王府站镇老年公寓建设项目可行性研究报告.docx
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王府站镇老年公寓建设项目可行性研究报告
王府站镇老年公寓建设项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年九月
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1、项目名称:
王府站镇老年公寓建设项目
2、承办单位:
王府站镇人民政府
3、法定地址:
王府站镇外五家村
4、法人代表:
吕红军
5、承办单位性质:
行政机关
6、项目建设性质:
新建
1.2公寓入住人员概况
王府站镇老年公寓入住的对象是,经王府站镇人民政府审核同意并报县民政局审批核准纳入供养的人员。
入住公寓首要考虑的条件是在经济发展总体规划过程中失去了土地,无劳动能力、无生活来源、无法定赡养、抚养义务人的人员,其次是符合五保供养条件的老年人员。
王府站镇老年公寓入住人员均为本镇失去土地的老人,他们一般基本丧失劳动能力,无子女或者子女无力赡养,没有固定的经济收入,生活拮据,有些老人在全镇的总体规划过程中失去了土地,生活难以为继,在镇领导的关怀下,通过多方协调论证,确定了符合上述条件的老人可以入住本公寓。
1.3可行性研究报告编制依据
1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》;
2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
3、国家相关的政策、法规、文件;
4、建设单位提供的有关基础资料;
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
根据王府站镇总体规划,项目选址王府站镇外五家村,东九路以北,西侧为拟建王府站镇王府林村村委会规划建设用地,北侧为耕地,东侧为全金凯粮库。
地理位置优越,交通便利。
1.4.2建设规模与目标
1.建设规模
规划总占地面积16600.OOm2,规划总建筑面积4208.79m2,其中:
公寓主体建筑面积3100.25m2(寝室2250m2,浴室、活动室建筑面积400.25,服务及管理人员办公室450m2),附属用房建筑面积1108.54m2(车库100m2)。
2.建设目标
本项目建成后,将为王府站失去土地需要扶助的老人提供优质服务。
公寓能充分保证服务人员的数量、质量和水平,并设有亚健康调理中心,可以为亚健康老人制定合理的饮食、运动、养生计划,公寓能为入住老人解决常见病、多发病的基本诊疗,为老人的生活和健康保驾护航。
本公寓不仅有能力做到儿女能做到的,同时也能做到儿女不能做到的。
在逐步走向老龄化社会的路上,公寓依靠良好的服务水平做保障,有医疗保健机构做后援,公寓的养老事业会蒸蒸日上。
1.4.3主要建设条件
1.项目建设符合国家政策和社会发展要求;
2.项目建设符合王府站镇总体规划;
3.项目建设用地已落实;
4.项目建设得到上级和地方相关政府部门的积极配合;
5.项目建设资金已得到初步落实。
1.4.4实施进度
项目建设期为3个月,即从2012年7月-2012年9月。
1.5总投资及融资方案
1.5.1总投资
项目总投资为702.1万元,其中:
建筑工程费565.48万元,设备购置费38.3万元,安装工程费20.53万元,工程建设其他费用71.99万元,预备费5.2万元。
1.5.2融资方案
项目投资拟采取以王府站镇政府及王府站镇所辖各村为主要出资单位,同时积极争取财政资金及赞助单位。
1.6主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
用地面积
m2
16600
1.2
建筑面积
m2
4208.79
1.3
建筑密度
%
9.34
1.4
容积率
0.28
1.5
绿地率
%
30.12
1.6
道路广场及停车场面积
m2
5000
1.7
停车泊位数
个
220
2
财务分析指标
2.1
各级村政府出资
万元
421.26
2.2
王府站镇政府投资
元/m2
280.84
2.3
单位功能运营成本
天./II12
18725
第二章项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
王府站镇位于吉林省前郭县城南部35公里处。
地理坐标124°54′,北纬44°58′。
东与哈拉毛都接壤,隔松花江与扶余县社里乡相望。
西部与前郭县大山乡、洪泉乡相邻,南与农安县哈拉海镇交界,北与前郭县吉拉吐乡相连。
镇辖区总幅原面积为250平方公里,辖16个行政村,33个自然屯,2个社区居民委员会。
全镇总人口33000人,其中少数民族1100人。
1984年经省政府批准为建制镇,享有松原市南大门之称。
随着改革开发放的不断深入和市场经济体制的建立,王府站镇经济得到较快发展,但与此同时,由于规划建设的需要,导致征用的土地以越来越多,由于农村可耕地面积的减少,农民从自己原有土地上获得的收入赶不上经济发展水平,越来越多的农民涌入城市打工。
大量农民进城务工增加了家庭经济收入,也带动了城市经济发展,为城市建设做出了巨大贡献。
但是大量青年进城打工,将孩子、老人留在家里,即所谓的留守人员。
这对留守人员在物质生活上和感情上产生了极大的影响,而留守人员中的老人就称为留守老人。
随着留守老人的不断年老,身体能力下降,很容易就生病。
虽然现在的基本医疗条件得到了改善,但由于收入不高,大量存在着看病难、看病贵的现象。
由于支出习惯和经济能力的考虑,许多老人还是做出了小病扛,大病挨的选择。
加之随着假钞的技术的提升,使流入农村市场的假钞老百姓真假难辨。
还有在家电品牌下乡以后,什么样的产品都能到达他们的手中,但由于知识的欠缺和安全意识的淡薄和捡便宜的心理,使大多数留守老人上当受骗甚至会危机生命安全。
大量的不利因素摆在目前这些老人的面前,问题已经迫在眉睫,建立一套为老人服务的机构也势在必行,在此基础上王府站镇政府提出了建设老年公寓,使这些老人真正能够做到老有所养、老有所医。
王府站镇现有老年公寓以建立多年,始建时设计入住人数为20人,时至今日已经不忙满足目前发展的需要,一是规模不够面积狭小,无法满足需要入寓老人的需要;二是设备设施已严重陈旧老化可能会对入寓老人的安全构成威胁。
王府站镇老年公寓的建设能够极大地满足广大入寓老人的生活需求,解决失去土地老人的生活困难问题,帮助他们走出困境。
王府站镇老年公寓的建立符合王府站镇规划建设调整需求,因此王府站镇老年公寓建设项目是必要的,可行的。
2.2项目建设必要性
1、项目建设是实现政府职能的新举措,是促进经济发展、建立和谐社会的需要。
一个地方的经济发展,除了财政收入、基础设施等硬实力上的竞争外,政府公共服务质量的好坏等软实力也是影响发展的一个重要因素。
王府站镇老年公寓建设,体现了党和政府与广大人民群众的紧密联系,体现了党和政府为人民服务的宗旨,时刻想人民之所想,急群众之所急,解决了因失去土地而面临老无所养老人的后顾之忧,切切实实的为人民群众服务,该项目的建设适应当前发展形势,优化了发展软环境,为加快社会进步和经济发展营造和谐的氛围。
2、是解决经济发展不平衡控制城乡差距进一步被拉大需要
马克思主义告诉我们,经济基础决定上层建筑,只有有了经济上的保证,我们才能给百姓办好事、办实事。
因此我们应该更加重视,加大力度,加快步伐,推进农村经济改革,促进农村经济的发展。
增加农民收入,吸引外出的农民工回乡发展。
因为只有经济发展起来了,老人们的劳动强度才会低,老人们的医疗水平才会上升,才能解决看病难、看病贵的问题。
才能老有所养,老有所医。
而经济的发展势必又会造成部分农民失去土地,使农民失去生存的基础,势必造成发展不平衡和差距被拉大的矛盾,为了解决这一矛盾,由政府部门筹措资金建立老年公寓即可解决因失去土地而面临老无所养的老人的窘境,又能保证经济建设项目的顺利实施。
3、以政府为主体投资兴建老年公寓是建设廉洁政府、树立党和政府良好形象的需要
政府的一切工作都要以维护人民群众的根本利益为出发点,政府的每一个部门和每一名工作人员更是代表着党和政府在群众心目中的形象。
老龄化问题在今后和相当长的一段时期内将变得更加严峻,解决老人的问题不仅是解决老人的生活问题,更是建立和谐社会的需要。
政府只有认真解决了老人的问题,才能让其子女没有后顾之忧,全心全力的投入经济建设中,促进经济的发展。
解决面临老无所养老人生活问题,是考验政府为人民群众服务的一个方面,由于各级政府需要需要投入大量的资金进行经济和基础设施建设,在不同程度上存在资金短缺的问题,由各级政府出资建立非营利性的老年公寓,不但树立了党和政府在人民群众中的良好形象,同时体现了党和政府为人民服务的决心。
4、项目建设是建设服务型政府的内在要求
建设服务型政府是社会主义市场经济发展的内在要求,是落实科学发展观的重要举措,是人民群众的迫切愿望,是推进民主政治建设的有效探索。
王府站镇老年公寓的建立体现了党和政府全心全意为人民服务的宗旨,符合广大人民群众的根本利益,是在新形势下创建服务型政府的有效探索,实现政府管理服务社会的总体目标。
王府站镇老年公寓的建立,体现了政府职能的全面发挥,镇政府不仅为经济发展服务,实现经济发展目标,改善人民群众生活水平,同时也为人民群众的所关心的各项公益事业统一安排、多方协调、逐步解决,为社会经济发展、创建和谐社会、实现全面小康而不懈努力,实现政府了职能的转变,体现了政府服务的宗旨。
综上所述,项目建设符合国家现行政策,符合王府站镇目前的实际情况,项目的建设得到了当地各级政府的大力支持。
项目建设对于改善老人的生活环境和精神风貌、创建尊老爱幼的社会环境基础、维护社会的和谐稳定、加快本镇经济建设的步伐、全面发展镇域经济将
产生积极影响。
第三章建设内容与建设规模
3.1建设内容
王府站镇老年公寓建设项目包括公寓服务大楼和附属用房以及配套的室外管网与场地道路、绿化等。
1.公寓服务区
主要为老人寝室、浴室、活动室以及服务人员办公室,为入寓老人提供社会公共服务;
2.附属用房
为公寓老人和管理人员提供管理服务。
主要包括车库、食堂、门卫等。
3、室外工程
包括室外给排水、供热、供电管网与道路、绿化、围墙等。
3.2建设规模
国家目前尚未出台相关的建设标准,本项目参考类似的管理机构建设方案及国家相应的设施规划规范和设置标准进行设计。
3.2.1占地面积
规划总占地面积16600m2。
3.2.2建筑面积
通过对王府站镇老年公寓管理发展的分析,同时根据项目选址区域客观环境条件及建筑模数要求,确定王府站镇老年公寓建筑总面积为4208.79m2,公寓服务大楼建筑面积为3100.25m2,附属用房1008.54m2。
建筑密度为9.34%,容积率为0.28。
详见表3-1。
表3-1王府站镇老年公寓建筑一览表
序号
建筑物名称
单位
建筑面积
备注
1
公寓服务大楼
m2
3100.25
2
附属用房
m2
1008.54
3
车库
m2
100
合计
4208.79
第四章场址选择
4.1场址现状
4.1.1选址的原则
1、项目的建设地址环境安静、交通便利、是适宜老人入寓休养、方便服务的地点;
2、项目选址根据工程地质、水文地质和地震活动性质,选址地段地质条件较好,地势平坦;
3、项目的建设选择是在便于利用现有基础设施的地段;
4、项目的建设选择区远离各种污染源、易燃易爆危险品、高噪声、高压线走廊等不安全因素及产生噪音的设施;
5、项目的建设应有较为良好的周边环境(如安全环境、安
静环境、卫生环境、社会环境等);
6、项目的建设位置应有利于防灾及安全疏散。
4.1.2建设地点与地理位置
拟建项目选址于王府站镇外五家村,东侧为全金凯粮库,西侧为拟建前郭县王府站镇王府林村村委会,项目北侧为耕地,南侧临东九路。
项目建设地点交通便利,区域周边无大型建筑物及污染源,环境状况良好。
王府站镇位于前郭县城南部35公里处。
地理坐标东经124°54′,北纬44°58′。
东与哈拉毛都接壤,隔松花江与扶余县社里乡相望。
西部与本县大山乡、洪泉乡相邻,南与农安县哈拉海镇交界,北与本县吉拉吐乡相连。
镇辖区总幅原面积为250平方公里,辖16个行政村,33个自然屯,2个社区居民委员会。
全镇总人口33000人,其中少数民族1100人。
1984年经省政府批准为建制镇,享有松原市南大门之称。
王府站镇自然资源十分丰富。
具有广阔的开发前景。
镇区域内的三岔沟村蕴藏丰富的天然矿泉水。
镇域内矿产资源储量可观。
其中,油母页岩储量达1亿立方米,膨润土约1000万立方米,全镇耕地资源丰富,约18万亩,农业人口约7.8亩,是玉米、高梁、大豆种植基地。
王府站镇区位条件优越,交通便利。
长白铁路和图乌公路一级路纵贯全镇,乡村道路网络全部形成,境内有3个火车站点,其中王府站为二级站。
因此,王府站镇目前已形成拥有国营个体16家粮库的粮食集散地。
4.1.3场址土地权属与占地面积
项目建设所占用土地性质为公共设施建设用地,土地性质为国有土地,已通过划拨方式取得该区域土地使用权,总占地面积16600m2。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌条件
(1)地形、地貌
前郭县地形由高到低呈西南——东北走向,由台地和风蚀岗地逐渐变为平地。
最高处海拔292.4米(洪泉乡尖山子),最低处海拔126.5米(查干湖底)。
松花江和嫩江从东部和北部边境流过,形成了沿江冲积平原。
前郭县的生态环境可分为两部分:
东、北部为两江一湖前郭灌区湿地生态区。
其中查干湖湿地为60万亩,前郭灌区湿地为75万亩;西、南部为草原、森林、旱作农业生态区。
县内有草原270万亩,查干湖、新庙泡、库里泡等大小湖泡43处,较大自然泉37处。
纷呈多样的地貌为大力发展县域经济提供了得天独厚的自然资源条件.
(2)水文
①地下水的类型及埋藏、分布特点
场区地下水属潜水类型,埋藏于粘性土层中,地下稳定水位3.60~5.10m。
②地下水补给、排泄条件及动态变化
场地地下水位随季节变化,6~9月份水主要补给来源为大气降水补给和地下水径流,水位年变化幅度1.0~2.Om。
⑧地下水与土的腐蚀性评价
根据地区经验,后期在无外来污染的情况下,地下水与土对基础结构材料具有微腐蚀性。
④地下水渗透系数:
粘性土取K=0.20m/d
4.2.2工程地质条件
1.地形地貌特征
拟建场地地貌类型为松辽波状平原台地,场地原为建筑用地,高差变化较小。
2.地质特征
场地工程地质条件一般,土层分布如下:
第①层:
杂填土,黑褐色,主要成分为粘性土及建筑垃圾,稍湿~湿,松散~稍密,层厚1.40~2.20m。
第②层:
粉质粘土,褐黄色,湿,可塑,局部为硬塑,含铁锰质结核,略具光泽,摇振反应中等,干强度中等,韧性中等,层厚1.00~2.80m。
第③层:
粉质粘土,褐黄色,湿~很湿,可塑偏软,无光泽,摇振反应中等,干强度中等,韧性中等,厚度2.00r-4.OOm。
第④层:
粉质粘土,褐黄色,湿,可塑,局部为可塑偏硬,含铁质条带及铁锰质结核,略具无光泽,摇振反应中等,干强度中等,韧性中等,控制层厚3.40~5.80m。
4.2.3气象条件
前郭县属中温带大陆性气候,四季分明。
气候条件详见4-1。
表4-1前郭县气候条件表
参数名称
单位
数值
年平均温度
℃
4.6
年最高温度
℃
35.8
最热月平均气温
℃
23
最冷月平均气温
℃
-36.8
年平均降水量
mm
507.7
极端最大积雪深度
mm
162
年平均相对湿度
%
77
最大冻土深度
m
1.69
常年主导风向
SW
年平均风速
m/S
4.3
抗震设防烈度
度
6
采暖期
d
165
4.2.5社会环境条件
王府站镇自然资源十分丰富。
具有广阔的开发前景。
镇区域内的三岔沟村蕴藏丰富的天然矿泉水。
镇域内矿产资源储量可观。
其中,油母页岩储量达1亿立方米,膨润土约1000万立方米,全镇耕地资源丰富,约18万亩,农业人口约7.8亩,是玉米、高梁、大豆种植基地。
王府站镇区位条件优越,交通便利。
长白铁路和图乌公路一级路纵贯全镇,乡村道路网络全部形成,境内有3个火车站点,其中王府站为二级站。
因此,王府站镇目前已形成拥有国营个体16家粮库的粮食集散地。
2009年地区生产总值可完成34400万元,工业增加值完成10200万元,农民人均收入可实现3908元。
主要做了以下几项工作:
1、项目开发和招商引资工作有了新进展
经过全镇干部的共同努力,到目前为止已开发引进绿源秸杆开发公司等新建、改建、扩建项目18个,完成招商引资20114万元,完成任务100.6%,同比增长61%;33户企事业单位完成固定资产投资35046万元,同比增长119%,为王府经济的长足发展奠定了基础。
2、民营经济又有新成果
全镇各类企业发展到1005户(含个体经营户),同比增长18%。
民营经济实现产值76000万元,同比增长7%;实现销售收入76500万元,同比增长8%;利润7600万元,同比增长50%;税金2563万元,同比增长49%;增加值26560万元,超额完成了预期目标。
3、高效农业有了许多新亮点
今年全镇以市场为导向,加大了种植业新品种、新科技的引进和推广力度,压缩大宗作物种植面积,种植结构得到了进一步优化。
通过调整,玉米等粮食作物面积减少到8319公顷,辣椒等经济作物面积发展到3207公顷,比去年增加950公顷,增长30%。
新立村朱军等几户种甜香瓜收入相当可观,仅8亩地就获纯收入30000元。
这些在大旱之年呈现出的新亮点,为我们明年农业生产指出了方向。
4、畜牧业发展水平有了新的提高
年初,镇里专门召开了畜牧工作会议,对今年的畜牧业工作进行了安排部署,下发了工作安排意见,明确了牧业生产的目标和措施。
全镇今年牛已发展到6000头,羊要发展到22000只,禽要发展到340万只。
全镇牧业经济达4000万元,占全镇收入的25%。
不断加快乳业的发展步伐,扩大乳业生产规模。
年初,镇党委和政府把二部落村和哈玛尔村确定为奶牛养殖专业村,为了提高农民养殖奶牛的积极性,镇里在两个村实行了新购奶牛户补助3000-4000元的优惠政策,并配套建设了2个奶站,解决了牛奶的销售问题,受到了两村农民的普遍欢迎。
到目前,两个专业村奶牛已达到了200头,日产鲜奶1.2吨。
带动全镇黑白花奶牛达到758头。
同时,加大了黄改奶工作力度,低成本扩张推进了全镇乳业的全面发展。
肉鸡养殖小区规模不断扩大,采取典型示范、宣传引导等措施,加强肉鸡养殖推广工作,收到了良好的经济效益。
目前全镇鸡舍发展到140栋,网上面积达到50000平方米,出栏肉鸡230万只,获利635万元。
5、劳务经济发展有了新起色
继续坚定不移地把劳务经济作为农民增收的重要渠道来抓。
加强引导和培训,千方百计为外出务工人员寻找项目和渠道,搭建平台,搞好服务。
先后多次聘请县有关部门为外出务工人员进行培训,并通过外出务工带头人,积极向外地输出务工人员。
镇里还在资金紧张的情况下,为外出务工人员提供路费和务工安全及维权等相关资料,到目前为止共输出劳务人员5990人,其中:
通过镇政府组织集中输送到新加坡、大连、牡丹江、北京、桦甸等国家和地区320人;输出日本8人,实现劳务经济5000万元。
6、农业基础设施建设有了新改善
针对我镇地貌起伏较大、水利基础设施相对比较薄弱、抗御自然灾害的能力较差的不利因素,镇党委、政府多渠道筹措资金,加强水利基础设施建设,新打大井12眼,全镇机电井达到115眼,进一步提高抗旱能力,为发展高效农业提供保障。
7、小城镇建设有了新气象
小城镇建设是新农村建设的重点,2009年投资1315万元,修建了长3.13千米,宽12米的主街柏油路一条,两侧修砌1米宽的石砖排水明沟4.4千米,安装路灯88盏,建设垃圾点52个。
从镇政府至小桥北,修建排污管线长1.2千米。
在园区内,修建了302国道至糠醛厂5米宽的高标准水泥路2098米。
帮助91户村民实现了平房起脊,盖了漂亮的蓝色彩钢瓦。
到目前,全部工程建设已完成投资1077万元,。
这些工程的建设,进一步塑造了王府的南部中心镇的良好形象。
8、社会化服务体系建设又有新进步
按照发展新型农村合作经济组织,创新农村经营体制,提高农民组织化程度,促进生产经营方式的根本转变的工作要求,全镇在发挥现有各类协会作用的基础上,今年新成立了辣椒协会、奶牛协会、哈玛尔村和小榆树村农机协会等四个协会。
从而使社会化服务体系建设得到进一步完善,服务功能进一步加强。
文化信息服务工程开始启动,镇村两级投资4.2万元,购进了部分远程教育设备。
4.2.6公用工程依托条件
项目选址位于王府站镇外五家村东九路北侧,项目场地交通便利,建设场地的地势平整,便于施工。
项目建设场地周围基础设施齐全,公用工程条件设施良好,水、电、暖等线路齐备。
4.2.6.1供电条件
拟建的王府镇老年内公寓附近有lOkV供电线路,本项目拟购置变压器1台且就近引入电源,以满足项目需求。
4.2.6.2供、排水条件
给水:
项目用水主要为生活用水,公寓内供水水源采用深井水。
打一眼200米深井,即可满足本项目的生活、消防等用水需要。
排水:
项目排水主要为生活污水及雨水。
王府站镇排水系统目前没有实行雨污分流制,项目生活污水通过建筑内的排水管收集汇入集水管网后通过管网排入防渗稳定塘;雨水经雨水管网收集后,排入污水管网后排入稳定塘。
4.2.6.3供暖条件
拟建的王府站镇老年公寓内新建锅炉房一座,锅炉采用2t/h的热水锅炉,可以满足本项目供热需求。
4.2.6.4通讯条件
通讯线路已覆盖本地区,可以满足项目需求。
第五章建设方案
5.1建筑设计指导思想与原则
5.1.1建筑设计指导思想
1、充分利用项目选址地理位置,合理进行规划布局,处理好建筑与城市道路及周围建筑环境的关系。
2、考虑项目建设的灵活性,规划要体现可持续发展的特色,即要满足现阶段办公的需要,又要为今后发展留有余地。
3、规划布局根据王府站镇公共服务管理的工作特点,按建筑风格现代化、功能布局科学化、配套设施智能化、经济环保最优化要求强调建筑群的整体性和丰富性。
4、建筑造型简洁、大方、现代、有特色,形式与功能统一,
色彩丰富,注重经济性,尤其能反应出民族特色。
5.1.2建筑设计指导原则
l、方案设计应符合王府站镇总体规划原则。
2、适应社会发展要求,具有适度的超前性和可持续发展性。
3、建设方案经济合理,功能先进,建筑形式与使用功能协调。
4、充分利用现有建设条件,合理利用土地,最大限度地发挥资源的可利用性,实现资源的优化配置。
5、应有足够面积,功能健全,能够满足公共服务管理工作的需要,并应具有合理的人员疏散通道。
6、应有良好的朝向、足够的采光面积和均匀的光线。
7、室内应有良好的舒适环境,在寒冷的冬季,应有采暖设备及换气措施。
8、室内装修、办公设施等表面应光滑平整、无棱角。
墙壁及地面应有利于清洗。
5.2总体规划方案
5.2.1总平面布置
1、总平面设计应遵循的原则
(1)符合王府站镇总体规划。
(2)应遵循国家的基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设标准等要求。
(3)应充分利用和保留原有的自然环境,适量地进行必要地改造,因地制宜、合理
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