第一期城中村改造安置房建设项目可行性研究报告.docx
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第一期城中村改造安置房建设项目可行性研究报告
第一期城中村改造、安置房建设项目
可行性研究报告
附件:
1、委托书
附图:
1、某县第一期城中村改造、安置房建设项目地理位置图
2、某县后张村安置房建设规划平面图
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
第一期城中村改造、安置房建设项目
1.1.2承办单位概况
本项目承办单位是某县城市综合开发建设投资有限公司。
该公司成立于2009年6月,注册资金1亿元,为国有独资有限责任公司,位于某县枣乡街南首与老南环交界处。
《某县人民政府关于成立城市综合开发建设投资有限公司的通知》(**政发〔2009〕47号)中明确规定了其经营范围:
“县城市综合开发建设投资有限公司是隶属县政府管理的国有独资公司,主要负责“城中村”改造、城市基础设施和公共设施建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工作任务。
”
1.1.3承担单位负责人及项目联系人
承担单位法人代表:
项目负责人:
1.1.4研究工作的依据及范围
1、研究工作的依据
(1)建设单位关于编制《第一期城中村改造、安置房建设项目可行性研究报告》的委托书;
(2)《某县城市总体规划》(2003年-2020年);
(3)《城市居住区规划设计规范》;
(4)国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》;
(5)国家及地方有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策;
(6)现行有关的技术规范和标准;
(7)建设单位提供的基础资料、数据。
2、研究范围
本可行性研究主要包括:
(1)对拟建项目提出的建设背景、必要性、建设内容、建设规模及建设条件的分析;
(2)项目总体建设方案;
(3)环境保护;
(4)劳动安全卫生;
(5)消防;
(6)节能;
(7)项目组织与管理;
(8)工程实施进度安排;
(9)经济效益和社会效益评价。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点及规模
某县城中村改造、安置房建设项目包括某县振兴街道办事处后张村和信发街道办事处路庄村、杨坊村、李相武村四个村的拆迁及安置工作。
而第一期城中村改造、安置房建设项目内容为后张村415户的拆迁,以及拆迁户的安置楼建设,而路庄村、杨坊村、李相武村的拆迁及安置工作将在二期项目建设中实施。
本项目拟在后张村处建设安置楼9栋安置拆迁户,并配套建设商业楼、农贸市场。
建设规划总用地70亩,总建筑面积56825平方米,规划总户数345户。
具体建设地点位于某县枣乡街与新105国道交界处东部后张村。
本项目具体建设内容详见表1-1:
主要经济技术指标表。
具体拆迁内容如下:
一、后张村基本情况
1、基本情况
后张村位于枣乡街与新105国道交界东部,全村在新105国道路南、路北两部分住户,路南170户,占地约180亩,路北245户,占地约230亩,共计410亩。
路南住户在县环城水系规划区内,已影响水系施工急需搬迁。
2、拆迁计划
拟对后张村实施全村搬迁。
路北村后土地可规划建设安置楼。
路南住户,为不影响水系建设,先进行拆迁;路北住户,凡影响安置楼建设的,也优先实施拆迁,剩余户据情实施拆迁。
本项目将土地开发整理与新农村建设有机结合,既为某县耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。
通过本项目的实施,可以实现土地储备340亩,具有较好的经济效益和社会效益。
1.2.2项目实施进度
本项目从筹建阶段至项目建成投入使用,总计划时间为24个月,具体建设日期为2009年10月至2011年10月。
1.2.3项目总投资与资金筹措
本项目建设投资为15083.69万元,其中工程费用6792.98万元,其他费用6487.6万元,预备费1062.45万元,建设期利息740.66万元。
在工程费用中,建筑工程费用6250.75万元,配套及公用设施费用326.98万元,绿化费用62.41万元,道路广场费用152.84万元。
1.3主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
建设规模
1
工程规划总用地面积
m2
46711.8
2
建设用地面积
m2
41288.3
2.1
一期回迁住宅区
m2
26264.4
2.2
农贸市场区
m2
15023.9
3
总建筑面积
m2
56825
4
工程总居住户数
户
345
二
一期回迁住宅区
1
一期回迁住宅区用地面积
m2
26264.4
1.1
建筑占地面积
m2
7638.8
1.2
绿化用地面积
m2
11347.6
1.3
道路广场用地面积
m2
7278
2
总建筑面积
m2
45063
3
绿地率
%
43.2
4
容积率
1.72
5
建筑密度
%
29
6
规划户数
户
295
三
农贸市场区
1
农贸市场区用地面积
m2
15023.9
2
建筑占地面积
m2
3920.9
3
总建筑面积
m2
11762
4
容积率
0.78
5
建筑密度
%
26.1
6
规划户数
户
50
四
工程建设总投资
万元
15083.69
1
工程费用
万元
6792.98
2
其他费用
万元
6487.61
3
预备费
万元
1062.45
4
建设期利息
万元
740.66
五
资金筹措
万元
15083.69
1
银行贷款
万元
11000.00
3
建设单位自筹
万元
4083.69
六
建设工期
年
2
七
项目收益
万元
17680.00
八
项目总成本
万元
15083.69
九
项目利润
万元
2596.31
十
项目投资利润率
%
17.21
2项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
一、“城中村”问题背景分析
随着城市化建设的快速发展,城中村问题已成为制约城市化进一步发展的重要问题。
从上世纪九十年代起,各地政府陆续提出了城中村及改造问题。
目前,关于城中村的定义主要有以下几种:
1)从形成原因的角度定义:
在城市建设快速推进过程中,城市逐步将一些距城较近的村庄包入了城市建设用地内,这些被包入城市建设用地的村庄成为“城中村”
2)从房屋建筑的角度定义:
城中村是指在城市建成区内,在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村农居民“一户一院”或“一户一栋”为基本特征的特殊居住区,也称都市里的村庄。
3)从土地、户籍、社会关系角度定义:
城中村是指从地域角度将已被纳入城市范畴,就其社会属性,却仍属于传统的农村社区的矛盾现象,是一种特殊的社区。
4)从产权和经营制度角度定义:
城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。
由以上城中村定义可知,城中村是城市里的村庄,城中村与村庄、城市既有必然的联系,又有一定的区别。
具体详见表2-1、表2-2、表2-3。
1、城市、村庄、城中村的特征对比
表2-1地域空间特征对比
分类
项目
传统村庄
城中村
城市
地域
据城市较远
城内或城边
空间
要素
土地
集体土地
集体、国有
国有
房屋
“一户一院”
或“一户一栋”
“一户一院”
或“一户一栋”
城市小区
表2-2人员及经济来源特征对比
分类
项目
传统村庄
城中村
城市
居住人员
农民
农民、居民
居民
经济来源
土地
土地及其附属物
从业
表2-3社会关系特征对比
分类
项目
传统村庄
城中村
城市
人际关系
地缘关系
和血缘关系
地缘关系
和血缘关系
业缘关系和契约关系
经济体制
集体经济
集体经济
现代经济
管理组织
村民委员会
村民委员会、
居民委员会
居民委员会
2、城中村特征分析:
1)形成原因:
城市的扩展、城市化的发展。
2)地域位置:
城市之中或城市边缘
3)地域空间:
原农地已被征用,只保留原居住用地的地域空间。
不论该区域土地现是国有、还是集体所有,只是土地性质发生变化,地域空间没变。
该区域房屋传统的“一户一院“或“一户一栋”的房屋形态没变。
4)人员及关系:
不论是农民还是居民,原人群之间的血缘关系、地缘关系没变。
5)收入来源:
土地及土地附属物
通过以上分析可知,城中村是指在城市建成区内,在原农村居民点范围内形成与周边城市环境构成鲜明反差的,以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区,也称作都市里的村庄。
由于城市的发展,路桥街道的建设,大量土地被征,用于城市道路、公园及相关市政配套设施建设。
大量土地征用使得一些农村村落变成了城中村,这些村功能混乱,居住用地、工业用地、商业用地等相互交叉,新旧住宅参差不齐,致使公共活动空间缺乏,建筑景观杂乱无章,市政和公共配套设施不足,出现了消防通道、水、电及下水管道等设施难以负荷等问题和环境卫生恶劣、社会治安复杂、安全隐患较多等现象,也成为城市管理与建设的死角。
城中村有大量存在,影响了城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进,城中村改造势在必然。
随着我国经济和社会的快速发展,城市化进程的不断加快,中国社会即将进入从社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资,城中村改造和新区建设,必然引起房地产业的高速增长。
同时,城中村改造也是一个城市发展的重要组成部分,改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标,我国把加快城市化建设,促进小城镇发展,提高人民居住水平列入了国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。
二、聊城市大力推进“城中村”改造和农村居民点合村并点。
近年来,聊城市以改善农民生产生活条件为原则,采取让利于民的做法,大力开展“城中村”改造和“迁村并点”工作。
出台了《关于加强城市规划区村(居)民宅基地管理的意见》等文件,建设中心村,逐步实施建设农民公寓,从而推动全市农村经济产业化发展,改善农村面貌和居住环境,加快城乡建设一体化进程,提升社会主义新农村的整体环境。
1、合理规划新农村
聊城市委、市政府高度重视新农村规划工作,从2006年起市财政每年拨专款200万元,用于支持新农村规划工作,各县(市、区)也专门拨出配套资金支持这项工作。
2、实施“平改楼”工程
聊城市结合各地实际,对人均耕地少,农民生活水平较高的城乡结合部或开发区内的村庄实施了“平改楼”工程,拆除了村民原居住的平房,让农民住上了公寓楼。
据统计,仅开发区实施村庄“平改楼”工程,就可腾出土地73.33余公顷。
3、积极推进“城中村”改造
针对城中村土地利用结构不合理、低效利用等问题,聊城市逐步加大了对“城中村”的改造力度。
政府先做好回迁安置工作后,再进行收购储备,然后对社会公开进行招拍挂出让。
近几年,仅聊城市城区改造城中村20个,拆迁土地面积213.33公顷,涉及村民7000余户,除53.33公顷土地用于被拆迁户的居住安置外,还为城市道路、绿地等公益设施建设提供土地26.67公顷,并将其余133.33公顷土地进行了招拍挂出让,政府获得土地收益5亿多元。
4、大力开展土地开发整理工作
近年来,聊城市逐步加大土地开发整理力度,并将土地开发整理与新农村建设有机结合,通过实施国家、省、市的土地开发整理项目,既为全市耕地占补平衡提供了资源保障,又为经济发展提供了潜在的空间,改善了农村居民的居住条件。
2001年至今,聊城市共争取国家级和省级投资开发整理项目57个,争取开发资金9.75亿元,目前已新增耕地4533.33公顷,确保了全市耕地总量的动态平衡。
在此背景前提下,山东省某县的城市化建设也进入了发展的快车道。
因此,某县政府成立某县城市综合开发建设投资有限公司,主要负责某县“城中村”改造、城市基础设施和公共设施建设投资、国有土地综合开发利用、县政府授权的城建国有资产经营开发等工作任务。
某县城市综合开发建设投资有限公司经过实地调查,结合某县实际,提出对后张村进行城中村改造。
本项目的建设为某县的城中村改造打下良好的基础,可以起到积极的示范作用。
2.2项目提出的必要性
一、本项目是积极响应党中央和国务院提出的“建设社会主义新农村”的一项重要举措。
党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》,明确了今后5年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲要,提出了建设社会主义新农村的重大历史任务。
建设社会主义新农村一个主要方面就是建设新城镇,培育新农民,改善农村面貌,提高农民收入。
本项目正是积极响应党中央和国务院提出的“建设社会主义新农村”的一项重要举措。
通过城中村改造项目,可以实现以下几个目标:
1、节约土地、促进发展
通过该项目的开发,可以实现土地储备340亩,不仅能够有效缓解某县当地土地紧张状况,而且对于改变某县形象,建设和谐某县都具有积极意义和现实作用。
2、保护环境、避免浪费
统筹规划城中村改造项目,能够减少环境污染和破坏、避免投资浪费。
3、改善生活、树立形象
该项目的建设,树立了某县新形象,大大改善某县人民群众的生活环境,对丰富开发广大人民群众的精神、文化生活具有积极意义。
4、解决困难、保持安定
目前某县后张村内部分居民生活困难,无力购买高档商品住房,通过建设该项目,可以妥善解决中低收入家庭和被拆迁居民的住房困难。
二、符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分,改善城市居民的住房条件是提高人民生活的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
近几年,随着我国经济和社会的快速发展,城市化进程不断加快,中国社会即将进入从新农村化社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资,旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分,是提高人民生活水平的重要标志,是实现我国小康生活水平的战略目标。
山东省人民政府在鲁政发【1996】50号文《关于加快城市住房建设提高居民住宅水平的决定》中明确指出:
“加快城市建设是我国小康目标的重要组成部分,是人民群众最为关心的热点问题之一,事关改革、发展和稳定全局,是政府的一项重要职责”。
“加快旧城改造和新区建设,有利于实现城市住房的商品化和社会化,促进社会保障制度的建立和市场经济机制的发育;有利于房地产开发结构调整和房地产业的健康发展;有利于带动建筑业和相关产业的发展,促进经济的快速增长;有利于调整消费结构,平抑物价,保持社会稳定”。
因此,本项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策要求,有利于促进城市建设发展,提高城镇居民住宅水平。
三、符合某县城市建设规划
某县位于山东省西部平原地区,历史悠久,物产丰富,是鲁西有名的铝城枣乡。
2008年,某县吹响了“解放思想,二次创业,全面进军百强县”的号角,把完善城市功能、改善人居环境作为落实科学发展观,建设和谐茌平、生态茌平、文化茌平的重要举措之一。
这是某县城建事业实现跨越式发展的新机遇。
在挑战和压力面前,城市建设要当好二次创业和全面进军百强县的排头兵。
进军百强县的目标明确后,某县政府通过广泛调研,与部分百强县市进行了纵横对比。
从当前掌握的数据来看,某县目前各项城建指标与省级园林城市、国家园林县城、全国卫生城、国家生态县相对照,还有一些数据达不到要求,特别是在城市规划、城市环境质量综合提升、城市管理体制、“创城”工作机制等方面,还有明显差距。
因此,某县政府提出了解决“三个热点”:
即解决旧城改造、经济适用房及廉租房建设、农村新居建设和危房改造3个热点。
提出到2011年,建设区面积达到50平方公里,城市化水平达到60%,基本消灭城中村,实现“老城区提升、工业区完善、新城区彰显特色”的“一城四区”和谐发展的城市布局。
并且随着某县城市经济、社会的迅速发展,城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大,空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。
本项目的实施可以带动城市相关行业的发展,进行城市形象的创新,增强城市的竞争能力,为某县进军百强县打下良好的基础。
因此,本项目的实施符合某县城市建设规划。
四、有利于某县房地产业和建筑业的进一步发展
房地产业和建筑业已不再是新兴产业,但引入新理念的房地产开发在某县可能是一次全新的机遇与挑战。
近两年来,某县的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱,随着人口的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升,市场也逐步对房地产业提出新的要求。
尤其在开发理念又上了一个新台阶,绿色、休闲、人本、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋势。
档次上由原来的分散、零星、低标准开发成为现在的小区化、规模化、讲环境、重布局的小康型开发。
某县第一期城中村改造、安置房建设项目正是抓住这种机遇,迎接挑战的极具意义的实践,有利于某县房地产业和建筑业的进一步发展。
五、符合我国及当地发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出:
“加强城市规划建设管理,稳步推进城市危旧住房和城中村改造”。
因此,本项目符合国家社会和经济发展规划。
《关于推进农村新居建设和危房改造工作的意见》(聊政发〔2009〕130号)中强调,农村新居建设要按照“因地制宜、积极稳妥,先易后难、有序推进”的要求,积极推进城中村改造型、城镇建设带动型、产业带动型、项目带动型、村庄合并型、整村迁建带动型和利用土地增减挂钩带动型等七种情况分类实施。
要坚持建改并举,突出重点,加快农村新居建设和危房改造工作步伐。
因此,本项目符合山东省社会和经济发展规划。
综上所述,本项目的实施,不仅是非常必要的,而且是非常及时的。
3建设地点和建设条件
3.1建设地点
本项目建设地址位于山东省某县。
某县位于山东省西部,地处北纬36°22′~36°45′,东经115°54′~116°24′。
东邻齐河县,西接聊城市东昌府区,临清市,南连东阿县,北靠高唐县。
面积1120平方公里,人口57.26万人。
县人民政府驻地茌平镇,在省会济南西方向75公里处,为聊城市辖县。
105国道纵贯某县南北,309国道横穿某县东西,济聊馆高速公路紧侧县城,京九铁路在县城西30公里处通过,济邯铁路横穿县城工业区,形成四通八达的公路、铁路网,可一小时到达济南空港,四小时到达青岛海港,20分钟到达聊城客、货运火车站。
随着某县的快速发展,某县城市基础设施日益完善,水、电、气、通讯、排污、有线电视、互联网等配套设施完善。
本项目总面积约70亩,地势总体较为平坦,紧靠交通要道,交通方便。
3.2建设条件
3.2.1地形与地质
某县位于黄河下游鲁西平原,西南距聊城35公里。
因黄河多次在境内的改道中冲积,形成微度起伏的岗、坡、洼相间地貌,属黄河冲积平原,茌平地势以黄河流向自西向东北倾斜,最高点海拔35米,最低处海拔26.5米,平均坡聊1/15000,土壤深厚,沙黏相间,地质较均匀。
1984年,土地普查,总面积167.5万亩,其中耕地121.6万亩,占总面积的72.6%,人均2.26亩,高于全省人平均土地水平。
地貌特征分为九种类型,即:
河滩高地,新决口扇形地,高坡地,平坡地,洼坡地,浅平坡地,沙岗地,河质河槽地和碟形洼地。
某县地层主要为第四系冲积层,成层性较好,均为中等压缩土。
表层土由于人类长期活动形成一硬壳层,1-7层为粉土与粉质粘土交互出现,粉土力学性质较好,而粉质粘土由于含水量较高,空隙较大,因而力学性质一般,第八层粘土性质一般,自第九层开始,各土层力学性质明显增强,城区未有不良工程地质现象。
据聊城市地震办介绍,某县境内近四百年内,未发生过5级以上破坏性地震,近期未发现明显的地震前兆。
建设项目所在地的地震等级基本烈度为6度。
3.2.2气象气候
某县地处暖温带纪风气候区,属半湿润大陆性季风气候气温适中,四季分明,光照充足。
根据某县气象部门提供的资料,具体气象资料数据如下:
①风向
常年主导风向:
SSW
冬季主导风向:
ENE
夏季主导风向:
SSW
②风速
最大风速:
25.3m/s
冬季平均风速:
3.4m/s
夏季平均风速:
2.8m/s
③气温
年平均气温:
13.12℃
极端最高气温:
41.1℃
极端最低气温:
-20.7℃
④相对湿度:
最冷月平均相对湿度:
54%
最热月平均相对湿度:
73%
全年平均相对湿度:
56%
⑤降水量
年平均降水量:
600mm
年最大降水量:
723.7mm
日最大降水量:
298.4mm
时最大降水量:
190mm
⑥最大积雪厚度:
190mm
⑦最大冻土厚度:
44mm。
无霜期年均201天。
3.2.3水文
茌平境内有徒骇河,马颊河,赵牛河,管氏河,冯氏河,四新河,茌新河,茌中河,西新河,老徒骇河,七里河,德王河,小运河及普济沟。
位地形均为西南东北流向。
据《中国江河水系图》标准,徒骇河、马颊河为海河水系,其余属支流。
西新河,老徒骇河,茌新河,茌中河在境内直入徒骇河;七里河在高唐入徒骇河;管氏河;四新河在禹城县境内入担救河,德王河在境内西北隅出境入马颊河。
境内河流主要承担上游和境内径流排水,流量达4亿立方米。
徒骇河,赵牛河,管氏河,七里河,冯氏河建有拦河闸。
可拦蓄雨水和黄水,用于灌溉,其他河流汛过干涸。
3.2.4经济概况
某县经济发展速度快,效益高,城乡面貌发生了很大的变化,人民生活大大提高。
经济繁荣,社会进步,政通人和,百业俱兴。
以20家龙头企业,带动了实施“亿元企业”提升工程,由20家亿元企业已扩大到30家,形成了“亿元企业”族群。
其中,国家名牌企业4个,省级名牌企业8个。
2005年来,全县总产值达到77亿元,总收入达到6.45亿元,财政收入2.4亿元,在全市名列前茅。
某县委,县政府以邓小平理论和“三个代表"”重要思想为指导,以科学发展观统帅全局,实施工业强县,加速城镇化进程,服务业崛起和新农村建设四大战略,实现进入全省30强县,全国百强县,撤县设市三大目标,努力建成全国卫生城,全国园林城,环境模范县。
一是突出发展主题,增强县域综合实力。
二是转变经济增长方式,推动经济社会步入科学发展的新轨道。
三是推动城乡区域协调发展,实现共同进步。
四是推进改革开放,增强经济发展活动。
五是高度重视社会事业发展,构建和谐社会。
3.2.5配套条件
(一)供电
某县电力基础设施完善,能够满足拟建安置楼新增的用电负荷。
(二)供水
某县供水基础设施完善,拟建安置楼自来水(生活用水)由某县供水公司通过供水管网提供。
(三)供热
某县建有热电厂,可为住宅用户提供饱和蒸汽及采暖用热水,可满足项目用热要求。
(四)通讯、交通
某县近几年基础设施建设发展迅速,电话通信全部进入了国际、国内长途自动电话网,互联网城区实现了可户户通。
某县境内交通畅达,来往便捷。
中心街、枣乡路和新政路是某县主要交通干道。
中心街纵贯某县南北,是某县最繁华的街道之一,自北环路向南经过某县中心城区,向南经南环路与济聊高速路相通。
并且105国道纵贯某县南北,309国道横穿某县东西,济聊馆高速公路紧侧县城,京九铁路在县城西30公里处通过,济邯铁路横穿县城工业区,形成四通八达的公路、铁路网,完全可满足项目建设对通讯、交通的要求。
根据某县城市总体规划,本项目配套设施均已预留,配套设施完善,能够满足拟建项目需求。
综上所述,从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输
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