ajb星河花园销售时机及前提条件.docx
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ajb星河花园销售时机及前提条件
本项目的推广时机
考虑入市时机选择的各项要素、内部认购和开盘的基本条件,结合目前的工程进度和竞争市场条件,世联认为:
本项目的入市2002年下半年城建项目内部认购后,开盘之前,约在12月左右,2003年3月(春节后)正式开盘
释因:
与本项目先天条件相似的项目主要是西侧的城中雅苑(城建项目暂用名),但后天气质、定位不同,在项目运做进入市场之前,如能通过同区域项目先行预热市场,而我方在随后适当时机(对方开盘前,不流失同质客户)火上浇油,以达到成本效益最大化,同时避免两项目同形象推出产生的激烈竞争。
在项目正式开盘的时候,本项目的各种展示已经全部,便于在市场上迅速形成热销局面。
入市时机选择的要素
1、工程进度及形象
工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的,房地产市场竞争的加剧,理性购买对此的要求是很大的,同时,由于预售条件的限制,亦需工程进度到一定程度。
2、销售期的连续
新楼盘的推出过程有预热、升温和爆发几个阶段,一旦推出后,要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,如果开盘后因较长假期而中断,势必会影响销售速度,造成广告投入的浪费。
3、配合外部条件
开盘后如能够利用房交会等时机迅速扩大战果和影响力,是一种高效率、低成本的营销手段,并且可以不断的制造高潮和小高潮,在较少的成本条件下达到较好的宣传效果。
4、其他准备工作就绪
售楼处、形象墙、样板房、看楼通道等现场形象的完善,楼书、折页、海报等宣传手段的准备就绪,销售文件、按揭手续、预售许可证等的办理,前期的客户积累,等等后勤工作是开盘入市的良好基础。
5、考虑相关楼盘的竞争
考虑到竞争楼盘的推广期,既不宜落后过远,白白流失宝贵的客户资源,亦不可匆忙面市,形成负面的市场形象。
6、项目与发展商对资金回笼的要求
考虑到项目成本的回收对项目利润和工程资金的影响,应在其他条件允许的范围内尽早销售,回笼资金,以求项目利润的最大化与风险最小化的平衡。
内部认购基本条件
1、现场环境
前广场绿化完成
售楼处装修完成
楼体条幅(根据工程进度尽可能安排)、形象墙布置、现场灯光效果到位;
停车区域已设定;
施工现场展示规范;
部分销售代表到位;
2、资料准备
部分折页、海报印制完成;
中心区模型小区与分户模型到位;
内部认购书已确认。
3、宣传与媒体
各相关单位已确定,媒体宣传逐渐开始。
户外广告牌广告到位。
开盘基本条件
1、法律文件
各种法律文件齐全,取得预售许可证(提前一个月)。
2、现场条件
样板房开放
售楼处现场开盘布置完成;
前广场与部分内庭院展示到位;
停车区域已设置;
销售代表培训完毕,全部到岗;
施工现场整齐。
3、资料准备
楼盘200问制定完毕;
按揭银行、物业管理、智能化、置业计划、合同范本已确认(提前一个月);
价目表制定完毕;
标准装修标准确定,装配式套餐细则确定;
各类楼书、折页、海报印制完成;
模型到位。
4、宣传与媒体
媒体宣传全面展开,各项营销活动正在进行
形象包装
旨在快速建立CBD唯一的国际人居所的市场印象
通过楼书、海报、展板、模型、文件袋、条幅、VIP卡来展示
租务手册
本手册提前到位,内容包括本小区的各项配套与服务标准和说明等,提前制作在房交会亮相前完成,以招租打开项目国际人居所定位,同时带动投资、增值型、第二居所型客户的需求从而达成消费购买,提升物业价值。
楼书
在消费者对本项目有了基本的色彩与定位印象后,楼书属于他们深入了解本项目的必需品。
制作要求突出质感和国际价值。
采用形象与硬件灌输相结合的方式。
先以一个“国际人”的身份讲他在星河·国际的生活和感受,再以项目的各种买点相称,两者相互结合。
海报、DM、折页
作为本项目楼书的补充,通过高档场所免费索取、目标写字楼直邮、房展会派发的主要资料。
展板
售楼处内使用,视售楼处具体情况安排8-10块左右。
模型
中心区模型一个,深化本项目的CBD氛围。
比例1:
500
楼盘模型一个,比例1:
80——1:
150
文件袋
取代手提袋,可放置楼书、海报、纸笔,销售文件、吻合国际人士外出办公的习惯。
星河国际VIP卡
用途一:
内部认购用,诚意金10000元,提高项目档次。
用途二:
与各高档品牌商家、酒店等联合,使预定者提前享用项目品牌,规定使用日期,在正式购买后更换长期贵宾卡。
条幅
充分利用楼体本身优势,条幅好象本楼盘面对市场的实时广播,在楼体上直接打销售动态。
内部认购期,“星河·国际、纯CBD国际人居所电话”;引导期,“即将发售日期电话”发售期,“物管,园林、会所、购物公园等卖点”。
尾盘期,“优惠内容,卖点”。
3D动画(或电视片)
作为一个区域与自身环境展示不充分的项目,以3D动画或电视片的形式增强客户的国际感觉是必要的,用3D动画或电视片表现中心区CBD逐年变化的情景和将来生活在小区内外的生活情态,展示出小区的升值潜力与国际化生活。
形象包装费用
项目
单价
数量
金额(万元)
楼书
12元/本
10000
12
海报、折页
0.6元/份
10000
0.6
(直邮)
1.5元/份
5000
7.5
展板(6—8块)
500元/块
10
0.5
模型
5-8万元/个
2
12
星河·国际VIP卡
5元/张
400
0.2
3D动画(电视片)
动画300-600元/秒
5分钟
10-20
条幅
12元/平方米
4000
4.8
合计
约55万元
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
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