毛概论文管理系工业工程09级 2.docx
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毛概论文管理系工业工程09级2
我国现阶段的住房问题
组长:
李永强31109216
小组人员:
杨飞31109311严品31109112陈大鹏31109316
专业:
管理系工业工程09级
摘要:
中国在金融危机后经济依旧稳定发展,但对我国的房地产事业有一定程度的冲击,为了缓解当前的危机我国的房地产行业也做出了相应的策略,同时国家利用宏观调控政策维护房地产业的利益。
国家每年提供的保障房来缓解住房难的问题,积极响应房地产行业,但这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
现阶段住房的供给远远小于需求,导致住房消费的矛盾也越来越突出。
自2008年经济危机以后,尤其是2009年下半年到2010年的上半年,住房问题变得更加严峻,也迫使我国的国民人均消费被动式增长。
人口的控制力度的缺失,导致房地产泛滥的原因之一,伴着房地产的泛滥,农村土地的商品化、土地经济的流失,形成了一种恶性发展。
我们也对我国未来房地产的发展趋势以及可能受限的因素的预测和初步判断。
关键词:
住房危机住房问题房地产业消费
Pickto:
China'seconomyafterthefinancialcrisis,butstillstabledevelopmentofChina'srealestatedevelopmenttoacertainextent,inordertoalleviatetheimpactofthecrisisofrealestateindustryinChinahavemadethecorrespondingstrategies,whilecountriesusethemacroeconomicregulationandcontrolpolicymaintenanceoftherealestateindustryinterests.Countrieseachyearprovidesafeguardroomtoeasethehousingdifficultproblem,respondedpositivelytotherealestateindustry,butthissinglepolicymodelisgettingmoreandmoredifficulttosatisfythehousingfinancenewformsofhousingsecurityrequirements.Presenthousingfarlessdemandcontradiction,resultinginhousingconsumptionismoreandmoreoutstanding.Sincethe2008economiccrisis,especiallyinthesecondhalfof2009afterthefirsthalfof2010,housingproblembecomemoreserious,andhasalsoforcedournationalpercapitaconsumptionofpassivegrowth.Thelackoftheeffortstocontrolthepopulation,oneofthereasonsinrealestateoverflowingwithrealestate,thespreadofrurallandcommercialization,thelossoflandeconomy,formedaviciousdevelopment.WealsotoChina'sfuturerealestatedevelopmenttrendandthepredictionoffactorsmaybelimitedandpreliminaryjudgment.
Keywords:
housingcrisishousingproblemrealestateconsumption
一、我国的房地产市场
1.1、金融危机对我国住房的影响
金融危机后,我国宏观经济减速同时也波及房地产业。
根据国家统计局发布的2008年国民经济与社会发展统计公报显示,经初步核算,2008年全年国内生产总值300670亿元,比上年增长9%,但总体上出现逐季度回落现象,其中第四季度增速仅为6.8%。
而且在未来一段时期,宏观经济增长下行压力将不断增大。
中国房地产业也受到显著影响2008年全国商品房销售面积为6.2亿平方米,同比下降19.7%。
销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。
截至12月末,商品房空置面积为1.64亿平方米,同比增长21.8%,这比1-11月的月均增幅高6.5个百分点。
同时,房地产业投资增速明显放缓,土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。
此外外资的撤出影响了房地产市场的信心。
受金融危机影响,许多外资机构开始出售在中国的房地产物业。
其原因主要有三个:
一是外资机构在这次金融危机中损失惨重,流动资金出现问题,需要通过出售房地产物业收回资金;二是中国房地产市场受到金融危机的波及,销量和价格增速都出现了大幅下降,各方对后市走向分歧严重;三是人民币升值的步伐放缓。
但是,由于外资占中国房地产总投资比例不足2%,因此外资机构的这种出售行为对房地产交易总量的影响不大,但对于整个房地产市场的价格和消费者预期会产生较大的负面影响。
房地产市场受消费者预期的影响很大,在这个兼具投资和消费双重属性的特殊市场中,消费者预期往往起决定性作用。
与此同时美国带来的次贷危机使消费者认识到房地产不会只涨不跌。
对金融危机的心理恐慌、各主要发达国家房地产市场的恶化效应、对经济复苏缺乏信心、对房价下调的进一步期待等因素严重影响了消费者预期,这使得房地产投资变得更加谨慎,消费需求进入了观望状态。
2008年9月末,央行2008年第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示:
未来三个月打算买房的居民仅占13.3%,分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点,创1999年以来的最低水平。
在调查的七个大城市中,北京、上海、天津和广州等城市未来三个月打算买房的居民均不足10%,低于全国平均水平。
影响房地产企业融资受到金融危机的警示,不少商业银行对房地产信贷紧缩,借贷情况严重。
以上海市为例,2008年上海市房地产开发贷款比去年下降了1.31亿元,这表明房地产企业获得银行贷款的能力正在下降。
在资金来源渠道单一的背景下,交易量的持续低迷和信贷紧缩,导致许多资金链紧张的房地产开发企业面临生存问题,整个产业也面临进一步整合。
1.2、我国房地产应对金融危机的策略
我国政府充分利用宏观调控政策,自2008年9月以来,愈演愈烈的国际金融危机,使得国内经济呈现下滑态势通胀压力逐步缓解。
为加大经济刺激力度,央行连续五次降息,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策手段,进一步扩大国内需求,保持经济平稳发展。
在行业政策方面,10月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析经济形势,安排部署十项经济工作,其中明确提出要“支持居民购房”;财政部和央行宣布:
从2008年11月1日起,对个人首次出售或购买住房暂不征收印花税,对个人出售住房免征收土地增值税,商业贷款首次购买普通自住房和改善性的普通自住房,利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付调整为20%,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;11月5日国务院扩内需、促增长十项措施出台,其中包括“加快建设保障性安居工程”、“加大金融对经济增长的支持力度”;在12月17日,国务院再推出促进房地产市场健康发展的三项政策措施,包括符合条件的第二套住房首付贷款优惠、购房两年转让的免征营业税、取消城市房地产税等。
以上各项政策对房地产市场发展都是有利的。
一方面,可以使房地产企业以较低的财务成本且较容易地获得银行信贷,增强企业的流动性;另一方面,可以为房地产消费者节省更多的购房成本,从而间接地提高其实际支付能力,鼓励其消费意愿。
房地产企业要充分把握这种政策契机,利用政府在经济下滑情况下的扶植政策,以各项税费的降低为卖点,坚持度过这段困难时期。
1.3、我国的保障房与房地产的联系
日前,住房和城乡建设部宣布,2011年全国保障房将建1000万套,并将于近期与各省级政府签订“军令状”,保障房建设也将纳入对地方政府的考核。
加快保障性住房建设,已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口,对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。
之所以强调加快保障性住房建设的重要性,是因为自从1998年住房分配货币化改革以来,国内房价出现了“只涨不跌”的超强趋势,但快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力,使得房价问题逐渐成为市场特别关注的一个社会公共话题。
为了满足当前老百姓起码的住房需求,中国应当大力发展保障性住房,这一思路已经得到社会各界的广泛认同。
随着经济的发展和住房制度改革的深化,这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一,公积金的目的与实际实施存在矛盾。
目前大量下岗职工,效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体,普遍未建立公积金制度,或者虽然已建立公积金制度,也不缴存住房公积金,这就使得低收入人群失去了申请公积金贷款的条件。
这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外,使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠,这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二,政策性住房金融体系不完善。
我国现实除了住房公积金以外还没有任何的融资方式可以保障住房贷款。
这也导致了我国的低收入人群无法申请到贷款!
从而导致了廉租房的问题的产生
甚至遗憾的是,迄今国内保障性住房的供给仍然严重短缺,与市场化的商品房快速发展形成了鲜明对比。
数据显示,1998年至2009年期间,全国房地产新开工面积合计72.96亿平方米,其中经济适用房仅为5.71亿平方米;全国竣工商品住宅套数累计3877万套,其中经济适用房仅491万套。
这些统计数据表明,保障性住房所占比重太小,商品用房所占比重太大,房地产市场的供给结构严重失衡,这是导致当前国内房价过快、持续上涨的最主要影响原因之一。
二、我国的人口增长与房地产发展联系
2.1我国的人口的增长的状况
中国人口每一个十年增加了约1.3亿人(比日本人口还多),大约每天增加3900人。
人口增长(2007年)为0.6个百分点。
根据美国人口普查局研究预计到2026年中国的人口将在达到15亿人的高峰之后开始萎缩。
中国的人口预计在15亿左右时左右将达到峰值2033年中国预计将取代印度成为世界上人口最多的国家。
还有人认为,人口预计2042年左右开始下降。
生育水平预计低于更替水平下降很快。
北京,上海,天津等城市人口将减少,如果不是对外来移民的涌入。
一些中国人口学家希望中国能稳定人口,然后选择“允许生育控制和自然死亡率”,以减少人口700万,审议了关于对中国的大小国家理想的数字。
这一切已经造成了对人口与降雨量大的地方产生严重的水资源短缺和城市住房短缺的压力在空间中的一个小衣柜大小一般人的生活。
在中国经济正在蓬勃发展的过程中,部分原因是人口的百分之七十的工作年龄。
这将极大地改变随着人口老化和减少孩子是独生子女政策的老成人。
2.2我国的人口老龄化的问题给房地产的契机
我国的低出生率和独生子女政策的后果是一个日益老龄人口。
截至2005年约有1.43亿人(超过百分之十的人口)已超过60岁。
这是比所有而是十个国家人口还要多。
该出生率预计将增加100亿的十年率。
到2050年,预计将有4.38亿老年人,或有四分之一的中国,而一成受访者在1980年进行。
到2020年,20至24人人数预计将在2010年的1.24亿美元的一半。
在同一时间段的人数超过60人是有望从百分之十二的人口1.67亿人到百分之十七。
在上海,已经使60人以上的人口的21.6%,预计在2020年弥补34%。
类似的趋势正在发生在全国各地,尤其是在工作年龄人口预计到2015年左右达到峰值市区。
尼古拉说远东经济评论:
根据采购司的预测,中国的65多年龄组目前约110万个号码。
在未来的一代,这个小组将增长近3.8在每年2.8亿至百分之速度增长。
到2035年,将近五分之一将是中国65岁以上,构成了一个惊人的2.8亿老年人。
老龄化的情况很可能是在中国农村由于年轻,农村出生的工人不断向城镇迁移,甚至更加尖锐。
根据一项由北京大学教授,曾教授的研究小组预测,到2035年超过四分之一的农村居民将是65岁以上。
人口老龄化意味着年轻人相对较小的集团已在经济上支持大量的老人。
医疗保健和养老金成本将上扬,随着老年人占了较大部分的人口。
将有劳工短缺的长者的需求超过了年轻人的能力,以应付他们。
离退休人员的工作人口的比例正在下降很快。
移民劳工将需要弥补不足。
中国是第一个国家要应付人口已老才变得丰富。
老年人口预计将蘑菇在经济和社会有能力处理这个问题。
目前,中国是费尽了医疗保健和养老金费用无法负担在50年代和60年代出生的人开始退休。
2035年和2040年,中国的老龄化问题将面临的社会保障不足的1280亿美元高峰。
换言之,中国老龄化人员的住房安置给房地产的发展的方向有的新的机遇。
三、我国的消费与房地产的联系
3.1房价的涨幅对消费的影响
当今的高房价阻碍了居民的消费升级,削弱了消费增长的后劲,使刺激消费的政策受到很大干扰;同时,还影响了城市化进程,加剧了贫富差距,使巨大的消费潜力得不到释放,已成为当前制约消费扩张的最大阻力。
第一,高房价阻碍居民消费的转型升级。
目前我国城乡居民正处于向更高层次的消费升级中。
在此过程中,迫切需要清除不利于消费扩张的障碍,而目前的高房价至少会在两个方面抑制消费的快速增长。
一是高房价让许多人沦为房奴,在沉重的房贷压力下,对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。
例如,大部分收入将用于房贷月供,这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩,而且还会影响到他们的人力资本提升,最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱;二是高房价改变了人们的预期,增加了预防性储蓄需求,使多数人不敢消费、谨慎消费。
房价的过度上涨,导致众多中低收入阶层,在城市住宅资源方面,逐渐边缘化。
不少地方的房价大大偏离民众的实际购买力。
第二,高房价使刺激消费的政策效应受到很大干扰。
近年来,国家出台了一系列扩内需、促消费的政策。
如家电下乡、以旧换新等措施,但由于高房价使得不少居民紧缩腰包,要么还房贷,要么攒钱准备买房,无法顾及众多的优惠政策。
而过高的首付款和月供支出又明显挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。
这就削弱了刺激内需的政策效果,成为扩大居民消费需求的重要障碍。
第三,高房价不利于消费结构的优化。
从结构上看,食品消费在居民的支出结构中是逐年下降的,而居住消费在居民支出结构中是逐年上升的;居民食品消费的负担会越来越轻,而居住消费的负担会越来越重。
从1978-2008年的数据看,在城镇居民支出结构中,食品消费的比例从57.5%下降为37.9%,农村居民其比例从67.7%下降为43.7%。
而居住消费,城镇居民则从1981年的1.39%上升到目前的30%左右,农村居民消费从1978年的3.16%上升到17.8%。
对于居民来讲,特别是农村向城市和城镇转移的居民,居住消费支出的压力,要远比食品消费的支出压力大和沉重得多,而且会越来越大。
需要指出的是,在统计上我国居民的居住消费支出并不包括购房支出,仅包括房租、水电费等支出,如果加上购房方面的支出,这一比重会大幅提升。
第四,房价收入比过高,花去了二代人甚至几代人的积蓄,严重削弱了消费增长的后劲。
国际上通常以“房价收入比”来衡量中国房价总水平的高低。
以北京为例,北京市核心区域的房价收入比达到22∶1,已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际性大城市。
从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看,也已超过了美国和日本的国际大都市。
但是,美国和日本的人均收入是中国人均收入的数倍甚至数十倍,如果再考虑汇率因素的话,那么中国部分城市的房价已经成了民众巨大的经济负担。
高企的房价,对于一般消费者来讲无疑是一个十分沉重的负担。
因为,高房价已使当今中国的房地产市场基本上把真正的住房消费者挤出了市场。
如果他们想要买住,就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。
这样的购买住房,不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限,而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。
据国家信息中心报告分析,1998年至2006年,以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%,而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭抑制其他消费,以积攒首付款和支付月供款。
第五,高房价影响城市化进程的推进,从而冲击经济增长。
我国正处于城市化的阶段,大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭,而中国目前的城镇人均可支配收入不统计他们的收入,房价与他们的收入相比,2007年高达16倍以上,这样高的房价,使农民工永远也进入不了城市,成不了新市民。
而中国城镇居民间的收入差距又远比一些发达国家大,平均起来看,似乎房价收入比在6-7的范围,但是,对于60%的中低收入者来说,房价收入比则在8-24的范围。
第六,房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。
目前房价大幅增长,特别是一些大中城市房价增长过快,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚,向少数高收入者,特别是投机购房者和房地产商手中集聚,这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。
与此同时,大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水,收入差距进一步拉大。
低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长,住房支付能力逐步下降,许多人被排斥在住房市场之外。
3.1房价的涨幅对消费的对策
众所周知,在当前外需减弱的大背景下,迫切需要扩大内需,促进国内消费。
然而,由于房价居高不下,一方面大大提高了居民的支出预期,影响到正常的生活和消费行为;另一方面,房价的持续增高,又严重压抑了居民的潜在消费,使巨大的消费潜力不能得到释放。
高房价已成为制约消费扩张的最大阻力。
因此,适当降低房价可有效扩大消费,增加居民的日常消费支出。
然而,根据对多种因素的分析,如果不采取有效措施,房价有可能继续上涨,这是由住房的特性和需求刚性决定的。
商品房具有投资和消费的两重性。
当住房作为消费品时,住房需求是有限的,是可由市场的供求关系决定的。
但如果将住房作为投资品,融资获得的便利性、高杠杆率和投资者预期等因素都将会推升房价的上涨,此时住房的投资需求便是无限的。
今年以来国内部分城市房价之所以会出现如此大幅度的飙升,这主要是由住房的投资需求所推动的。
今后几年我国商品房需求潜力仍然可观。
首先,从潜在需求看,我国城市化水平将会逐渐提高,城镇居民将会不断增加,新增城镇人口需要解决住房问题。
其次,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。
当务之急是要将过高的房价降下来。
如何让房价与自住购买力保持均衡,以及加快保障房建设让低收入人群安居等。
中国房价回归理性刻不容缓。
合理的房价是政府调控的目标,房价有涨有跌是符合市场经济规律的。
适当下调房价,有利于房地产长期健康稳定发展。
因此,中国房地产调控应坚持“稳”字优先,把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重,既要防范由多重因素叠加导致市场出现过度调整,也要促进房价理性回归。
四、我国农村土地成了房地产新战略点
4.1我国农村房地产的前景不容乐观
农村土地虽然是“集体所有”,但实际上村集体并不能买卖,只能由政府征购,并由政府定价。
政府征地后,再将使用权出让给企业,政府从中获得高额土地收益,并投入到城市建设等方面。
而企业通过土地的开发运营进一步赚取高额的经营性收益,创造出一大批财富阶层。
城市居民通过购买房地产,来改善工作居住条件,并获取土地增值收益。
实际上,地方政府、企业,一直到购房的城市居民,正是利用“城乡土地剪刀差”制度,共同分享了农民土地的商业价值。
而作为土地原始所有者的农民集体,仅得到了很有限的一部分征地补偿。
同时,以土地所有权或使用权作抵押或质押来获取信贷支持也几乎是不可能的。
中央关于发展农业专业合作社的批示就是要将承包权和经营权分离,承包权永远掌握在农民手中。
但现实情况是,土地经营权是个虚拟的东西,最高人民法院司法解释规定:
“承包方以其土地承包经营权进行抵押或抵偿债务的,应当认定为无效。
”这就意味着如果公司经营不顺,未能及时偿还贷款,就要清算股权,而农地承包经营权按照现行的法律又不能用于抵债,最后只能由担保公司、政府和银行为公司承担损失。
这样一来仅靠土地经营权寻求融资是不太可能的,而前期缺乏资金又使得村集体的规模化生产创富之路举步维艰。
农民手中的土地资源既无法有效转化为土地资本又不具备商品价值,而单一农户的生产经营亦无利可图,最终结果就是大批农村劳动力抛却土地涌入城市务工——与专家们担心的公司亏损导致农民被动失地相比,这种主动失地更值得深思造成农村土地资源的严重浪费和城乡住房资源分配失衡。
农村房地产市场普遍发育不全、秩序混乱。
第一,长期以来实行的土地行政划拨制度使得大量土地被政府机关、企事业单位和个人无偿、无限期地使用,削弱了政府通过土地供应来调控房地产市场的能力,在土地的供应中也缺乏市场机制和法律规范,人为因素较多没有做到公正、公平和公开,加剧了农村房地产市场的投机性。
第二,管理机构混乱,农村没有专业房地产管理部门和政府设立的房地产交易所,有的只是一些开发公司、经纪人,甚至一些与房地产无关的部门开办的所谓交易所。
第三,房地产价格混乱,大多数农村还没有通过市场竞争形成市场价格体系,没有统一的价格标准,在房地产价格上人为因素大,随意性大。
第四,市场行为不规范,在房地产开发、经营过程中,企业行为缺乏制约、交易手续不齐全、产权登记不严格的现象屡有发生。
这些都为部分企业和个人通过地下交易牟取暴利创造了条件。
4.2农村土地使用权转让促进房地产发展
房地产市场平稳健康发展,关乎经济发展、社会稳定和民生。
城市房地产市场可分为三块,需要有针对性地分类施策。
现在以重庆经验为例。
首先是政府配置类住房,约占住房总量的20%—30%。
包括:
一是廉租房屋,属于政府配置的公房,以非常低的价格租给低保户居住。
二是经济适用房,属于政府建造的免税费住房,略好于低保家庭廉租房,由政府以正常价格租给无力购房者居住,收取的租金用于兑付造房款利息,以保证正常周转。
三是农民工宿舍。
由政府推动、企业建造,提供给进城农民工居住。
四是动拆迁房。
由政府主导的危旧房拆迁安置房,也不收建设税费,主要满足被拆迁群众的安置需要。
重庆将结合危旧房拆迁,在主城约1000平方公里建设用地上,规划布局20—50个居民聚居区,筹集资金建设一批安置房,让被拆迁群众有房住。
其次是普通商品房。
土地出让金、营业税、所得税、交易契税都要收取。
我们构想,城市双职工家庭6—7年收入能买一套这样的商品房。
现在不少媒体上,有人表扬我们的构想,但也有人认为是幻想。
参考国际经验,房价、收入比大致是3—6,结合重庆市商品房价和居民收入的运行规律,政府通过有力的作为,将房价、收入比稳定在6.5是一个较为实际的目标。
2008年,重庆市主城区双职工家庭年收入高的十几万元,低的一两万元,平均约6万元。
房价也有高低,高的八九千元,
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