最新某星级酒店商业投资计划书创业计划书.docx
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最新某星级酒店商业投资计划书创业计划书
最新某星级酒店商业投资计划书创业计划书
项目名称xxx
项目单位xxx有限公司
地址xxx路
管理公司xxx有限公司
联系人xxx(先生)
电话xxx
E—mailxxx@
二0xx年xx月
目录
第一章项目摘要……………………………………………………………3
一、项目概述………………………………………………………………3
第二章环境评估……………………………………………………………3
一、地理位置……………………………………………………………3
二、区位优势……………………………………………………………3
三、气候……………………………………………………………4
四、发展规划……………………………………………………………4
五、xxx的经济…………………………………………………………4
第三章酒店行业分析……………………………………………………5
一、中国旅游酒店业概况………………………………………………5
二、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………6
三、酒店酒店业趋势……………………………………………………8
四、面临的挑战…………………………………………………………9
五、酒店管理模式………………………………………………………10
六、高星级酒店的盈利分析……………………………………………10
七、xxx有限公司…………………………………17
第四章市场分析…………………………………………………………18
一、xxx酒店概况………………………………………………………18
二、酒店的产业特点……………………………………………………20
三、项目定位……………………………………………………………21
四、中餐厅定位…………………………………………………………21
第一章项目摘要
一、项目概述
Øxxx市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为主导元素。
Ø酒店由xxx有限公司全权管理,将成为xxx市具有特色的四星级商务酒店,其专业的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。
第二章环境评估
一、地理位置
xxx是中国xxx省的省会城市,全省的政治、经济、文化和科技中心。
xxx,是全国xx个特大城市之一。
酒店位于xxx市xxx等,交通便利,人口密集大。
二、区位优势
xxx地处长江中下游、xxxx的消费潜力。
三、气候
xxx气候湿润温和,属亚热带季风区,雨量充沛,四季分明,春秋季短,冬夏季长。
xx,是营造"花园城市"的理想地区。
四、发展规划
xxx市委、市政府坚定不移地推进大开放战略、新型工业化战略、城乡一体化战略、科教兴市战略,可持续发展战略,以重大项目为突破口,以“创业富民、创新发展”为主线,不断增强xxx的综合实力和核心竞争力,实现xxx快速崛起的新跨越,将xxx打造成为“一个基地——中部地区重要的先进制造业基地”、“三个中心——现代化商贸中心、物流中心、金融中心”、“四个xxx——开放活力xxx、文明和谐xxx、诚信创业xxx、生态园林xxx”。
五、xxx的经济
工业xxx是xxx省最大的工业城市,新中国的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。
改革开放以来,xxx的工业经济有了飞速发展,形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系,以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业也具有一定的水平,现在正努力建设现代制造业基地,已形成了汽车、收音机、香烟、饮料、医药、光电子、输液器、视听产品等8个全国性产品生产基地,正在形成全国重要的制冷设备生产基地。
农业xxx农业形成了优质大米、优质果品、瘦肉型猪、特种水产等“十大主导产品”、是全国重要的商品粮和农副产品的生产基地,正努力建成都市型农业、绿色环保食品的生产基地。
商贸流通因水路交通便利,xxx历来是南方重要的商贸流通城市,商贾云集,不仅为覆盖全省的消费品集散地,也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。
大型商业蓬勃发展,形成了“城内大商场,城郊大市场,城外大物流”的格局。
城内主要有xxx百货大楼、xxx。
第三章酒店行业分析
一、中国旅游饭店业概况
旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域,目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。
业内人士分析认为,当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低,正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。
xxx。
xxx
二、国际饭店集团竞争中国市场
xxxx。
三、酒店业趋势
全国高档饭店建设将迎来高峰。
根据各地上报的信息,据不完全统计,全国待评、在建、待建(20xx年底前开工)高档饭店(相当于四、五星级)总计xx家,其中相当于五星级档次的饭店就有xx家,大大超过目前全国五星级饭店的总量。
国际饭店管理集团加速进入。
综合各地上报的材料和查询有关国际饭店管理集团的官方网站,xxx家。
新材料、新设备、新技术的大量采用,将更适应客人的需求。
如发光材料、调温材料、调色材料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用材;洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理,将改变酒店的环境;自然通风,照明及太阳能的开发利用,将改变酒店的能源消耗;客房中大扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、入住系统的建立,将改变酒店目前的经营模式;贴近自然、回归自然的酒店,将赢得广阔的发展空间。
酒店的不断智能化,将打破以往的经营理念。
虽然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业,但随着科学技术的进步,计算机已不仅仅用于前台的经营业务,而逐渐向后勤保障系统和楼宇自动化系统发展。
同时将酒店内部网络与互联网联接,普及网络化管理,才能使管理全面升级到智能化管理阶段。
国际酒店集团广泛采用的计算机预订系统,已能帮助成员酒店销售25%以上的客源。
利用网络改善传统的酒店管理,网络给酒店业制造了新的竞争载体,通过网络宣传企业形象,开展网上预订客房,让客人了解酒店的的硬件及软件设施,选择他们需要的服务,进行远程预订,最终为酒店带来更多的客源。
而酒店与顾客通过网上的交流,进而提供更为人性化个性化的服务。
四、面临的挑战
高档饭店竞争将更加激烈。
一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快,另一方面,洲际(Intercontinental)、里兹卡尔顿(RitzCalton)、圣瑞吉斯(St.Regis)、丽晶(Regent)、柏悦(ParkHyatt)、四季(FourSeason)等国际饭店集团顶级品牌全面进入,势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响,加剧高档饭店的竞争。
国内饭店管理集团需要提高国际化水平。
根据各地上报的信息,截至2006年6月30日,全国共有国内饭店管理公司180家,管理饭店1299家,平均每家管理的饭店仅有7.2家。
国内饭店管理公司不仅规模小,而且品牌建设滞后,整体管理水平有待提高。
与国际饭店管理集团大举进入中国形成鲜明对比的是,中国本土饭店集团却未能跨出国门真正参与国际竞争,国际化程度低。
因此,亟需加快国际化发展步伐,真正成为具有国际水平的饭店管理集团。
非星级饭店亟需规范。
近年来,随着北京、上海、杭州、成都、苏州等地方政府把住宿业管理职能调整到旅游行政部门,许多地方旅游饭店管理工作思路也从原来单纯的星级饭店管理逐步转变为对整个饭店业态的管理。
对非星级饭店加强规范管理势在必行。
饭店投资需要加强引导。
目前全国许多地方饭店投资非常热,已经导致一些地区饭店供过于求。
如何引导投资商理性投资饭店,也是未来饭店发展中面临的一大挑战。
。
五、酒店管理模式
Ø委托管理
通过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利,义务和责任,以确保管理集团/公司能以自己的管理风格,服务规范,质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术,管理人才和管理模式,并向被管理酒店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润的4%至8%)的管理方式。
近年来,"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。
此种模式一般出现在酒店集团的定型阶段,较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店。
xxx项目即采取该方式进行管理。
六、高星级酒店的盈利分析
在5星级中,国际管理饭店实现的平均房价为最高,达到人民币xxx.20元,高于国内管理饭店人民币xx元的平均房价,并超出业主自行管理饭店平均价(人民币xx)的40%。
所有4星级和5星级饭店的平均房价达到人民币508元,整体市场平均住宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均房价达到人民币240元,整体市场住宿率为65.4%.
在“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”及“税务及折旧前收益(CBITDA)”两项指标方面,国际管理饭店同时获得了最佳的表现。
在4星级中,国际管理店也实现了最高的平均房价,达到人民币xxx元,尽管国际管理饭店在市场推广及营销,能源及维护保养方面的开支较高,但最终仍在“管理费和固定费用前收益(IBFCMF)”及“税务及折旧前收益相(IBCMF)对较低,这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支,并获得了积极的现金流量。
上海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润。
上海的平均房价达到了人民币862元,比北京同等级饭店高出14%,而每间客房平均收入则比北京高出22%。
尽管上海和北京两座城市饭店在“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”百分比方面都达到了总收入的40%,但如果以每间客房“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”实现的绝对值(人民币)为比较,上海饭店仍比北京的同等级饭店高出11%。
按照平均房价分类,房价最高等级类别(平均房价在人民币701元以上)的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩,平均每间房餐饮和其他收入达到人民币1,722元,“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”占到总收入的40.6%,因此,经营效益为显著。
客源构成
至于各类饭店的客源构成,总体而言,国际管理饭店获取了更多的国际客源,按价格分类的市场中,高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源。
另一方面,国内管理5星级饭店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例。
此外,来自北美地区的长线客源,在价格上的敏感度相对较低,更乐意选择入住高价市场的饭店,在平均房价高于人民币701元这一层级市场中,这一市场的客源占到饭店客源构成的17.3%,而中低价饭店获得此类客源的能力较弱,如平均房价在人民币501~700元层级饭店中,长线市场客源占总客源的9.6%,平均房价在人民币301~500层级饭店中,长线市场占总客源的6%,而平均房价在人民币300元层级饭店中,长线市场客源仅占总客源的1%。
固定成本
不管是4星级还是5星层级,从行政及一般开支占总收入的比例来看,国际管理酒店低于国内管理及业主自行管理酒店,如在5星层级中,国际管理酒店的的行政及一般开支占总收入的9.2%,国内管理酒店比例是13.4%,业主自行管理酒店比例则是11.3%。
另一方面,国际管理酒店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理酒店,5星级和4星级酒店的市场推广费用分别占总收入的5.4%和4.4%,而国内管理和业主自行管理酒店分别是2.0%和2.9%。
同时,高档酒店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的酒店,如平均房价在人民701元以上的酒店平均每间客房的市场推广费用为人民币7,566元,而平均房价为人民币501~700元之间的酒店此项指标仅为人民币3,492元。
xxx
xxxx
人事统计
总体而言,5星级酒店每间客房的人工配比达到1.6到1.77,除了低于业主自行管理酒店的配比外,普遍高于4星级和3星酒店的人工配比。
相应地,在4星级和5星级中,国际管理酒店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理酒店
订房渠道
所有4星级和5星级酒店中,大多数预定是以直接向酒店预定的方式完成,同时,旅行社也是一个重要的预定渠道,在4星级和5星酒店中占总预定比例的23.5%。
通过酒店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低,在所有4星级和5星级中,互联网预定仅占总预定比例的0.3%,但是,在中低价酒店中,通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎,平均房价在人民币301~500元之间以及平均房价在人民币300元以下的酒店,通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的6.7%和4.3%。
而平均房价在人民币701元以上的酒店,此指标仅占1.2%。
未来预测
所有酒店对未来预测方面,5星级酒店市场(目前赢利最高的酒店等级)对未来业绩最为乐观。
5星级酒店中,72%的受调查酒店预测2010年的住宿率将实现增长,83%的酒店预测平均房价将出现增长。
另一方面,由于受到5星级酒店市场的竞争压力,参与调查的4星酒店对未来业绩则略显保守,仅有48%的酒店预测2010年的住宿率将出现增长,58%的酒店预测同年的平均房价将保持增长。
七、xxx有限公司
1、简介
xxx有限公司注册资金人民币xx万元,工商注册号:
xx,是一家集酒店及物业业务咨询、项目策划、指导、筹建顾问、经营管理、培训于一体的专业管理公司。
xxx有限公司的专家团队,均为来自国内外知名酒店机构的酒店及物业管理专家和职业经理人,拥有着国内三家四星级酒店、四间酒店、二家西餐厅、一家商务宾馆及各种类型酒店及物业的前期策划筹建筹备开业和成功管理验。
无论是从酒店及物业投资分析、酒店及物业项目策划到酒店及物业功能设计、酒店及筹建顾问、酒店及物业工程管理及酒店运营管理等方面均本着“标准与个性”“传承与俱进”相合的管理模式和务实高效的管理风格,得到了业主单位和业界同行的一致认同和好评。
国家级酒店及物业管理顾问、酒店及物业建设顾问更为项目的成功运作提供了坚实、科学的保障。
2、我们是这样一个团队
年轻,但是大部分亲身经历了中国现代酒店业近十几年来从政府接待为主,到外资进入时形成的一时独领风骚,再到今天的群雄逐鹿这样一个逐步成长和成熟的历程。
由当初踏入酒店行业,经过国内外业公司的学习,到后来成为内地大型知名酒店的管理和决策层成员。
共同的理想和对市场敏感,让我们走在一起。
我们知道无论酒店客观上有什么样的限制,其服务品质和管理水平是不应该被动地跟随或配合,除了硬件的条件,我们能做到的还很多。
让我们共同携手,精心打造我们的特色。
我们的团队必将满意带给您及您的客人,我们将十分乐意随时接受您的咨询。
3、管理模式和特点
具体说来,我们给客人提供安全、舒适、方便环境的同时,强调特色、文化和创新,xxx有限公司的成功得益于其全面创新的管理模式,他们体现在以下几个方面:
Ø细分目标市场,提供多样化的产品
Ø高标准的服务质量监控
Ø严格控制成本费用
Ø以人为本的员工管理战略
Ø积极全面地开展市场营销活动
Ø利用新技术
第四章市场分析
一、xxx市酒店行业概况
xxxxx。
近年来xxx市的酒店业发展迅猛,酒店内餐饮做的比较好的是:
xxx,但出品比较传统,缺乏新意,我们要引以为鉴,走出传统的经营模式,寻找一个适合自己的经营道路。
二、酒店的产业特点
(一)酒店产品的综合性、享受性、文化性特点
1、综合性
住宿服务是酒店产品的基本形态,但随着行业规模的扩大和市场需求的多样化,酒店同时提供饮食、娱乐、购物、交通、商务、会议、休闲度假等一系列服务,甚至包括管家服务、托儿服务等等,形成了酒店产品综合性的特点。
2、享受性
酒店所能满足宾客的不仅是简单的物质需要,更主要是能满足宾客各种享受需求。
宾客的享受需求是现代需求的主要表现,而酒店产品的享受性特点是其与一般商品和服务之间的主要区别所在。
3、文化性
文化性是享受性的高层次发展,即通常所说的“酒店气氛”或“酒店氛围”。
酒店产品的文化性建立在酒店外在形象与内在机制有机统一的基础上,体现在酒店经营管理和服务的方方面面,酒店服务的各个细节都蕴含着自身的文化内涵。
(二)集团化经营
组建酒店企业集团的最重要的战略目标是提高酒店的经营效率与国际竞争力。
国际酒店店集团进入中国的速度和数量与日俱增,各大国际集团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸挟其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱直入中国的酒店市场,国际化的超级酒店店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以及中低档酒店市场大规模扩张。
根据近年来国际酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计,全球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围的最佳资源配置和生产要素组合,积极开展跨国界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。
因此,他们将不会仅仅满足于对我国单体酒店的接管,而会将其目标转向中国尚未发展壮大的酒店集团和酒店管理公司。
中国旅游酒店和酒店集团发展的历史很短,总体规模十分有限,其运行方式多以自建自管为主,仅有少数企业能够输出管理或开展资本运营,大多数企业基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购的初级阶段,这种原始的企业发展模式是不能创造巨大的酒店集团的。
在控制总量的同时调整结构,通过资产和品牌重组,按照市场需要,促进中国酒店业企业制度改革和资产整合,加快集团化进程。
(三)品牌化发展
在目前酒店过多、广告过多、信息爆炸的注意力稀缺时代,酒店品牌建设就变得越来越重要。
在这种情况下,整个世界已经进入了偶像营销与品牌营销时代。
品牌的竞争其实就是一种酒店文化的竞争。
国际酒店业许多著名品牌已经在具体的经营中显示出它们的个性魅力了,比如万豪、假日、喜来登等等都在中国运用它们的品牌进行了多种形式的输出合作,它们利用自己良好的品牌轻轻松松地在中国获取了丰厚的利润。
在中国,目前品牌做得比较好的酒店集团有锦江和凯莱等。
国际酒店集团品牌运做模式主要包括资本纽带型、管理合同型、特许经营型和松散的战略联盟型等。
对于中国酒店业而言,在创造自身品牌的同时,可以根据自身具体情况,选择不同的品牌战略。
品牌可以使酒店具有较高的声誉,大大提高酒店的知名度和美誉度,提高管理和营销水平,建立稳定长期的客源,增加企业竞争能力。
三、项目定位
根据本项目特点,定位于xxx市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为主导元素,从装修方面体现出酒店的特色,如:
每个楼层突出时尚元素主题,要求一个楼层一个风格,大堂、房间、餐饮均以四星级标准装修,通过时尚的装修风格、温馨典雅的装饰点缀及富有人性化的服务理念,务求打造成xxx市首家时尚商务酒店。
由于时间较为仓促,故在此详细介绍餐饮经营定位。
四、中餐厅定位
根据地理位置及酒店结构的特殊性考虑,将餐饮分为中餐厅、西餐厅、大堂吧,中餐厅位于酒店二、三楼,建议在酒店一楼单独开立一个餐饮的大堂,便于今后的经营。
中餐厅,提倡绿色健康饮食。
因此本计划书的核心是品牌及特色经营的实施,品牌经营分两大部分:
一是理念部分,主要内容有品牌形象宣传等;二是产品部分,主要内容有菜品经营,价格体系、营销策略、服务模式。
目标及意义:
1、零点餐厅以大众化“好吃、划算、经济实惠---平、靓、正”的经营手法为主;
2、包房以中、高档为主(政府接待、公司接待、个体宴会、小型宴会等);
以本地赣菜为主,粤菜、客家菜为副:
赣菜——烧菜、特色小炒、农家菜、煨汤等;
粤菜、客家菜——鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒等;
产品经营
1、菜品经营
菜品经营是产品经营的核心,经营的指导思想是以中高档酒店的经营路线为核心,继承赣、粤、湘餐饮文化的精华,兼收并蓄中华餐饮各家之所长,形成具有鲜明特色、适合本地消费者饮食习惯的品牌型餐饮酒店。
(1)菜品定位——以本地消费者饮食口味习惯为基础,以赣菜生产工艺为核心,品像美观、口味丰富、价格适合大众化消费的菜肴体系。
(2)口味定位——以崇义地区消费者口味分类特点及发展趋势来确定,目前低端市场的口味特点是浓、辣、油;中高端市场的口味特点是清、鲜、淡。
因此,餐饮部的菜肴口味定在---鲜咸香辣、清淡少油。
图示:
本地消费者习惯口味
香辣系鲜咸系
湘辣赣辣川辣西北辣粤闽苏杭客家京鲁
主营菜系兼选菜系主营菜系兼选菜系
热炒烧炸热炒汤蒸腊烤冷卤面点
菜肴体系
香辣系将以湘、赣味为主,特别是赣菜中的特色菜值得重视;鲜咸系将以粤、浙味为主,其中尤以杭帮菜的迷踪风格颇受饮食界青睐,酒店将给予高度重视。
两种口味菜肴的比例控制7:
3(香辣:
鲜咸)
(3)生产组织
依照酒店的菜品体系组织生产,如图所示:
具体分工要求是:
赣、粤厨以擅长炒、炸、烧、汤、焖的厨师为主,冷卤菜以苏浙、粤菜厨师主理,面点拟由赣、粤菜厨师主理,粤厨主理鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒、堂做。
(4)生产保障
中餐的生产保障体系如图所示:
(5)菜品创新
菜品创新在酒店经营中的重要性是勿庸置疑的,各酒店的做法不尽相同,我们提出以下组织和工作流程:
菜品创新组织结构
新产品开发流程
专家、市场信息
厨部、前台销售
新产品提案行政总厨
工艺、标准
材料、菜式
试制方案
试制厨部、采供
总经理
餐饮部经理
新产品评审人
未通过通过生产
销售
(6)对外营业计划
根据酒店所处地段特点,中餐厅营业拟采取以下方式。
1、餐厅营业:
A、时间:
早餐7:
00——9:
30
午餐11:
00——14:
00
晚餐17:
00——21:
00
B、品种:
酒店所有品种都将提供;
C、价格:
随市场变化而合理的调整;
D、服务:
按酒店餐饮行业规定的服务,根据本店特色提供人性化服务。
2、价格策略
根据酒店自身定位、档次、竞争对手市场需求,经营目标等因素,确定本酒店的价格体系。
(1)价格目标
酒店的价格目标是不能明显高过当地的平均价位,在有可比性的菜肴定价上,应与“当地”价位持平或略高,在无可比性的菜肴价位上则略高。
高档菜肴的价位则比同等档次酒店价位持平或略低,让顾客感到好而不贵。
具体标准
正餐消费的人均标准为:
散席大厅30-60元/人;包房消费70-100元/人。
菜肴价格构成:
热菜部分
30元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%;
20-30元/份的菜肴占总数量的35%;
10-20元/份的菜肴占总数量的40%;
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