XX保障性住房建设面临的问题及对策分析.docx
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XX保障性住房建设面临的问题及对策分析
目录
一、XX县保障性住房建设的基本情况……………………………………1
二、XX县保障性住房建设存在的问题……………………………………2
(一)保障性住房建设任务日趋繁重,面临资金短缺……………………2
(二)保障性住房建设管理机制还有待完善………………………………3
(三)保障性住房选址困难…………………………………………………3
三、XX县保障性住房建设存在问题的原因分析…………………………4
(一)现金流压力沉重,利润过低…………………………………………4
(二)住房保障尚未立法,存在机构不健全………………………………4
(三)土地供应滞后…………………………………………………………5
四、解决XX县保障性住房建设存在问题的对策…………………………5
(一)提高认识,加强保障性住房建设工作的领导…………………………5
(二)立足长远,科学编制保障性住房建设规划……………………………6
(三)筹集资金,加大用地供应工作力度……………………………………6(四)着力解决房源,进一步加强住房保障工作制度建设…………………7
(五)积极稳妥建设廉租房、合理开发建设经济适用房……………………8
(六)完善保障性住房公平分配和监督管理机制…………………………9
参考文献……………………………………………………………………10
XX县保障性住房建设面临的问题及对策分析
【内容摘要】为了贯彻落实省、市住房保障工作会议精神,更好地开展XX县保障性住房建设,确保全面完成省、市下达XX县住房保障的目标任务,加快构建和完善住房保障体系,合理开发建设经济适用房,积极稳妥建设廉租房,同时加强保障性安居工程用地使用监管,以科学发展观为指导,不断完善各项制度,建立住房公平分配和监督管理机制。
本文主要研究XX县保障性住房建设面临的问题。
针对这些问题,提出了一些有效的对策,以促进XX县保障性住房建设的健康发展。
【关键词】XX保障性住房问题原因对策
为全面了解XX县保障性住房建设情况,进一步推动XX县保障性住房建设,根据“建办保[2011]7号”文件要求,按照稳定房价、促进社会和谐的目标要求,坚持“以人为本、统筹规划、分步实施、加强管理”的原则,把解决中低收入家庭住房困难问题作为重要工作,全面提高住房保障水平和覆盖率,为建设富庶美丽幸福新XX作出积极贡献,现将XX县保障性住房建设的基本情况报告如下:
一、XX县保障性住房建设的基本情况
近年来,县委、县政府对保障性住房建设高度重视,把城镇低收入家庭住房保障工作作为一项民心工程来抓,认真贯彻落实上级文件精神,扎实推进保障性住房建设各项工作,取得了显著成绩。
XX县住房制度改革在县政府及各部门的共同努力下不断推进,虽取得了一定的成绩,但也还存在着保障性住房法制建设滞后、运行机制不完善、建设标准偏低、结构不合理、保障性住房建设任务重、责任大。
截至目前XX县已建设完成保障性住房1235套,建筑面积9.98万平方米,在建保障性住房150套,建筑面积1.87万平方米,合计1385套,11.85万平方米,总投资为8539万元。
具体进展情况如下:
1、廉租住房:
按照XX县廉租住房建设规划到2011年,计划建设廉租住房309套,总建筑面积约2.54万平方米。
2012年计划建设廉租住房203套,建筑面积2.33万平方米。
目前XX县已建设完成廉租住房512套,6.92万平方米;在建102套,1.84万平方米,合计614套,总建筑面积8.76万平方米,总投资为4456万元。
2、旧房改造:
按照保障性住房建设“十二五”规划,2010年至2014年拟规划改造合计改造旧城区住房603户,计划总投资1630.58万元。
就XX县直管公房处于旧城老街,而且多为始建于解放前年份久远的土木结构的房屋,存在着“危,旧,破,漏”等问题,租金根本无法维持房屋修缮费用。
为改变城市面容面貌,保持国有资产的增值,采取拆旧换旧、合作改建、以地换房的方式,全面改善居住条件。
3、公共租赁住房:
2011年到2015年规划建设公共租赁住房950户,计划投资8860万元。
2011年计划建设公共租赁住房200套,截止目前117套公共租赁住房项目已开工建设,建筑面积1.36万平方米,总投资960万元。
二、XX县保障性住房建设存在的问题
虽然XX县在保障性住房建设与管理方面虽然做了大量工作,取得了显著成绩,但仍存在一些困难和问题,需认真加以解决。
(一)保障性住房建设任务日趋繁重,面临资金短缺
当前进行保障性住房建设,第一不足就是资金的来源,尤其对于廉租房、经济适用房或者公共租赁房来说,在短期内难以回笼投资资本,甚至是难以盈利的项目,必须由政府来承担投资。
比如社会资金如果要是无利可图的话,是比较难参与到这个行动当中的。
建设保障性住房其实存在的最大的不足就是因为利润低所以影响了投资的积极性,保障性住房建设任务紧,资金需求大,但由于上级补助资金有限,资金自筹配套的压力较大,特别是拆迁成本高和居民小区的附属工程建设资金缺口较大,导致保障性住房总建设资金缺口较大。
XX县属于山区县域,地方财政收入有限,对于上级下达的保障性住房建设任务又必须如期完成,建设资金成了一大难题。
总的看XX县保障房建设仍处于起步阶段,建成数量还不大,预期明年建设实施任务将是今年的3倍,保障房建设的压力日益加大。
(二)保障性住房建设管理机制还有待完善
一是推进保障性住房建设健康长远发展的规划、土地供应、资金保障、建设标准的长效机制没有形成。
二是保障对象的政策制定、资格审查、收入核定、住房退出等方面的机制还不完善,离应保尽保的要求还有差距。
三是与保障性住房建设相配套的保障性住房管理机构还没有真正建立起来,人员和经费等不足,给保障房的后续管理带来一定的困难。
(三)保障性住房选址困难
据了解,XX县的土地资源面临着紧缺,超指标的问题。
同时多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定,但在实际实施过程中,保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大,用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势,而用于保障性住房的建设用地鉴于价格不足,选址大多偏僻,交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全,导致一部分低收入居民好地段的房子买不起,偏僻的保障性住房不敢买的窘境。
保障性住房的选址要符合保障性住房的使用者交通出行方便的要求,降低通行的费用。
客观来说,保障性住房是一种带有福利性质的住房措施,建设在城市主要生活区,成本过高;但如果建设到离城市较远的郊区,又不能真正方便人民群众的生活和工作。
把握好成本与便民之间的度是非常重要的,需要结合实际情况制定科学的选址方案。
三、XX县保障性住房建设存在问题的原因分析
XX县保障性住房建设在实际工作中,还存在保障用地、保障资金、退出机制等没有落实到位的问题。
现就这些存在问题的原因浅析如下:
(一)现金流压力沉重,利润过低
目前,保障性住房建设的收益率低,回收期长,回收风险大已经是行业内不争的事实,如果开发企业长期处于低收益状态,势必对其资本积累和成长造成影响。
同时,成本高,开发周期长是房地产开发最明显的特点,保障性住房建设也不例外。
虽然保障性住房的土地费用较低,并享受相关税费的减免优惠,但开发企业仍然需要投入大量资金以保障建设项目建设进程。
信贷支持不足,短期行为严重,回收周期长等问题,严重影响了开发企业的现金流,并导致保障房建设的压力日益加大。
(二)住房保障尚未立法,存在机构不健全
按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等部门的有关政策及规章,各地应根据本地区实际情况,制定保障性住房政策。
但经调查,目前XX县所出台的住房保障政策是以行政管理部门规章形式出台,而不是以政府文件或地方性法规形式出台,而且国家也尚未出台住房保障法,导致对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力,对解决中低收入家庭住房困难问题缺乏有效的法律支撑点。
为此保障性住房体系在工作机制、工作体制运转模式上良莠不齐。
再加上县政府住房保障的机构为临时、非政府管理部门,存在机构不健全,人员、经费不足等问题给保障房的后续管理带来一定的困难。
(三)土地供应滞后
土地资源面临着紧缺,超指标的问题与多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定之间有着一定的冲突。
在实际实施过程中,保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大,用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势,而用于保障性住房的建设用地鉴于价格不足,造成保障性住房土地供应跟不上,影响了保障性住房建设项目的开展。
四、解决措施
保障性住房建设任务重,压力大,必须要采取切实有效的措施,千方百计克服困难,积极探索做好住房保障工作的新路子,确保完成住房保障任务。
(一)提高认识,加强保障性住房建设工作的领导
建设保障性住房是全国上下构建和谐社会的一项重要举措,对促进经济发展,保持社会和谐稳定意义重大。
各级部门要增强大局意识,充分认识这项工作的长期性、艰巨性,把保障性住房建设作为一项重要的政治任务、民心工程来抓,进一步加强组织领导,为保障性住房建设设立绿色政策通道,认真研究破解制约保障性住房建设的难题。
房管、建设、国土、发改、财政、民政等主要责任单位要强化服务意识,严格落实责任,各司其职,齐抓共管,在政策允许的范围内急事急办、特事特办,形成快速推进全县保障性住房建设的合力。
同时,要采取有力措施,确保工程质量,重视完善住房配套设施建设,切实建成民心工程。
各单位特别是居委会和劳动保障部门等要进一步增强大局意识,既要积极帮助困难群众做好申请工作,又要认真把关,严格审查,切实提供真实可靠的信息,为做到应保尽保打下基础。
(二)立足长远,科学编制保障性住房建设规划
保障性住房建设不是解决困难群众住房问题的权宜之计,而是一项具有战略意义的长期工程,因此,要立足长远,科学论证,编制好建设规划,要优先考虑土地规划,提前做好土地储备,确保保障性住房建设用地。
建设规划既要尽可能选择市政设施健全,教育、医疗、交通便利的地方,又要考虑群众的承受能力,确保规划一批,建成一批,安置一批,使困难群众真正享受到保障性住房建设带来的实惠。
(三)筹集资金,加大用地供应工作力度
要把建立稳定的资金来源作为保障性住房建设、管理工作的重点,千方百计解决建设资金紧缺的问题。
一是设立保障性住房建设资金专户,专款专用。
把保障性住房建设资金纳入年度预算,并根据经济发展水平逐年递增。
认真执行有关政策规定,确保将土地出让金10%和住房公积金净收益足额提取。
二是要加大向上争取的力度,做好项目储备,抓住国家加大保障性住房投资的时机,积极争取更多的资金支持。
三是要积极探索社会资金参与保障性住房建设的新途径,建立保障性住房融资平台,制定优惠政策,吸引有实力、社会责任感强的企业家,投资保障性住房开发建设,努力扩大建设资金来源。
增加政府投入,吸引民间资本投资。
住房保障资金统一纳入财政专户管理,专项用于保障性住房的开发建设、购买以及发放货币补贴等。
确保用地供应。
廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房纳入土地利用年度计划和供地计划,在申报年度用地指标时单独列出,实行行政划拨方式供地;限价商品住房的建设用地采取附加房屋平均销售价格、最高销售价格、建筑面积标准、销售对象等条件公开出让。
土地管理部门在下达年度土地供应指标时,优先保证保障性住房建设用地的需要,确保不少于住宅总用地的20%,因建设用地计划不足或计划不落实影响保障性安居工程建设的,要加强督查,及时予以纠正。
各类企业和其他机构、民资投资的保障性住房建设用地,可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建保障性住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件。
要加强保障性安居工程用地使用监管,严禁转变保障性安居工程用地的土地用途。
(四)着力解决房源,进一步加强住房保障工作制度建设
首先着力解决房源,要把握好政策思路,大胆探索切实解决好房源问题。
一是政府投资建设、收购或长期租赁。
二是机关企事业单位在符合城乡规划的前提下,可以利用历史自有土地上建设公租房。
三是按照中央和省的要求,结合XX县实际,按5%以上的比例在商品房项目中配建保障性住房。
其次大力加强住房保障工作制度建设。
随着XX县保障性住房建设速度加快,保障性住房保有量越来越多,加强住房保障工作制度建设,做好保障性住房管理工作十分迫切和必要。
一是要尽快研究制定适合XX县的保障性住房建设使用管理办法,进一步明确相关部门职责,确定主管部门和保障对象的权利、义务,确立保障性住房稳定增长的机制,对限价房、经适房的管理、分配和审批,廉租房、公租房的使用、审核、退出及物业管理,保障对象收入和住房状况信息监控等作出规定,从制度上保证XX县住房保障工作规范发展。
二是要成立专门的住房保障管理机构,按照上级有关文件精神,进一步理顺管理机制,核定机构职能和编制,充实工作人员,保障办公经费。
三是切实落实好住房保障政策,逐步扩大保障性住房保障的范围,适时向乡镇、农村延伸。
(五)积极稳妥建设廉租房、合理开发建设经济适用房
结合XX县实际,并根据XX县保障性住房建设任务,要积极稳妥地建设廉租住房,除政府自建外,还可考虑在小区开发时让开发商配建廉租房,逐年分批建设,让惠民政策真正落实到下岗职工、破产企业职工和无业人员家庭。
与此同时,要解决好“进易出难”的不足,实行动态管理,真正做到公开、公正、公平。
不少人倡议要适度发展经济适用房,认为现在的经济适用房已经变味了,真正达到条件的人买不起经济适用房,能买起的不够条件。
因此,在经济适用房建设上,应实行多渠道相结合的办法。
一是要加大地企联建的力度;二是要鼓励效益较好的企业集资建房;三是区属和社会群体这部分人群的住房不足,要突出重点,明确责任,尽快解决低收入群体的住房困难不足。
四是经济适用房建设。
应以小高层、多层和小户型为主,降低建设成本,同时搞好配套设施建设,方便居民出行、购物、就医、上学。
五是加大监管力度。
要从土地资源、开发建设成本、销售价格等方面加大管理和力度,抑制经济适用房价格上涨过快不足。
(六)完善保障性住房公平分配和监督管理机制
首先,规范准入审核。
要根据经济社会发展水平、居民收入、住房状况,合理确定保障对象的住房困难、家庭收入(财产)的具体标准,并定期调整,向社会公布。
完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核机制,健全住房保障、民政、公安、住房公积金、社保等机构和居(村)委协作配合的保障对象住房和经济状况审核机制。
保障性住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况,并对申报信息的真实性负责。
各有关部门要切实履行职责,主动接受社会和公众监督,确保保障性住房分配过程公开透明,结果公平公正。
其次,健全租赁管理。
加强廉租住房、公共租赁住房合同管理,明确承租对象的权利和义务,载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。
再次,加强日常管理。
建立住房保障管理信息系统,完善各类保障性住房档案,并对住房保障对象家庭住房和经济状况及其变化情况进行动态监测。
住房保障部门要会同有关部门定期或不定期地对保障性住房使用情况进行检查,对违规使用的,要按有关规定或者合同约定予以处理。
保障性住房可以实行住户自我管理、自我服务,也可以聘请专业机构提供物业管理服务。
最后,健全退出机制。
依据保障对象自行申报、住房保障管理信息系统监测、群众举报查实等途径,对住房保障对象经济状况发生变化、不再符合保障条件,或购置、租赁、继承、受赠其他住房的,要按规定退出。
对拒不退出的,可以依照法律规定或合同约定申请人民法院强制执行。
对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的,一经查实,立即责令退还或退出,并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。
参考文献:
1.赵亚平:
加大保障性住房建设的战略思考,市场论坛,2012年。
2.李国敏:
对我国城市住房保障制度的再思考,创新,2012年
3.胡小武:
民本理念下保障性住房消费的政策创新,上海城市管理职业技术学院学报,2009年01期。
4.王慧:
公共租赁住房退出机制的国际比较及启示,中国城市经济,2013年10期。
5.朱记,杨易,程殊:
浅议我国廉租房制度,法制与社会,2013年02期。
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