫每週安排一天,主要針對各科上課內容之問題及思考方向和答題技巧等方
面提供學員課後輔導之服務,以強化學員學習效果,提高學員研讀效率。
4.教材:
本班之教材,皆由各授課老師親自編授,各科內容章節編排上皆依循序漸進的方
式來進行,並歸納整合各類書籍重要觀念,讓學生能在課前及課後自行預習及溫
習,以收事半功倍之效。
六、附錄
●專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則
【2006/1/13更新】
中華民國九十五年一月十三日考試院考臺組壹一字第0九五0000三八三一號令修正發布
第十條條文
《法規本文》
第 一 條 本規則依專門職業及技術人員考試法第十四條規定訂定之。
本規則未規定事項,依有關考試法規之規定辦理。
第 二 條 專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試(以下簡稱本考試),每年舉行一次。
第 三 條 本考試採筆試方式行之。
第 四 條 應考人有下列情事之一者,不得應本考試:
一、專門職業及技術人員考試法第八條第一項各款情事之一者。
二、不動產估價師法第四條各款情事之一者。
第 五 條 中華民國國民具有下列資格之一者,得應本考試:
一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業,領有畢業證書者。
二、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業,領有畢業證書,並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築(改良)物估價、農作(改良)物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工(與)估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產(經營)管理或土地(經營)管理或建築(經營)管理、不動產開發或土地開發(與利用)或土地利用、土地使用計畫(與管制)或土地(分區)使用管制、都市計劃(概論)或區域及都市計畫(概論)、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資(與管理)、不動產經濟分析或土地經濟(理論)與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、(不動產)財務分析、(不動產)財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市(及區域)計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅(法)或土地稅(法)、建築法(規)或營建法(規)、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記(實務)、建築(學)概論或結構學、建築構造(與施工)或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土(設計及施工)、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科,每學科至多採計三學分,合計十八學分以上,有證明文件者。
自中華民國九十三年七月起,其中須包括不動產估價或土地估價。
第 六 條 本考試應試科目分普通科目及專業科目:
一、普通科目:
(一)國文(作文與測驗)。
二、專業科目:
(二)民法物權與不動產法規(包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規)。
(三)土地利用法規(包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地
徵收條例及其附屬法規)。
(四)不動產投資。
(五)土地經濟學。
(六)不動產估價理論(包括高層建築物估價)。
(七)不動產估價實務。
前項應試科目之試題題型,除國文採申論式與測驗式之混合式試題外,其餘應試科目均採申論式試題。
第 七 條 應考人於報名本考試時,應繳下列費件:
一、報名履歷表。
二、應考資格證明文件。
三、國民身分證影印本。
華僑應繳僑務委員會核發之華僑身分證明書或僑居地之中華民國使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構出具之僑居證明。
四、最近一年內一吋正面脫帽半身照片。
五、報名費。
前項報名,以通訊方式為之。
第 八 條 繳驗外國畢業證書、學位證書、在學全部成績單、學分證明或其他有關證明文件,均須附繳正本及經中華民國駐外使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構證明之影印本、中文譯本。
前項各種證明文件之正本,得改繳經當地國合法公證人證明與正本完全一致,並經中華民國駐外使領館、代表處、辦事處、其他外交部授權機構證明之影印本。
第 九 條 本考試及格方式,以應試科目總成績滿六十分及格。
前項應試科目總成績之計算,以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。
其中普通科目成績以國文成績乘以百分之十計算之;專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。
本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分者,均不予及格。
缺考之科目,以零分計算。
第 十 條 (刪除)
第 十 一 條 外國人具有第五條資格,且無第四條各款情事之一者,得應本考試。
第 十 二 條 本考試及格人員,由考選部報請考試院發給考試及格證書,並函內政部查照。
第 十 三 條 本考試組織典試委員會,主持典試事宜;其試務由考選部辦理。
第 十 四 條 本考試辦理竣事,考選部應將辦理典試及試務情形,連同關係文件,報請考試院核備。
第 十 五 條 本規則自發布日施行。
●歷屆試題
(一)民法物權與不動產法規
◆90年高考
1.土地法第三十四條之一第一項與民法第八一九條第二項對共有土地處分、變動及設定負擔之行使要件為何?
又,請從法理觀點評析前揭土地法第三十四條之一第一項之「處分」有否包括共有土地之「分割」。
2.「區段徵收」為政府執行土地開發之重要工具,試依平均地權條例之規定說明開發後土地之處理模式,並加以評析。
3.何謂稅捐債務之免除?
試就現行土地增值稅之免除附有解除條件之規定,分別評述之。
4.共有人共有物分割請求權,有無消滅時效之適用?
又共有人協議分割後經過二十年迄未辦理分割登記,共有人得否請求裁判分割共有物?
試申述之。
◆91年高考
1.不動產估價師專業倫理之必要性與業務責任為何?
試列舉不動產估價師法之相關規定並說明之。
2.甲、乙、丙三人共有土地一筆,設定典權與A,嗣後甲、乙兩人(應有部分總計達3/5)將該土地出售於B;丙和A皆聲明願提出同樣價格購買或留買。
試問丙和A所主張之法律依據為何?
又兩人同時主張時,應如何處理?
試申述之。
3.已規定地價之土地分割或合併時,其分割後或合併後之地價依法應如何處理?
並試以估價原理評論之。
4.甲於民國88年8月8日購入A地,於民國89年10月1日接受其妻贈與B地,嗣後甲於民國90年12月1日出售B地,並申請重購退稅。
試問土地增值稅之重購退稅要件為何?
甲之申請是否符合該要件?
試申論之。
◆91年特考
1.試依民法及土地法之相關規定,說明各種他項權利之定義為何?
2.試依平均地權條例之規定,說明得辦理區段徵收與市地重劃地區之異同?
3.試依實質課稅原則說明土地稅法有關地價稅納稅義務人與土地所有權人之關係。
4.甲、乙、丙三人繼承土地乙筆,甲在該地蓋有房屋乙棟,乙、丙長期在外,並不知情,嗣後甲主張取得時效,試問甲以時效取得所有權或時效取得地上權而請求登記,是否有
理?
請說明之。
◆92年高考
1.地方政府依法查估土地現值時,對於都市計畫公共設施保留地,若保留地處於繁榮街道路線價區段者,其他價如何計算?
又該保留地為帶狀且處於非路線價區段者,其地價如何計算?
試依法說明之。
2.某甲參與市地重劃後配回之土地贈與其妻乙,嗣後妻乙再將該土地出售於丙。
試問:
(一)乙應繳納之土地增值稅,如何核算?
(二)乙得否主張重劃後土地移轉增值稅之減徵規定?
(三)乙於受贈前已先購入自用住宅用地乙筆,則可否主張重購退稅?
3.某甲占用某乙土地,搭建違章建築一棟。
試問:
(一)時效取得地上權之要件為何?
(二)甲申請為地上權登記,登託機關應否准許?
4.某甲承租乙之基地建有房屋一棟,於租期屆滿時,基地上,建物尚未毀朽,甲主張乙應按建物之時價為補償。
試問:
(一)甲之主張,其法律基礎為何?
(二)甲之主張,是否得以成立?
◆93年高考
1.茲假設A地號土地為甲、乙共有,B地號土地為丙單獨所有;甲自民國七十年一月起,即擅自在A、B地號土地上建築違章房屋一棟使用之;又該房屋與都市計畫道路之間,有一狹長供公眾通行並已成立公用地役關係之C地號土地;日前,甲認為取得時效已完成;爰向管轄地政事務所申請A、B地號土地之地上權登記及C地號土地之地役權登記。
試問:
(一)甲可否就A地號土地請求登記為地上權人?
以及就C地號土地請求登記為地役權人?
(二)若丙知悉甲已向地政事務所申請地上權登記,乃隨即
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