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商铺
商铺投资四条“生金”定律
俗话说:
“家有万贯,不如有个店面”。
一般来说,一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然,而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少,可以说,商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。
据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。
作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅产业相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力看好,回报率高,所以受到投资者的关注。
其发展势头之迅猛,连业内人士都始料未及。
投资的稳定性及长期性
业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。
住宅的租约期限一般为半年至1年,相对较短,而商铺的租约通常为3至5年或更长。
承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。
此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长,租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。
相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。
长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。
投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。
据业内人士分析,尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%,但目前,住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%~8%,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%~15%,有的甚至达到20%以上。
购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。
需要指出的是,除商铺租金收益之外,精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益,在商铺买价升值到一定水平时及时卖出,完成该商铺的投资过程。
商铺的投资潜力
目前在国内,商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1到5∶1,可见商铺价格还有较大的上涨空间(商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作,因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响,而且如果住宅价格透支,这一比例更不可以参考)。
我国加入世贸组织后,商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面,许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动。
商铺可出租可经营
调查显示,商铺的投资者主要有两种:
一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。
这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营目的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
据测算,目前上海市场商铺投资的回报率为10%~14%。
有投资潜力的商铺的几点特质
如前所述,商铺投资是一项相对长期且风险较大的投资行为,商铺投资者当深思慎行。
通过分析以往的经验和教训,资深房产经纪人总结出有投资潜力的商铺通常具备的几点特质:
A.商圈
对于商铺经营者来说,商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的,而对商铺投资者来说,一个已成熟的商圈未必具有投资潜力。
就如前面案例中所说的四季青服装市场,目前已经十分成熟,大大小小的市场总计有十余处,后期入市的投资者高价入市却未必能够获得高益。
当一个商圈已成熟,商铺价值已基本发掘甚至被追捧,价格趋于饱和,已不适合投资者追涨;一般投资者偏好的往往是一些区域规划较好,某类型商业形态相对集中,已初具规模的渐成熟商圈,这类商圈内的商铺既有一定的增值潜力,又能避免风险过大。
在这一点上,投资者需要重点关心的是城市规划,一个区域的现状好不好并不是决定投资价值的完全理由,如果该地块的未来规划有重要的改变,则其投资价值可能会发生巨大的变化,而这恰恰会带来投资的机会。
如坐落于杭州拱墅区石祥路一带的汽车工贸园区,现在正处于建设阶段,杭州国际会展中心、二手车交易市场(原杭州汽车城)均在其中,杭州国际会展中心还是每年杭州西湖博览会国际汽车展会场所在地,另外金通汽配城及多家汽车4S店都在建设过程中,不久该区域将成为集汽车会展、二手车、汽配、汽修、汽车美容等于一体的大型工贸园区。
园区形成后,势必会带来大量的就业人口与流动人口,可能会带来餐饮、零售、娱乐和其他生活服务类产业的机会。
对投资者来说,如果能找到合适的商铺进行投资,也许就是机会。
B.地段
包括现在的地段价值和未来的地段价值,这是商铺升值的基本条件,优秀的投资者往往凭着独到的前瞻性,挑到那些目前虽然不是很热但的确将是未来的旺铺,它们往往处在城市发展的方向上,城市中心区域的外移或者周边大型居住区的开发建设,都可能使得这些沿街商铺身价倍增。
除了大型居住区的建设,区域重要商业中心的规划或自然形成也会对未来地段的价值产生巨大的影响。
譬如城西蒋村商住区内西城广场的建设,很可能将对城西的商业布局产生革命性的影响。
原来位于文二西路西端的桂花城、颐景园沿文二西路的商铺,几乎是处于区域的边缘,无论是人气、租金还是经营现状都是比较差的,但是随着西城广场的进入,其商铺在二手市场上的转让价格一路飙升。
而且,可以预见的是,随着西城广场年底前的开业运营,其经营状况也将出现翻天覆地的变化。
C.人气
人气对服务业、零售业、餐饮业都是十分重要的,许多著名的连锁服务机构在选择新店址时都要经过一套严格的人流量统计。
然而,这一因素也是商铺投资者最难把握的一点,投资者对人气的考察常常通过对区域居住密度以及公建配套的分布情况来完成,处于区域公建配套较完善较集中地段的商铺通常会有较好的人气。
对于投资新区商铺,人流量的基本保证就是周边的居住人口,估算人口的基本办法就是周边居住区的规模,或者是不是有学校、医院、车站等大型公建配套。
有了大型的居住区之后,还要看是不是会有较高的入住率,在投资过程中,往往很多楼盘还没有交付,难以估计入住率,那就要看,这个区域是不是当地人喜欢居住的地方,其居住的便利性和舒适性如何,其次开发商的实力是不是很强大,品牌开发商即便有很多的投资客追随,但他们在项目操作上更严谨更务实,对项目的选址、规划设计、配套服务定位和商业规划上,都会考虑得周全一些,成功的几率会更高。
如沃尔马、银泰百货入驻城西,对投资者和经营者的影响,除了对地段的未来价值产生极大影响外,也可以看到大型商家对城西-三墩地带商业前景和人气的看好。
D.消费需求
商铺与住房有很大的不同,住宅满足人"住"的基本生理功能,但商铺是一种纯粹的投资行为,它的本质就是生产资料,是用来创造财富和赢利的。
商铺的价值在一定程度上还取决于经营利润的高低,所以适合做高档商业和中低档商业的物业其价值会有较大差别。
所以从经营的角度分析,并不是有了人流量,就有了消费量的保证,从消费理论讲,除了人的数量,还要看人的消费欲望和消费能力。
一般来说,20岁到40岁是人消费欲望最强烈的年龄段,30岁到45岁则是人的消费能力最高的年龄段,如果商铺所属区域居民以中青年为主,那么该商铺可能成为投资的首选,如果该区域是城市富裕阶层聚集地,那么该商铺必然拥有较大的投资潜力。
E.交通
商业的发展与道路、交通状况密切相连。
道路与交通的改善使一些原来被人忽视的地块成为开发商关注的热点,最典型的就是地铁沿线出入口的商铺。
与人流量不同的是,过大的车流量对临街商铺价值并非是利好。
一个城市主干道的两侧通常很难聚集上规模的商业物业。
一方面,过宽的道路对两侧的沟通带来阻隔,另一方面,过快的车速不利于人流聚集。
所以,通常旺铺产生的道路往往是:
路面宽度适中,一般3-4车道为宜;有一定的车流、有相对方便的停车地点;公共交通便捷,公交线路较集中。
除了现有车流量、人流量和道路状况,投资者和经营者需要关注的是道路的变化情况,如单行道的设置、新道路的开通、高架路的建设等等,单行道和高架路往往会对商铺产生负面的影响,而新道路的开通则有可能带来不错的商机。
如几年前古翠路和文二路延伸段的开通,使得学院路和古翠路之间的文二路段出现了重生的机会。
因为原来那段路就像是条死胡同,除了附近居民外,几乎没有流动人口,也就使它几乎没有人气。
而开通后的现在,人气、经营状况、租金和当初已经大不相同。
F.商铺本身的一些特性
商铺本身的特性包括:
开间、进深、层高、与人行道是否直接衔接等等因素。
通常投资者喜好开间大的商铺,可增强商铺的可视性,有益于形象识别;进深和层高影响着商铺的可分割性;与人行道的衔接方式直接影响商铺对人流量的吸引力,一般说来,直接与人行道相连的商铺较受青睐,适合一些商品展示性好的行业,商铺前有台阶或内廊与人行道相连的更适合受众相对固定的行业。
云龙新城呼之欲出
在株洲版图的东北角上,有一块沉睡了千百年的沃土,一块长期被人们忽略甚至遗忘的地方。
如今,这块土地乘着长株潭融城的天时成了一块房地产开发的宝地,一座美丽的新城将要矗立在这里,它的名字叫——云龙新城。
一、宏伟蓝图
云龙新城属于清水塘循环经济示范区,由核心区和配套区组成。
核心区是国家批准的清水塘循环经济区,配套区为规划中的云田乡云龙新城。
在清水塘循环经济工业区转变为新型工业区的同时,石峰区委、政府的规划目标是将云龙新城打造成为承接产业转移和科技创新的新型工业园,成为株洲未来的文化科技新区,将纳入两型社会建设总体规划。
云龙新城规划人口50万,规划用地76平方公里,其中城市建设用地50平方公里,产业规划布局包括:
①建设兴隆、美泉两个工业小区,重点发展精细化工、汽车零部件、建材等工业;②加强云田花木产业综合开发,高标准建设精品花木风光带,建设花木、果木、果蔬、禽畜、渔业等生产基地;③重点发展云峰湖景区旅游休闲综合开发,建设主题游乐公园。
联手中南林业科技大学建设植物观赏园。
④建立起与农民逐步提高的生活水平相适应的交通、文化、教育、卫生、信息、金融、生活消费等服务体系。
⑤合理择址高标准开发建设绿色生态商品住宅小区。
建成后的云龙新城,将呈现一二三产业协调发展的可观局面。
经济效益与生态环境共生共融、相得益彰。
建成后的云龙新城,作为一个新兴的文化科技新区,其价值与前景将逐日显现,或许能与芦淞、荷塘、石峰、天元比肩而立,届时成为株洲的第五区也是可望可及的。
二、区位优势
规划中的云龙新城位于石峰区东北部,涉地范围包括云田乡、龙头铺镇,与长沙县、浏阳市接壤。
云龙新城处于长株潭城市群规划中的东部先进制造业产业带,是正在实施的长株高速、上瑞高速两轴沿线的优先发展区域,也是对接长沙东部扩张发展的前沿地带和株洲市区“东提”及产业布局调整的纵深地带,战略地位非常重要。
长株、上瑞高速公路贯穿本区并设有互通口,规划中的长株潭城际轻轨经过龙头铺,老长株线正在拓宽提质改造,离省会、株洲市区以及黄花机场均在半小时车程以内,与外界交流极为便利,交通优势明显。
云龙新城地处交通要地,可谓四处逢源,其发展之路也势必顺畅无阻。
另外,云龙新城区内生态资源丰富,山清水秀,绿色资源和优质山水资源较多。
这为云龙新城未来的发展与规划垫定了良好的基础,同时也提体供了更多的开发选择机会和空间。
三、重要意义
云龙新城的建设,是落实长株潭一体化战略的重大举措之一。
在三市融城中,长沙的行动路线是东拓南下,湘潭的拓展方针是东北齐进,我市的战略设计则是西进北优。
所谓西进,就是西部延伸,沿河西与湘潭连接;所谓北优,就是北部优化,大力开发、提升并向长沙靠拢。
云龙新城就是株洲落实“北优”方略的实际行动,从石燕湖方向跟长沙东南部星马新城对接,成为长株融城的关键节点。
云龙新城的建设,又是建设“两型社会”的积极尝试,石峰区委、政府争取把清水塘循环经济工业区与云龙新城作为我市“两型社会”配套改革试验的示范区,以此为切入点,探索新的行政管理体制和经营运作模式,在财税、土地、金融和投融资等政策上先行探索、率先突破,为整个试验区的建设摸索经验。
云龙新城的建设,将大大提高规划区内的城镇化水平,并引导大批农民进城务工、经商,逐渐转变为城镇居民。
因此云龙新城的建设既有城市化建设的内涵,又兼具建设社会主义新农村的内容,可以说是一个双管齐下、齐头并进的工程,而最终也将取得一举双赢的效果。
新城建成以后,株洲市区的版图将扩大几十平方公里,城区人口将增加几十万人,经济总量也将增加几十个亿,而株洲城市规模和经济实力在国内的排名也将明显上升。
无论从哪个角度看,云龙新城的建设都是株洲城市发展建设史上的重大事件,必将对株洲的未来发展产生极其重大和深远的影响。
四、开发机遇
云龙新城的建设,给株洲房地产开发带来了新的机遇:
有两个工业小区的建设,必会有工业地产的开发;商品住宅小区的建设,自然离不开商品房的开发;而作为一座新城,商业和文化娱乐设施也是必不可少的,当然就会有商业地产的开发。
试想,一座几十平方公里、几十万人口的新城,要成其为一个新城,将会出现多少幢建筑物的排列组合?
它的建筑面积已不是十万、百万,而是以千万平米计算!
毋庸置疑,云龙新城不久将成为开发商竞相角逐的热点地区。
云龙新城已完成概念规划,现正向市、省发改委申报,将有望纳入长株潭城市群两型社会建设总体规划之中。
老株长线(田心-龙头铺-云田-马鞍山)拓宽工程、云田道路拓改工程已经纳入城市道路建设计划并力争尽快动工。
到2020年,可望建成20平方公里的核心区,人口将达20万。
孕育中的云龙新城,将成为株洲大东城崛起大剧后半场的重要角色!
届时将吸引众人的目光,等待她演绎大东城更多的精彩。
如同躁动在母腹中的胎儿,云龙新城正热切期盼着呱呱坠地的那一天!
一、项目概况
云龙新城的规划建设,将为长株潭城市群探索建设“两型社会”提供极好的空间载体和示范平台。
云龙地区地处长株潭城市群门户,区位的优势将使其成为未来区域成长的重要支撑点。
二、项目建设内容
云龙新城规划总用地面积76平方公里,其中城市建设用地约50平方公里,规划容纳人口50万人。
1、重点发展产业
(1)高新技术与研发产业。
(2)中转物流业。
(3)商务办公服务业。
(4)先进设备制造业。
(5)企业孵化与创业服务。
2、其他推荐产业
其他推荐发展的产业包括服务外包业、环保设备制造及环保服务产业、文化娱乐和旅游休闲产业、综合型商贸业、房地产业等。
三、竞争优势
1、区位交通优势明显。
2、发展基础较好。
3、生态资源丰富。
云龙新城建设具备良好的外部环境和政策支持,产业发展也将获得良好机遇。
云龙新城的规划建设,不仅是对接长株潭城市群发展、促进三市经济一体化的需要,更是建设“资源节约型、环境友好型”(两型社会)建设的需要。
还能提高株洲城市化水平,推进新农村建设进程,逐步形成生态型城镇组团。
从以上的分析可以看出,云龙新城项目发展前景十分乐观。
四、财务分析
1、资金需求计划
规划总投资50亿元(初略按城市建设用地50平方公里,1亿元/平方公里计)。
2、资金筹措
上级投入、筹集社会资金参股新城产业开发公司、企业自筹、项目招商引资、银行贷款等多种方式解决。
3、资金主要用途
基础设施:
水、电、道路、通讯等基础设施建设;重点建设龙头铺镇区、云田镇区,完善相关配套设施。
工业小区:
兴隆工业小区,规划面积2.8平方公里,重点发展精细化工、汽车零部件、建材等产业;美泉工业小区,规划面积52公顷,以锦云集团为依托建设乡镇工业园区。
产业:
云田花木产业综合开发;建设龙头铺生态养猪示范场;高标准建设云田精品花木风光带,建设花卉苗木、果蔬、畜禽、渔业等多个现代农业生产基地。
兴隆、美泉工业小区企业技扩改及产业项目入驻;云峰湖景区旅游休闲综合开发,建设主题游乐公园;联手中南林学院建设植物观赏园;建设绿色生态商品住宅小区。
4、效益分析
力争至“十一五”末,云龙新城GDP年均增长15%:
农业总产值达到2.8亿元:
工业总产值突破20亿元:
农民人均纯收入达到6600元,年均增加300元。
同时加快推进长株潭一体化的步伐,拓展城区发展空间,完善区域产业功能,逐步建立集约经营、规模发展的农业生产体系,促进新城经济社会发展,带动基础设施建设,引领新农村建设向前推进。
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