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武汉可行性报告doc
武汉可行性报告
篇一:
武汉XX花园完整可行性研究报告
XXXX花园完整可行性研究报告
江岸区XX乡,属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。
本文通过对江岸区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同类竞争物业的比较后,依据江岸区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
依据本文的方案,项目总建筑面积11.72万平方米,项目总投资15594.85万元。
经测算项目财务净现值3620.11万元,项目财务内部收益率27.1%,因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园项目投资开发经营
ABSTRACT
TheHouhucountryinJiang’anareabelongstooneofthethreenewresidentialdistrictswhichconfirmedbythe“FifteenthPlan”ofWuhan.AftergivingamarketresearchanalysistothedevelopmentandmanagementenvironmentofoneauctionareawhichisonehundredandtwentyfivepointfivenineMuownedtoNationandcomparingtothemostlysimilarcompetitiveresidentialdistrictsnearby.Accordingtothepresentstateofthemarketandforecastofthefuture,thenthisarticle
givestheproject-HouhuGardenananalysisofinvestment,anappraisingoffinanceandananalysisofrisksinordertodiscusstheprobabilitytodevelopandmanage.Inlightoftheprogramplanedinthisarticle,theprojectwillbeonehundredandseventytwothousandarchitectureacreagesquaremetersandthetotalinvestmentwillbeonehundredandfiftyfivemillionandninehundredandfortyeightthousandandfivehundredYuan.Aftercalculating,theprojectwillprofitthirtysixmillionandtwohundredandonethousandandonehundredYuaninfinance,andtheinternalrateofreturnis27.1%.Sotheprojectisprobabilityandadaptivetodevelopandmanage.
[keyword]HouhuGardenprojectinvestmentdevelopandmanage
目录
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、XX年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第十二章附录及主要参考文献
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案;
2、亿房网站.cn);
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、XX市XX房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于江岸区XX乡石桥村,总面积约125.59亩,属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团,对于新型住
篇二:
武汉地铁可行性研究报告
武汉地铁可行性研究报告如今,武汉人口在急剧增加,大量流动人口涌进城市,人员出行和物资交流频繁,使武汉城市交通面临着严峻的局势,武汉市普遍存在着道路拥挤、车辆堵塞、交通秩序混乱的现象。
如何解决城市交通问题已成为武汉市民普遍关注的焦点和大众的迫切呼声。
但是武汉的公共交通方式,绝大多数还是采用传统的运量不大的公共汽车和无轨电车。
而武汉市在一天的客运高峰期间,旅客高度集中、流向大致相同的客流现象已很普遍,低运量的交通工具已远远不能满足民众出行的需要。
这些都是造成武汉交通局面越来越严峻的重要因素。
城市交通是保持城市活力最主要的基础设施,是城市生活的动脉,制约着城市经济的发展。
展望21世纪的城市交通事业,给我们提出了更高要求。
发展多层次、立体化、智能化的交通体系,将是城市建设发展中普遍追求的目标。
而发展大、中、低客运量相互匹配的多种形式相结合的客运交通工具,将是实现上述远景目标的一项重大技术决策措施。
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&bs,
为了缓和与改善城市交通紧张的局面,不是仅仅靠拓宽马路就能解决问题的。
现代城市需要有一个与其现代化生活相适应的现代化交通体系,要形成一个与城市发展布局高度协调的综合交通格局。
要把长远规划目标同近期调整改善结合起来。
近期应做好与城市交通量基本相适应的道路网络系统,逐步改善常规公共
交通的服务管理质量,有机地配合好综合交通规划,拓展空间利用条件,重点发展以轨道交通为骨干的公共交通网络,积极引入具有大、中客运量的地铁和轻轨交通方式。
这是势所必然的发展趋向。
发展轨道交通所具有的成熟条件武汉市,地处华中腹地,江汉平原东部,长江中游与汉水交汇处,具有独特的发展优势,其发展潜力为国内外各界人士广泛关注和看好。
以武汉为中心的长江中游经济区目前正在发展成为继长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区之后,21世纪中国经济社会快速发展的地区。
武汉市域面积8494平方公里,XX年全市总人口831万,是中国内陆最大的中心城市,中国中部重要的工业基地和交通、通信枢纽,也是著名的历史文化名城和山水园林城市。
近几年来,武汉市城市经济发展保持了持续快速增长,全市国民生产总值由1995年的606亿元增加到XX年的1493亿元,年均增长约13%,城市综合实力保持全国第6位。
建设部有关文件规定,轨道交通线路近期高峰小时单向客流量达到1万人次时,可建设轻轨交通;当近期高峰小时单向客流量达到4万人次时,才可建设地铁系统。
当然这只是一般的控制条件。
有的特大城市,不仅需要修建地铁,而且还要修建轻轨交通加以辅助联网。
而有的大城市修建了轻轨交通就已经能满足当地客运的需求,也就没有必要非得修建地铁不可。
因此,根据
我国城市情况分析,通常认为人口在100万~200万人的大城市,高峰小时形成2万~3万人次的客流现象较普遍,配备中等客运量的轻轨交通系统已能满足公交客运的要求。
而人口在200万人以上的特大城市,高峰小时常形成4万人次以上的高强度客流现象,这就需要采用大运量的地铁系统来承担。
以武汉市庞大的客流量,达到了建设地铁的要求。
衡量一个城市的经济实力主要指标是国民生产总值(GDP)。
据有关文献资料分析:
一个城市的基础设施投资,占该城市GDP的3%—5%是比较合适的;而公共交通包括轨道交通在内的投资比例又占城市基础设施投资的14%—18%,即公交投资约占城市GDP的0.9%,并认为这是一个合理而财力可以承受的指标。
若取公交投资额的80%作为轨道交通的投资份额,则每年可有0.7%左右的GDP投资力度支持此项工程。
按以上指标分析,我国城市修建地铁的投资控制应不超过每公里4亿元,而轻轨交通应不超过每公里2.5亿元。
据此推算,当城市每年的GDP达到500亿元以上时,认为有条件建设地铁;而每年的GDP达到300亿元以上时,则认为有条件建设轻轨交通。
武汉市gdpXX年已经超过1000亿元,有条件建设地铁。
武汉市现在已经投入了轻轨的建设,并即将竣工一期工程。
既然已经建成轻轨,借鉴国内外建设了地铁和轻轨的大城市,武汉市应该将地铁和轻轨紧密的结合起来,使得武汉市轨道交通能够成为一个有机的整体,使地铁和轻轨互补.
工程项目对环境的影响
1、施工、扬尘的影响
(1)、扬尘的影响工程施工期间,挖掘的泥土通常堆放在施工现场,直至构筑物建成,短则几星期,长则数月。
堆土裸露,车辆运输使大气中悬浮颗粒物含量聚增,严重影响市容和景观。
施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的灰尘,给环境的整洁带来许多不利的影响。
雨天,由于雨水的冲刷及车辆碾压,使施工现场变的泥泞不堪,行人步履艰难。
(2)、燥声的影响施工期间的燥声主要来自施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声,特别是在夜间,施工的燥声将产生严重的扰民问题,影响临近居民的工作和休息。
若夜间停止施工,或进行严格控制,则燥声对周围环境的影响将大大减少。
2、弃土的影响施工期间将产生许多弃土,这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。
车辆装载过多导致沿程泥土散落满地;车轮沾满泥土导致运输道路布满泥土;晴天尘土飞扬,雨天路面泥泞,影响行人、车辆过往和环境质量。
弃土处置地不明确或无规则乱丢乱放,将影响土地利用、河流流畅,破坏自然、生态环境,影响城市的建设和整洁,弃土的运输需要大量的车辆,如在白天进行,必将影响本地区的交通,使路面交通变得更加拥挤3、轻轨影响由于相比地铁轻轨具有一定的缺陷,比如说轻轨要打入深桩,在很大程度上破坏了地下空间,使此处地下无法进行其他的开发;轻轨具有很大的噪音和尘土污染,对环境影响很大,而地铁由于深埋地下,只有很小的污
染。
二、环境影响的缓解措施1、减少扬尘工程施工中建、构筑物挖出泥土堆在场地,旱季风使扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬,影口向临近居民生活。
为了减少工作扬尘对周围环境的影响,建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下,对弃土表面洒上一些水,防止扬尘。
工程承包者应按照弃土处理计划,及时运走弃土。
并装运的过程中不要超载,装土车沿途不洒落,车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净,防止沿程弃土满地,影Ⅱ向环境整洁,同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度,一旦有弃土、建材散落应及时清扫2、施工噪声的控制工程施工机械声、运输车辆喇叭声、发动机声、摊铺机以及复土压路机声等造成施工的噪声。
为了减少施工对周围居民的影响。
不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工,同时应在施工设备和使用方法中加以考虑,尽量采用低噪音机械。
对夜间一定要施工又要影响周围居民环境时,应对施工机械采取降噪措施,同时也可在工地周围设立临时声障之类的装置,以保证居民区的环境质量。
3、轻轨要慎重考虑是否建设二期工程,考虑到对地下空间的破坏问题,我认为应该建设地铁取代二期轻轨工程,想办法把一期轻轨工程和地铁进行有机的衔接,共同组成武汉城市轨道交通网。
&4、倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校影响,提倡文明施工,做到“爱民工程”,组织施工单位、街道及业主联络会议,及时协调施工中对环境影响的问
篇三:
武汉某花园完整可行性研究报告
武汉XX花园完整可行性研究报告
内容提要
江岸区XX乡,属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。
本文通过对江岸区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同类竞争物业的比较后,依据江岸区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
依据本文的方案,项目总建筑面积11.72万平方米,项目总投资15594.85万元。
经测算项目财务净现值3620.11万元,项目财务内部收益率27.1%,因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园项目投资开发经营
第一章前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章项目开发经营环境分析
一、XX年国内经济及房地产市场回眸
二、武汉市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第十二章附录及主要参考文献
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、武汉市规划局规划方案;
2、亿房网站.cn);
3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、武汉市XX房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于江岸区XX乡石桥村,总面积约125.59亩,属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团,对于新型住宅开发有极其重要意义。
根据武汉市规划局的要求,该地块已经基本平整通水通电,经市人民政府武政土字[XX]2号文批准同意,且可以免收城市基础配套费。
并确定该地块的主要用途是住宅用地,容积率不超过1.4,建
筑密度22.5%,绿化率不低于40%。
主要建筑形式为多层,建筑限高一般在24米以下,,也允许建高层(40米以下),但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次的住宅新区。
建筑形式采用组合式:
多层60%,小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下:
①总用地面积:
8.37公顷,合125.59亩。
②容积率:
1.4
③总建筑面积:
11.72万M2
其中:
多层住宅:
6.72万M2
小高层住宅及别墅:
4.48万M2
公建面积:
0.5万M2
④建筑密度:
22.5%
⑤绿化率:
40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)
第二章项目开发经营环境分析
一、XX年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
XX年根据经济发展的要求,我国坚持扩大内需的方针,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,加大国有企业改革和脱困的力度,实施西部大开发战略,采取多种措施扩大出口,这些重大措施的实施,使得我国国民经济保持了较快的发展势头,呈现出积极变化。
投资,消费和出口增长加快,社会需求进一步回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,经济体制改革取得新的进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高。
(《新华文摘》XX’5)
同时全国房地产开工,竣工面积增势不减,据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示,XX年“国房景气指数”值达到104.06点,比上年增加2.6点,保持了快速上升的发展趋势,房地产开发呈现以下特点:
房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表),各级政府消化空置面积的努力初见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场呈现出产销两旺的局面。
随着国家经济形势的好转和相关政策的出台,投向房地产的资金明显增加,投资结构进一步改善,房地产业呈现强劲的增长势头,(《中国统计》ChinaStatisticsXX’5),房地产市场也呈现出以下主要特征:
全国房地产开发及销售情况表
XX年实际比上年同期+%
住宅投资(亿元)3318.725.8
商品房新开工面积(万平方米)2829530.6
商品房竣工面积(万平方米)23027.916.4
商品房销售建筑面积(万平方米)16984.126.9
商品房销售额(亿元)3571.030.1
其中:
销售给个人(亿元)2840.351.9
占总销售额的比重(%)79.5--
1.开发投资量持续增长,投资结构趋于合理。
XX年全国房地产开发完成投资4901.73亿元,与上年同比增长19.5%,占固定资产投资的20.2%。
其中:
商品住宅开发完成投资3318.74亿元,与上年同比增长25.8%。
2.消费主题发生变化,销售总量逐年上升。
XX年,个人购买商品住宅1.32亿平方米,占商品住宅销售面积的87.51%,比上年提高7.9个百分点。
3.销售价格稳中有升,消费信贷不断扩大。
XX年商品房每平方米平均售价2105元,较上年上涨5.98%,商品住宅平均售价1951.6元,上涨8.14%,办公写字用房平均售价4437元,下跌7.95%,商业营业用房平均售价3221.18元,上涨3.47%。
个人住房贷款逐年翻番。
四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。
其中建设银行XX年末个人住房贷款余额达1390亿元,占该行全部贷款余额的10.6%,当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4.二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。
现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面,带来了房地产市场的繁荣。
5.需求状况发生变化,市场供求呈现多样。
从各城市反映的情况看,随着个人买房的兴起,面积不大,设计合理,功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销,环境,绿化,配套,物业管理的好坏越来越为购房者重视,住宅产品的创新加快,品牌意识得到加强,品牌楼盘受到青睐。
(《中国房地产信息》XX’5RealEstateInformationofChina谢家瑾)以上资料表明,国家宏观经济形势是良好的,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台,进行住宅投资是适宜的,是和国家形势相一致的。
二、武汉市房地产市场分析
1.XX年房地产市场
XX年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,逐渐走高的态势。
一是全市房地产开发总投资达101.29亿元,较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米,比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米,比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米,占全市总竣工面积的83.09%,比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米,其中住宅为244万平方米,占总面积的80.33%,销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。
二是在房地产租赁市场上,全市房屋租赁总户数为19481户,比1999年增长11%,租赁总面积为80.15万平方米,比1999年增长17%,年租金总额为3.36亿元,比1999年增长52%。
三是在房地产抵押方面,全市房地产抵押总户数为21647户,比1999年增长122.8%,说明个人购房贷款正迅速地增长。
以上情况表明:
武汉市XX年房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长期,正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。
商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标,XX年第四季度商品房销售额为8亿元,其中个人购买为6.91亿元,个人购买率为86.43%。
从图中可以看出:
XX年武汉市商品房个人购买率是持续上升,至第四季度已经达到86.43%的水平,个人购买率的不断上升,也从一个侧面表明房地产市场发育良好,房地产消费已经启动并且持续增长,为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大,投资结构更趋合理。
XX年第四季度房地产投资总额为35.79亿元,在上季度的基础上进一步增长,从左图看出:
XX年各
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