深圳房地产季度报告第二季.docx
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深圳房地产季度报告第二季
深圳房地产2016年季度报告(第二季)
来源:
szhome新闻与研究部 作者:
张粉层 林上康
目录
第一部分:
土地市场
第二部分:
新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
附2:
2016年二季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、二季度新房成交均价分析
2.2、二季度新房成交量分析
附:
深圳市各行政区2016年4-6月新房成交量价走势图
第三部分:
二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2016年二季度深圳各区二手住宅挂牌均价
附:
深圳市各行政区2016年4~6月二手住宅量价走势图
2、2016年二季度深圳各区住宅租金
附:
深圳市各行政区2016年4~6月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2016年第二季度全市二手商品房成交概况
3.2、2016年二季度二手房、新房成交比较
第四部分:
商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
附:
2016年二季度批售的商业项目
2、一手商业成交分析
二、二手商业
1、出售部分
附:
深圳市各行政区2016年4-6月二手商业挂牌均价走势图
2、出租部分
附:
深圳市各行政区2016年4-6月商业租金走势图
3、二手商业成交分析
第五部分:
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
附:
2016年第二季度批售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
二、二手写字楼
1、出售部分
附:
深圳市各行政区2016年4-6月二手写字楼挂牌均价走势图
2、出租部分
附:
深圳市各行政区2016年4-6月写字楼租金走势图
3、二手写字楼成交分析
第六部分:
小结
第一部分:
土地市场
根据深圳房地产信息网的监测,2016年第二季度深圳出让4块土地,其中2块商住混合用地,2块商业用地。
编号为A816-0060的商住混合用地属于招标出让,位于龙华上塘,用地面积35673.14平方米,建筑面积146000平方米,由中国电建+广州方荣以82.9亿元中标,折合楼面地价56781元/平方米。
编号为A646-0059的商住混合用地属于挂牌出让,位于光明新区,用地面积152441.86平方米,建筑面积509000平方米,由凯丰实业以140.6亿元竞得,折合楼面地价27623元/平方米。
编号为A625-0055的商业用地位于光明新区,用地面积3682.41平方米,建筑面积20255平方米,由东莞骏轩实业有限公司以28500万元竞得,楼面地价14071元/平方米。
编号为G11336—0066的商业用地位于坪山新区,用地面积107287.07平方米,建筑面积365000平方米,由福建中维房地产开发有限公司以572000万元竞得,楼面地价15671元/平方米。
第二部分:
新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
楼市调控杀手锏325新政出台之后,市场推盘节奏有所放缓,本为传统旺季的二季度,推售体量和一季度基本相当。
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳住宅预售面积1208614平方米,环比增加1.9%,同比减少43.7%;住宅预售套数11960套,环比增加9.9%,同比减少36.3%。
2016年二季度福田区和盐田区无住宅项目预售。
罗湖区深业东岭一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积106644平方米,住宅预售套数1214套。
南山区2个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积128529平方米,环比减少53.3%,同比减少73.1%;住宅预售套数465套,环比减少73.6%,同比减少84.5%。
天鹅湖花园预售量114183.52平方米/315套,是南山区的主力预售项目。
宝安区5个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积425207平方米,环比增加27.3%,同比减少43.4%,住宅预售套数4379套,环比增加63.4%,同比减少29.0%。
中粮云景花园预售量113469.42平方米/1258套;鸿荣源壹城中心预售量87623.56平方米/1046套,宏发世纪城预售量84037.27平方米/870套,是宝安区预售量较大的几个楼盘。
龙岗区10个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积548234平方米,环比减少5.0%,同比减少四成,住宅预售套数5902套,环比减少8.4%,同比减少38.5%。
锦荟PARK预售量90933.5平方米/881套,恒裕嘉城预售量75604.36平方米/890套,是龙岗区预售量较大的两个楼盘。
附1:
2016年第二季度取得预售证的项目
附2:
2016年二季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、二季度新房成交均价分析
2016年二季度,在325调控新政的打压之下,新房成交量大幅下滑,不过在高端物业的持续发力下,房价再度上涨创历史新高。
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳的新房成交均价56477元/平方米,环比上涨17.4%,同比上涨95.0%。
各行政区方面,豪宅主力聚集地的福田和南山两区,成交均价遥遥领先,其中福田区在宝能公馆的持续热销下,均价高达84577元/平方米,环比上涨8.2%,同比上涨82.0%;半岛城邦三期、恒裕滨城、天鹅湖1号等楼盘的热销,助力南山区成交均价达82143元/平方米,环比上涨10.4%,同比上涨52.7%。
宝安区成交均价54600元/平方米,环比上涨三成,同比翻倍,是价格涨幅最大的区域,新锦安壹号公馆、鸿荣源壹方中心是区域的价格贡献主力。
罗湖区成交均价62946元/平方米,环比上涨5.8%,同比上涨四成;盐田区成交均价46195元/平方米,环比上涨7.8%,同比上涨94.3%;龙岗区成交均价39381元/平方米,环比上涨2.9%,同比上涨80.5%。
2.2、二季度新房成交量分析
325调控新政是深圳楼市的杀手锏,新政出台之后,二季度楼市成交量大幅回落。
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳新房住宅成交面积844903平方米,环比减少46.7%,同比减少52.6%;成交套数7852套,环比减少48.7%,同比减少55.6%。
各行政区方面,除罗湖区成交量增加外,其余五区成交量均大幅下滑。
新盘深业东岭的热销助力罗湖区成交量大增,成交面积78862平方米,环比增加27.5%,同比增加13.8%;成交套数771套,环比增加28.7%,同比增加21.2%。
全区共有7个项目有成交,深业东岭、华润银湖蓝山是区域的主力成交楼盘,两盘累计成交占全区总量的83%。
福田区成交面积9902平方米,环比减少66.9%,同比减少82.1%;成交套数61套,环比减少71.0%,同比减少86.5%。
全区共有3个项目有成交,宝能公馆是区域的成交主力,单盘成交占全区总量的74%。
南山区成交面积187480平方米,环比减少35.1%,同比减少15.0%;成交套数1477套,环比减少37.7%,同比减少9.0%。
全区共有20个项目有成交,半岛城邦三期、前海时代、宝能城、恒裕滨城是区域的成交主力,四盘累计成交占全区总量的58%。
盐田区成交面积6966平方米,环比减少八成,同比减少68.4%;成交套数64套,环比减少83.2%,同比减少75.4%。
全区共有4个项目有成交,上善梧桐苑、玺悦山是区域的成交主力,两盘累计成交占全区总量的77%。
宝安区成交面积267698平方米,环比减少59.3%,同比减少49.8%;成交套数2483套,环比减少63.1%,同比减少51.6%。
全区共有41个项目有成交,新锦安壹号公馆、中粮云景国际、宏发世纪城、龙光玖龙玺是区域的成交主力,四盘累计成交占全区总量的34%。
龙岗区成交面积293995平方米,环比减少42.3%,同比减少66.7%;成交套数2996套,环比减少40.5%,同比减少68.7%。
全区共有46个项目有成交,锦荟PARK、万科麓城、宇宏健康花城、万科公园里是区域的成交主力,四盘累计成交占全区总量的42%。
附:
深圳市各行政区2016年4-6月新房成交量价走势图
第三部分:
二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2016年二季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的二手住宅价格持续走高,季度加权均价为53455元/平方米,(4-6月加权均价,下同),环比下跌0.4%,同比上涨43.8%。
各行政区方面,全市六区走势各异,盐田区二季度的二手住宅挂牌均价环比上涨8.8%至49173元/平方米,同比上涨44.9%;宝安区二季度挂牌均价环比上涨3.7%至48837元/平方米,同比上涨47.1%;罗湖区二季度挂牌均价环比上涨2.5%至50895元/平方米,同比上涨50.6%;福田区二季度挂牌均价环比上涨0.7%至61465元/平方米,同比上涨31.1%;南山区二季度挂牌均价环比下跌0.2%,为62716元/平方米,同比上涨31.4%;龙岗区二季度环比下跌0.7%,为36379元/平方米,同比上涨61.5%。
附:
深圳市各行政区2016年4~6月二手住宅量价走势图
2、2016年二季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的住宅租金为79元/平方米/月,(4-6月加权均价,下同),环比下跌3.7%,同比上涨12.9%。
各行政区方面,全市六区走势各异,其中,龙岗区二季度的住宅租金环比持平,为46元/平方米/月,同比上涨7.0%;南山区二季度的住宅租金环比下跌3.2%,为91元/平方米/月,同比上涨8.3%;宝安区二季度的住宅租金环比下跌3.3%,为59元/平方米/月,同比上涨18.0%;罗湖区二季度的住宅租金环比下跌3.6%,为80元/平方米/月,同比上涨1.3%;福田区二季度的住宅租金环比下跌6.3%,为89元/平方米/月,同比上涨7.2%;盐田区二季度的住宅租金环比下跌9.0%,为61元/平方米/月,同比上涨10.9%。
附:
深圳市各行政区2016年4~6月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2016年第二季度全市二手商品房成交概况
325调控新政的出台对二手楼市造成了沉重的打击,二季度二手房成交量大幅受挫,根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳二手房成交面积1756141平方米,环比减少57.6%,同比减少51.1%;成交套数20275套,环比减少55.9%,同比减少52.1%。
价格接地气的龙岗区,是二手房成交量最大的区域,为456545平方米/5077套。
3.2、2016年二季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳二手房成交量是新房的2.1倍。
各行政区方面,福田、盐田、罗湖三区二手房成交占据绝对优势地位,福田区二手房成交量是新房的31.9倍,盐田区二手房成交量是新房的7.7倍,罗湖区二手房成交量是新房的3.4倍。
南山、龙岗、宝安三区二手房成交量略优于新房,南山区二手房成交量是新房的1.7倍,龙岗区二手房成交量是新房的1.6倍,宝安区二手房成交量是新房的1.3倍。
第四部分:
商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳商业预售面积520950平方米,环比增加1.2倍,同比增加1.4%,商业预售套数5349套,环比增加83.8%,同比增加26.9%。
南山、宝安、龙岗是商业预售量的主力区域,南山区预售量82790.29平方米/686套;宝安区预售量129651.79平方米/1636套;龙岗区预售量274907.97平方米/2713套。
位于龙岗横岗的荣德时代广场预售量126540平方米/681套;位于南山西丽的万科云城(三期)预售量74675.88平方米/665套;位于龙岗布吉的赛格新城市广场预售量49338.59平方米/679套;位于龙岗龙城的金地凯旋广场预售量43258.84平方米/722套,是全市商业预售量较大的几个楼盘。
附:
2016年二季度批售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度一手商业成交面积176795平方米,环比增加5.8%,同比减少四成,商业成交套数2564套,环比增加22.3%,同比减少21.0%。
万科云城成交36131.73平方米/504套,是全市商业成交量最大的楼盘,万科广场V寓成交31888平方米/532套,居于第二位。
二、二手商业
【注】:
由于盐田区的商业二手市场很小,跟其他区相比几乎可以忽略不计,故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的二手商业挂牌均价环比上涨18.6%,为91467元/平方米(4-6月加权均价,下同),同比上涨62.8%。
所监测的五个区的二手商业挂牌均价二季度全线上涨,南山区二季度商业挂牌均价环比上涨27.3%至91669元/平方米,同比上涨39.7%;福田区二季度商业挂牌均价环比上涨9.2%至102779元/平方米,同比上涨34.6%;宝安区二季度商业挂牌均价环比上涨8.9%至99594元/平方米,同比上涨28.7%;龙岗区二季度商业挂牌均价环比上涨4.7%至50948元/平方米,同比上涨30.0%。
附:
深圳市各行政区2016年4-6月二手商业挂牌均价走势图
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的商业租金环比上涨34.3%,为282元/平方米/月(4-6月加权均价,下同),同比上涨上涨21.6%。
所监测的五个区的商业租金二季度走势各异,其中,宝安区二季度的商业租金环比暴涨1.3倍至158元/平方米/月,同比上涨7.5%;南山区二季度的商业租金环比上涨46.2%至304元/平方米/月,同比上涨25.6%;福田区二季度的商业租金环比上涨24.8%至307元/平方米/月,同比上涨28.5%;罗湖区二季度的商业租金环比上涨22.6%至309元/平方米/月,同比下跌2.5%;龙岗区二季度的商业租金环比下跌19.0%,为175元/平方米/月,同比上涨21.5%。
附:
深圳市各行政区2016年4-6月商业租金走势图
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳二手商业成交面积109345平方米,环比减少五成,同比增加14.4%,二手商业成交套数1495套,环比减少33.0%,同比减少18.8%。
第五部分:
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳写字楼预售面积201099平方米,环比增加1.1倍,同比增加1.6倍;写字楼预售套数1622套,环比增加1.1倍,同比增加3.6倍。
二季度写字楼预售量主要分布在宝安和龙岗两区,宝安区预售量73056.5平方米/344套,龙岗区预售量100173.98平方米/1123套。
位于宝安新安的卓越宝中时代广场二期预售量69057.02平方米/304套;位于龙岗坪山的潮商广场预售量63985.87平方米/687套,是全市写字楼预售量较大的两个项目。
附:
2016年第二季度批售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳一手写字楼成交面积67157平方米,环比减少53.8%,同比减少49.5%;写字楼成交套数432套,环比减少35.9%,同比减少54.5%。
深业中城成交19692.28平方米/86套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,CFC长富中心成交9545.47平方米/19套,居于第二位。
二、二手写字楼
【注】:
由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98%,故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场,其他三个区由于写字楼的量很少,暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的二手写字楼挂牌均价为44427元/平方米,(4-6月加权均价,下同),环比上涨3.7%,同比上涨15.2%。
所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价二季度涨跌不一,南山区二季度环比上涨6.9%,为48980元/平方米,同比上涨35.5%;福田区二季度环比上涨6.2%,为44306元/平方米,同比上涨8.0%;罗湖区二季度环比下跌15.2%,为22655元/平方米,同比下跌22.5%。
附:
深圳市各行政区2016年4-6月二手写字楼挂牌均价走势图
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测,2016年二季度深圳的二手写字楼租金环比上涨4.2%至149元/平方米/月(4-6月加权均价,下同),同比上涨4.2%。
所监测的三个行政区的写字楼租金走势各异,其中,福田区二季度的写字楼租金环比上涨8.2%至171元/平方米/月,同比上涨8.2%;罗湖区二季度的写字楼租金环比下跌6.2%,为121元/平方米/月,同比上涨10.0%;南山区二季度的写字楼租金环比下跌10.9%,为123元/平方米/月,同比下跌3.1%。
附:
深圳市各行政区2016年4-6月写字楼租金走势图
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测,2016年二季度深圳二手写字楼成交面积35834平方米,环比减少四成,同比减少7.2%,二手写字楼成交套数294套,环比减少27.2%,同比增加6.5%。
第六部分:
小结
2016年二季度,在325调控新政的打压之下,新房、二手房成交量大幅下滑,不过成交均价仍延续上涨态势,这主要源于高端大户型物业成交量的增加。
二季度3个月成交均价的走势为:
49876元→55817元→61756元,相对于高端物业的价格高涨幅之外,调控新政之后,中低端普通物业的价格涨幅明显趋缓。
2016年二季度深圳新房住宅成交面积844903平方米,环比减少46.7%,成交套数7852套,环比减少48.7%。
调控新政非深户社保1改3,从需求的角度遏制市场的需求,楼市成交量应声回落。
展望后市,7-8月份是楼市的传统淡季,随后一段时间,楼市的表现仍将平平淡淡,市场将处于量平价稳的阶段,刚需购房者不妨多走访市场,有望淘到心仪的房子。
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