春园商业步行街项目可行性研究报告.docx
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春园商业步行街项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称:
娄底春园商业步行街。
2、建设地点:
娄底市南贸街(氐星路~新星路)、春园路(长青街~乐坪街)。
3、占地面积:
77884m2,其中商业用地22219m2,停车场及车道11756m2,绿化用地14130m2,其它用地29779m2。
4、建筑面积:
69421m2,其中商业面积56658m2,公共交通及辅助面积12763m2。
5、主要建设内容:
1)拆除南贸街东至市政府北门、西至氐星路,春园路南至乐坪东街、北到长青街所属春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物。
拆迁范围内土地面积约117亩(77884m2),拆除建筑物总面积48775m2。
2)新建娄底春园商业步行街。
6、工程总投资(不含财务费用):
19801.08万元。
7、资金来源:
本项目建设资金全部由招商引资解决。
8、经济效益:
1)税后利润:
本项目全部建成后,累计销售利润8127.16万元,税后利润2959.66万元。
2)投资利润率41.04%。
3)投资利税率49.38%。
4)税前全部投资财务内部收益率(FIRR)57.95%;税后全部投资财务内部收益率24.59%。
5)全部投资财务净现值FNPV(i=7%):
税前6342.79万元,税后3248.12万元。
6)静态投资回收期2.61年。
二、建设单位
投资业主:
娄底市城市建设投资开发有限责任公司。
拆迁业主:
娄底市安泰城镇房屋拆迁有限公司。
三、可行性研究报告编制依据
1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版);
2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
3、娄底市人民政府《春园商业步行街区拆迁安置方案》(讨论稿);
4、上海同济大学设计的《娄底商业步行街规划方案设计》;
5、娄底市春园商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书(讨论稿);
6、有关各专业的国家设计规范;
7、项目单位提供的各项基础资料;
8、经济环境及市场调查;
9、娄底市春园商业步行街工程建设指挥部关于娄底市春园商业步行街工程建设实施方案(送审稿);
10、有关会议记录等。
四、可行性研究报告编制范围
根据娄底商业步行街初步规划方案,本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略,建设规模及功能,商业建筑及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
五、结论及建议
1、结论:
1)娄底春园商业步行街区项目的开发,适应我国城市快速发展的潮流,将成为展示娄底市城市经济实力与城市活力的大平台,成为吸引无限商机的开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市品位和城市职能、城市形态,繁荣全市商业和推动经济的发展,改善城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。
2)从娄底春园商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看本项目建设是可行的,也是合理的。
项目建设时间短(18个月),经济效益较高,税后利润2959.66万元,全部投资利润率41.04%,投资利税率49.38%,财务内部收益率税前为57.95%,税后为24.59%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期2.61年,说明从经济上看建设是可行的。
2、建议:
项目开发规模比较大,投资比较多,超过了娄底以往建设的其他商业步行街,牵涉面比较宽,必须精心准备,精心施工,按计划完成建设任务。
特别要注意做好宣传发动,协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系,认真做好拆迁安置工作,安排好拆迁户住所和生活,各方面的力量拧成一股绳,同时,要严格把好施工质量关,保证施工质量,多快好省地完成建设任务。
第二章市场分析与营销战略
一、市场分析
1、娄底市商贸业现状与前景分析
2003年,全市共实现社会商品零售总额78.83亿元,比上年增长8%。
全市大中型商业网点已发展到156个,年销售额19.4亿元,其中娄底城区56个,年销售额6.5亿元;全市共有批发零售商业和餐饮服务业网点3.8万处,从业人员19.2万人,其中娄底城区8619处,从业人员4.3万人;全市各类商品市场已发展到140多个,总成交额22亿元,其中娄底城区25个,总成交额7.3亿元。
娄底城区乐坪、娄星、氐星、长青等几条主要街道及涟钢部分街道的区域内共有各类市场25个,商场259个,大小超市58个,服务、餐饮、娱乐网点829个,其他行业商业设施1744个,商业网点和商品市场迅速发展,扩大了城市居民就业,增加了地方财政收入,完善了中心城市服务功能,提高了城市品位,有效地促进了社会的繁荣和发展。
综观我市商业网点和商品市场的发展,其主要特点:
一是商业网点发展迅速,区域性商贸中心的框架基本形成。
随着我市城市建设步伐的加快,在市区已形成了以清泉广场为商业轴心,以银海商业广场、火车站广场、金都商业大厦、涟钢青山居住区为外环的商业格局;二是现代零售业迅速发展。
近两年来,超市、连锁等现代商业取得了较大发展,特别是新一佳、步步高、心连心、肯德基、佳惠、桂林人、重庆苏大姐等省内外知名企业的进入,进一步提升了我市流通服务设施的档次,改善了消费环境,带动了整个流通产业的升级;三是商品市场规模迅速扩大,大中型市场建设明显加快。
到2003年,城区共有交易过亿元的大中型市场4个,具备1-2年内过亿元潜力的商场、超市、物流企业5个以上;四是商业发展势头强劲,扩张迅速。
我市目前的中小型商场、超市,特别是现代零售业,大多是近两年里迅速发展起来的,一般小型网点更似雨后春笋般活跃。
从目前调查的情况看,这种发展强势丝毫不减,继续发展扩张内力十足;五是经营环境进一步改善,交易秩序明显好转,这将极大地促进我市商贸业的发展。
随着娄底区位优势的凸现,区域交通建设的加快,城市功能建设的不断完善,娄底区域商业中心的地位将更加明显。
特别是随着全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目等一大批骨干重点项目的建设和投产,娄底市商业必将出现飞跃式发展。
预计2005年全市社会商品零售总额将达到95亿元。
但是,目前我市商贸业还没有超大型旗舰性商业航母,急需建设、培育具有强大吸引力和辐射力的名牌商业城。
这为建设春园商业步行街项目酿造了良好的契机。
2、娄底市商业用房现状与市场需求
2003年娄底市商业用房开发投资3370万元,施工面积74158㎡,其中新开工21896万㎡,竣工面积10917万㎡,商业用房预售、销售面积42236万㎡。
商业用房开发与需求同步增长,市场需求呈现出以下特点:
1)地理位置好、地段佳的商业门面供不应求,娄底市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄,并且需求仍在不断增长。
2)从销售价格来看,地段好、中高价格的门面大受欢迎,如清泉名店、九亿步行街等处门面已全部销售完。
3)从门面结构来看,单个门面建筑面积40㎡左右较受欢迎,但30㎡以下的销售最快。
4)商业用房市场对地理位置好,具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房需求量较大。
二、营销战略
1、项目整体形象
根据设计方案并结合有关要求,确定该项目定位:
城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。
2、“卖点”分析
1)区位优势
项目位于娄底市城区,北起春园路与长青中街接口,南至乐坪东街新星影剧院,西起南贸东街与底星路入口,东至市政府北门口,延伸后与新星路相通。
底星路段与长青街段为娄底目前最繁华的商业中心;新星路为上瑞高速与娄涟高等级公路连接线,同时也是沟通娄底南北城区的最主要干道;乐坪东街集中了大部分行政机关单位,是娄底机关公务员密集区,群体收入较高且职业稳定;南贸东街及春园路具有悠久的商业经营历史,著名的“城南市场”虽已搬迁,但娄底人民对它们有着割舍不断的情结。
项目的建设宛如两条金色的腰带,将娄底现有的商业中心清泉广场、银海商业广场、中兴大市场及底星路、长青中街商业带有机联系起来,既为娄底商业建设起画龙点睛之笔,又更好地满足现代人们运动休闲购物的需要。
2)景观绿化
项目规划设计贯彻以人为本、回归自然理念,为市民创造舒适宜人,健康方便的商业休闲场所与环境。
突出娄底“国家森林城”特点,最大限度地保护原有绿化及生态环境,对春园路两旁原有城市绿化树—香樟就地取材变为步行街绿树,对春园公园采取设置面对山体的开口把自然生态引入步行街,并且采用台阶广场使步行街从意象上通过过渡到山体,便于步行街与原有生态环境更好地融合。
同时拟在步行街设置天台绿化广场,形成其鲜明特色的景观绿化。
3)配套设施
项目规划设置多个不同主题活动广场来满足人们的不同需要。
在步行街贯通始终一条宽约4~6米的“金带”,内部设置座椅、电话亭、书报亭、公共服务亭等市政设施,整个步行街提供连续服务。
另外在适当距离内设置垃圾收集点、饮水点和公共厕所等,全过程深入、细致、周到地为人服务。
4)物业管理
开发商将组建步行街物业管理公司,聘请知名物管人员,对整个步行街提供专业物业管理和服务。
全过程全方位提供安全保卫、环保绿化、商业咨讯和广告、物流配送等服务,以解除购房业主的后顾之忧。
5)设计
项目设计利用“T”形的三段通道与长青路、底星路与乐坪东街相连通,使内部交通与城市网络系统紧密相连,通过内部交通分时控制,分解了人行系统的交通干扰,成为“步行天堂”。
建筑方面通过点、线、面不同组合,以曲线形态的商业空间为主,打破较为呆板的并列式布局,使商业空间更为丰富生动,形成“步移景异”之功效。
通过天桥将二层商业空间全方位连通,即大大提高了上层商业空间的商业效益,又使整个步行街更具立体感和景观特色。
设置架空玻璃形成阳光走廊,使步行街不受天气影响的全天候购物、娱乐、休闲活动空间。
将春园路北段的竖向8米落差地段设计为分段平台,入口标高控制在同一水平间,距入口60m处设计大型台阶上5m高度,使入口两侧的二层商铺转化后段的首层商铺,其余3米落差设为极平缓的坡道,方便消费者购物。
设计单位同济大学城市规划设计研究院为国内久负盛名的设计单位,设计理念先进、超前。
6)市场定位
春园步行街定位为娄底“城市名片”、“名牌商都”,作为娄底龙头商圈和商业核心,以开放式经营引领商界潮流,集购物、休闲、娱乐、旅游观光等功能于一体,执行名城、名街、名店、名品经营策略,全方位展示娄底城市形象和文化品位。
3、营销推广策略
1)广告宣传策略
商业步行街从国外进入我国时间较长,我省周边地市也大多建有不同规模的步行街。
但在娄底尚属于新兴事物,要想人们接受它的到来,应加大广告宣传力度,并在不同时段采用不同的宣传策略。
在项目开发准备期及建设初期,重点向公众宣传步行街规划设计、配套设施、功能分区以及“城市名片”等特点,提高公众对步行街的认知度。
在项目开发中期或预售开始阶段,重点宣传建筑工程质量、步行街各地段分区特点以及经营方略、物业管理等,以提高公众对步行街认同度。
在项目开发完毕应继续进行广告宣传,重点宣传经营特点、促销策略,提高步行街知名度,同时对经营业主提供后续广告支持。
2)促销策略
在预售期房阶段,对不同的付款比例客户提供不同的价格折扣,争取现金的早日回笼。
在现房销售阶段,邀请一家或多家银行提供按揭贷款,一方面缓解购房业主资金困难,另一方面加速资金回笼,分散风险。
对一次性付款客户提供一定的优惠折扣。
4、定价策略
1)价格定位
据调查全省周边地市商业步行街销售价格(均价)如下
表(表2-1)
周边地市商业步行街销售价格表
表2-1单位:
元/m2
首 层
二 层
三 层
常 德
22000
8000
4000
益 阳
15000
6000
3000
郴 州
18000
7000
3000
宁 乡
18000
6000
3000
在上述地市中,益阳与娄底经济总量相当,步行街设计方案风格与娄底方案差异不大,具有较好的参考价值。
娄底市其它房产项目销售价格如下表(表2-2)
表2-2(单位:
元/m2)
首 层
二 层
三 层
明珠商业步行街
8000
5000
金海商业广场
10000
6000
3000
清泉名店
10000
6000
参考兄弟地市商业步行街销售价格和娄底市区已有项目房产售价,确定本项目房产销售价格(均价,单位:
元/m2)为:
首层 二层 三层 四层
9000700040003000
第三章建设条件
一、自然条件
娄底市地处湖南省中部,东与湘潭市接壤,西南与邵阳相连,西与怀化市毗邻,北与益阳、长沙市交界。
是丘陵地带,属亚热带大陆性季风湿润气侯,具有春暖多雨、盛夏酷热、秋季干燥、严冬寒冷、四季多变、雨量集中的特点,除
4、5月份雨季外,其它均为施工的良好季节,气候条件对施工影响较小,全年施工周期长。
1、娄底市气象资料
年平均气温 17.3℃
其中:
一月份平均气温 5.1℃
七月份平均气温 28.8℃
极端最高气温 40.6℃
极端最低气温 -8.4℃
年平均总降水量 1413.0mm
日最大降雨量 198mm
全年雨水日 155天
最大积雪厚度 20cm
最大冻土深度 5cm
相对温度平均 78%
风速年平均 2.65m/s
30年一遇最大风速 23.7m/s
娄底市城区夏季主导风为东南风,冬季为西北风。
房屋最佳朝向为南偏东9°左右,适宜朝向为南向,不宜朝向西向、西北向。
2、工程抗震
根据湖南省地震烈度分布图,娄底市属六度以下地区,设计时不考虑抗震设防需求。
二、社会条件
娄底市辖娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县、新化县五县市区,是湘中地区政治、经济、文化中心,是湖南省重要的工业城市及原材料、能源基地,且已纳入湖南省老工业基地改造规划之列。
娄底市现有人口410万人,其中非农业人口77.03万人,全市完成国内生产总值187.3亿元,其中第一产业39.2亿元,第二产业91.4亿元,第三产业56.7亿元。
各行各业总产值分别为:
工业243.2亿元,农业60.3亿元。
地方财政收入为5.8亿元,农民人均纯收入1878元。
娄底市改革开放二十多年来,通过全市人民的共同努力,国民经济与社会发展取得了可喜的成绩,工农业生产突飞猛进,重点建设日新月异,经济布局逐步优化,经济结构日趋合理,正朝着经济实力雄厚、市场体系健全、服务功能完备、社会高度文明的现代化城市方向发展。
娄底市的各行各业都在飞速发展,娄底人早已不再停留在解决简单的温饱问题,经济条件在变,人民的观念在变,对环境的要求也在变,营造一个优质的购物环境是展示城市经济实力与城市活力的大平台,春园商业步行街建成后必将成为吸引无限商机的体系,也将成为集聚商业、文化、生活、休闲以及旅游观光的网络综合体系。
第四章建设方案
一、建设场地环境
春园商业步行街区其范围为南贸街(氐星路~新星路),春园路(长青街~乐坪街)。
其中南贸街春园路~新星路段南侧市政府的家属楼为新建,可不拆,只建设道路,房屋实行总体规划,由临街单位自行装饰改造;南贸东街氐星路至春园路段全长300米,原为城南市场(农贸市场)所在地,现城南市场已整体搬迁至中兴大市场,此路段北侧为城南粮站、电讯部门家属楼等,南侧为市政工程局、市广电中心原办公楼、电影公司办公楼等;春园路乐坪街至长青中街段全长590米,它的东侧紧邻市政府院子、春园公园,两侧紧靠电讯部门院落、星星影剧院等单位,两侧都有门店,均在拆迁之列。
此场地南高北低、东高西低,是城市的中心,是商业步行街建设的理想用地。
二、总体规划布局
1、规划设计原则
1)创造系统化的城市功能空间
城市是作为整合的统一体而存在的,而非各独立成份的简单罗叠。
因此,它要求城市开发必须显示其整体组织性能。
要求开发与设计必须十分重视诸要素间复杂的内在联系。
在步行商业街的开发中,应改变过去仅局限于条块划分的封闭式的功能分区,加强步行街建筑布局,交通功能,开放空间,绿化体系等城市要素的综合交叉和相互渗透,城市公共活动功能与步行街的融合,争取各部分间的最佳组合效应。
2)创造复合型的城市形态空间
土地的有限性和经济发展与商务交易的成长形成了不可避免的矛盾。
这一矛盾使城市空间发展朝向复合型已成为必然趋势。
复合型的空间形态包括点、线、面相结合以及立体化两大部分。
点、线、面三者相结合打破了传统步行街布局的单一化,使步行街可以赋予更广更多层次的内容,如把大型购物空间、广场式休闲娱乐空间、线状步行系统等综合并置,就可以提高步行街适应性。
立体化的商业步行街改变了原有沿街商业空间的固有模式。
立体空间网络的形成将大大提高土地的利用价值,提高商业的聚集效应,同时,它使城市形态空间更为丰富饱满。
当然,在打造立体化的形态空间的同时,应在交通动线与人流安排上精心策划,使上下层空间联系便捷,融为一体。
3)创造宜人化的城市环境空间
“以人为本”,为市民创造舒适宜人,健康方便的商业休闲场所与环境,从人的生理、心理行为特征出发,从人对空间的实际使用需求出发,表现出对人的深切关怀。
将人们从汽车交通的紧张状态中解脱出来,回归人与自然的和谐,最大程度地尊重并保护原有绿化及生态环境。
把城市公共绿地与步行街穿插、整合以及渗透,绿化系统强调点、线、面的有机融合与垂直布局。
同时,重视城市的历史层积与人文特征,并将之转化为建筑语汇,形成赋有文化内涵的区域特征。
2、总平面布局
春园商业步行街通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪东街相连通,并在用地范围比较开阔的地方(西部和中部)设置大型购物空间、公共活动空间、休闲娱乐和广场空间。
整个基地被具体划分为西(A)、北(B)、南(C)三大部分。
A区为综合购物消费区,有“霓彩之城”大型超市、“水晶之舟”咖啡茶座、“阳光天庭”室内步行道和空中走廊休闲带,除了提供宜人的、多样化的购物消费场所外,也为人们提供休息停留的空间。
B区为沿山活动带,建筑体量上主要考虑与山体的结合而做了压低层高的处理,并且在沿山面的部分位置打破连续的建筑界面,使之成为对山体开放的“口”,让绿色往步行街内部渗透。
该区有“曲巷雅韵”入口广场和南端向山体逐级上升的台阶广场“绚彩天台”以及“动感天地”表演舞台,为人们提供集体聚合、大型活动的空间。
台阶广场在形态上与山体相结合,从心理感受上让人与山更加接近。
C区为多功能购物区,以南部“宏景之门”入口广场、中部水景弧形广场和北部的中心“汇景广场”为一个连续的序列,并且在各广场内赋予各种不同的主题活动地带,以满足各种类的人群要求。
3、交通组织
主体交通为步行街内部交通通道,是人流通道、消防通道和货运通道相结合的通道,并且通过管理手段对货运车流进行分时分段控制,为步行购物人流让出适宜、安全的步行空间。
一般车辆停放主要通过在入口部分、大型购物空间附近设置地下停车场(结合防空地下室考虑)解决,并且在适当位置与步行街相连,使驾车人士停放车辆后能便捷地进入步行街内部。
4、规划指标
根据“春园商业步行街”规划方案设计及建设规模,规划指标见表所示:
娄底春园商业步行街项目建筑技术经济指标
表3-1
序号
项 目
计量
单位
指 标
1
总用地面积
m2
77884
2
总建筑面积
m2
69421
2.1
其中:
A区建筑面积
m2
34380
2.2
B区建筑面积
m2
12606
2.3
C区建筑面积
m2
22435
3
商铺数量
个
1368
3.1
其中:
A区商铺数量
个
466
3.2
B区商铺数量
个
484
3.3
C区商铺数量
个
418
4
大型超市建筑面积
m2
8936
5
大型商场建筑面积
m2
2366
6
商业面积
m2
56658
6.1
其中:
首层面积
m2
22219
6.2
二层面积
m2
19148
6.3
三层面积
m2
13355
6.4
四层面积
m2
1936
7
交通及辅助用房面积
m2
12763
8
机动车停车数量(室内泊车位)
个
150
9
非机动车停车数量
辆
618
10
容 积 率
%
89
11
绿 化 率
%
18.1
三、道路工程方案
从南至北,从东到西,沿步行街主轴设计两条宽8~10米十字交叉的大道,此道路据时段的不同,具有不同的功能,一般白天及晚上8:
00点之前为购物者步行道,晚上8:
00以后至早上8:
00之前可作为车辆进出的通道,且对进出车辆进行限速行驶,应保证商家货物进出的方便和行人的安全。
据地形,道路坡道走向为东高西低,南高北低,除十字交叉口沿春园街向南260米范围内落差达8米外,其他路段坡道均较平缓;主轴大道为水泥混凝土路面,设计荷载等级考虑为汽-20,主轴大道应比两边低5-10cm,以保证雨水的顺利排出。
沿街道的两侧均设计全天候的步行空间—“光廊”,设计时应考虑避免烈日和风雨对步行者的影响,由于“光廊”的出现,使步行街两边的商业空间可得到有机的联系,消费者可更加随意地穿越于街道当中,当然商业空间也从一层扩展到二层或更高层。
二层的商业空间通过“天桥”相连,形成一条连绵不断的空中步道,不仅提高了整条步行街二层、三层商业空间的商业效益,同时,使整个步行街更具立体感和景观特色。
二层、三层空中步道按3.5KN/㎡均布活荷载考虑,并采用钢筋混凝土结构,遮阳遮雨设施可考虑架空的玻璃天顶覆盖,“天桥”下应考虑4~4.5米高净空,供车辆通行。
四、建筑方案设计
1、建筑方案整体构思
1)与城市道路紧密相连,入口处具有积极的导向作用。
春园商业步行街与城市主干道长青街、乐坪东街和氐星路相连,其位置是交通繁忙、商贾云集、人流涌动的重要城市中心地段。
步行街建成后,势必改变城市原有的景观意向,成为新的视觉焦点与景观要素。
在城市交通网络系统中,它通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪街相连通,能使内部机动车交通与外部顺利相通,同时,也分担了与之相连三大道的人行系统的交通,成为人们的“步行天堂”。
在人流导引方面,入口处作了积极处理,成为人们的视觉焦点,充分考虑与城市主干道人行系统的衔接,成为城市交通网络系统中不可或缺的重要一环。
2)新老建筑结合,注重城市的整体文脉结构。
春园商业步行街的开发,不仅将成为整合周边地区环境的有利因素,还能成为刺激连锁开发的催化剂。
在设计中首先应着重考虑旧街的改造,着重考虑对原有建筑、建筑群体的保护、改造及利用,同时强化对城市道路景观面的创造。
把原有的几幢有价值的建筑物保留下来并改造成为商业铺位,并且使之成为新建步行街的空间和视觉构成元素;入口广场的退让与转合,形成丰富的城市空间和富有层次的景观界面。
对城市环境而言,文脉结构是指历时性的纵向承传关系,也指共时性的横向环境关系。
城市文脉结构包括基地、周界环境、古迹维护、生态景观等多重元素,它们对建筑设计不仅是制约因素,同时,也意味着一种宝贵的资源条件。
商业步行街作为新的城市元素,应与城市文脉结构形成有机的流动、渗透、交叠等延展性的关系。
例如,步行街的南端(临乐坪东街)入口广场整体形象形态构成、中心轴线走向是对历史性元素的尊重与再开发利用。
设计中以圆形为主要构图元素,并使开口偏向于原有的剧院大台阶方向,与原有的人流集散空间结合并加以利用,使两者有机融合成为新的城市及步行街入口两用的综合广场;西边入口中间椭圆“晶体”等可以两边售卖的
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