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物业评估
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供委托方、股权转让相关方、相关监管机构和部门使用。
除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
12资产评估有限责任公司
2012年12月18日
企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由委托方和被评估单位撰写。
具体内容见附件“关于进行资产评估有关事项的说明”。
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
12资产评估有限责任公司接受1212有限责任公司的委托,对物业的全部资产及负债进行评估,列入评估范围的资产类型主要有:
流动资产(含货币资金、其他应收款)、非流动资产(含长期股权投资、固定资产)、流动负债(含预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款)。
上述资产及负债在评估基准日的账面金额如下:
金额单位:
元
资产类型
账面价值
流动资产
212,1276,9712.83
非流动资产
4,722,027.82
其中:
长期股权投资
4,400,000.00
固定资产
322,027.82
在建工程
无形资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计
30,299,003.612
流动负债
12,1112,664.120
非流动负债
6,1278,696.02
负债合计
19,694,360.122
净资产(所有者权益)
12,604,643.12
(二)实物资产的分布情况及特点
1、实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。
纳入本次评估范围的实物资产主要固定资产,具体包括机器设备、运输设备、电子设备。
实物资产主要分布于物业的办公室等处。
机器设备有23台,主要为物业对小区进行日常维护的设备;
运输设备4辆,为行政办公用车,由车辆使用人保管;
电子设备共63台,主要为计算机、空调等,分布在公司的各办公室内;
2、实物资产的技术特点、实际使用情况等。
机器设备主要对小区进行日常维护;运输设备主要用于行政办公使用;电子设备主要为计算机、打印机和空调等,由公司各部门使用。
公司主要资产均处于正常使用状态。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组,制定了现场清查核实实施计划,项目组分为流动资产、设备等分别就企业的资产、负债情况进行清查核实。
项目组清查核实工作从2012年4月6日开始,到2012年4月8日结束。
清查核实工作主要包括以下过程:
1、指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求,进行登记填报,同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
然后仔细审核各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表,对申报资产进行现场勘察。
针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。
在现场勘察过程中,对机器设备查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录,并和设备管理人员广泛交流,了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况,查阅设备的运行日志、故障记录、大修理和技改等技术资料和文件,填写设备现场勘察表等。
通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况。
对长期股权投资,了解基本情况和核算方法等情况,由企业提供投资协议、出资证明,对形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到“表”、“实”相符。
5、核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的设进行了调查,以确认产权是否清晰。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产核实的事项。
(三)核实结论
通过以上资产清查核实程序,评估人员认为,委估的各项资产负债产权清晰,各项资产使用和运行情况正常。
清查核实过程中未受干扰,企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
经资产清查,除下列情况外,没有发现异常现象,企业资产账账、账表、账实相符。
经清查核实,盘盈桑塔纳2000一辆,车牌号为京EL1912,办理车辆行驶证日期为2000年3月。
三、评估技术说明
(一)资产基础法(成本法)
1、货币资金
货币资金包括库存现金和银行存款。
(1)库存现金
现金存放于该公司的财务室,由出纳人员专人保管,出纳于每日下午结账,进行盘点,核对与当日余额是否相符,并做出当日现金盘点表。
评估人员对库存现金进行了实地盘点,参与盘点人员包括:
公司会计、出纳、评估人员以及其他相关人员。
评估人员根据评估基准日与盘点日之间的现金出库金额、现金入库金额和盘点日余额倒推出评估基准日现金余额,推算公式为:
评估基准日现金余额=实地盘点日现金余额+评估基准日与实地盘点日之间的现金出库金额-评估基准日与实地盘点日之间的现金入库金额
推算后余额与评估基准日余额核对相符,现金以核实后账面价值确定评估价值。
现金账面价值为603.72元,评估价值为603.72元。
(2)银行存款
银行存款账面价值为7,800,694.89元,币种为人民币。
开户行为中国工商银行股份有限公司12青塔支行、兴业银行股份有限公司12长安支行、12市住房资金管理中心朝阳管理部、12市住房资金管理中心朝阳管理部。
评估人员根据企业提供的银行对账单、余额调节表及银行存款申报表,首先与银行对账单的评估基准日余额相核对,如有差额,再利用余额调节表上的未达账项,查明差额原因,并逐笔核对其是否影响净资产,经逐项核实,各未达账项均非坏账,不影响净资产。
评估人员还对银行账户进行了函证,回函相符。
银行外币存款按评估基准日外汇中间价乘以其原币金额确定评估价值;银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。
银行存款账面价值为7,800,694.89元,评估价值为7,800,694.89元。
货币资金账面价值为7,801,298.61元,评估价值为7,801,298.61元。
2、其他应收款
其他应收款账面余额为17,803,677.22元,坏账准备28,000.00元,净额17,7712,677.22元,主要是关联方的借款。
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上,向财务人员及相关人员详细了解各债务单位的实际情况,查阅原始凭证,具体分析其他应收款形成的原因、款项发生时间及欠款方信用情况,并对公司欠款单位发函询证,判断欠款的可收回性。
其他应收款无确凿无法收回的证明,以核实后账面价值确定为评估价值。
其他应收款计提的坏账准备为28,000.00元,根据资产评估规范的要求以零值确定评估价值。
其他应收款账面价值为17,7712,677.22元,评估价值为17,803,677.22元,增值为28,000.00元,增值率为0.16%。
3、长期股权投资
(1)评估范围和对象
纳入本次评估范围的长期投资均为其他股权投资,截至评估基准日12物业管理有限公司申报的长期股权投资账面价值为4,400,000.00元,调整后账面价值为4,400,000.00元,共计4项,如下表所示:
长期投资—其他股权投资明细表
序号
被投资单位名称
取得投资日期
投资比例
账面价值
调整后账面值
1
1212物业管理有限公司
2009/12/31
120%
3,000,000.00
3,000,000.00
2
1212物业管理有限公司
2009/12/31
120%
1200,000.00
1200,000.00
3
1212物业管理有限责任公司
2009/12/31
120%
1200,000.00
1200,000.00
4
1212物业管理有限公司
2002/11/30
20%
400,000.00
400,000.00
合计
4,400,000.00
4,400,000.00
(2)评估方法
1)有约定的投资报酬的,按获得的收益或未来收益预测折现确定评估值;
2)对有控股权的长期股权投资,对被投资单位进行延伸整体评估,按被投资单位净资产评估值乘以持股比例确定评估值;
3)对无控股权但存在活跃交易市场,可以取得其评估基准日市场交易价格的长期股权投资,根据评估基准日其正常股票交易价格确定长期投资的评估值。
4)对于无控股权又不存在活跃交易市场,无法取得其评估基准日市场交易价格的长期股权投资,根据经注册会计师审计的最近年度会计报表及评估基准日会计报表列示的净资产乘以持股比例确定评估值。
12)对由于管理失控、企业已停业或清理等诸多原因,无法取得投资收益又难以变现的长期投资按零计算其评估值。
(3)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段:
第一阶段:
准备阶段
评估人员对列入评估范围长期投资构成情况进行初步了解,向各被投资单位提交进行评估需准备的资料清单和评估申报明细表示范格式,按照评估规范化的要求,指导填写资产申报明细表;
第二阶段:
现场调查阶段
①由财务或有关人员介绍被投资单位的经营状况、财务状况、关联交易情况以及控制或参与经营管理的情况;
②根据企业提供的申报明细表所列明细内容对待估长期投资进行核查,做到账证、账账、账表相符,核查投资协议、合同规定,重大投资项目应查阅董事会有关决议,并取得复印件;
③取得被投资单位最近3年经会计师事务所审计的会计报表及审计报告和评估基准日对外报出的会计报表资料。
第三阶段:
评定估算阶段
①根据现场清查核实的情况对长期股权投资进行分类评定估算;
②对有控股权的长期股权投资进行延伸评估,遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定及其他相关资料,对各类资产采用适当的评估方法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表;
③确定长期投资的评估值;
④撰写长期投资评估技术说明。
(4)各长期投资单位简要评估说明
1)12物业管理有限公司
长期股权投资--1212物业管理有限公司,持股比例120%,企业采用成本法核算。
①企业简况
1212物业管理有限公司成立于2002年1月24日,取得12市工商行政管理局丰台分局颁发的企业注册号为1121260031237376号企业法人营业执照。
公司注册资本:
人民币300万元;公司住所:
12市丰台区顺三条21号2号楼地下一层;法定代表人:
12。
主要经营范围:
物业管理;机动车公共停车场服务;清洁服务;经济贸易咨询;组织文化艺术交流活动;展览及会议服务;企业策划、设计;打字复印;技术推广服务;供暖服务。
②评定估算
被投资单位1212物业管理有限公司为12物业管理有限公司的全资子公司,故本次评估对被投资单位进行延伸评估,以被投资单位净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资评估值。
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
a.被投资单位净资产评估值
经评定估算,被投资单位评估基准日的资产账面价值为人民币18,917,219.12元,负债账面值为人民币112,2123,1280.37元,净资产账面值为人民币3,663,638.712元;清查调整后资产账面价值为人民币18,917,219.12元,调整后负债账面值为人民币112,2123,1280.37元,调整后净资产账面值为人民币3,663,638.712元;资产评估价值为人民币18,824,1249.23元,负债评估价值为人民币112,2123,1280.37元,净资产评估价值为人民币3,1270,968.86元。
评估过程详见附件1:
1212物业管理有限公司评估说明。
b.持股比例
12物业管理有限公司持股比例120%。
c.评估值
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
=3,1270,968.86×120%
=3,1270,968.86(元)
③评估结果
经评定估算,截止评估基准日2009年12月31日,对1212物业管理有限公司长期股权投资账面价值3,000,000.00元,调整后账面价值3,000,000.00元,评估值为3,1270,968.86元。
2)12物业管理有限公司
长期股权投资--1212物业管理有限公司,持股比例120%,企业采用成本法核算。
1企业简况
1212物业管理有限公司成立于1997年12月19日,取得12市工商行政管理局海淀分局颁发的企业注册号为1121280044712978号企业法人营业执照。
公司注册资本:
人民币120万元;公司住所:
12市海淀区清河永泰园甲13号综合楼;法定代表人:
12。
主要经营范围:
物业管理,家居装饰,家务劳务服务,工程技术咨询,信息咨询(除中介服务),销售百货、五金、交电、装饰材料、机械、电子设备、建筑材料。
(未取得专项许可的项目除外);法律、行政法规、国务院决定禁止的,不得经营;法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的,经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营;法律、行政法规、国务院决定未规定许可的,自主选择经营项目开展经营活动。
②评定估算
被投资单位1212物业管理有限公司为12物业管理有限公司的全资子公司,故本次评估对被投资单位进行延伸评估,以被投资单位净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资评估值。
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
a.被投资单位净资产评估值
经评定估算,被投资单位评估基准日的资产账面价值为人民币127120261.08元,负债账面值为人民币12124230.1212元,净资产账面值为人民币626030.123元;清查调整后资产账面价值为人民币127120261.08元,调整后负债账面值为人民币12124230.1212元,调整后净资产账面值为人民币626030.123元;资产评估价值为人民币12746682.42元,负债评估价值为人民币12124230.1212元,净资产评估价值为人民币6224121.87元。
评估过程详见附件2:
1212物业管理有限公司评估说明。
b.持股比例
12物业管理有限公司持股比例120%。
c.评估值
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
=7012,4412.129×120%
=7012,4412.129(元)
③评估结果
经评定估算,截止评估基准日2009年12月31日,对1212物业管理有限公司长期股权投资账面价值1200,000.00元,调整后账面价值1200,000.00元,评估值为7012,4412.129元。
3)12物业管理有限责任公司
长期股权投资--1212物业管理有限责任公司,持股比例120%,企业采用成本法核算。
企业简况
1212物业管理有限责任公司成立于1999年4月29日,取得12市工商行政管理局海淀分局颁发的企业注册号为112128000337278号企业法人营业执照。
公司注册资本:
人民币120万元;公司住所:
12市海淀区砂石厂路18号;法定代表人:
112。
主要经营范围:
接受委托对12小区的物业进行管理;家居装饰;提供劳务服务;销售百货、五金交电、化工、劳保用品、建筑材料;房地产信息咨询(除中介服务);法律、行政法规、国务院决定禁止的,不得经营;法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的,经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营;法律、行政法规、国务院决定未规定许可的,自主选择经营项目开展经营活动。
②评定估算
被投资单位1212物业管理有限责任公司为12物业管理有限公司的全资子公司,故本次评估对被投资单位进行延伸评估,以被投资单位净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资评估值。
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
a.被投资单位净资产评估值
经评定估算,被投资单位评估基准日的资产账面价值为人民币12,7120,261.08元,负债账面值为人民币12,124,230.1212元,净资产账面值为人民币626,030.123元;清查调整后资产账面价值为人民币12,7120,261.08元,调整后负债账面值为人民币12,124,230.1212元,调整后净资产账面值为人民币626,030.123元;资产评估价值为人民币12,746,682.42元,负债评估价值为人民币12,124,230.1212元,净资产评估价值为人民币622,4121.87元。
评估过程详见附件3:
1212物业管理有限责任公司评估说明。
b.持股比例
12物业管理有限公司持股比例120%。
c.评估值
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
=622,4121.87×120%
=622,4121.87(元)
③评估结果
经评定估算,截止评估基准日2009年12月31日,对1212物业管理有限责任公司长期股权投资账面价值1200,000.00元,调整后账面价值1200,000.00元,评估值为622,4121.87元。
4)1212物业管理有限公司
长期股权投资--1212物业管理有限公司,持股比例20%,企业采用成本法核算。
企业简况
1212物业管理有限公司成立于2002年9月2日,取得12市工商行政管理局丰台分局颁发的企业注册号为112126004498921号企业法人营业执照。
公司注册资本:
人民币200万元;公司住所:
12市丰台区芳园21号;法定代表人:
32。
主要经营范围:
接受委托从事物业管理;停车场经营;接受委托提供劳务服务;电动工具维修;供暖管理。
②评定估算
被投资单位1212物业管理有限公司为12物业管理有限公司的参股公司,物业对该单位不存在重大影响,故本次评估未对被投资单位进行延伸评估,以被投资单位经审计后的净资产值乘以持股比例确定长期股权投资评估值。
评估值=被投资单位净资产×持股比例
a.投资单位净资产值
经立信大华会计师事务所有限公司立信大华审字[2012]11270号审计报告审定,1212物业管理有限公司在评估基准日2009年12月31日的净资产值为2,764,696.11元。
b.持股比例
12物业管理有限公司持股比例20%。
c.评估值
评估值=被投资单位净资产价值×持股比例
=2,764,696.11×20%
=12122,939.22(元)
③评估结果
经评定估算,截止评估基准日2009年12月31日,对1212物业管理有限公司长期股权投资账面价值400,000.00元,调整后账面价值400,000.00元,评估值为12122,939.22元。
(12)评估结论
长期股权投资账面价值为4,400,000.00元,评估价值为12,4121,8012.124元,增值1,0121,8012.124元,增值率为23.90%。
(6)增减值原因分析
长期股权投资增值的主要原因是采用成本法核算,而评估中按实际价值进行估算,导致评估增值。
4、设备类固定资产
(1)评估范围
本次评估范围为物业所拥有的机器设备、车辆及电子设备,共89台(套),账面原值为1,194,1112.86元,账面净值为1712,478.88元,具体情况如下:
设备类资产账面价值
科目名称
数量(台套)
账面原值(元)
账面净值(元)
设备类合计
89
1,668,603.61
322,027.82
固定资产--机器设备
23
1207,447.612
120,128.712
固定资产--车辆
3
644,492.00
112,162.24
固定资产--电子设备
63
1216,663.96
89,7126.83
(2)设备概况
1)分布
设备主要分布各部门办公室中。
2)概况
物业的机械设备主要分布环卫、食堂等部门;电子设备主要分布在各部门办公室内。
3)被估设备评估原值的构成及其来源与依据
评估对象固定资产原值为被评估单位财务部门提供,经评估人员了解,设备的账面原值为其历史成本。
(3)评估依据
1)被评估单位提供的机器设备、车辆、电子设备评估明细表及其有关说明资料;
2)设备的采购发票、订货合同以及车辆行驶证件等权属证明文件;
3)《2009年中国机电产品价格手册》;
4)《资产评估常用数据与参数手册》(第二版);
12)《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
6)关于发布《汽车报废标准》的通知(国经贸经[1997]4126号);
7)国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合发布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》(2000年12月28日);
8)IT专业导购网站()提供的办公设备报价;
9)太平洋汽车网()等网上汽车报价;
12)被评估单位填报的机器设备、运输车辆状况调查表;
11)被评估单位提供的特种设备检验报告;
12)被评估单位提供的设备相关技术资料;
12《汽车之友》2009年第12期;
14)评估人员通过现场勘察所获取的资料;
112)其他与资产评估有关的资料。
(4)评估过程
在了解设备有关历史状况及现状的基础上,结合本次评估的目的,特制定了如下评估程序,并按此对待评估设备进行了评估。
1)对被评估单位提供的设备评估申报表进行审阅、分析,查阅与项目的有关历史与现状资料,根据可操作性确定现场工作重点;
2)听取设备管理人员对设备历史状况、管理及运行现状的介绍,研究制定评估工作方案;
3)在企业有关人士的协同下,对设备进行必要的实地查看和核对;
4)对设备运行环境、运行状况,设备的维护、保养情况进行现场调研;
12)向现场设备操作人员、技术人员和管理人员了解设备的维护及使用情况;
6)根据资产实际情况确定评估方法;
7)进行市场调研和收集资料,确定设备重置成本;
8)判断设备尚可使用年限,确定设备的成新率;
9)计算设备评估价值,撰写设备资产评估说明。
(12)评估方法
根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。
1)机器设备
①重置全价的确定
评估人员根据其规格、型号、参数进行市场询价,根据询价结果,确定其重置成本,并考虑运杂费、安装调试费、配套费、前期费用、资金成本等综合确定其重置全价。
重置全价=购置价格+运杂费+安装调试费+配套费+前期费用+资金成本
②成新率的确定
A、对于价值较大的机器设备,采用理论成新率(年限成新率)和现场勘察成新率的方法,综合确定其成新率。
计算公式:
成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%,其中:
理论成新率=(1-实际已使用年限/经济寿命年限)×120%
B、对于价值较小的机器设备主要采用年限法确定成新率,结合现场勘察情况进行调整确定。
2)车辆
①重置全价的确定
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料,确定运输车辆的现行含税购价,在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车辆购置税、运杂费、新车上户牌照手续费等,确定其重置全价,计算公式如下:
重置全价=现行含税购价+车辆购置税+运杂费+新车上户手续费
②成新率的确定
按年限成新率和里程成新率孰低原则确定,然后结合现场勘察情况进行调整。
其中:
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×120%
行驶里程成新率=(1
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