房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷三.docx
- 文档编号:15635029
- 上传时间:2023-07-06
- 格式:DOCX
- 页数:33
- 大小:233.70KB
房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷三.docx
《房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷三.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷三.docx(33页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
房地产估价师《经营与管理》试题及答案卷三
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷三)
单项选择题
1、投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类,按照( )对投资进行分类,可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A、投资的经济用途
B、投资对象存在形式的不同
C、投资人能否直接控制其投资资金
D、投资期限或投资回收期长短
2、投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类,按投资对象存在的形式不同,可以分为( )。
A、金融投资和实物投资
B、短期投资和长期投资
C、直接投资和间接投资
D、生产性投资和非生产性投资
3、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资,是按照( )的不同进行划分的。
A、物业用途类型
B、投资对象存在形式
C、房地产投资主体
D、房地产业经济活动类型
4、下列物业中,属于特殊物业的是( )。
A、在建工程
B、车站
C、购物中心
D、科技产业园区
5、房地产投资适合作为一种长期投资,关于其原因分析,错误的是( )。
A、土地不会毁损
B、地上建筑物有耐久性
C、变现性差
D、土地使用期年限较长
6、每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有( )。
A、用途广泛性
B、异质性
C、弱流动性
D、长寿命性
7、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的( )。
A、不可移动性
B、适应性
C、弱流动性
D、相互影响性
8、下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是( )。
A、购买房地产股票
B、购买商铺
C、购买房地产债券
D、购买住房抵押支持证券
9、房地产投资的形式,通常可分为直接投资和间接投资两类,下列投资行为中,属于房地产间接投资的是( )。
A、购买房地产公司股票
B、购买土地使用权
C、购买新建商品住房
D、购买存量商品住房
10、下列房地产投资行为中,房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A、开发商品住宅
B、开发工业厂房
C、购买优良区位的新竣工物业
D、购买繁华区域的成熟物业
答案
单项选择题
1、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是投资概述。
按投资的经济用途,可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
参见教材P2。
【答疑编号10693578,点击提问】
2、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是投资概述。
按投资对象存在形式的不同,可将投资分为金融投资和实物投资。
参见教材P2。
3、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同,可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P4。
4、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产,包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隨道等。
参见教材P6。
5、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
选项C变现性差是房地产的特征之一,但不是房地产适于进行长期投资的原因。
本题属于典型的文不对题。
土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上,而且拥有该权益的期限还可以依法延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此,房地产投资非常适合作为一种长期投资。
参见教材P7。
6、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性,也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
参见教材P8。
7、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
弱流动性就是指不容易转手或变现。
房地产资产流动性差的原因,与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。
一方面,由于房地产的各种特征因素存在显著差异,购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好,因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配;另一方面,对于同一物业而言,不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异,因此只有经过一段时间的搜寻和议价,实现买卖双方心理承受价格的匹配,才有可能达成交易。
而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎,以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点,又进一步延长了搜寻时间。
参见教材P9。
8、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程,参与有关管理工作,包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
股票、证券类属于间接投资。
参见教材P10。
9、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为,间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作,房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。
参见教材P11~13。
10、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言,缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者,往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业,这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者,则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业,这类物业初始价值和收益水平较低,但随着投资者的持续资源投入和培育,物业价值和收益能力逐步提升,当达到成熟物业的状况时,投资者可能继续持有,也可能转让给前一类投资者。
参见教材P11。
单选题
1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是(B)。
A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动
2.投资者对房地产内部,使用功能的变动(例如,在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等),体现了投资者对房地产投资(B)的重视。
A.各异性
B.适应性
C.相互影响性
D.专业管理依赖性
3.下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中,不正确的是(C)。
A.由专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的重要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式提供
D.投资流动性好
4.假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为(B)。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
5.下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是(A)。
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
6.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(C)。
A.房地产平均价格
B.房地产中位数价格
C.房地产价格指数
D.房地产同质价格
7.随着社会经济的发展,房地产价格总体上呈(D)波动的趋势。
A.向下
B.平稳
C.不稳定
D.向上
8.在房地产市场的自然周期中,空置率超过长期平均空置率的阶段为(D)阶段。
A.租金增长率上升
B.新增供给小于新增需求
C.新开工项目增加
D.租金增长率下降
9.可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于(B)的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段
10.房地产开发项目的施工许可证由(B)向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
单选题
1.承租人征得出租人的同意,可以将租用的房屋转租给他人,其房屋转租的最长期限不得超过( D )
A.政府规定的期限B.房屋所占土地的使用年限
C.出租人指定的期限D.原租赁合同规定的期限
2.土地出让的底价是指( C )
A.市场地价B.评估地价
C.基准地价D.标定地价
3.在下列影响房地产价格的物理因素中,最重要的因素是( C )
A.土地面积和形状B.地质和地势
C.房地产坐落的位置D.建筑物的外观和质量
4.国家对土地评估机构实行的制度是( B )
A.评估报告审查B.资格认证
C.评估项目报批D.人员审定
5.物业管理 公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是( A )
A.常规公共服务B.专项服务
C.特约服务D.日常生活服务
6.物业管理公司与业主管理委员会的关系是( D )
A.上下级关系B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系D.委托人与被委托人关系
7.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的( D )
A.GB.WC.W’D.G’
8.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据,是该房地产的( B )
A.评估价格B.市场价格
C.理论价格D.抵押价格
9.房地产收益分配体系的建立取决于( C )
A.房地产开发成本的构成B.房地产市场价格的构成
C.房地产市场结构D.房地产产权结构
10.城市规划是房地产经济调控的( A )
A.经济手段B.技术手段
C.行政手段D.法律手段
计算题
1、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺,用于出租经营。
该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。
该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。
经营费用为毛租金收入的25%。
投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。
试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
答案:
购买商铺总投资:
18000×60=1080000元1分
购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):
108万×30%=324000元0.5分
购买商铺的贷款额(P):
1080000×70%=756000元0.5分
抵押贷款年还本付息额:
i=1.5%+5.31%=6.81%,n=10年1分
A=P×i(1+i)n/〔(1+i)n-1〕1分
=756000×6.81%×(1+6.81%)10/〔(1+6.81%)10-1〕1分
=106693.99元0.5分
净经营收入(利用现金回报率):
(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%0.5分
所以:
净经营收入=首付款×12%+年还本付息额
=324000×12%+106693.99=145573.99元0.5分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入+经营费用
=145573.99+毛租金收入×25%
则:
毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元0.5分
最低月租金单价:
=毛租金收入/(可出租面积×12个月)
=194098.65/(60×12)=269.58元/㎡1分
计8分
2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均
售价为0.8万元/m2。
2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了
其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。
2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行
提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿
还。
另外,王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013
年7月31日)的租赁合同。
合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此
后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。
据估算每年的平均出
租经营费用为3万元。
王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修
费估计为6万元。
如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率
达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考
虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
答案:
现金流入现值:
租金收入现值:
A1÷(i-s)×〔1-(1+s)n〕/(1+i)n1分
=150×12×50÷(12%-2%)×〔1-(1+2%)10〕/(1+12%)100.5分
=54.6765(万元)0.5分
转售收入现值:
x÷(1+12%)100.5分
现金流出现值:
1.定金:
5×(1+12%)=5.6万元0.5分
2.追加首付款:
11.5万元0.5分
3.贷款偿还:
(1)总房价:
50×1.1=55万元0.5分
(2)贷款额(P):
55-(5+11.5)=38.5万元0.5分
(3)年还本付息额(A):
A=P×i/〔1-(1+i)-n〕0.5分
=38.5×6.5%/〔1-(1+6.5%)-10〕=5.3555万元0.5分
折现值:
P=A÷i×〔1-(1+i)-n〕0.5分
=5.3555÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=30.25980.5分
4.出租成本:
A÷i×〔1-(1+i)-n〕
=3÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=16.9507万元1分
装修费用:
6×(1+12%)-10=1.9318万元0.5分
转售单价:
令净现值为0,即,则有:
2分
54.6765+x÷(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0
1分
x=35.9216万元0.5分
转售单价为:
35.9612÷50=0.7184万元/平方米0.5分计12分
选择题
1.某开发企业申请贷款5000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房做抵押,期限2年,项目风险等级为A级,该贷款综合风险度是( )。
A.18%B.25%C.30%D.50%
2.服务人口1~5万人,年营业额在3000万~10000万元之间,居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,这种商业物业类型称为( )。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店
3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。
A.封面B.摘要C.目录D.建议书
4.关于契约型和公司型信托的比较,下列不正确的是( )。
A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同
5.房地产担保形式不包括( )。
A.抵押B.保证C.质押D.协议
多选题
1.房地产开发项目财务评价报表包括( )。
A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表
2.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率
3.以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权
4.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
5.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金
答案
单选
1.A【解析】:
某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。
企业的信用等级为AA级企业为50%,用商品房抵押的为50%,中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%,项目风险等级为A级的为60%,所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
参见教材P320
2.B【解析】:
居住区商场:
建筑规模一般在3000—10000平方米之间,商业服务区域以城市中的某一居住小区为主,服务人口1~5万人,年营业额在3000万~10000万元之间,居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户。
参见教材P342
3.D【解析】:
可行性研究报告的基本构成主要包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图。
参见教材P265
4.C【解析】:
管理经理相同都是股份有限公司,信托,协会。
参见教材P307
5.D【解析】:
担保形式抵押、保证、质押。
参考教材P316
多选题
1.CD【解析】:
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
参见教材P255
2.BCE【解析】:
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入,而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响,导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说,承担了更高的风险。
参考教材P296
3.AC【解析】:
贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有,将该动产或权利作为债权的担保。
参考教材P319
4.ABE【解析】:
进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。
参见教材P324
5.AB【解析】:
在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款,可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数),来确定租金定期增长的数量和幅度。
参考教材P339
单选题
1.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种,下面哪个是不属于“三个预测值”。
()
A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值
2.对投资项目或投资方向提出建议,是( )阶段的主要任务。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策
3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择,首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原则B.符合城市规划C.利润最大化D.开发项目所处区域的宏观经济条件
4.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是( )。
A.有限股份责任公司B.股份有限公司C.房地产投资信托D.有限责任合伙企业
5.我国央行目前规定,( )不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行
6.对于居住物业,房地产资产管理的全部内容是( )。
A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.投资组合管理
7.对收益性物业而言,物业维修通常起源于( )。
A.租户对建筑物状况的抱怨B.物业管理人员对建筑物的检查C.业主对建筑物的检查D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查
8.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物指的是( )。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼
9.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供( )㎡的单元内建筑面积比较合适。
每个工作人员封闭的办公面积一般需要( )㎡。
A.10~15,5~6B.15~20,5~6C.15~20,8~10D.12~18,6~9
10.谢某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:
出租单元内使用面积40m2,外墙面积8m2,单元间分隔墙面积10m2,公摊面积5m2,那么,可出租面积应为( )㎡。
A.44B.48C.54D.64
答案
1.D【解析】:
参见教材P220
2.A【解析】:
投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议。
参见教材P240
3.B【解析】:
房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则,选择最佳的用途和最合适的开发规模。
参见教材P245
4.D【解析】:
有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金。
参考教材P272
5.C【解析】:
我国央行目前的规定是,商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
参见教材P288
6.A【解析】:
对于居住物业,物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
参考教材P323
7.A【解析】:
物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。
参考教材P328
8.B【解析】:
乙级写字楼:
具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。
参见教材P330
9.B【解析】:
一般来说,为每个办公室工作人员提供15~20㎡的单元内建筑面积比较合适,虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5~6㎡。
参考教材P335
10.C【解析】:
根据建设部做出的有关规定,建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算,出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。
参见教材P336
判断题(共15题,每题1分。
请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表示正确,用“×”表示正错误。
不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分。
)
1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处,这是由于税法中规定的折旧
年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。
()
答案:
√
解析:
P11
2、从理论上说,通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。
()
答案:
×
解析:
P21
3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经
营收入与总开发成本之比()。
答案:
×
解析:
P159
4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。
()
答案:
√
解析:
没有超过70年,可以。
5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。
()
答案:
×
解析:
6、人们在房地产上享有的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 经营与管理 房地产 估价师 经营 管理 试题 答案