XX省XX市市场报告.docx
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XX省XX市市场报告
序
商业地产是现代商业的一个组成部分,是多元化、多层次、多业态、跨度大的产业经济活动,直接关系到消费市场的实现。
商业地产指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。
商业地产的内容包括策划、招商和日常营运管理。
商业地产的“关系链”:
发展商——投资者——经营者——消费者。
四者的关系我们可以看作是商业市场上的“利益互动”关系,这一“关系链”深刻影响着商业地产的开发、投资及经营行为,如果发展商不能真正为的商家经营提供实质性的支持,就肯定不能吸引更多投资者、经营者和消费者的目光,项目的成功就难以保证了。
另:
根据对项目及烟台地区的大致了解,结合贵公司提供的相关资料,我司撰写了此份“商业计划建议书”供贵方项目定位时参考,由于时间仓促,有不足之处还望贵公司谅解。
本着对项目负责及我司工作原则,本建议书将着重就大型购物中心(MALL)的开发及规划作出重点分析,同时提供专业意见。
列举我司操作商业项目成功经验,选择具有参考价值的商业物业规划及经营思路,供贵司参考。
由于时间的原因,我司在此计划书中只提供大致的商业平面布局,及基本功能的设定,但详细的占地面积及建筑单体设计需要经过设计人员的详细讨论及精心制作,如日后双方有合作意向,我司定提供具体的平面布局图供贵公司参考。
客源定位需要有大量的数据进行量化分析,通过我公司多年经验进行质的提炼,方可得出结论性的判断,由于时间的原因,此计划书中我司给出了调查的内容及目的等,待双方正式合作后,我司将开展相应的调查研究工作。
市场篇
一、全国购物中心发展情况及有关数据对比
国内外部分城市人均商业面积比较
全国购物中心情况之数量分析
全国63家购物中心之各城市数量分析
全国63家购物中心之建筑面积分析
全国63家购物中心之各城市面积分析
全国63家购物中心之建筑面积比例
全国63家购物中心之开发主体分析
全国63家购物中心之企业性质分析
全国63家购物中心累计投资额分析
截止2004年购物中心百货主力店分布
二、烟台简述
1、
烟台概况
烟台市地处山东半岛中部,东连威海,西接潍坊,西南与青岛毗邻,北濒渤海、黄海,与辽东半岛对峙,并与大连隔海相望,共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里,其中市区面积2643.60平方公里,全市海岸线曲长909公里。
烟台市北、西北部濒临渤海,东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛,有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大,年平均水温11~14℃之间。
海水表层盐度年平均28~31‰左右。
2003年,烟台市实现国内生产总值1316亿元,全年完成境内财政收入130.22亿元,地方财政收入55.17亿元。
人均国内生产总值20222元。
经济结构:
第一产业实现增加值141.87亿元;第二产业实现增加值701.73亿元;第三产业实现增加值472.4亿元。
三次产业结构比例为10.78:
53.32:
35.90。
固定资产投资:
全年全社会完成固定资产投资737.17亿元,其中城镇投资457.97亿元,;
农村投资279.20亿元。
全市国有及其他投资415.09亿元。
在城镇投资中,基本建设投资完成236.27亿元;更新改造投资55.39亿元;其他投资77.26亿元;城镇私营个体投资17.27亿元。
在城镇固定资产投资(不包括房地产开发投资)中,第一产业投资2.72亿元;第二产业投资215.01亿元;第三产业投资168.47亿元。
城乡居民收入:
全年城镇居民人均可支配收入达9785元,其中工薪收入9382元。
人均消费性支出为7479元。
全市城镇居民人均现住房使用面积15.22平方米。
全年农民人均纯收入达4120元。
生活消费支出2494元。
全市农民人均居住面积为26.2平方米。
2、莱山区概况
A)区域及人口概况
总面积258平方公里。
辖2个镇、3个街道办事处、2个工业园区,共31个居民委员会,90个村民委员会。
年底全区总人口16.97万人,其中非农业人口5.85万人。
男女性别比104:
100。
人口出生率8.04‰,人口自然增长率1.98‰。
B)经济状况
2003年,全区完成国内生产总值36亿元,通比增长29.5%。
其中:
第一产业增加值1.5亿元,下降14.2%;第二产业增加值21亿元,增长35.4%;第三产业增加值132000万元,增长28.0%。
完成工业增加值17亿元,同比增长32.6%;实现产品销售收入64亿元,同比增长32.1%;工业利税同比增长31.2%(其中利润3亿元,同比增长28.0%);地方财政收入同比增长44.9%;合同利用外资3亿美元,实际利用外资1亿美元,同比增长83.3%和77.8%;完成全社会固定资产投资45亿元,同比增长48.6%。
C)工业概况
2003年,全区完成国内生产总值36亿元,通比增长29.5%。
其中:
第一产业增加值1.5亿元,下降14.2%;第二产业增加值21亿元,增长35.4%;第三产业增加值132000万元,增长28.0%。
完成工业增加值17亿元,同比增长32.6%;实现产品销售收入64亿元,同比增长32.1%;工业利税同比增长31.2%(其中利润3亿元,同比增长28.0%);地方财政收入同比增长44.9%;合同利用外资3亿美元,实际利用外资1亿美元,同比增长83.3%和77.8%;完成全社会固定资产投资45亿元,同比增长48.6%。
D)贸易及旅游业
城乡集贸市场6个,商品成交额8163万元。
进出口总值28554万美元,其中出口总值16054万美元。
合同利用外资1.78亿美元,实际利用外资l.09亿美元。
主要旅游景点有黄海游乐城、岱王山庄凤凰山公园、竹林寺等。
旅游业年内接待国(境)外客人1954人次,国内客人52万人次,实现旅游收入2600万元,其中外汇收入36万美元。
E)社会状况
全年支出救济金83万元。
农村参加社会养老保险4.6万人,农民人均纯收入3980元,人均住房面积28平方米。
城镇居民人均可支配收入9735元。
F)贸易旅游
城乡集贸市场6个,商品成交额8163万元。
进出口总值28554万美元,其中出口总值16054万美元。
合同利用外资1.78亿美元,实际利用外资l.09亿美元。
主要旅游景点有黄海游乐城、岱王山庄凤凰山公园、竹林寺等。
旅游业年内接待国(境)外客人1954人次,国内客人52万人次,实现旅游收入2600万元,其中外汇收入36万美元。
三、本项目辐射范围区域概况
1、芝罘区
A)区域及人口概况
全区总面积168.93平方公里。
辖12个街道办事处,75个社区居委会,67个居委会。
年底全区总人口65万人,其中非农业人口55万人。
男女性别比98.1:
100。
人口出生率9.26‰,人口自然增长率5‰。
B)经济概况
国内生产总值54.2亿元,比上年增长17.5%。
一、二、三次产业比例2.6:
45.9:
51.5。
共完成全社会固定资产投资总额29.1亿元。
实现社会消费品零售总额24.1亿元。
地方财政收入2.63亿元。
C)工业概况
全年实现工业总产值63.1亿元,销售产值62.9亿元,增加值198711万元,实现利税27195.8万元,利润13339万元。
限额以上企业54个,完成工业增加值14.6亿元,实现利税15811.9万元。
D)建设环境
基本建设投资23.15亿元,比上年增长49%。
完成更新改造投资8500万元,比上年增长256.4%。
建筑业总产值12.2亿元,实现利税7625万元。
旧村改造竣工面积33万平方米。
全年污染防治总投资11063.5万元,比上年增长19.2%。
E)社会生活
农村参加社会养老保险18764人,农民人均纯收入4799元,人均居住面积26.38平方米。
城镇居民人均可支配收入8850元。
2、牟平区
A)区域及人口概况
全区总面积1588.45平方公里。
年底全区总人口47.98万人,其中非农业人口9.22万人。
人口出生率6.1‰。
人口自然增长率-1.22‰。
少数民族982人。
B)经济概况
国内生产总值71.2亿元,比上年增长14%。
一、二、三次产业比例10.6:
53:
36.4。
共完成全社会固定资产投资总额22.1亿元。
实现社会消费品零售总额23.5亿元。
地方财政收入2.38亿元。
年末全社会金融机构各项存款余额67.48亿元,其中居民储蓄存款余额49.15亿元。
贷款余额41.33亿元。
C)工业概况
全年实现工业总产值148.53亿元,销售产值1511939万元,增加值334343万元,实现利税153335万元,利润113124万元。
企业总数2170个。
限额以上企业114个,完成工业增加值20.56亿元,实现利税66971万元。
D)建设环境
基本建设投资5.6亿元,比上年增长180.6%。
完成更新改造投资2.62亿元,比上年增长66.7%。
建筑业总产值4.45亿元。
房屋建筑竣工面积61.6万平方米。
全年污染防治总投资19941.9万元比上年增长31%。
E)社会生活
全年支出救济金79万元。
农村参加社会养老保险14.3万人,农民人均纯收入3913元,人均居住面积18.16平方米。
城镇居民人均居住面积16.1平方米。
四、基地周边情况介绍
1、地理位置
本项目地处***********8,距离****距离较近,具有相当交通及地理优势。
2、环境分析
本项目周边以工业园区以及部分开发过半的住宅小区为主,伴有2个已投入使用购物商场及在建较大型纯商业配套项目,其余在迎春大街两侧的商铺档次非常低,绝大部分以生活配套商品为主。
周边除工业园区内消费力稍显较强外,其余当地居民消费能力较弱,在整个莱山区人口中只有1/4属于非农业人口,除了绿色家园有相当一部分韩国人居住外,其余小区住户人均可支配收入较低,使得该地区消费能力一直处于较低水平。
3、盛泉工业区介绍
在烟的韩国朋友有70%左右生活在高新区园区。
从去年以来,很多韩国电子及机械行业的企业前来考察及投资,目前韩国一信通信、耕宝电子、三佑电子,东渡电子等一批韩资电子企业已进入园区。
烟台福达音响有限公司是韩国福达音响(株)于2001年在烟台市莱山区盛泉工业园投资。
此类企业在“盛泉工业区”中还有一些,但是总数不多,目前在工业区内约有45家左右企业在生产。
因此,在整个莱山区只有盛泉工业区内的消费能力稍强,因此本项目在初期定位方面应以配合工业区内的消费力规划。
4、周边人口及商业分析
A)人口分析
本项目周边人口聚集区大多是在大规模新建小区内以及工业园区中。
而周边所有新建住宅小区现入住的人数不多,且开发量只占总量的1/5左右。
因此现入住人口还非常少。
现有小区:
凤凰小区、芳园、绿色家园一期、晨光小区、花都小区。
预计以上小区全部完成入住人口为4万人左右。
等规划中的华园、午台东小区、科技小区、四季苑、以及其他住宅区建成后,预计该区域总人口为40万人左右。
B)商业分析(迎春大街周边商业情况)
5、住宅市场情况介绍
周边住宅体量比较(单位:
公顷)
现在状况
凤凰小区
33.43
未来预计
华园
42.29
芳园
35.78
午台东小区
44.7
绿色家园
23.07
科技小区
39.52
晨光小区
46.64
四季苑
71.64
花都小区
24.6
其他供应量
388.26
合计
163.52
合计
586.41
6、总结
✓本项目地处烟台莱山区,规划体量巨大,根据市场初步调查显示,地理位置对外来消费者尤其是外省市的消费吸引能力较弱。
✓从对项目周边居住人口的调查可以看出(详细资料见上表),目前可以入住或已入住人口数量不多,从居民的素质来看,如绿色家园居住人群以韩国人居多,消费属中上阶级。
✓但由于住宅小区的建设还停留在规划中,可变因素较多,所以这部分的商业可作为二期或是三期出售,通过周边居住区的成熟,提升其经营价值。
✓迎春大街一线商铺较为散乱,档次非常低。
液态分布混乱。
存在“旧、乱、差”三大特点。
主要以餐饮,装修产品、韩国商品店、美容美发店、浴室、练歌房等其他。
✓从未来长远来年,这个区域是属新兴集住宅、商业、办公等为一体的高尚住宅区,前景看好,配合周边的住宅小区,建议本项目可以适当的规划住宅,商业中可适当规划社区商业配套所需要的业态。
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