物业防盗防火及设备检修维护方案.docx
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物业防盗防火及设备检修维护方案.docx
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物业防盗防火及设备检修维护方案
物业防盗、防火及设备检修维护方案
一、对物业管理区域内的防盗、防火的安全防范巡查
1、加强管理辖区的安全防范,配备防盗、防火设备。
2、学校的实验室、计算机房、图书馆、档案室、财会室,实行专人负责、责任到人。
3、重点部位的负责人,应严格按照本部门规定的操作规程工作,自觉遵守岗位职责,及时关门关窗,做好防盗工作。
4、加强设备的保养和维修工作,定期检查设备的安全和财物规定存放的数量。
5、严禁非无关人员随意进入重点部位。
6、物业服务小组对重点部位要常巡查,勤查看、细防范,发现问题立即处理,并及时通报有关部门。
7、定期全面检查,遇节假日增加检查次数,发现不安全因素,及时堵塞漏洞、消除隐患。
二、安全巡查、检查制度
1、学校安全检查、巡查工作要做到有计划、有步骤,巡查、检查要有记录。
2、各岗位工作人员要坚持进行日巡查,发现隐患立即采取措施。
3、主管人员对校内重点部位的检查每周不少于一次,领导小组成员和相关岗位人员每月各部位检查一次,每学期初、末分别进行全面检查一次。
4、对检查中发现的隐患,能及时整改的及时整改,一时难以整改的,要以书面形式报告教育组、教育局部门领导,并落实防范措施,防止事故发生。
5、值班人员每天进行检查,并做好记录。
三、供电系统日常管理维护方案及应急检修方案
(一)供电系统日常管理维护方案
日常巡视保养项目
序号
项目
部位
内容
要求
1
电力变压器
(干式)
外壳
1、查低压母线
2、检查壳体
低压母线不发热、无变色
外壳清洁、无染物、无放电痕迹
温度计
1、检查是否完好
2、观察温度指示
显示正常、无损坏、温度不超过140℃
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声,无异常杂音
变压器室
1、检查门窗、地面、四壁
2、检查通风道、通风设施
3、检查室内照明设施
4、检查室内消防设施
无杂物、不渗水、能防止小动物进入,干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常
2
低压开关柜
柜正面
1、清扫(擦拭)柜正面
2、检查仪表指示及运行参数
3、检查空气开关
4、检查闸门开关、操作机构
5、检查分闸、合闸指示灯
无灰尘、无污迹,仪表工作正常,电流、电压在正常范围,工作状况符合运行要求,指示灯指示正常
柜背面
1、观察母线、连接点、引出线
2、检查电度表
连接良好、接点无发热变色,电度表铝盘转动正常
3
电容器柜
柜正面
1、清扫(擦拭)柜正常
2、检查仪表指示及运行参数
3、检查自动补偿器
4、检查各组电容指示灯
无灰尘、无污迹,仪表工作正常,电流、电压在正常范围,补偿器功能正常,指示灯完好
柜内
1、观察电容器壳体、套管
2、检查导线及其连接点
3、检查柜内温度
电容器无膨胀、无渗漏油,连接导线无过热变色、无热熔现象,柜内温度不超过45℃
4
柴油发电机
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、无杂物
控制房
1、检查信号指示
2、检查各控制形式、状态
机组处于正常备用状态,符合运行规程要求
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值
2、检查蓄电池液比重及液位
浮充电压26±1V,浮充电流1~2A(观察充电电流表),电池液比重1.26~1.30(采用吸式比重计),液位不低于极板
冷却水箱
检查水位
水位在正常刻度范围
储油箱
检查油位
保证储油至少能供机组运行24小时
润滑油
检查润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良好
5
强电井
强电井室
1、检查房顶、四壁、地面、门
2、检查室内照明设施
3、检查电缆、母线槽
无损坏、无杂物、无漏水,能防止小动物进入,干净整洁,开关、灯具功能正常,无损伤、无放电痕迹、无
(二)供电系统应急检修措施
外线故障:
1、当外线故障导致甲方主供电源停电时,值班人员要检查真空开关的指示牌是否分闸,再检查电压和指示灯,当明确失压断电后,将主供电源进线柜真空开关退出,挂“有人工作,禁止合闸”指示牌。
2、备用电源处于非自动位置,故主供电源断电时不能自动合闸,检查备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置,合上备供电源进线柜开关。
3、检查变压器出线柜,是否正常。
4、检查低压受电柜,并合上低压总开关。
5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
内部故障:
当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地),非误操作引起,除该高压柜停电,甚至会引起主供电或备用电源的受电柜停电,此时值班人员应遵守下列程序:
1、将故障柜的真空开关退出(若引起火警,一人用手提式1211灭火器灭火,一人向消防中心报告)。
2、将故障柜的低压总开关退出,挂“有人工作,禁止合闸”指示牌。
3、将低压母联合闸,保证校园设施用电。
4、向工程部主管报告故障经过和处理情况。
5、召开事故分析会,邀请供电局、厂商及有关方面参加,分析事故发生原因和处理措施,并书面总结报告有关部门。
市电全停:
1、当主供、备用两路市电全停,启动发电机。
2、退出市电联系开关,合上发电机联系开关,向应急负荷供电,并每隔15分钟检查一次发电机运行状况,如燃油量、水温等。
3、监视市电进线电压,尽快与供电局联系,一旦市电恢复正常,立即退出发电机电源,恢复市电供电。
4、作好记录,及时向上级领导报告。
5、市电失压,发电机正常情况下将在15秒钟自动启动。
若有异常改用手动启动。
通知甲方:
1、供电系统紧急故障发生后应马上由工程主管预计修复时间。
2、4小时内可修复的故障,应由物业办指挥中心通知甲方。
自备发电机发电措施:
1、将发电机打在“手动”档上;
2、在有“市电供电”和“发电供电”的双回路供电中,断开“市电供电”回路,并挂牌;
3、断开主变的低压进线开关,并退出母线,使开关与母线有明显的断开点;
4、在退出母线后的低压进线开关上挂牌;
5、起动发电机,并多巡视,确保发电机的正常运行和可靠的供电质量。
四、给排水设备日常管理维护方案及应急检修方案
1、给排水设备的日常管理
(1)维修工负责给排水泵的操作、监控、记录,在潜水泵启动时观察电流、电压、并倾听有无异响。
每日最少应对给排水设备巡查一次,检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水,检查水控制柜的指示灯指示,观察停泵时水泵压力表指示并填写好《给排水巡检日记》。
(2)在正常情况下,生活泵、消防泵、喷淋泵、排污泵的选择开关置于自动位置。
(3)生活水泵每星期轮换使用一次,消防泵每月自动和手动操作试机一次,确保消防泵在事故状态下能正常启动。
(4)按照水泵保养要求定期进行维修保养。
确保泵房地面和设备外表清洁、无尘、无锈,保证泵房的通风、照明以及应急照明在停电状态下的正常使用。
2、停水应急处理
(1)停水事故原因:
1)二次供水机房停电造成停水。
2)水箱水位低停水。
3)清水池水位低停水。
4)水泵故障停水。
5)市电、备用电源故障停水。
上述停水事故发生,应立即报公司领导、客服部。
非上班时间,全小区停水可能超过4小时,公司领导、工程、客服、秩序风部门负责人应及相关主管到场。
(2)检查排除故障:
1)设备断电,现场检查停电原因,恢复。
若不能及时恢复,应采用临时供电措施,恢复供水。
2)检查水箱水位情况,检查水箱给水水泵及阀门,排除故障,增加水箱储水,恢复供水。
3)检查机房内处理水泵,如水泵故障,立即启用备用水泵,组织维修人员对故障水泵进行维修。
4)如供水设备出现严重故障超过4小时不能供水及时报公司领导,请求自来水公司提供支援。
5)因市电、备用电源出现的停水事故时,工程部维修人员应立即启用物业专用应急发电设备,提供电源,恢复供水。
(3)客户告知:
1)客服部及时向住户通报维修情况并做好安抚工作。
2)如停水时间较长,联系自来水公司/消防单位为急需住户提供必要生活用水。
五、空调系统日常管理维护方案及应急检修措施
(一)空调系统日常管理维护方案
空调机组日常巡视保养项目
序号
部位
内容
要求
1
润滑系统
压缩机润滑轴承的油压、油位
油压、油位正常,必要时进行放油与加油
2
冷凝器
检查冷凝器压力、饱和温度
符合设计工作情况
3
蒸发器
检查蒸发器压力
符合设计工作情况
4
冷冻水
检查冷冻水进出水温度
水温正常、进出水温度差正常
5
冷却水
检查冷却水进出水温度
水温正常、进出水温度差正常
6
压缩机电机
检查电机的压力、电流及声音
电压、电流正常,无异常声音
7
冷凝器管束
检查管束清洁及污垢
清洁、无污垢
8
水处理
检查水质
确认水质良好
9
水泵电机
检查冷冻水泵、冷却水泵电机的电压、电流及运行情况
电流、电压正常,无异常声音,无过热
10
冷却塔
1、检查冷却塔进出水是否正常,水位及有无溢流
2、检查冷却塔风机运行状况
3、检查冷却水塔和水箱补水浮球阀,系统阀门有无渗漏
进出水正常、无溢流
冷却塔风机运行正常、无异常噪声
浮球阀正常、阀门无渗漏
11
盘管风机
1、检查过滤网、给风机
2、检查电磁阀和温控开关
清洁过滤网、给风机传动部分注油
电磁阀、温控开关正常
(二)应急检修措施
冷水机组:
1、巡查技工发现运行中的冷水机组故障,应马上停止该机,并开启备用机组。
2、发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维修。
3、设备保养商接通知后,办公时间4小时内到场维修,非办公时间12小时内到场维修,并在事后作维修报告。
水泵:
l、巡查人员发现运行中的水泵异常,应马上停止该泵并开启备用水泵。
2、发现故障的技工马上进行检查维修,可当场解决的问题马上修复并记录在当值日记上。
3、水泵故障较严重,应马上报告工程部主管,由其安排组织人员维修,并在事后作维修报告。
冷却水塔:
1、水塔电机故障
1)巡查人员发现运行中的水塔电机故障,应马上停止该机,转开备用电机。
2)发现故障的技工马上进行检修,可当场解决的问题马上修复,并记录在当值日记上。
3)属较严重的故障应马上报告工程部主管,由其组织人员维修。
并在事后作维修报告。
2、水塔穿底漏水
1)巡查技工发现水塔穿底漏水,应马上开启备用水塔,并将漏水水塔平衡管阀关闭。
2)发现故障人员马上将情况报告工程部主管,由其组织人员修补水塔,并在事后作维修报告。
3、水塔溢漏
1)巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关,可当场解决的马上修复。
2)浮球开关损坏则马上停止该塔,关闭对应的进水阀,并开启备用水塔。
3)发现故障的人员将情况报告工程部主管,由其组织人员维修并在事后作维修报告。
管网系统:
1、主竖管道
1)工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。
2)现场用沙包拦住电缆引穿口、走廊口,以防水浸入二楼电房、用户单元,并将水引入地漏,如地漏排水量不够则将漫出的水导入走火梯。
3)用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
4)将空调机房内管道底部排水口打开排水,但要留意水泵房污水泵抽水情况,一旦发现集水坑水位过高,则需关闭排水口。
5)马上报告工程部主管,由其安排人员抢修并在事后作维修报告。
2、水平管网
1)工程人员发现或接报空调水平管网漏水,应马上将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。
2)现场用沙包拦住用户单元门口和走廊口以防水漫入用户单元,将水导入地漏。
3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
4)马上报告工程部主管,由其安排人员抢修并在事后作维修报告。
3、空调机房内的伸缩节
1)工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂,应按急停掣停止冷水机组,并按急停掣停止水泵。
2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭,漏水停止后开启备用泵和冷水机组。
3)报告工程部主管,由其组织维修,并在事后作维修报告。
注:
如闸阀关闭不严,则马上将破裂的伸缩节拆除,将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口,停止漏水后再开启机组和备用泵。
4、空调机房内的管道
1)工程人员发现或接报空调机房内管道漏水,应马上停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断,以防电气短路。
2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧,以防水到处乱射。
3)用沙包拦住机房门口以防水浸入内。
4)开启机房内对应管道底的排水口排水。
5)报告工程部主管,由其组织人员抢修。
(五)知会受影响用户
事件发生后,工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会甲方。
六、电气照明装置日常管理维护方案和应急检修措施
(一)电气照明装置日常维护管理
1、照明供电设备、线路定期维护保养;
2、加强日常巡视检查、维修养护,公共使用的照明指示灯具、开关及线路要保证完好。
(二)停电应急预案
1、物业公司任何员工在接到停电通知的情况下,客户服务中心、工程部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知业主,并在主要出入口发布停电通告;同时做好停电前的应变工作。
2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下,工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。
若系内部故障停电,应立即派人查找原因采取措施,防止故障扩大;若系外部停电,一方面要防止突然来电引发事故,一方面致电电力局查询停电情况,了解何时恢复供电,并将了解的情况通知客户服务中心、工程部。
3、值班人员部立即会同工程部派人分头前往各楼检查电梯运行情况,发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4、客户服务中心、工程部立即将停电情况通知校内师生,并在主要出入口发布停电通告,必要时启用紧急广播系统通知住户,要求住户保持冷静,做好防范。
5、若突发停电时,值班人员部应协助做好校内维持好秩序,启用应急照明灯等备用照明,疏散学生,并要注意防火,防止发生火灾。
6、安排员工到校区各主要出入口维持秩序,值班人员加强值班人员措施,严防有人制造混乱,浑水摸鱼,必要时关闭大门。
7、派人值守办公室、值班室,耐心接待师生询问,做好解释和疏导工作,防止发生冲突。
8、详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
9、突发停电的预防措施:
1)工程部应经常检查应急照明和紧急广播系统,确保正常。
2)值班人员配置巡逻、检修用的电筒外,还应配置手提式应急照明灯,并时时充电保养,保持完好。
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- 物业 防盗 防火 设备 检修 维护 方案