武汉市房地产市场月度报告德盛行.docx
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武汉市房地产市场月度报告德盛行
武汉市房地产市场月度报告
(2013年4月)
德盛行地产机构
市场研究中心
2013年5月
数字楼市(2013年4月)
土地市场
成交宗数:
6(宗)(-25.00%)
成交面积:
33.98(万方)(-51.37%)
成交可建面积:
91.99(万方)(-60.21%)
成交金额:
22.94(亿元)(-40.46%)
楼面地价:
2493.55(元/㎡)(+49.60%)
房产市场
房地产吸纳指数(德盛指数):
82.61(-15.25%)
商品房新增预售面积:
191.01(万方)(+188.40%)
商品住宅新增预售面积:
146.5452.33(万方)(+180.03%)
住宅成交套数:
12707(套)环比:
(-10.35%)同比:
(+24.03%)
成交均价:
6706(元/㎡)环比:
(+0.54%)同比:
(+6.33%)
成交面积:
128.10(万方)环比:
(-8.22%)同比:
(+26.93%)
第一章市场资讯
1.1宏观经济
ØCPI指数(4月份CPI略高于预期,下半年物价加速上涨的概率仍然较大。
)
2013年4月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。
其中,城市上涨2.4%,农村上涨2.4%;食品价格上涨4.0%,非食品价格上涨1.6%;消费品价格上涨2.2%,服务价格上涨2.9%。
1-4月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。
4月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.2%。
其中,城市上涨0.3%,农村上涨0.1%;食品价格上涨0.4%,非食品价格上涨0.2%;消费品价格上涨0.2%,服务价格上涨0.3%。
分析:
鲜菜价格上涨较多是推动4月份CPI上涨的主要原因,受制于经济回升乏力,二季度物价将保持小幅平稳上涨态势。
但是,考虑到猪肉价格很可能从三季度开始显著上行,国内外货币环境也依旧宽松,下半年物价加速上涨的概率仍然较大。
ØPPI指数(4月PPI同比下降2.6%工业领域通缩风险增大)
2013年4月份,全国工业生产者出厂价格同比下降2.6%,环比下降0.6%。
工业生产者购进价格同比下降2.7%,环比下降0.6%。
1-4月平均,工业生产者出厂价格同比下降2.0%,工业生产者购进价格同比下降2.1%。
分析:
4月PPI同比下降2.6%,创去年9月以来新低。
PPI跌幅扩大反映了当前需求疲弱和产能过剩的压力。
结合近期大宗商品价格、进出口数据等多项数据指标观察,未来一段时间内,工业生产领域通缩压力可能加大。
Ø进出口贸易(4月外贸出口同比增长14.7%顺差1145.3亿)
4月份,我国进出口总值2.23万亿元人民币(折合3559.6亿美元),扣除汇率因素,增长15.7%。
其中出口1.17万亿元人民币(折合1870.6亿美元),增长14.7%;进口1.06万亿元人民币(折合1689亿美元),增长16.8%;贸易顺差1145.3亿元人民币(折合181.6亿美元),收窄1.7%。
分析:
4月出口增长14.7%,极大超出预期。
境外游资通过虚假贸易途径进入中国以赚取人民币升值及利差收益,这在一定程度上导致近期外贸数据失真。
随着相关部门监管政策的落实,未来数月外贸有望回归到正常水平。
Ø新增信贷(4月新增信贷回落二季度货币政策或微调)
全球发达经济体国家在货币政策上大打“宽松”牌,在此背景下,我国货币政策依然趋于中性。
从银行信贷投放来看,工、农、中、建四大行4月的新增人民币信贷额度约2600亿元,以此可大致推算4月银行业新增人民币信贷规模约8000亿元,乐观情况下将超过8000亿元。
分析:
“二季度银行信贷投放将趋于平稳,增速可能较一季度有所回落,房地产贷款和融资平台贷款总体受控。
从行业和区域上看,资金投放将更趋差异化。
德盛行观点:
整体来看,1-4月份国内消费、投资和出口的增速都保持了平稳,“三驾马车”基本保持了平稳的预期。
如果国家稳增长的力度在二季度进一步加大,中国经济经济将有所回升!
1.2政策动态
武汉市:
发布新“国五条”地方执行细则:
2013年武汉新建商品住房价格控制目标---房价涨幅须低于收入增速
2013年3月31日,备受关注的“新国五条”,终于在汉迈出落地第一步。
经武汉市政府研究决定,武汉市房管局代为发布2013年武汉新建商品住房价格控制目标——同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅。
相比2011年武汉首次公布房价控制目标——房价增幅低于同期GDP和人均收入增幅,3月31日提出的目标呈现三大差异:
新建商品住房房价,将不含保障房;不将GDP作为对比指标;以人均可支配收入实际增幅作为唯一衡量目标,同时剔除同期CPI涨幅。
房价统计中剔除保障房,是“新国五条”明确提出的要求,目的在于让房价更真实反映市场价格。
武汉市房管局人士解释,武汉之所以不再参考GDP而重点比较人均可支配收入,是为符合“调控目的在于稳步提升居民购房支付能力的原则”,建立房价与居民支付能力的联动机制,包括将扣除CPI后得出的人均可支配收入实际增幅,作为房价比较指标,也是为更客观地反映本地居民实际支付能力。
武汉市房管局:
房屋维修资金将引入第三方审价
房屋维修要花多少钱?
怎么找最合适的维修机构?
2013年4月2日,武汉市房管局明确表示,将加快建立第三方审价机构、工程监理机构和维修施工单位备选库,科学高效使用房屋维修基金。
目前,业主申请使用房屋维修资金修缮或更换房屋损坏部位和设施时,需要花多少钱,是由业委会和物业提出预算的,施工单位也是随便找的。
今年,武汉将引入第三方估价机构,并建立维修施工单位备选库。
业主申请使用维修资金,将随机挑选第三方来审价和施工,确保维修质量和资金使用效率。
截至去年底,武汉市房屋维修基金已突破76亿元,申请使用量正逐年增加。
武汉住房公积金管理中心:
武汉公积金月底实现"全城通贷"
4月13日,武汉住房公积金管理中心在全市15个中心地段向市民提供咨询服务。
武汉市从3月起启动新洲、蔡甸、江夏、黄陂4个尚未与全市公积金接轨的区“通存通贷”工作。
4月12日,公积金中心负责人表示,该项工作有望4月底结束,届时武汉将实现全市范围内的“通存通贷”。
以前4个新城区职工只能在各新城区辖区买房时用公积金,“全城通贷”后,在武汉市内买任一楼盘都可以用公积金。
另外,4个新城区公积金可贷额与全市接轨,可贷额有不同幅度提高。
今年全国宅地供应计划同比降12.6%保障房建设减70万套
2013年4月18日,国土资源部对外公布了2013年全国住宅用地供应计划:
15.08万公顷,这比去年计划供应量减少2.18万公顷,同比下降12.6%。
15.08万公顷也是自2010年国土部首次编制该计划以来的最低值。
不过,国土部认为,2013年计划供应量是过去5年年均实际供应量的1.5倍,符合调控政策的要求。
与去年相比,今年的供应计划在保障房和商品房两个领域都出现下降——保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷,去年则是5.01万公顷,今年保障房的开工建设量也比去年减少了70万套;今年全国商品住房用地计划供应10.92万公顷,比去年减少10.7%。
从数据上看,土地市场走势并不乐观。
国家统计局数据显示,今年一季度,房地产开发企业土地购置面积6134万平方米,同比下降22%;土地成交价款1397亿元,下降10.2%。
政策的松紧和房企资金的压力都将影响土地市场的走势。
德盛行观点:
自2012年中央经济工作会议闭幕以来,中央高层正在不断的反思和总结以往房地产宏观调控政策的得失。
"积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量"已被写入2013年经济工作的主要任务中。
作为新的消费增长点,推进城镇化将同时促进目前我国经济的主要矛盾--产能过剩与消费不足问题的解决!
我们应该充分的认识到,城市化工业化乃至社会的发展,不能被当作房地产价格上涨的借口!
在稳定房价的过程中,我们要充分尊重市场,坚持稳健货币政策,将市场调节作为主力,尽量减少人为干预!
1.3规划城建
武汉经济技术开发区240亿元造“城”四新项目4年内建成
2013年4月24日,武汉经济技术开发区一口气端出4个项目,预计投240亿元,3-4年内建成。
不过这些项目都不是制造产业类项目,全部是配套领域,将大大改变武汉开发区“只见工厂、不见城市”的传统工业园区格局。
4个新项目:
3个是城市交通要道建设,一片旧城改造。
项目今年启动,道路在2016年全线通车,旧城改造则在2017年建成。
全市保障房今年分配入住24360户
2013年4月24日,我市启动全市保障房“五比一创”劳动竞赛,今年将基本建成40600套保障房,分配入住24360套户。
市房管局表示,武汉市保障性安居工程目标总量连续3年占全省三分之一,位居全国副省级城市前列,今年省政府下达给武汉市的保障房任务是新开工建设54594套,任务比较重。
为了保质按期完成建设任务,24日起,全市保障房展开劳动竞赛,全市已下达计划的在建、新开工的保障性安居工程项目均纳入参赛范围,包括公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、各类棚户区改造项目等。
武汉严西湖大桥及下穿通道通车花山30分钟到汉口
从汉口到光谷北的花山生态新城,驾车需多久?
1小时?
不!
2013年4月14日,花城大道严西湖大桥及下穿通道全线通车,将洪山区花山生态新城与三环线相连,3分钟接驳三环,15分钟可达鲁巷广场,30分钟到汉口。
位于光谷北的花山生态新城,投资逾500亿元打造,是武汉城市圈“两型社会”先行先试区。
以前,从主城区进入花山,多通过武鄂高速、珞喻东路或绕城高速,耗时1个多小时。
花山新城迈入武汉中心城区15至30分钟生活圈。
江城打造“港台贸易之窗”
今年7月,港台大量明星潮牌将落户武汉,江汉路步行街上中心百货将打造武汉的“港台贸易之窗”。
大型港台潮流品牌纷纷入汉仅是个开始,中百百货董事长程军介绍,去年5月,他带队前往台湾举行沟通会,邀请台湾潮牌参加,原本只给20家品牌发送了邀请函,但结果到场的品牌商有70家。
“商家们都表示,很看好武汉市场,江城市民消费能力较强。
”程军说,之后,中百百货又邀请到40余家港台潮牌来汉。
相信不久后,武汉将成为港台贸易的集中地。
武昌滨江商务区扩容3.5倍临江一线禁止建设住宅
2013年4月8日,武昌区政协信息宣传工作会透露,武昌滨江商务区规划面积从278公顷扩大至1260公顷。
其核心区临江一线将禁止建设住宅。
武汉市国土资源和规划局称,武昌滨江商务区规划范围东面至友谊大道和湖北大学一带,南面至中山路,西面至长江,北面至二七长江大桥,规划用地从278公顷扩大到1260公顷,扩容3.5倍。
统筹考虑园区功能布局和产业发展空间。
核心区内临江一线禁止建设住宅,提升滨江商务区公建功能比例;同时,将严格限定住宅建筑比例,确保滨江商务区商务功能。
武汉拟打造全国最洁净城市
2013年4月1日,武汉市政府常务会讨论了“城管革命”根本性变化标准的制定。
今年武汉“城管革命”进入达标之年,武汉市拟制定“城管革命”根本性变化标准,实现国内“最洁净城市”目标。
该标准各项指标被数字化,要求人行道5公里内无两处以上点状垃圾,环卫作业机械化率达85%,95%的道路整洁见本色(见本色,即路面冲洗后见到地砖原本的颜色)。
大型户外广告总量减少20%,公益广告不低于总量的20%;市容整洁,新增违法建设零增长;旅游景点、窗口地带、铁路及轻轨沿线环境整洁、秩序井然。
“标准”还特意强调对大气环境的综合治理,武汉将重点管理汽车尾气、工业废气、炭火烧烤、建筑扬尘、渣土污染等;对工地、主次干道花坛、绿化带实现裸土全覆盖。
食品安全和市民举止文明也被列为主要标准之一。
武汉市市长唐良智表示,城市管理标准想要比肩世界先进城市,要有指导性和导向性。
建议将指导目标向市民公布,让大家参与到标准的制定当中。
德盛行观点:
2012年中央经济工作会议提出“城镇化”是我国现代化建设的历史任务!
当前,武汉正在发展城市交通圈层,利用城市交通圈层带动城市经济圈层,再通过经济圈层发展武汉城市圈层。
同时,政府开始更重视城市综合改造和城市形象改善,作为中部崛起的中部中心城市武汉来说,正在通过大量的城市基建和精神文明建设,推动城市的发展,城市化和工业化的的发展任重而道远!
第二章土地市场
2.1总体情况
2013年4月武汉市国土局土地供应6宗(除工业用地),成交面积33.98万方,可建面积91.99万方,6宗地块成交金额22.94亿元,楼面地价2493.55元/㎡。
成交宗数
成交面积(万方)
可建面积(万方)
成交金额(亿元)
楼面地价(元/m2)
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
本月
环比
6
-25%
33.98
-51.37%
91.99
-60.21%
22.94
-40.46%
2493.55
49.60%
2.2成交明细
序号
区位
地块编号
位置
土地面积(万㎡)
容积率
建筑面积(万㎡)
土地使用年限
成交价格(万元)
楼面地价(元/㎡)
土地使用权竞得人
1
江岸区
P(2013)029号
王家墩商务区北部
2.00
3.76
7.52
住宅70年商服40年
39880
5303.19
武汉三江航天房地产开发有限公司
2
武汉开发区
P(2013)030号
武汉经济技术开发区15C6-1地块
15.59
2.50
38.97
住宅70年
70143
1800.01
武汉新港城建设投资有限公司
3
武汉开发区
P(2013)031号
武汉经济技术开发区15C6-2地块
11.86
2.50
29.65
住宅70年
53362
1800.03
武汉新港城建设投资有限公司
4
江夏区
P(2013)032号
江夏区大桥新区龚家铺村
0.11
0.50
0.05
商服40年
275
5136.15
中国石油天然气股份有限公司
5
青山区
P(2013)033号
青山区冶金大道与沿港路交汇处
1.93
4.56
8.81
住宅70年商服40年
20700
2350.48
武汉中体投资管理有限公司
6
武昌区
P(2013)034号
武昌区昙华林202号
2.50
2.80
7.00
住宅70年商服40年
45020
6435.29
武汉南国置业股份有限公司
2.3成交分析
1.土地成交量方面:
2013年4月土地成交6宗,成交量同比环比均有所下降。
土地成交面积方面:
2013年4月成交土地面积33.98万方,同比环比均有所下降。
土地成交可建面积方面:
2013年4月成交可建面积91.99万方,同比环比均有所下降。
2.成交金额方面:
2013年4月成交金额22.94亿元,同比小幅上升,环比呈下滑态势。
月度成交楼面地价方面:
2013年4月楼面地价2493.55元/㎡,同比环比均有所上升。
3.成交性质方面:
2013年4月土地成交6宗,其中住宅用地2宗,商业用地1宗,综合用地2宗。
成交区域和成交量方面:
2013年4月成交主要集中在经开、江岸、江夏、青山和武昌区。
其中,经开4月成交2宗地块,排名第一。
4.区域成交面积方面:
2013年4月经开成交面积27.45万方,成交可建面积68.61万方,排名第一。
月度区域土地成交金额和楼面地价方面:
2013年4月经开土地成交12.35亿元,遥遥领先其他区域。
武昌区成交楼面地价6435.29元/㎡,远高于其他区域。
第三章房产市场
3.1德盛指数
3.1.1德盛指数
本指数拟定2007年1月为基期,采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。
指数构建过程如下:
Ct,j=[Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)]*100%
Ct,j表示报告期吸纳率,Bt,j表示报告期吸纳量(销售套数),Kt,j-1表示上期期末空置量(市场存量、套数),Zt,j表示报告期新增供应量(预售套数)。
Yt,j=(Ct,j/C2007,1)*100
Yt,j表示报告期吸纳指数,C2007,1表示基期(2007年1月)吸纳率。
德盛指数定义分析
1.吸纳率准确说反映的是房地产市场供需状况,而德盛指数反映的是各个期吸纳率与基期吸纳率的比较。
2.德盛指数>100,则反映目前房地产市场相对于基期的市场更加活跃,德盛指数<100,则反映目前房地产市场相对于基期市场更加冷清。
单个的德盛指数没有实际意义,只有当指数在某个时期连续下降或上升时才能反映该时期房地产市场冷暖情况。
3.如果德盛指数不断减小,则商品房市场存量会越来越大,反映的就是房地产市场的冷淡。
如果德盛指数不断增加,则商品房市场存量会越来越少,反映的就是房地产市场的火热。
3.1.2德盛指数的运用
2013年4月德盛指数为82.61。
环比下降15.72%,同比上升12.67%。
本月商品住宅新增预售面积146.54万方,成交面积156.04万方,成交量大于新增供应量,供不应求。
商品房市场存量不断减少,市场在短期内比较火热。
供求关系是最能反映房地产市场运行规律的,2013年4月“新国五条”武汉细则出台,延续了第一季度的政策,相当一部分购房者对国家政策失去信心,纷纷入市,造成各片区市场销售火热,刚需推动销量,价格上涨压力上升。
3.2商品房总体情况
3.2.1商品房新增预售情况
1.新增预售总体情况
2013年4月武汉市商品房新增预售总面积为191.01万方,环比增加188.40%。
其中住宅新增面积为146.54万方,环比增加180.03%,占商品房新增预售面积的76.72%。
2.商品房新增预售明细
区域
证号
项目名称
预售总面积(㎡)
住宅预售面积(㎡)
商业预售面积(㎡)
写字楼预售面积(㎡)
其他预售面积(㎡)
企业名称
江岸区
武房开预售[2013]082号
汉口城市广场二期
39320.92
23807.62
15513.3
武汉地产控股有限公司
武房开预售[2013]099号
武汉天地
10248.35
10248.35
武汉瑞安天地房地产发展有限公司
武房开预售[2013]100号
万锦江城
55234.13
54233.09
1001.04
武汉荣业房地产有限公司
武房开预售[2013]133号
晋合·金桥世家
36178.13
36178.13
武汉三鼎地产开发有限公司
武房开预售[2013]135号
银泰御华园一区二期
26673.67
25323.07
1350.6
武汉银泰嘉园置业有限公司
武房开预售[2013]107号
悦海园
35799.04
35799.04
武汉泛海城市广场开发投资有限公司
硚口区
武房开预售[2013]086号
联发•九都府
9920.07
9920.07
联发集团武汉房地产开发有限公司
武房开预售[2013]现005号
银舵新都
267.12
267.12
湖北建安房地产开发有限公司
武房开预售[2013]132号
中御公馆
34510.17
20383.47
14126.7
武汉汉江财富投资管理有限公司
青山区
武房开预售[2013]121号
奥山世纪城K-1-2
35974.82
35974.82
武汉奥山世纪房地产开发有限公司
武昌区
武房开预售[2013]083号
武汉中央文化区K4地块一期
54283.94
45425.7
8858.24
武汉万达东湖置业有限公司
武房开预售[2013]088号
纯水岸•东湖
11334.82
11334.82
武汉华侨城实业发展有限公司
武房开预售[2013]116号
江尚天地
33473.85
33473.85
武汉联发瑞成置业有限公司
武房开预售[2013]126号
武汉•1818中心一期
6610.08
6610.08
湖北博瀚置业有限公司
洪山区
武房开预售[2013]081号
长航蓝晶绿洲一期
18574.73
18574.73
武汉长航三鼎置业有限公司
武房开预售[2013]097号
清江泓景一期
37154.19
37154.19
湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司
武房开预售[2013]112号
保利中央公馆三区
33571.8
32564.61
1007.19
武汉林宇房地产开发有限公司
武房开预售[2013]129号
大华•南湖•公园世家
2888.96
2888.96
大华集团(武汉)房地产有限公司
武房开预售[2013]134号
水域天际三、四期
40757.47
40757.47
武汉恒基投资有限公司
武房开预售[2013]136号
清能•清江锦城K7地块
55864.96
54156.17
1708.79
武汉清能普提金置业有限公司
武房开预售[2013]139号
吴家湾•御院
72617.57
72617.57
湖北治历实业有限责任公司
东西湖区
武房开预售[2013]095号
天龙都市工业园轻工业标准厂房
29157.09
29157.09
武汉天龙工业发展有限公司
武房开预售[2013]096号
常青南园三期
43267.69
41338.02
1929.67
武汉新世界康居发展有限公司
武房开预售[2013]104号
控制微电机
29632
29632
武汉佰瑞资讯有限责任公司
武房开预售[2013]105号
正同工业园
53194.09
53194.09
武汉正同药业有限公司
武房开预售[2013]108号
金湖王府
30879.68
30879.68
武汉海螺置业发展有限公司
武房开预售[2013]109号
常青花园六小区南区
30054.2
30054.2
武汉新世界康居发展有限公司
武房开预售[2013]113号
丰尚时代广场•熙龙湾
33706.28
31810.77
1895.51
武汉丰尚高科置业有限公司
武房开预售[2013]124号
兆麟•育龙湾B区
47055.26
42784.54
4270.72
武汉兆麟房地产开发有限公司
东湖高新区
武房开预售[2013]084号
当代国际花园四期
48374.08
48374.08
武汉人福医药集团股份有限公司
武房开预售[2013]101号
金地•雄楚1号一期
57976.28
54357.6
3618.68
武汉市金地房地产开发有限公司
武房开预售[2013]117号
中建康城3、4、5号楼
14572.56
12051.82
2520.74
武汉中建三局东湖月郡地产有限公司
武房开预售
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