商业地产行业运行年报.docx
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商业地产行业运行年报.docx
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商业地产行业运行年报
2021年商业地产行业运行年报
摘要
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●商业地产行业景气度仍低于疫情前水平,开发投资下滑态势较显著,销售降幅收窄。
从开发投资端来看,商业营业用房景气度在疫情发生后出现显著下滑,2021年进一步小幅下探,其降温主要来自疫情对经济和消费的影响;办公楼景气度在疫情发生后受到小幅冲击,但自2021年7月以来进一步快速下降,其降温主要来自房地产融资环境变化。
从销售端来看,2021年商业营业用房和办公楼销售景气度虽较2019年仍有较大差距,但较2020年降幅已显著收窄。
从供求情况来看,2021年的竣工销售比达到近十年的最低水平,但主要来自商业地产开发投资规模和进度方面的影响,行业整体供大于求的状况并未得到根本性改善,去化压力仍然存在。
●一线城市商业地产出租率同比改善,但租金水平仍有所下降。
2021年一线城市商业地产空置率均同比下降,上海和深圳优质物业的空置率已基本回落至疫情前水平,但各城市的租金水平同比均有小幅下跌。
●作为房地产的细分行业,商业地产行业风险也有所上升。
需关注融资结构不佳、布局二线及以下城市、高负债重资产类型的商业地产企业。
2021年7月以来,房地产住宅销售增速快速下行,房企融资环境尤其是债券融资环境显著恶化。
商业地产作为房地产的细分行业,也受到大行业的风险传导。
“以售养租”类型的商业地产企业将面临更高的信用风险,尤其是融资结构不佳的高负债企业;房企积极处置自有物业也导致2021年存量项目大宗交易升温。
从成交结果来看,目前一线城市及核心二线城市商业物业退出渠道相对畅通,对于布局二线及以下城市的重资产类型的商业地产企业,融资成本和运营能力是其能够长期持有运营资产的关键。
此外,2021年商业地产企业加速布局轻资产业务,有利于企业拓展融资渠道、降低经营风险。
一、商业地产行业概况
从开发投资端来看,商业营业用房景气度在疫情发生后出现显著下滑,2021年进一步小幅下探,其降温主要来自疫情对经济和消费的影响;办公楼景气度在疫情发生后受到小幅冲击,但自2021年7月以来快速下降,其降温主要来自房地产融资环境变化。
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