孵化大厦项目.docx
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孵化大厦项目
15.4招标时间安排96
15.5招标项目基本情况97
第一章总论
1.1项目名称与概况
1.1.1项目名称
天水森美实业有限责任公司森美科研孵化大厦
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位:
天水森美实业有限责任公司
企业类型:
有限责任公司(自然人投资)
企业法定注册地址:
天水市秦州区七里墩
注册资本:
300万元人民币
法人代表:
尤淑建
企业营业执照核准的经营范围:
“矿产品、建材、装饰材料、家具、灯饰、厨卫产品的销售。
住宿、餐饮、KTV、茶园、定型包装食品、预包装食品、散装食品、乳制品、蔬菜、水果、干果、日用百货、五金交电、电料电缆、大小家电、工艺美术、通信器材、服装、鞋帽、箱包、化妆品洗涤用品、针织品、文化体育用品、床上用品、生鲜面食……”
1.1.3项目主管部门
天水市发展和改革委员会
1.1.4项目地址
天水经济技术开发区东十里工业园区
1.1.5可行性研究报告编制单位
中国轻工业西安设计工程有限责任公司
工程咨询资格证书颁发机关:
中华人民共和国国家发展和改革委员会
咨询资格证书编号:
工咨甲:
23220070018;
工程设计证书颁发机关:
中华人民共和国国家发展和改革委员会
设计证书等级:
甲级
设计证书编号:
A161003238
1.1.6项目提出的理由与过程
1.1.6.1项目地背景
本项目位于天水经济技术开发区东十里工业园区。
天水位于甘肃东南部,自古是丝绸之路必经之地和兵家必争之地,全市横跨长江、黄河两大流域,新欧亚大陆桥横贯全境。
天水辖武山、甘谷、秦安、清水、张家川回族自治县五县和秦州区、麦积区两个市辖区。
天水市面积14392平方千米,总人口340万,常住人口372万人,其中城镇人口120万人,城市化率达到33%,城区人口60.3万人。
天水市地处陕、甘、川三省交界,东连祖国内地华中、华东及沿海各地,西通青海、西藏、新疆、直至欧亚大陆桥上的欧洲各国,南邻祖国大西南,四川、重庆、云南、贵州,北上翻越六盘山便可进入宁夏。
天水正好在祖国的几何中心,地处东经104°35′~106°44′、北纬34°05′~35°10′之间,市区平均海拔高度为1100米。
1.1.6.2项目的发起
西部大开发战略实施以来,西部各省(区)经济取得了深远发展。
但与东部沿海地区的差距依然在扩大。
为改变这一现状,国家提出了关中-天水经济区发展规划,以带动西部经济的发展。
作为西部地区新的增长极,关天经济区的未来经济发展趋势既关系到经济区内各城市自身的发展,也关系到整个西部经济的发展前景。
随着世界经济一体化、全球化进程的加快,国家发改委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。
“一带一路”的建设无疑将促进天水经济增长、助推天水经济转型,挖掘天水经济发展的巨大潜力,从而提高当地人民的生活水平。
当前,甘肃正处于经济发展黄金期,开发开放机遇期,招商引资和承接产业转移快速增长期。
中央关于加快向西开放、打造“丝绸之路经济带”和对西部地区实行差别化经济政策、关天一体化等一系列战略部署,为甘肃开发开放带来了难得的历史机遇。
天水森美实业有限责任公司是一家以连锁超市经营、家居生产、设计、销售、酒店管理以及商业地产开发为一体的大型股份制集团公司。
公司自成立以来,经历多年的发展已在天水投资家居广场、便利店、购物中心、精品超市等多种商业业态,经营面积超过20万平方米,总投资超过5亿元,现有员工2000多人。
近十年的快速发展,天水森美实业有限责任公司现有的运营、办公场所已严重阻碍公司的转型、发展,急需扩充新的发展平台,通过“浙商陇上行”行动本项目应运而生。
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1可行性研究报告依据
1)天水森美实业有限责任公司《天水森美实业有限责任公司森美科研孵化大厦可行性研究任务书》。
2)天水森美实业有限责任公司于2014年12月20日提供勘测定界界址点信息预览表。
3)国家颁发的有关的主要设计规范和标准。
1.2.2研究工作的范围
本可行性研究报告针对项目承办单位提出的建设内容,就森美科研孵化大厦项目建设的必要性和可行性进行分析。
1.3研究工作概述
1.3.1自然气象与水文地质条件
1.3.1.1气象条件
天水市属温带季风气候,城区附近属温带半湿润气候,苏城--立远一线以南属于北亚热带气候,年平均气温为11℃。
最热月7月,平均气温为22.8℃;最冷月1月,平均气温为-2.0℃。
每年9月至11月,是天水市全年最佳旅游季节。
年平均降水量491.7毫米,自东南向西北逐渐减少。
南部亚热带林区年降水量为800--900毫米,中东部山区雨量在600毫米以上,渭河北部不及500毫米。
年均日照2100小时,渭北略高于关山山区和渭河谷地,日照百分率在46--50%,春、夏两季分别占全年日照的26.6%和30.6%,冬季占22.6%。
冬无严寒,夏无酷暑,春季升温快,秋多连阴雨。
气候温和,四季分明,日照充足,降水适中。
极端最高气温38.2℃,极端最低气温-17.4℃。
1.3.1.2地形、地质条件
天水境内山脉纵横,地势西北高,东南低,海拔在1000—2100米之间。
最高峰天爷梁,高达3120米;最低点牛背村,海拔760米。
天水地貌区域分异明显。
东部和南部因古老地层褶皱而隆起,形成山地地貌。
北部因受地质沉陷和红、黄土层沉积,形成黄土层沉积,形成黄土丘陵地貌。
中部小部分地区因受纬向构造带的断裂,形成渭河地堑,经第四纪河流分育和侵蚀堆积,形成渭河河谷地貌。
北部为黄土梁峁沟壑区。
渭河及其支流横贯其中,形成宽谷与峡谷相间的盆地与河谷阶地。
土壤在河流和沟谷区为冲击、洪积物形成的淤淀土、草甸土,经过开垦耕种熟化而形成以黄绵土、黑垆土为主的耕作土壤。
土层深厚,山塬开阔,是粮、油、菜、果主要生产区。
中东部为秦岭、关山山区。
以西部尽皇山、云雾山、景东梁为主体的西秦岭山地和东部八卦山、火焰山、秦岭大堡、关山为主体的小陇山、陇山山地,重峦迭嶂,山险谷深。
天水地跨长江、黄河两流域,以西秦岭为分水岭,北部地区为黄河水分的渭河流域,面积11673平方公里,占全市总面积的81.49%;南部地区为长江水分的嘉陵江流域,面积2652平方公里,占全市总面积的8.51%。
项目所在地属天水市主城区,处于羲黄大道与310天北高速公里的中间地带,地势平坦,交通便利,地理优势十分优越。
1.3.1.3公用设施和交通运输条件
项目所在地在天水市主城区,供水、供电、供气(天然气)、供暖均十分方便,能够满足本项目的需要。
1.3.2设计原则
1.3.2.1本项目设计符合中华人民共和国政府、甘肃省、天水市有关项目建设的法律、法规、指导性文件和有关设计的规定、规范和标准等。
1.3.2.2本设计应尽量满足业主的合理要求和建议。
1.3.2.3在总平面、土建及公用工程设计时,充分发挥现设计的设施能力,又要顾及并预留今后的发展和扩展。
1.3.2.4积极采用新工艺、新技术,国内配套设备选型宜选用高效、优质、低耗产品,以充分降低运行、维护成本。
1.3.2.5采取有效措施,节约能源,搞好综合利用和“三废治理”,加强园区绿化。
1.4设计内容与规模
1.4.1项目内容
表1-1
建构筑物一览表
序号
名称
建筑规模(m2)
结构形式
备注
1
森美科研孵化大厦
15300
砼框剪结构
2
门卫
1座
框架结构
1.4.2主要技术指标
表1-2主要技术指标表
序号
项目
单位
数量
备注
一、主要数据
1
用地面积
m2
2483.35
折3.725亩
2
建、构筑物占地面积
m2
810.00
3
绿化面积
m2
645.69
4
道路、广场及停车场面积
m2
1027.76
5
总建筑面积
m2
15796.00
6
用电设备安装总容量
kW
2903
7
建设项目总投资
万元
14784.3
二、指标
1
建筑密度
%
33
2
绿化率
%
26.00
3
容积率
5.22
4
单位建筑面积用电计算有功负荷
W/m2
69.62
1.4.3主要经济指标
表1-3主要经济指标表
序号
项目
单位
数据
备注
1
基本数据
1.1
项目总投资
万元
14784.30
1.1.1
建设投资
万元
11079.1
1.1.2
建设期利息
万元
0.00
1.1.3
流动资金
万元
3705.2
1.2
年均销售收入
万元
4140.50
1.3
年均总成本费用
万元
1934.20
其中:
平均年折旧
万元
460.70
1.4
年均销售税金及附加
万元
180.30
1.5
年均利润总额
万元
2025.90
1.6
所得税
506.50
1.7
年均净利润
万元
1519.50
2
财务评价指标
2.1
项目财务内部收益率
%
11.58
税后
15.12
税前
2.2
项目财务净现值(ic=10%)
万元
2213.60
税后
(ic=12%)
3098.50
税前
2.3
项目投资回收期
年
9.45
税后
7.93
税前
2.4
资本金内部收益率
%
11.99
2.5
总投资收益率
%
26.98
2.6
资本金净利润率
%
10.28
1.5发展目标
天水森美实业有限责任公司是一家以连锁超市经营、家居生产、设计、销售、酒店管理以及商业地产开发为一体的大型股份制集团公司。
公司自成立以来,经历多年的发展已在天水投资家居广场、便利店、购物中心、精品超市等多种商业业态,经营面积超过20万平方米,总投资超过5亿元,现有员工2000多人。
国家西部大开发战略的实施,关—天一体化规划的深入,特别是近期由国家有关部门制定的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》的发布,天水森美实业有限责任公司认为有必要在天水加大投资力度,投资建设“森美科研孵化大厦”项目。
森美科研孵化大厦主要功能是淘宝中国特色馆—天水馆、森美集团办公区、森美商学院人才培育基地、大学生创业基地、森美科研基地、电子商务平台森美易购运营中心、信息开发基地等功能为一体的综合大楼。
通过项目的建设,公司电子商务将发展到年产值2亿元左右,软件开发将为公司提供年均500万左右的利润。
1.6问题与建议
1)本项目的建设牵涉到政府各相关部门,做好各部门之间的协调工作对项目的按时有序完成显得尤其重要。
2)项目建设时间跨度大,工作需一步接一步,一环扣一环进行,因此要制定严谨的进度安排,严格按进度组织工作。
3)项目规划用地偏小,对新建项目来说停车位、绿化用地十分有限,这将制约公司的发展,影响公司的整体形象。
根据项目定位及功能分析,理想的项目用地应该在16000平方米左右(约合24亩)。
4)在设计规划中应特别注意处理好防冻问题、交通问题、消防问题、环保问题及合理建筑布局的问题。
1.7结论
通过上述财务分析,项目总投资收益率为26.98%;资本金净利润率为10.28%;所得税前及所得税后项目投资财务内部收益率分别为15.12%及11.58%,高于本项目设定的12%及10%的基准收益率;所得税前及所得税后项目投资投资回收期分别为7.93年及9.45年,项目财务净现值大于零。
项目具有较强的盈利能力、财务生存能力及抗风险能力,有较好的经济效益,该项目在财务上是可行的。
项目建设符合国家的产业政策,有利于调整产业结构,提高当地居民收入。
项目合理利用当地资源,能间接解决当地就业问题,有利于社会安定团结。
能增加地方财政收入,有力支持地方经济建设。
综上所述,项目的建设具有较好的社会效益,是可行的。
第二章需求分析
2.1项目建设的意义
西部大开发战略实施以来,西部各省(区)经济取得了深远发展。
但与东部沿海地区的差距依然在扩大。
为改变这一现状,2009年6月25日,备受关注的《关中—天水经济区发展规划》经国务院批准正式印发实施,关中—天水经济区成为继成渝、北部湾经济区之后西部大开发的又一战略高地。
甘肃省委、省政府于2010年2月10日出台了《关于贯彻落实〈关中—天水经济区发展规划〉的意见》,特别是近期由国家有关部门制定的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》的发布,都将带动甘肃唯一纳入经济区的天水经济的发展。
目前,天水的经济发展正处于四大建设机遇期。
1)发展环境空前优化。
《关中—天水经济区发展规划》和《甘肃省人民政府关于贯彻落实〈关中—天水经济区发展规划〉的意见》给天水布局了一批重大建设项目,赋予了一系列政策措施,为天水优化产业结构、强化基础设施、改善生态环境、发挥要素成本优势创造了重要条件。
天水市规划总体上以经济总量番两翻的目标,逐步缩小与经济区各城市的差距,确定了两年起好步,5年大发展,10年新跨越,努力达到“六新”目标:
基础设施有新突破、创新能力有新提升、城镇化水平有新提高、公共服务达到新水平、生态环境建设取得新进展、综合经济实力实现新跨越。
力争在规划期内,天水综合实力显著增强,形成区域发展新的经济增长极,辐射带动毗邻地区加快发展。
建成西部重要的经济强市和文化旅游大市,经济区西端新的经济增长极,实现经济繁荣、山川秀美、人民富裕、社会和谐。
2)发展资源更加庞大。
天水在共享经济区和辐射区经济、文化、科技、人才等各方面资源的同时,可以更好地吸纳和利用周边地区的发展资源。
3)发展层次显著提升。
继国家《关中—天水经济区发展规划》发布之后,国务院办公厅又出台了《关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》,将天水的发展再次上升为国家层面。
4)优惠政策更加明确。
在积极用好、用活、用足国家和省上优惠政策的同时,积极争取新的具体的优惠政策,综合运用财政、税收、土地、投资、价格等各种政策手段,引导企业和社会各界积极参与经济区建设。
天水市制定了在财税、金融、投资、土地、统筹城乡等其它方面的政策,制定出了更加明确、操作性强的扶持政策。
天水森美实业有限责任公司是一家以连锁超市经营、家居生产、设计、销售、酒店管理以及商业地产开发为一体的大型股份制集团公司。
公司自成立以来,经历多年的发展已在天水投资家居广场、便利店、购物中心、精品超市等多种商业业态,经营面积超过20万平方米,总投资超过5亿元,现有员工2000多人。
国家西部大开发战略的实施,关—天一体化规划的深入,特别是近期由国家有关部门制定的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》的发布,天水森美实业有限责任公司认为有必要在天水加大投资力度,投资建设“森美科研孵化大厦”项目。
投资建设“森美科研孵化大厦”项目,无疑是适时而上,具有必要性。
一方面可以使公司做大做强,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
2.2项目定位
森美科研孵化大厦是包括淘宝·中国特色馆—天水馆、森美集团办公区、森美商学院人才培育基地、大学生创业基地、森美科研基地、电子商务平台森美易购运营中心、信息开发基地等功能为一体的综合大楼。
(1)淘宝·中国特色馆—天水馆
淘宝·中国特色馆—天水馆地方运营中心及线下体验中心将落户本项目。
淘宝·特色中国打造的中国地方特色农产品网上销售市场。
从2010年开始,淘宝网就积极与各省、市政府紧密合作,精选全国各地的名优土产品、手工艺品的网上零售市场。
巨大的线上市场不仅为网购提供了坚实的基础,亦为地方政府提供了一个规模空前的市场契机。
淘宝·中国特色馆便应运而生,天水市农特产品、旅游、工艺品、工业品资源丰富,原始的线下经营模式已经无法满足市场的需求,从而寻求新的营销渠道和营销平台。
借助专业电子商务服务团队,迅速搭建淘宝·中国特色馆—天水馆是十分重要的,淘宝·中国特色馆—天水馆的建成将带来极大的经济和社会效益。
.促进农业发展
目前天水市在淘宝经营的本地商户工480余家,其中经营本地产品的220余家。
淘宝“特色中国馆.天水馆”的建成,将通过培训、托管、分销等多种服务模式,帮助两区五县传统企业、农户、合作社、种植基地在网上建立直销店铺,直接对接最终用户,突破性的解决传统农业发展过程中“找不到市场、不懂市场”的核心瓶颈问题。
.促进旅游业发展
天水市5A级景区:
麦积山;3A级景区:
南郭寺公园、玉泉景观区、甘谷大象山、武山水帘洞景区等旅游资源丰富。
旅游资源是淘宝“特色中国馆.天水馆”的一大板块。
通过线上展示,销售电子门票,举行线上团购等活动,联合“糯米”、“携程”、“去哪儿”等主流网站提高天水旅游的知名度。
.促进地方特色手工艺品发展
2015年特色中国地方馆改版,将地方手工艺品又一特色板块,天水市漆雕、木雕、刺绣等民间工艺资源丰富,从而通过淘宝“特色中国馆.天水馆”提高其展限度、销售量。
.促进人才培养
淘宝“特色中国馆.天水馆”的建成,引进更多的电商运营人才,组件天水本地运营团队,必将营造出产业集中化、便利化的创业氛围。
.促进就业
淘宝“特色中国馆.天水馆”的开通,将建立以政府名义开设的电子商务服务平台,具有“易操作、易管理、风险小、影响大”的综合特点。
建立全新的销售渠道,提高、做大、做强、做优天水农产品。
提高电商长夜的升级和规模化发展,吸引更多的人群返乡创业,解决部分大学生、退伍军人创业、就业问题,树立政府服务群众良好形象。
(2)大学生创业孵化基地
创业中心以促进全市大学生创业带动就业、促进全市产业振兴、促进创新人才成长为指导思想,坚持大学生创业与招商引资相结合、与促进现代服务业发展相结合、与科技成果转化相结合、与人才引进相结合,努力建成功能齐全、环境优越的大学生创业孵化、创业就业综合服务平台。
(3)信息产业开发区
项目将为中、软件开发投资者提供开发、服务平台,促进其市场化。
(4)电子商务平台
本平台将服务于政府采购、农资贸易、消费者服务等。
(5)办公区
项目将解决本公司长期困扰的无固定办公场所的问题。
2.3推荐项目规模
用地面积:
2483.35平方米(折合3.725亩)。
建筑面积:
15876平方米。
第三章项目建设条件
3.1场址现状
本项目位于天水经济技术开发区东十里工业园区。
项目所在地属天水市主城区,处于羲黄大道与310天北高速公里的中间地带,地势平坦,交通便利,地理优势十分优越。
3.2场址条件
天水位于甘肃东南部,自古是丝绸之路必经之地和兵家必争之地,全市横跨长江、黄河两大流域,新欧亚大陆桥横贯全境。
天水辖武山、甘谷、秦安、清水、张家川回族自治县五县和秦州区、麦积区两个市辖区及三阳川新区。
天水市面积14392平方千米,总人口340万,常住人口372万人,其中城镇人口120万人,城市化率达到33%,城区人口60.3万人。
3.2.1地理环境
天水市地处陕、甘、川三省交界,东连祖国内地华中、华东及沿海各地,西通青海、西藏、新疆、直至欧亚大陆桥上的欧洲各国,南邻祖国大西南,四川、重庆、云南、贵州,北上翻越六盘山便可进入宁夏。
天水正好在祖国的几何中心,地处东经104°35′~106°44′、北纬34°05′~35°10′之间,市区平均海拔高度为1100米。
天水市居西安至兰州两大城市中间。
3.2.2交通条件
天水地处陕、甘、川交界地带和西安至兰州两大城市的中点,陇海铁路穿越全境,天水南站(徐兰客运专线)正在规划。
G30连霍高速在2011年在天水地区全线通车,G7011十天高速列入规划,G310国道、G316国道横贯东西,五条省道辐射南北,是西陇海线经济带甘肃段的东部起点、陇东南经济文化物流中心,素有“陇上江南”的美称。
2003年,全市货运量占全省总量的25%,客运量占全省总量的30%;1998年以来,社会消费品零售总额在全省各市州始终列第二位,年均增长8.9%,对周边地区有一定的影响力、带动力,区位优势明显。
3.2.3气象条件
天水市属温带季风气候,城区附近属温带半湿润气候,苏城—立远一线以南属于北亚热带,年平均气温为11℃。
最热月7月,平均气温为22.8℃;最冷月1月,平均气温为-2.0℃。
每年9月至11月,是天水市全年最佳旅游季节。
年平均降水量491.7毫米,自东南向西北逐渐减少。
南部亚热带林区年降水量为800—900毫米,中东部山区雨量在600毫米以上,渭河北部不及500毫米。
年均日照2100小时,渭北略高于关山山区和渭河谷地,日照百分率在46—50%,春、夏两季分别占全年日照的26.6%和30.6%,冬季占22.6%。
冬无严寒,夏无酷暑,春季升温快,秋多连阴雨。
气候温和,四季分明,日照充足,降水适中。
极端最高气温38.2℃,极端最低气温-17.4℃。
响。
3.2.4地质条件
天水境内山脉纵横,地势西北高,东南低,海拔在1000—2100米之间。
最高峰天爷梁,高达3120米;最低点牛背村,海拔760米。
天水地貌区域分异明显。
东部和南部因古老地层褶皱而隆起,形成山地地貌。
北部因受地质沉陷和红、黄土层沉积,形成黄土层沉积,形成黄土丘陵地貌。
中部小部分地区因受纬向构造带的断裂,形成渭河地堑,经第四纪河流分育和侵蚀堆积,形成渭河河谷地貌。
北部为黄土梁峁沟壑区。
渭河及其支流横贯其中,形成宽谷与峡谷相间的盆地与河谷阶地。
土壤在河流和沟谷区为冲击、洪积物形成的淤淀土、草甸土,经过开垦耕种熟化而形成以黄绵土、黑垆土为主的耕作土壤。
土层深厚,山塬开阔,是粮、油、菜、果主要生产区。
中东部为秦岭、关山山区。
以西部尽皇山、云雾山、景东梁为主体的西秦岭山地和东部八卦山、火焰山、秦岭大堡、关山为主体的小陇山、陇山山地,重峦迭嶂,山险谷深。
天水地跨长江、黄河两流域,以西秦岭为分水岭,北部地区为黄河水分的渭河流域,面积11673平方公里,占全市总面积的81.49%;南部地区为长江水分的嘉陵江流域,面积2652平方公里,占全市总面积的18.51%。
3.2.5综合评价
本项目位于天水经济技术开发区东十里工业园区。
属天水市主城区,处于羲皇大道与310天北高速公里的中间地带,地势平坦,交通便利,地理优势十分优越。
项目所在地城市道路、城市给排水、城市天然气、城市供暖、电力、电信等都已经到位,为项目的开工建设提供了必要条件。
第四章建设规模
4.1建设规模
项目总建筑面积15876㎡,全年运营280天。
全部投入运行后,全年实现利润1519.50万元左右。
第五章建设内容与实施方案
5.1主要建设内容
序号
名称
建筑规模(m2)
备注
1
森美科研孵化大厦
15300
2
门卫
1座
5.2总平面布置
5.2.1总平面布置原则
1)以建设项目的功能定位和项目目标为出发点,充分考虑该项目的功能用途,平面布置满足适用、安全、卫生、经济、环保等要求。
2)项目的设计规划要因地制宜,合理利用地形、地貌,并根据需要适当预留发展余地,并注重景观设计。
3)建筑组合应紧凑、集中,要根据功能分区合理布局,力求做到分区明确、布局合理、联系方便,不互相干扰。
各建筑之间的间距应符合规划、消防、卫生防护、日照、防火等规定。
5.2.2总平面布置
规划场地为一块约3.725亩的场地,场地位于规划路(2号路)的西两侧。
结合前期考察成
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- 孵化 大厦 项目