衢州沃尔玛时代广场项目评估报告.docx
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衢州沃尔玛时代广场项目评估报告.docx
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衢州沃尔玛时代广场项目评估报告
全球贡茶餐饮控股股份有限公司
项目评估报告:
(第一阶段)
一、 衢州 市概况:
◆常住人口数:
212.4万人
◆城市类型:
□休闲 □商业 □工业 □农业 □综合 □其它
◆城市等级:
□直辖市 □省会 □二级 □三级 □四级
◆当地竞争品牌及家数(含山寨):
星巴克:
3家85°C:
1家蜜菓奶茶:
9家
新时沏:
4家阿姨奶茶:
7家黑泷堂:
4家菓本堂:
1家黑泷太郎:
2家
杨小贤:
1家张三疯欧式奶茶铺:
1家金先生奶茶铺:
2家第1佳奶茶:
1家
共计36家
◆店铺具体地址:
_____衢州市柯城区沃尔玛时代广场1-31-4号______________________________
2、城市商圈概况(商圈分布及所在商圈图)
◆城市商圈数:
6
编号
名称
名称
目标商场
洽谈进度
1
上下街南湖广场商圈
1类
时代广场
等待签约
2
衢州学院商圈
2类
3
衢江区东方广场商圈
2类
4
大润发三衢路商圈
2类
5
衢州高铁站商圈
3类
6
衢州机场商圈
4类
級別
定義
勾選
非常好
極渡活躍的市場(商圈).擁有全部四類重要的銷售推動力-居民區.辦公場所.購物中心和公共交通都很豐富.或者是其中一類稍微瞬息,但是市場(商圈)處於高速成長。
很好
市場(商圈)可能會/不會增長,然而,現有市場很強很活耀,四類重要銷售推動力中的三類非常強。
好
市場很穩定.沒有增長.銷售推動力提出客戶有限.我們可以從這個市場繼續取得可接受的銷售額和利潤。
一般
市場開始呈現出衰退的跡象和/或銷售推動提供客流非常有限或開使轉移,我們應該繼續關注他的情況。
不適合
市場需要的銷售推動力已經轉移,不存在和/或極度弱。
市場衰退且無法提供維生的利潤空間,我們不在能取得可接受的銷售額和利潤。
◆主要大众交通:
□地铁□公交□私家车□摩托车(电瓶车)
3、项目概况:
(区域.商圈)
◆所在商圈等级:
□A□B□C
◆最近商圈距离公里数:
2.2公里
1.地理位置:
300米內概況(簡述)
项目位于衢州市区核心商业区,临近坊门步行街,商业氛围浓厚,具有一定的品牌聚集效应。
目前,该项目300米以内已拥有:
中百商厦、名都商厦、景文百货、沃尔玛超市、中国移动营业厅、中国电信营业厅及联通营业厅等各类终端零售商;西河苑、方锦苑、梧桐巷小区、新衢苑、四通华府及龙池苑等住宅区;衢州市总工会,衢州市交通局及衢州市委宣传部等行政机构;工行上街分理处、工行新桥支行、工行坊门街支行、交行衢州分行、农行柯山支行、柯城农商银行、建行南孔支行、中行衢州分行、中行柯城支行、建行衢州分行和中国信合上街分行等金融机构;太阳花幼儿园、新华幼儿园、金宝贝早教中心及求是职业学校等教育机构。
另外附近的国金中心预计9月15日开业。
300米內人口的統計:
2.6万
收入水平:
据2014年衢州市统计年鉴数据显示,2013年衢州市人均生产总值为41676元,其中柯城区人均生产总值为72602元居全市各区首位。
在国金中心附近可以常看到奔驰,宝马,奥迪,保时捷以及路虎的身影,并且也可以看到劳斯莱斯,玛莎拉蒂,法拉利等豪车。
附近的景文百货近三年来,营业额每年增长比例保持在30%以上,2015年景文营业总收入为2.3亿元,同比增长35%。
人口的數量:
辦公樓的人口及居民區
居民区2万。
办公楼6千。
素質:
可以以穿著.外國人或旅居國外的中國人做為參考依據
目标店铺在新天地银城入口处,临近当地一家中高端的美容美发SPA店,有一群固定的高消费人群。
附近有衢州最好的幼儿园新华幼儿园,中国银行衢州分行和交通银行衢州分行也在附近。
四·周边概况:
確定重要銷售推動力分析(如辦公樓.火車/汽車站/地鐵.醫院.
學校.體育館.娛樂場所.公園.超市大賣場)
編號(A-Z)
說明(名稱)
A.全部辦公樓+名稱
B.地鐵幾號線
公交线路18路,309路1.2.7.15.2127.206.520路
C.火車/汽車站+名稱
衢州汽车北站
D.醫院.學校.體育館+名稱
衢州市人民医院,浙江大学衢州医院,衢州体育馆
衢州新华幼儿园新华小学
E.娛樂場所+名稱
新天地影城,宏泰电影大世界,唛浪KTV,花都国际,中河一号KTV,快乐迪量贩KTV,网鱼网咖,枫树林网咖,风尚网咖
F.公園+名稱
孔子文化公园,县学公园,府山公园
G.超市大賣場+名稱
沃尔玛,世纪联华
五.店铺位置:
(包含周边的商办/小区/学校位置.地铁公交商办出入口)
(一)□街铺□商铺
a.商场规模:
□5万㎡以下□5-10万㎡□10-15万㎡□15万㎡以上
店铺位置位于商场:
楼;□入口□中间位置□其他
b.商业街:
□300m以内□300-800m□800m以上
商业街:
□入口□中间位置□其他
(二)商场各楼层业态概述(以**行业为主:
请举例说明主要详细品牌,步行街则提出街店位置图):
五角星所在区域为人流密集区域
街铺正面照片
(四)人流状况分析(目测):
时间段
11:
00-12:
00
12:
00-13:
00
17:
00-18:
00
平日
500
780
1100
假日
850
1200
1600
备注:
(消费人群、年龄阶段等)
学生,上班族,年轻个体户,情侣。
年龄阶段15---50岁。
目标位置主要客群:
□本地□远客(外地)□都有
□男□女□都有
□中学生□大学生□白领□其他:
情侣
六、租赁条件:
(原条件)
面积:
60(实用面积)㎡;租金:
1.5万元/月;转让费:
0万元
七、商场优略势分析:
优势:
1,该店铺之前是乐町专卖店,主要消费群体是年轻女性,与我们的主要消费群体相同。
2,该店铺所在地4楼为新天地数字影城,是当地人气最旺的影城,三楼为喜来乐儿童乐园,门店位于影城入口处3,沃尔玛超市位于所在区域负1楼,超市的出入口距离门店3米左右,人流量大
1.消费力:
地处衢州中心商圈,以附近的景文百货为例,近三年来其营业额每年增长比例保持在30%以上,2015年景文营业总收入为2.3亿元,同比增长35%。
2.周边业态:
周边聚集了中、农、工、建、交五大银行以及地方信用合作社,商业气息浓郁。
其次附近的坊门街,后街巷及上下街聚集了超百家的大小饭店,小吃店,以及娱乐场所。
3.消费档次:
目标店铺附近是当地一家中高端的美容美发SPA店,有一群固定的高消费人群。
南街商圈是衢州市场最为成熟的商圈,附近的国金中心预计在9月15日开业,有助于消费人群由普通老百姓向高收入人群扩散。
4.未来发展潜力:
南街商圈是衢州市场最为成熟的商圈,随着国金中心的开业,将更加聚集该商圈的人气。
5.周边交通状况:
附近有公交停靠站和公共自行车租赁点,公共交通较为便利;时代广场有地下停车场,便于消费者的车辆停放。
6.店铺形象分析:
以四朵云为形象的样样好贡茶知名度高,其店面装修风格时尚简约,给消费者营造了轻松惬意的环境氛围。
7.消费族群:
以学生,上班族,年轻的个体户和情侣为主。
年龄在15---50岁之间。
劣势:
1.该店铺虽然与影城,商场,超市的出入口比较近,但都还有一定距离
八.个人意见:
(以人流/消费力/族群/营利/形象/未来潜力做分析)
目标店铺所在的商圈集购物、美食、休闲、儿童娱乐及生活服务为一体的,此区域的新天地影城为衢州地区人气最旺的影院,距离即将开业的国金中心也在200米范围内。
相信在该区域选址,凭借样样好贡茶的品牌效应,能在衢州市区迅速打开市场。
而以四朵云为形象的样样好贡茶目前已在14个国家设有分店,在大陆市场已有500家门店,深受广大消费者的好评,品牌知名度高,相信随着品牌的进驻,会有一大批的衢州消费者成为样样好贡茶的忠实粉丝,样样好贡茶在衢州将会成为与星巴克同等级的品牌。
备注:
所选店铺需能提供以下六证:
营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、组织机构代码证、国土证、房产证
报告人:
徐珍
日期:
2016年5月25日
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