某某县棚户区改造项目立项申请报告.docx
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某某县棚户区改造项目立项申请报告
松桃县棚户区改造工程项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
㈠、项目名称:
松桃县乾洲坝棚户区改造工程项目
㈡、建设性质:
新建
㈢、建设内容:
棚户区改造工程项目
㈣、总投资:
12958.94万元
其中:
1、申请银行贷款8300万元(约占总投资64%)
2、企业自筹4658.94万元(约占总投资36%)
㈤、建设规模:
1.棚户改造区用地面积:
18.2公顷
2.棚户区安置用地面积:
5.34公顷
3.招拍挂用地面积:
9.8公顷
4.棚户改造区户数:
553户
5.棚户改造区人口:
1935人
6.棚户改造区拆迁建筑面积:
10.67万平方米
7.新建安置建筑面积:
10.67万平方米
㈥、承办单位:
松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司
㈦、项目负责人:
李明刚
㈧、承办单位概况
松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司公司成立于2004年3月,公司性质为国资企业,注册资本为2亿元人民币,其中:
实物资产折资1.95亿元;货币资金0.05亿元,公司设在县财政局(县财政局办公楼一楼)。
公司法人代表系县常务副县长李明刚,公司现有员工13人。
1、主要经营范围:
①信用担保或委托贷款。
②经营国有经营性资产。
③投资城市基础设施建设及农村基础设施建设等。
2、公司经营目标:
充分利用松桃苗族自治县国有资产存量,通过资本重组盘活国有资产,培育新的经济增长点,最大限度地发挥国有资产在市场经济中承载功能和先导作用,确保国有资产的安全和有效运行,以服务县域经济发展、实现经济效益和社会效益为目标,以县重点项目建设为融资主线,为县域经济重点产业发展发挥示范带动作用,确保国有资产的保值增值。
㈨、编制依据
1、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)
2、《城市房屋拆迁管理条例》
3、《松桃县地区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
4、《松桃县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发2006〕37号)
6、《松桃苗族自治县县城总体规划》(2005-2020)
7、《城市居住区规划设计》(GB50180-93)
8、国家有关环境保护、消防、法律、法规标准
9、国家有关工程建设专项技术规范、标准
10、项目可行性研究报告编制合同
㈩、编制原则
1、以科学发展观为指导,以建设和谐城市为目的,全面提高弱势群体的居住水平,把棚户区改造工程建设成德政工程、阳光工程和民心工程,促进松桃县的经济振兴和经济社会协调发展。
2、坚持科学规划、配套建设的原则。
按照城市总体规划,认真组织,科学合理,不降低标准;实行连片改造,不留死角。
3、坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一的原则,合理配置人力资源,优化用地结构,根据国家《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的精神,覆盖人口及服务功能,合理确定项目的建设规模,做到规模适宜,功能适用,经济合理、适度超前。
(十一)、棚户区改造原则
1、坚持全县统一领导、统一组织、加强协调的原则。
2、坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则。
各地政府在城市棚户区改造的同时,要积极推进住房保障制度的建立。
棚户区改造的开发项目要实行市场化运作。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。
在城市棚户区拆迁补偿安置过程中,要严格执行国家和省有关法律法规,妥善解决好特困群体的住房问题。
4、坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
各地实施棚户区改造要符合城市总体规划,并特别注意历史文化街区和重点文物的保护。
(十二)、编制规模
1、城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
2、松桃县目前急需待改造城市棚户区为乾洲坝片区,总用地面积18.2公顷,拆除房屋553户,拆迁建筑面积10.67万平方米。
(十三)、项目提出的理由与过程
从2000年开始,县政府投入125万元,对县城总体规划、小城镇详细规划进行了系统的修编和编制。
2003年,完成了县城近期建设规划,县城局部改造详细规划,东城新区详细规划的编制和报批;2005年完成了教场坝、南门风景苑等片区的详细规划和13个规划设计方案的审查批复;2006年3月底,县城总体规划第三次修编顺利通过了省城规委组织的专业技术评审,县城详规覆盖率由2001年的12%发展到2006年初的75%,完成规划面积20.26平方公里,规划人口10万人,规划城镇化水平达25%以上。
1985年底,县城建房面积468259平方米,进入二十世纪90年代后,房屋建设逐渐向高层方面发展。
建筑布局已由过去的单家独院民政合用逐渐分离发展为行政办公、商业服务、医疗卫生、邮政通讯、精油加工、餐饮服务等功能突出的单体建筑或小区。
1980年,征用乾州坝砖瓦厂15亩土地规划建设了一个居民新村。
1990年完成县体育馆田径场。
1995年开发河滨街,建民、商住房面积15378平方米。
到2003年底,县城共建各类房屋面积15757万平方米,人均占有住房面积17平方米。
2005年,完成片区开发面积253508平方米,新增城市建设面积1.5平方公里,新增城市人口1.7万人,旧城改造开发面积228760平方米,新区开发建设24748平方米,完成直接投资23120.5万元,其中旧城改造17730万元,新区开发建设5390.5万元。
松桃县自实施城镇化建设战略以来,县城棚户区改造及住房建设、住房保障等工作得到了长足发展,目前已进入全面提质提速、东扩南移的建设战略阶段,但是目前城区内棚户区范围分布广,拆迁量大,居民多等情况,如果依靠政府财政补贴来实施改造,会对县财政造成重大的负担,如果依靠当地房开企业进行改造,一是房开企业的资金投入有限,只能改造小范围的棚户区,不能对整个县城棚户区进行整体统一、有序的改造。
二是房开企业作为盈利企业,对民生工程、公益事业不会放在第一位,这会导致改造后的棚户区地理位置偏僻,基础设施配套跟不上,医疗卫生和居住环境得不到良好的保障,会出现新一轮的高密度的棚户区出现。
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)和《国家开发银行中低收入家庭住房贷款项目评审指导意见》(国家开发银行办公厅文件开行办〔2007〕106号)文件精神,结合松桃县城市棚户区的改造的需要,故提出向国家开发银行贷款和政府财政补贴的形式进行棚户区改造,为此特提出该建设项目的可行性研究报告。
二、项目概况
㈠、项目拟建地点
本项目拟建为乾洲坝片区,规划用地面积为:
松桃县棚户区改造规划用地面积指标
序号
安置点
规划用地面积
(单位:
公顷)
安置房用地面积
(单位:
公顷)
招牌挂用地面积
(单位:
公顷)
1
乾洲坝片区
18.26
5.34
12.86
㈡、建设规模
松桃县棚户区改造建设规模
序号
安置点
安置房建筑面积
(万平方米)
招牌挂商品房建筑面积
(万平方米)
总建筑面积
(万平方米)
1
乾洲坝片区
10.67
25.85
36.52
㈢、投资估算及资金筹措
1、项目总投资
项目估算总投资12958.94万元,其中:
工程费用为9199万元,工程建设其它费用为2203.9万元,基本预备费570万元,银行利息986.04万元。
2、资金筹措
本项目总投资为12958.94万元,其中:
(1)、申请银行贷款8300万元(约占总投资64%)
(2)、企业自筹4658.94万元(约占总投资36%)
四、结论与建议
㈠、结论
本项目建设是通过对松桃县棚户区改造,解决松桃县棚户区居民居住环境恶劣、城市配套实施不完善的现状,实现“人有所居”的居住要求,同时通过棚户区的改造,完善城市功能,按照总体规划的要求进行规划设计,提高城市化率,促进经济社会协调发展起到重要的推动作用。
该项目建设是十分必要的。
项目建设用地落实,社会环境条件好,供水供电等市政配套条件完备,项目建成后将产生良好经济效益和社会效益。
按照需要与可能,经济适用的原则,确定总投资1.29亿元。
㈡建议
1、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系,做好项目实施前的各项准备工作,以便为项目实施提供必要的条件。
2、按基本建设程序精心组织项目建设管理,加强项目质量控制、进度控制,严格控制项目投资,按相关规定管好建设资金,保障资金安全运转。
3、项目建设必须进一步做好地质勘察,由有资质的单位承办,为工程的实施提供基础技术支持。
4、充分利用棚户区改造的优惠政策,结合安置用房和廉租房的政策,最大程度的通过改造项目解决棚户区居民居住问题,同时做好拆迁和拆迁过渡安置工作。
第二章项目建设的背景及必要性
一、松桃县概况
松桃苗族自治县成立于1956年,是国务院批准成立最早的苗族自治县之一。
位于武陵山脉主峰梵净山东麓,东经108º35′42″至109º23′30″北纬27º49′40″至28º30′20″,属中亚热带季风气候,地处黔、湘、渝两省一市结合部,与湖南的花垣、凤凰相连接,同重庆的酉阳、秀山接壤,区位适中,交通便利,素有“黔东门户”之称。
全县辖28个乡镇,416个行政村,国土面积3400平方公里,人口68.76万人,是松桃县地区面积最大、人口最多的农业大县。
(一)、全县县域经济发展状况
国民经济发展及产业结构的改善情况
2006年未全县实现生产总值19.78亿元,按可比价格计算比上年增长8.6.5%,其中:
第一产业增加值8.69亿元,增长6.1%;第二产业增加值4.71亿元,增长1.1%;第三产业增加值6.38亿元,增长14.3%。
全县人均GDP达到3018元,农民人均纯收入1692元。
2008年未全县实现生产总值316513万元,按可比价格计算比上年增长11.5%,其中:
第一产业增加值128536万元,增长9.3%;第二产业增加值97322万元,增长6.7%;第三产业增加值90655万元,增长19.1%。
全县人均GDP达到5069元,农民人均纯收入2264元。
2007年未全县实现生产总值25.2亿元,按可比价格计算比上年增长15.1%,其中:
第一产业增加值10.16亿元,增长6.6%;第二产业增加值7.6亿元,增长34.7%;第三产业增加值7.52亿元,增长14.3%。
全县人均GDP达到5069元,农民人均纯收入1958元。
(二)农业农村的经济发展情况
松桃县是一个以农业经济为主的县,全县2008年实现农林牧副渔总产值19.4亿元,按90价格计算比上年增长4.3%,其中:
农业产值9.6亿元,增长4.6%;林业产值0.3亿元,增长5.3%;牧业产值7.64亿元,增长14.6%;渔业产值0.22亿元,增长5.4%。
现有耕地面积39.66万亩,人均0.58亩,但耕地质量低劣,25度以上的陡坡耕地差不多占现有旱作耕地的三分之一。
(三)工业生产情况
我县地下矿产资源丰富,主要矿产资源有锰、铅、锌、磷、钒等,特别是锰矿,全县保有储量5586万吨。
近年来为开发矿产资源,一哄而起办了很多锰矿厂、铅锌厂,全县2008年实现工业增加值7.24亿元,按可比价计算比上年增长0.9%,其中:
规模以上工业实现增加值6.4亿元,增长-0.6%。
规模以上工业主要产品产量:
发电量3454万瓦时,水泥2万吨。
(四)、固定资产投资
固定资产投资保持较快增长。
全县完成全社会固定资产投资140446万元,比上年增长42.5%,其中:
基本建设完成投资65224万元,增长31.53%;更新改造完成投资4901万元,下降437.67%;房地产开发完成投资34553万元,下降10.39%;城镇固定完成投资130475万元,增长45.4%;农村私人建房完成投资9971万元,下降26.1%。
(五)、国内贸易
消费品市场销售旺盛。
全县实现社会消费品零售总额683574万元,比上年增长28.24%,分县域看:
县消费品零售额39952万元,增长28.98%;县以下消费零售额28406万元,增长27.21%,城乡市场同趋活跃。
分行业看:
批发零售贸易业消费品零售额49868万元,增长19.3%;住宿餐饮业消费品零售额15002万元,增长60.05%;其他行业消费品零售额3488万元,增长11.09%。
(六)、交通运输和邮电通信业
全县完成各类运输周转量9340万吨公里,比上年增长9.6%,客运输周转量36123万人公里,比上年增长1.67%。
全县完成邮电通业务收入6464万元,比上年增长16.6%,其中:
电信业务收入5338万元,比上年增长15.1%;邮政业务收入1126万元,比上年增长24%;年末移动电话用户62043万户,互联网宽带2500户,比上年增长4%。
(七)、财政税收和金融保险
财政收入大幅增长。
全县财政税总收入29370万元,比上年增长25.5%,其中:
一般预算收入11869万元,增长22%。
财政总支出98188万元,比上年增长60.2%。
金融方面呈现可喜发展.全县金融系统进一步开展全方位优质服务,收效明显.金融存贷款同步增长。
年末全县金融机构人民币各项存款余额达到286037万元,比年初增加56597万元,比上年增长24.7%,其中:
城乡居民储蓄存款余额169456万元,比年初增加33640万元,增长24.8%。
金融机构人民币各项贷款余额达104636万元,比年初增长20.58%。
(八)、教育、文化、卫生
教育环境进一步改善。
教育事业进一步发展。
年末,全县现有普通中学41所,在校学生46662人,有专任教师2435人,学校占地面积124万平方米;有小学390所,专任教师3191人,学校占地面积110万平方米;幼儿园15所,在园幼儿1万人,校园占地面积15403平方米,适龄儿童入学率98.8%。
文化事业健康发展。
全县广播电视综合覆盖率95%。
卫生事业稳步发展。
全县有卫生机构31个,其中:
医院、卫生院2个,妇幼保健院(所、站)1个,疾病预防控制中心(防疫站)1个。
卫生机构床位数625张,其中医院285张。
卫生机构工作人员856人。
(九)、人民生活
城乡人民生活继续改善。
全县在岗职工平均工资为18954元,比上年增长14.75%,全县农民人均纯收入为2264元,比上年增长15.6%,农村居民人均生活消费支出1732.18元,比上年增长214元,增长12.35%。
其中食品消费支出1051元,恩格尔系数为60%,比上年增长2.5%点
(十)、人口
年末全县总人口为68.76万人,全年出生率为10‰,死亡率为4.6‰,自然增长率为5.4‰
二、项目建设的背景
大力提高人民群众的居住水平,是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。
低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素,也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。
党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出,要加快集中成片的棚户区的改造,解决困难住户的住房问题,提高其住房质量,美化其居住环境。
松桃县是以农业、矿产为主的县级市,由于历史的原因和地域的限制,松桃县广大农村生产力落后,经济不发达,贫困人口和贫困地域所占的比例较大,要想建设小康社会,必须牢固树立科学发展观,坚持以人为本的发展理念。
为解决松桃县低收入家庭和贫困家庭的住房,实现使人民群众“住有所居”的要求。
据松桃县县政府对棚户区的改造计划,拟对乾洲坝片区、教场坝片区、公园路片区、平块片区、南门湾片区和黄土坡片区的棚户区住房进行改造,目前只针对乾洲坝片区进行改造,以加快城市现代化建设步伐。
这将给本项目的建设带来千载难逢的大好机遇。
三、项目建设的必要性
1、本项目建设是满足住房消费的需求
住房是人们生活的基本要素之一,也是当前城乡居民最为关心的问题之一。
随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素,促使人们对住房的需求无论在量上和质上都日趋增强。
随着生活节奏的加快,在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。
改善人们的居住条件,提高人们的住房水平,是实现这一愿望的必由之路。
近几年,松桃县房价提升较快,价格偏高,目前市中心房价已达2100元/平方米。
松桃县城区范围内的低收入家庭,多是原国营和集体企业的下岗职工及低保家庭,没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商品住房。
为彻底解决低收入家庭的住房等基本生活条件,维护社会稳定,构建和谐松桃县,帮助低收入家庭改善住户条件就成了县政府的重要工作任务。
松桃县棚户区建设工程,有助于和谐社会的构建,改善提高松桃县居民人居环境,加快城市化建设的需要。
同时本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置房,住宅面积较小,销售价格较低,满足消费者的心理需求及购买力,创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势,获得当地老百姓的认可,必将成为消费者购房的首选。
2、此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要
松桃县棚户区房屋均属50-60年代修建的木结构房屋,结构简易,年久失修,低矮破旧,基础设施条件差,道路狭窄,消防隐患大。
本项目的实施将让老百姓住上好房子,有利于美化环境,完善城市功能,该工程的实施,是按照城市总体规划要求,是加快松桃县城市化建设步伐的有力举措,具有综合的社会经济效益。
3、本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要
本项目乾洲坝片区总建设占用土地18.2公顷,容积率2.0,建筑密度35%以下,住宅建筑层数为多层和高层,绿地率为30%,符合国家集约节约土地资源的政策要求。
成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。
价格合理,主要销售对象为松桃县现有住房难、收入低的人群。
建设本项目符合中央关于建设和谐社会的要求,符合当前国家围绕城镇化建设主题的发展要求,符合当前省政府关于加快棚户区改造建设的要求,既可以满足低收入居民家庭的住房需求,扩大住房消费,还可以改善住房供应结构,有效平抑房价,防止产生房地产“泡沫”。
不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面,中低价房的建设在未来很长时期内,有着存在和发展的必要性。
因此,实施本项目是可行而且是很必要的。
4、棚户区的居住情况分析
(1).各棚户区房屋现状构成
从上面对乾洲坝棚户区的调查结果可以看出,棚户区的建筑主要集中在低层建筑,占地面积大,浪费土地资源。
修建时间多为20年前建筑,建筑破损较为严重。
建筑面积多为70平方米以上,故此比例进行安置房户型设计。
现有建筑的结构框架结构所占比例非常小,建筑结构稳定性较差,建筑安全存在一定隐患。
从消防部门统计的资料反映,乾洲坝棚户区存在以下问题:
1、该片区无消防规划,建筑物分布杂乱无章。
建筑物依山而建,道路不通畅。
2、无消防车通道。
3、无基本消防设施。
4、无消防水源。
5、无城市消防给水系统。
由此可见棚户区的现状是随时都有发生重大火灾的危险,由其他部门统计来看,该片区现基本通水,但只能供应饮用。
无行车道路通至棚户区,无法满足消防等其它要求。
无公厕、垃圾转运站等基础设施。
棚户区电网线路陈旧,需要改造。
棚户区无规范的通讯设施。
由于棚户区建筑密度高,居住人口多,房屋间距小的特点,造成棚户区犯罪率居高不下,成为犯罪分子滋生的温床。
综上所述,松桃县乾洲坝棚户区改造迫在眉睫,通过项目的实施,彻底的解决棚户区居民的基本居住要求,对避免火灾的发生、降低犯罪率、提高居民的卫生条件起到积极的推动作用。
第三章场地址选择及建设条件
一、建设场址
根据《松桃县总体规划》、《松桃苗族自治县国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要》以及建设用地许可证,建设地址为乾洲坝片区。
1、场址现状
(1)地点与地理位置
本项目选址于松桃县城区内,交通便利,地理位置优越,周围资源条件齐全。
(2)场址土地权属类别及占地面积
根据松桃县国土资源局开发区分局初步审核,该地块土地利用现状为规划居住用地。
建设单位已取得土地使用权证。
土地用途为居住用地,土地使用年限70年。
总用地面积18.2公顷。
(3)现有场址利用情况
该项目所在地有部分旧式棚户区,所有住户基本上已达成拆迁协议,拆迁工作由政府办理。
2、建设规模和主要建设内容
(1)建筑规模:
棚户区
总户数(户)
总人口(人)
用地面积(公顷)
安置房用地面积(公顷)
招牌挂土地面积(公顷)
拆迁建筑面积(万平方米)
安置建筑面积(万平方米)
招牌挂商品房建筑面积(万平方米)
乾洲坝片区
553
1935
18.2
5.34
9.8
10.67
10.67
19.6
2、主要建设内容
安置房以90平方米以下的户型为主,为多层建筑,占总安置建筑面积的75%;90平方米以上的户型占安置建筑面积的25%,为小高层建筑。
二、建设条件
(一)、规划条件
松桃县规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书,建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件,委托有资质的单位编制建设方案,方可办理规划的报批工作。
(二)、土地条件
项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。
土地用途为住宅用地。
场地原为建设用地,基本平整,无较大高差,地形地貌简单,不良地质作用不发育,无不良地质灾害。
(三)、基础设施情况
交通方面,建设地点均有公路经过,交通便利。
通信方面,项目区处于通住程控范围之内。
供水方面,自来水水厂承诺完全能满足该项目的施工用水和建成后的工作生活用水。
用电方面,已与国家电网并网运行,场地附近均有高压电缆,电力供应有保障。
各项基础设施完善,适合于房屋建设。
(四)、周边环境分析
周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善,附属设施齐全,居住条件良好。
(五)、建筑材料供应
钢材、砖、水泥、砂石等均可就地采购。
(六)、资源节约措施
项目所需主材均可在松桃县采购,运输方便。
所有材料承建单位均与供应商签定合同,保障供应,进场前需要进行复试,合格后方可使用。
水和电由松桃县供水公司、供电部门申请报批,满足项目建设使用要求,所有材料按比质比价的原则进行择优采购。
三、拆迁方案
为了加快城市建设步伐,大力提高城镇化建设水平,切实改善人居环境,促进地方经济发展,按照统一规划、统一设计、统一管理、统一建设的原则进行拆迁安置补偿,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国物权法》《贵州省城市房屋拆迁管理办法》结合我县的棚户区改造实际,特制定本房屋拆迁安置补偿方案。
1、拆迁范围
平块片区、乾洲坝片区、教场坝片区、公园路片区、南门湾片区、黄土坡片区内所有建(构)筑物。
2、拆迁期限
2010年-2013年完成。
3、补偿方式
采取货币补偿和产权调换两种方式。
4、补偿标准及范围
(1)房屋按“产权证”载明的性质,面积按房产证或评估测量面积,实行“拆一还一”结构成新互不补差,并结合建设规划,实行统一规划、统一设计、统一管理、统一建设的方式进行安置。
选择货币补偿的按照重置法评估价格进行补偿。
(2)经批准未超期限的临时建筑,原有约定或承诺的按约定或承诺兑现。
原无约定或承诺的,按原修建时的建筑成本价适当补偿。
超期的临时建筑自行拆除,不予补偿。
(3)未取得“一书两证”(选址意见书、建设用地规划许可证、建设规划许可证)的改、扩、建(含加层)违法违章建(构)筑物,按松党办发(2006)1号文件及相关法律法规的规定执行。
(4)取得合法手续的住房
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