瑶溪谷产权式公寓返租测算0530上课讲义.docx
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瑶溪谷产权式公寓返租测算0530上课讲义.docx
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瑶溪谷产权式公寓返租测算0530上课讲义
产权式公寓
返租方式及测算建议
深圳造利杨东歌
2016-5-30
公寓可售面积统计:
A1
产权
公寓
首层
银行营业厅
289.70
1091.21
商铺
393.21
公厕
68.43
垂直交通
139.47
含大堂面积
公共骑楼
200.40
一半计算容积率
二层
标准间
597.80
987.73
15间
套间A
54.45
1间
套间B
83.75
1间
套间C
48.02
1间
服务用房
19.28
垂直交通
77.14
公共走廊
107.29
三层
标准间
590.82
968.32
15间
套间A
53.84
1间
套间B
83.69
1间
套间C
47.97
1间
服务用房
19.28
垂直交通
77.14
公共走廊
95.58
四层
标准间
590.82
968.32
15间
套间A
53.84
1间
套间B
83.69
1间
套间C
47.97
1间
服务用房
19.28
垂直交通
77.14
公共走廊
95.58
五层
标准间
590.82
968.32
15间
套间A
53.84
1间
套间B
83.69
1间
套间C
47.97
1间
服务用房
19.28
垂直交通
77.14
公共走廊
95.58
六层
标准间
590.82
968.32
15间
套间A
53.84
1间
套间B
83.69
1间
套间C
47.97
1间
服务用房
19.28
垂直交通
77.14
公共走廊
95.58
屋面层
闷顶
137.30
137.30
不计算容积率
楼栋合计
6089.52
A2客栈
首层
商业面积
373.87
628.11
骑楼面积
145.30
一半计算容积率
公摊面积
108.94
二层
公寓面积
466.58
662.32
公摊面积
195.74
三层
公寓面积
466.58
649.82
公摊面积
183.24
四层
公寓面积
466.58
649.82
公摊面积
183.24
五层
公寓面积
466.58
649.82
公摊面积
183.24
六层
公寓面积
466.58
649.82
公摊面积
183.24
屋顶层
公摊面积
93.00
93.00
不计算容积率
楼栋合计
3982.71
可售面积=A1总面积+A2总面积-A1首层-A2首层
6089.52+3982.71-1091.21-628.11=8352.91㎡
按照销售均价8000元/㎡,平均每间套面积(算上公摊)为60㎡,则购房业主每月应还银行本息为:
商业贷款首付为首付50%:
酒店经营可承受的租金范围测算:
1、对于房价的预测:
市场数据测算表
除红色单元格外,不要改动其他内容
项目名称
酒店式公寓
房间数
天数
门市价
出租率
平均房价
RevPAR
平季
245
298
40%
233.39
旺季
120
598
85.0%
459.29
全年
133
54.79%
348.60
191.02
191.02
客源
折扣率
客源比例
卖出间夜
平均房价
卖出间夜
平均房价
客房营业额
上门
100.0%
10.0%
5
298.00
11
598.00
1,199,660
中介(扣除佣金)
-60.00
10.0%
5
238.00
11
538.00
1,040,060
会员卡
88.0%
10.0%
5
262.24
11
526.24
1,055,701
协议客及其他
85.0%
15.0%
8
253.30
17
508.30
1,529,567
休闲房(钟点、白日房)
80或100元
5.0%
3
300.00
6
300.00
399,000
旅游
60.0%
25.0%
13
178.80
28
358.80
1,799,490
会议
75.0%
25.0%
13
223.50
28
448.50
2,249,363
总计
100.0%
53
233.39
113
459.29
9,272,840
2、酒店运营成本计算(可控成本测算GOP率):
可控营业成本、费用明细
人工福利
15.23%
能源
6.99%
客房成本
2.44%
低值易耗品
1.56%
维修
2.00%
综合运营费用
2.00%
销售费用
5.00%
财务费用
0.75%
营业税
5.50%
合计
41.48%
回报成本计算
第一种方案:
按10年回报标准房款的年10%
•预计实现均价8000元/㎡,可销售面积8353㎡,可实现总销售额6682万元;
•需返租金8000元×10%=800元/年/㎡;
•每年返800元/年/㎡*8353㎡=669万元;
总建筑面积
8,353
租出面积
0
客房数
133
建筑面积/间
55.3
租期
10年
租金/年
6,690,000
租金/平米/月
66.74
租金/间/天
137.8
租金涨幅
每3年涨5%
5.00%
3
转租收入/年
0
租金/平米/月
#DIV/0!
一期客房数
133
押金
-
规划许可证
有
投资额
9,500,000
投资/平米
1,137
投资/间
71,429
折旧年限
8
房产证
有
*开办费
700,000
楼层
6
电梯数量
2
是否中央空调
否
停车场面积
1,000
入住率
55.00%
平均房价
349
RevPAR1
192
RevPAR2
192
租金/收入
71.9%
盈亏平衡点
63.92%
盈亏平衡RevPAR
223
GOP/间
112
可控成本/间
79.5
可控成本%
41.5%
净利润率%
-26.1%
所得税率
25%
GOP%
58.5%
固定成本/间
176.4
固定成本%
92.0%
员工人数
35
人均工资福利
3,375
人房比
26.3%
利润/间
-64.2
check
0
10年的经营收益测算:
人民币千元
年度
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
客房数
133
133
133
133
133
133
133
133
133
133
营业天数
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
入住率
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
'RMB元
房价
349
349
349
349
349
349
349
349
349
349
'RMB元
RevPAR
192
192
192
192
192
192
192
192
192
192
营业收入
客房收入
9,318
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
租金收入
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
合计
9,318
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
可控营业成本及费用
小计
3,862
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
GOP
5,456
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
固定成本
租金/月
6,690
6,690
6,690
7,025
7,025
7,025
7,376
7,376
7,376
7,745
折旧摊销
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
小计
7,878
7,878
7,878
8,212
8,212
8,212
8,563
8,563
8,563
8,932
酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元,而返给小业主的租金成本为669万元,我们每年需补贴小业主返租为:
545万元-669万元=-124万元/每年,10年共需返小业主1240万元。
第二种方案:
按12年回报标准房款的年8%
•预计实现均价8000元/㎡,可销售面积8353㎡,可实现总销售额6682万元;
•需返租金8000元×8%=640元/年/㎡;
•每年返640元/年/㎡*8353㎡=534.56万元;
•12年的经营收益测算:
人民币千元
年度
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
客房数
133
133
133
133
133
133
133
133
133
133
133
133
营业天数
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
365
入住率
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
'RMB元
房价
349
349
349
349
349
349
349
349
349
349
349
349
'RMB元
RevPAR
192
192
192
192
192
192
192
192
192
192
192
192
营业收入
客房收入
9,318
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
租金收入
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
合计
9,318
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
9,308
可控营业成本及费用
小计
3,862
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
3,860
GOP
5,456
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
5,447
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
59%
固定成本
租金/月
5,350
5,350
5,350
5,618
5,618
5,618
5,898
5,898
5,898
6,193
6,193
6,193
折旧摊销
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
1,188
小计
6,538
6,538
6,538
6,805
6,805
6,805
7,086
7,086
7,086
7,381
7,381
7,381
酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元,而返给小业主的租金成本为535万元,酒店产生的毛利润已经可以支撑给购房小业主的返租。
545万元-535万元=10万元
以上两种方案均为计算资金使用成本和需要缴纳给酒店管理公司的管理费用。
鉴于此,建议可按年回报8%,返12年进行返租给小业主,拉长返租年限,降低每年返租的比例,减少公司补贴金额,同时适当增加销售单价。
640元/年/㎡*60㎡(单房可销售面积)/12个月=3200元,此为每月平均返租租金,可以覆盖月平均还贷2625元(按商业5.67%的贷款利率)。
对于购房小业主,返租租金不仅可以覆盖每月银行房贷,而且还可以有盈余600元。
相当于首付25万元,白得一套酒店式公寓,另外还每年赚取近7000元的零花钱。
重点是给小业主算账
买一间豪华度假酒店客房
20万元能够变成150万元
✓买一间60平米的豪华度假客房,精装修单价每平米3000元,首付约为20万元。
✓每月酒店将返租3100元,比按揭每月月供2400元还多出700元,月供还贷款才10年,而我们返你12年,这等于你把20万元存起来得到活期利息,白白得到了一间四星级度假酒店豪华客房,还额外获得了10万元现金收益!
✓你拿出来20万元,12年后,你得到总共3100元*12月*12年=446400元的租金回报
✓如果旅游地产按照年8%的升值(保守估值),那时候你的客房价值大约在100万元
✓你还有每年45天的免费开放权,价值2万元;你免交的物业费价值10万元
✓单单以上各项加起来,价值就已超过150万元
✓如果您把20万元存在银行,按照1.25%贬值率计算,12年后只有15万元
再投住宅,已到山顶,除非你想当接盘侠;投旅游,刚刚开始!
买一间豪华度假客房夜里能够笑醒
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