经济适用安置住房建设项目可行性研究报告.docx
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经济适用安置住房建设项目可行性研究报告
经济适用安置住房建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.2项目概况
第二章供需分析
2.1供应分析
2.2需求分析
2.3建设必要性及意义
第三章建设方案
3.1规划及环境条件
3.2规划方案
第四章结构设计
4.1设计依据
4.2结构概况
4.3结构设计
4.4设计荷载
4.5结构材料
4.6计算软件
4.7采用标准图集
4.8其它未详之处按现行有关规范、规程执行
第五章给排水设计
5.1设计依据和设计内容
5.2室外给排水工程
5.3室内工程
第六章供暖和空调、通风工程
6.1设计依据
6.2热源及室外管网
6.3建筑节能设计
6.4采暖
第七章电气设计
7.1设计依据
7.2设计范围
7.3负荷等级及容量
7.4供、配电系统
7.5照明设计
7.6防雷接地
7.7弱电系统
第八章建筑节能措施
8.1建筑物外围结构
8.2供热系统
第九章环境影响评价
9.1项目环境现状
9.2项目建设对环境的影响
第十章组织结构与人力资源配置
10.1组织结构
第十一章项目进度计划
11.1建设工期
11.2项目实施进度安排
第十二章投资估算及资金筹措
12.1投资估算
12.2资金筹措
第十三章财务评估
第十四章风险分析
第十五章社会评价
15.1项目对社会的影响分析
15.2社会评价结论
第十六章综合评价
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX镇官桥XX安置住房建设项目。
1.1.2项目内容
XX市社会保障性住房分为经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、城市重点工程拆迁安置房四类,本项目为经济适用住房,主要用于保障性住房范围内拆迁群众的安置。
1.1.3承办单位概况
承办单位为XX市XX镇人民政府。
XX市1997年开始启动建设安居工程,至1999年转为建设经济适用住房,诸多政府重点工程拆迁改造及安置工作均由XX市XX镇人民政府承办,1997年至今,全市共建成安居工程、经济适用住房30万平方米,通过大量工程建设实践,积累了丰富的经验,借鉴各方面的经验,为本项目的实施和建设奠定了基础。
1.1.4可行性研究报告编制依据
1、城市建设规划。
根据XX市人民政府《关于印发XX市XX区住房建设规划(2008-2012年)的通知》(XX市人民政府专题会议纪要[2011]148号),在美利渠以东、鼓楼西街以北、国家粮食储备库以西、铁路以南的区域,规划建设XX镇XX安置住宅区建筑面积11.77万平方米。
3、XX市政府有关会议纪要。
根据XX市人民政府卫政发〔2011〕148号专题会议纪要,确定了建设XX安置住房的有关政策。
4、根据《XX市XX区住房建设规划》(2008-2012)由XX市规划管理局、住房和城乡建设局负责对该项目统一规划,预留规划道路用地,对尽快实施改造,建成后安置保障性住房项目涉及的拆迁户。
1.1.5项目实施理由
1、XX市保障住房规划:
根据《XX市XX区住房建设规划》(2008-2012)现计划建设经济适用住房1128套,建筑面积11.77万平方米,通过项目建设,有效改善群众人居城市环境。
2、根据国家和自治区提出今年“保增长、保民生、保稳定”的总体要求和实施投资拉动、扩大内需的政策措施,建设经济适用住房,可有效拉动固定资产投资,增加就业,建成后可有效解决部分城市周边低收入家庭的住房困难。
3、XX市人民政府自2009年开展“住房保障年”活动以来,将建设经济适用住房列为为民办理的15件实事之一。
该项目为社会保障性住房项目,项目的实施将有效解决城中村群体、部分危房需要改造人群的住房需求。
1.2项目概况
1.2.1地理位置
项目选址位于XX市美利渠以东、鼓楼西街以北、国家粮食储备库以西、铁路以南,占地面积70.8亩。
1.2.2建设规模与目标
安置用住房1128套,总建筑面积117792平方米(其中安置房面积54214.4平方米、物业会所和农用库房建筑面积1000平方米、商住房面积62577.6平方米)。
1.2.3项目投入总资金及效益情况
1、该项目建设总投资16726万元,将采取以下资金筹措方式。
(1)该项目建设所需资金全部由XX镇人民政府自筹解决。
(2)XX镇人民政府委托有资质的开发企业建设。
2、效益情况
该项目安置房,不用于销售,用于安置搬迁户居住,其他土地收益等用于该项目建设投资的回收。
1.2.4主要技术经济指标
1、面积标准。
根据国家、自治区和《XX市城市经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房90%单套建筑面积控制在90平米以内。
2、建设标准。
参照相同地段经济适用住房建设,环境配套设施完善,达到直接入住条件。
3、项目容积率1.95,建筑密度27%,绿地率32%。
第二章供需分析
2.1供应分析
2.1.1XX市城市概括
XX市位于宁夏中西部,东与吴忠市接壤,南与固原市及甘肃省靖远县相连,西与甘肃省景泰县交界,北与内蒙古自治区阿拉善左旗毗邻,地跨东经104度17分—106度10分、北纬36度06分—37度50分,东西长约130公里,南北宽约180公里。
截止2009年底,全市总面积17391.3平方公里,其中,XX区6619.1平方公里。
XX市2009年城市建成区面积为30平方公里。
全市辖XX区、中宁县、海原县。
2010年底,市域总人口121万人,市域非农业人口30万人,其中中心城区总人口18万人;中心城区非农业人口12万人,市辖区居民总户数为12万户。
2010年全市实现地区生产,全市实现产值123.5亿元,其中第一产业完成24亿元,第二产业预计完成56亿元,第三产业预计完成43.5亿元;完成地方财政总收入9.84亿元,完成全社会固定资产投资86.49亿元,城镇居民人均可支配收入达到11731元,农民人均纯收入达到3572元。
2.1.2XX市住房基本情况
1、住房总量。
2010年底,XX市中心城区住房为468万平方米,5.39万套。
2、住房情况。
经过多年改革,目前XX市城市住房实物分配的福利体制已经基本终止,货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立,人民的居住条件得到了很大改善。
2010年底,XX市XX区人均住房建筑面积32.9平方米,户均套数1.2套。
2.1.3XX市社会保障性住房现状
XX市于1997年开始建设安居工程住房,到1999年全部转为建设经济适用性住房。
经济适用住房制度作为解决低收入家住房的主要途径之一,对于解决XX市中低收入家庭的住房、住房制度转型过程中的衔接,以及抑制房价增长过快等;其综合成效是显著的,缓解了中低收入家庭住房供需严重失衡的矛盾。
截止目前,XX市已建成经济适用住房面积为17.6万平方米,满足了部分城市中低收入家庭的住房需求。
2.1.4XX市经济适用住房相关政策
经济住房在建设中,土地性质为划拨,免征土地出让金、散装水泥基金、建筑四项措施费等,其他如人防建设费、城市配套费等不能免收的一律减半征收,从而一定程度上降低了建设成本。
该项目安置城中村较低收入人群,同时对XX市保障性住房重点项目的实施奠定了有力的基础。
2.1安置住房需求分析
XX是新设市,城市人口增长比较快,中低收入家庭不断增加,住宅需求旺盛,市场前景良好。
根据XX市城市总体规划,建设该区域内建拆除安置住房1128套117792平方米,确保了群众拆迁后住房问题。
2.3建设必要性及意义
尽管到2010年底XX市城区人均住房建筑面积已达32.9平方米,但城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。
居住在城中村环境中,房屋建筑密度高,采光通风条件差,违法违章搭建建筑安全隐患严重,乱倒垃圾污水等环境脏乱,居住条件极其恶劣,这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。
这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距,他们或居住拥挤,人均住房面积较低;或居住的建筑质量较差,缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设施。
通过建设安置住房,切实解决中低收入家庭的住房问题,实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标,既维护了社会安定和谐,也能实现发展改革成果由全体人民共享的目标。
第三章建设方案
3.1规划及环境条件
3.1.1规划条件
该项目建设用地70.8亩,地势平坦,地形较为方正,非常有利于规划建设。
3.1.2环境条件
现状城市基础设施齐全,主要包括给排水管网、电力线路、电信、供暖、环境卫生设施、城市道路等,基础配套设施服务体系完善,官桥XX安置住宅小区位于城市中心区域,居民出行、就医、上学等都较为便利。
3.1.3市政配套设施条件
本项目建设场地的市政基础设施基本配套齐全
1、供电:
供电干网已覆盖此区域。
2、供水:
自来水供水管网已接通。
3、通讯:
电信等通讯网络将随项目进展接通。
4、排水:
可接入XX市城市排水管网。
3.2规划方案
3.2.1规划原则
本项目拟建的XX经济适用住宅小区。
规划采用居住小区一级结构。
本设计以人为本,努力创造美丽和谐的人居空间及环境。
1、以住宅建设成套技术为支撑,建设智能化、生态型、综合性的居住社区。
2、体现“以人为本”及可持续发展的规划设计指导思想。
3、利用当今住宅规划建设的最新理念、设计方案和技术手段。
4、注重利用周边的自然环境资源,重视社区的环境景观设计。
利用场地自然条件大胆创新,设计出特点鲜明、和谐美丽、层次多样的建筑及自然景观效果。
5、完善小区的物业管理、社区服务、医疗卫生、运动娱乐、购物休闲等配套设施和小区市政配套设施。
6、利用场地地形进行建筑物、道路和小区竖向规划设计,减少土方挖填量。
7、合理规划功能布局结构。
8、住宅单体设计空间布局合理,功能分区明确,创造一个经济实用、美观合理的室内外多立面环境效果。
3.2.2规划布局
1、所有住宅南北向布置,保证朝向、采光间距、自然通风。
2、停车位数量:
此处住户为政策性住房保障住户,按照规定,考虑到以出租车、小型货运车为职业住户的需求,可适当设立车位。
3、绿化景观设计和城市绿化林带融为一体,区内绿地配置要以绿地美化为主,活动场地与绿地配置比例适当,以经济实用为原则。
4、营造一个文明健康的社区生活环境,小区设置儿童活动中心广场、休闲晨练活动场所及老年人活动中心。
5、设置智能化物业服务中心,做到卫生、清洁、管理先进、服务到位,最大程度的为居民提供最优质的生活服务。
6、在卫生清洁方面,设置生活垃圾生物处理站,实行垃圾分类处理,实现垃圾处理减量化、资源化、无害化,使小区更加洁净卫生。
7、设置完善的防盗监控系统,小区入口及重要场所以及周边围墙设置监控系统,住宅楼单元门设置门铃系统。
第四章结构设计
4.1设计依据
4.1.1国家主要设计规范
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2008
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001(2006年版)
《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
《建筑抗震设计规范》GB50011—2010
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
4.1.2拟建场地的工程地质资料报告
4.2结构概况
拟建小区主要为住宅楼及相关配套设施,考虑长期性,安全性,结构主体采用全现浇砖混结构体系。
建筑的抗震重要性类别为标准设防类,八度、结构安全等级为二级,设计使用年限为50年。
4.3结构设计
基础部分待本工程地质报告出据后再定。
对于砖混结构体系,暂定为钢筋混凝土条形基础。
住宅楼为六层砖混结构,屋面采用坡屋顶。
4.4设计荷载
结构荷载常规取值按《建筑结构荷载规范》。
住宅活荷载:
居室、厨房、卫生间、楼梯间:
2.0KN/㎡,
一般阳台2.5KN/㎡
不上人屋面0.5KN/㎡
其他配套设施活荷载:
祥具体设计
风荷载及雪荷载:
基本风压0.45kN/㎡基本雪压0.1kN/㎡
风压高度变化系数据根据B类地面粗糙度考虑。
风荷载体形系按规范采用。
4.5结构材料
钢筋:
Ⅰ级钢(HPB235)fy=210N/m㎡:
Ⅱ级钢(HRB335)fy=300N/m㎡
混凝土:
基础垫层C10
基础底板C25---C30
现浇板、梁、柱C25---C30
墙体材料:
±0.000以下:
墙体采用MU10毛转,M10水泥砂浆。
±0.000以上:
砖混结构内外墙采用MU10多孔砖,M7.5混合砂浆。
4.6计算软件
采用PKPM(2008版)软件辅助设计。
4.7采用标准图集
《混泥土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》036101-1、2。
《建筑抗震构造详图(含2003年局部修改版)》02G01-04
4.8其他未详之处按现行有关规范、规程执行。
第五章给排水设计
5.1设计依据和设计内容
5.1.1设计依据
(1)建设单位提出的设计要求。
(2)建筑及其它专业提供的资料图及要求。
(3)建筑给水排水设计规范、建筑设计防火规范、建筑灭火器配置设计规范等。
5.1.2设计内容
本设计范围为室内给排水,室外消防及室外给水管网,室外雨污水排放系统的设计。
5.2室外给排水工程
5.2.1给水
1、水源
本工程为小区生活、消防及绿化用水,水源由城市管网供给,供水压力为0.3MPa。
2、管材
给水采用聚乙烯给水塑料管,热熔连接,埋深不小于1.40m。
5.2.2排水
1、整个采用雨水、污水合流制排水系统,雨水为有组织排水,在道路下设置雨水井。
检查井间距为≤40m,雨水井间距25-50m。
生活污水经化粪池处理后及雨水一起排入城市现有排水管网。
2、雨水量按银川市地区暴雨强度公式:
q=(L/S.ha)
其中:
设计重现期:
P=0.5年
地面集水时间:
t=10分钟
雨水流量:
q=q·£.F(L/s)
£:
径流系数,取0.5
9:
汇水面积(公顷)
q:
设计暴雨强度(L/s.公顷)
3、管材:
采用聚乙烯双壁波纹排水塑料管,橡胶圈接口。
5.2.3消防及绿化
1、室外消防用水量为25L/s。
2、按规范要求,在室外给水管网上间隔120m设地下式消火栓,并设洒水井。
3、管材
采用聚乙烯给水塑料管,热熔连接,埋深不小于1.40m。
5.3室内工程
5.3.1给水
1、室内生活用水从建筑物周围的供水管网就近接入。
2、管材
室内给水管、热水管均采用PP-R给水塑料管及热水塑料管,热熔连接,配件采用内嵌金属塑料管件丝接口。
5.3.2排水
排水伸顶通气,直排室外。
5.3.3建筑节能设计
采用节水型卫生洁具。
第六章供暖和空调、通风工程
6.1设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003);
《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93);
《住宅建筑规范》(GB50368-2005);
《居住建筑节能设计标准》(DB64/521-2008);
XX市气象参数;
建设单位提供的设计条件及设计要求。
6.2热源及室外管网
该工程为集中供热系统,采用城市集中供热方式供热,在每栋楼单元入口装设含有热计量表、调节阀、温度计、压力表等的热计量装置。
6.3建筑节能设计
小区所有住宅楼外围护结构包括外墙、外窗、单元门、入户门、屋面、不采暖楼梯间隔墙等的传热系数均应满足《居住建筑节能设计标准》(DB64/521-2008)中的要求。
其中外墙、不采暖楼梯间墙采用岩棉板,屋面使用EPS聚苯板保温;外窗原则上使用塑料型材的单框中空玻璃窗;入户门的保温要求也需要达到要求。
通过上述措施,使建筑维护结构达到节能标准的要求。
6.4采暖
1、采暖室外计算温度:
-13℃。
2、室内采暖计算温度:
卧室、客厅、餐厅、卫生间18℃。
厨房15℃。
3、建筑物耗热量和耗煤量指标执行《居住建筑节能设计标准》(DB64/521-2008)中的要求,即建筑耗热量指标qH-20.8w/(m2K),耗煤量指标q=14.5㎏∕m2。
4、如采用集中供热时,住宅楼采暖形式均为分户热计量采暖,采暖立管使用焊接钢管,设在管道井内。
5、住宅户内采暖系统形式为地热辐射采暖。
埋地采暖管道使用耐热聚乙烯(PE-RT)管。
第七章电气设计
7.1设计依据
《民用建筑电气设计规范JGJ16-2008》、《低压配电设计规范GB50054-95》、《民用建筑照明设计标准GBJ133-90》、《住宅设计规范GB50096》以及甲方提出的设计要求。
7.2设计范围
变配电系统,室内、外照明系统,防雷接地系统,电话、有线电视系统。
7.3负荷等级及容量
本工程用电负荷均为三级负荷,负荷估算为9000KW。
7.4供、配电系统
在各小区内设10KV开闭所一个,由供电部门提供一路10KV高压线路引至开闭所。
在各小区内设六台800KVA及两台500KVA干式变压器。
采用树干、放射相结合的方式为各单体供电。
室外采用铜芯铠装电缆直埋方式敷设,室内配线为铜芯塑料绝缘导线穿管暗设。
保护接地为TN-C-S型式。
7.5照明设计
每户设计容量5KW,公共部位采用高效节能型灯具。
7.6防雷接地
各单体做总等电位联结,强、弱电系统共用一组接地装置,联合接地装置的接地电阻不大于4欧姆。
位于小区边缘高度超过20米的建筑物设置屋顶避雷带。
7.7弱电系统
各户内设置电话、有线电视及对讲门铃系统。
第八章建筑节能措施
8.1建筑物外围护结构
外围护结构包括外墙、外窗、单元门、入户门、屋面、楼梯间等,字小区规划设计中,将充分采用现行节能设计、施工、材料等方面的先进技术,在达到XX市现实行的节能50%标准基础上,探讨使建筑物达到节能65%的技术标准及施工规程。
外墙:
采用岩棉板保温系统,使外墙传热系数达到节能50%所要求的0.68w/(m2.k)以下。
外窗:
采用采用塑钢中空玻璃窗,使外窗传热系数达到节能50%所要求的4.0/(m2.k)以下。
单元门、入户门:
单元门、入户门均采用保温防盗门,使其传热系数达到节能50%所要求的2.0w/(m2.k)以下。
屋面:
屋面均采用坡屋面,在美化小区景观的基础上节能建设用地,屋面防护材料采用保温屋面,使屋面传热系数达到节能50%所要求的0.7w/(m2.k)以下。
楼梯间:
楼梯间采用当前应用广泛的不采暖楼梯间,楼梯间隔墙采用岩棉板保温系统,使楼梯间隔墙传热系数达到节能50%所要求的0.94w/(m2.k)以下。
8.2供热系统
供热系统分为热源、管网、供热终端、生活热水四部分。
热源:
首先采用电热膜辐射采暖技术,结合XX市城区供热系统,采用集中供热方式,通过以规模促效益的方式达到节能的目的。
同时,在热源、换热站处装气候补偿器和热计器、流量调节装置,以提高热量利用。
管网:
室外供热管网全部采用新型的直埋保温管道,大大改善管道保温隔热效果。
在每栋楼热力入口或单元入口装设热表、调节阀、温度计、压力表。
供热终端:
对住户室内供热系统全部安装热量计量装置,探讨固定费用与变动费用“二部制”热价实施方法。
生活热水:
小区内住宅楼探讨设计安装太阳能热水系统,实现太阳能利用和建筑一体化,减少生活用热水电能损耗。
9.1项目中采用的国家A级住宅部分成套技术方案。
项目在规划设计及施工过程中,将采用XX市市场中应用广泛产品或技术,使项目在达到社会保障性住房的基本住房需求基础上,尽量提高性价比。
序号
类别
项目名称
技术特点及应用范围
一
住宅结构成套技术
砖混结构
二
围护结构体系成套技术
加气砼砌块
三
隔断结构体系成套技术
1、加气砼砌块
自重轻,隔断填充墙使用
2、GRC板
自重轻,可干施工。
保温、隔热性能好,容重轻,强度高,抗裂。
不腐蚀不老化。
由工厂专业化生产,施工现场干作业,安装速度快,综合造价低。
四
建筑节能成套技术
1、节能灯和电子延时、声控开关
采用节能型灯具。
在公共楼梯间公共空间选用电子延时,声控开关,杜绝照明中的浪费现象。
3、节水、节电技术
1.小区所有住宅卫生间采用6升/次双流量调节节水卫生器具和陶瓷芯片水龙头。
2、小区内设箱式变电站,节能、运用灵活,安全,占地面积小维护方便,安装快速,投资节约,有利环保。
比其他变电省地、省时、省投资。
供电可靠。
1、卫生间设计及装置体系
符合整体模数化设计要求,按照便溺、洗浴和洗衣、梳洗功能分区明确的原则,根据不同面积户型合理设计。
选用后排水结局及座便器,使排水在同城内解决。
采用整体设计。
布局灵活实用。
管线全部采用封闭式,设置集中管线,卫生间采取防渗漏技术措施。
五
住宅厨卫成套技术
2、卫生间通风系统
采用专用通道,并设置强制排风设施,保证卫生间无异味。
3、厨房标准设计技术
笸令擎佳蓓款化设计要求,采用自然采光、通风。
管道隐蔽设计,设置管井,三表IC卡出户计量等。
六
住宅管道成套技术
1、管道井集中隐蔽安装
竖管不穿楼板,室内空间简介利于使用
2、下沉式卫生布置
满足管道暗藏、防漏、歌声,维修不干扰下层住户
3、新型管材成套产品
给水冷、热水管采用PP-R管,下水管采用UPVC管。
不锈蚀、寿命长,便于施工。
七
住宅设备成套技术
1、户外照明中央控带采用感应开关和节能灯具
方便控制和使用,节能降低使用成本
2、建筑集中供暖
采用管网水力平衡技术,分户计量控制技术和新型地面低温辐射方式散热
八
小区现代化管理成套技术
1、智能化户外计量帐费技术
小区水、电、燃气采用IC计量表收费系统
2、小区内周界电子监控防范系统
在小区周界及各群落周界和主要公共场所、停车场、车棚高探测器与闭路电视监控系统联动,并i;器时记录现场情况,现场有警号报警,夜间报警与辅助灯光进行联动
3、单元门禁对讲系纷
设置门禁系统和单元门对讲系统。
并与小区保安中心联网。
停车场设置电子监控及自动收费打卡系统。
4、小区物业管理计算机系统联网
物业管理计算机系统用软件来协调小区住户,物业管理人员及服务人员三着之间的关系对管理中的房产性质、住户、服务项目、公共设施进行数据系统管理,迅速反映物业管理的各种运行情况。
5、电子巡更保安系纷
督促保安人员按事先设定好的路线和时间进行巡逻,并将每次的巡逻情况进行记录
6、家庭现代化通讯摄木
做到五类线进户,即:
有线电视、电子警报、数据线路、通讯线路、小区闭路电视线路等等。
9.2项目建设对环境的影响
9.2.1项目环境现状
该建设项目在城市规划区内,毗邻XX景观水道等设施,环境优雅,交通便利,城市配套设施完善,水、电、暖等市政设施齐备是城市居民居住、生活的理想地段。
10.1项目环境对环境的影响
该项目在方案设计上采用实力较强的建筑设计公司进行方案设计,引进国内先进的设计理念设计构思。
其次在方案设计及扩大初步设计中严格按照国家A级住宅的有关设计技术要求及评审指标进行设计,从提高住宅的设计质量入手,全面提高住宅的居住品质,环境质量和施工环境的影响。
在交通管理方面,采用人车分流,避免机动车噪音队居民环境的负面影响。
在绿化环境景观方面,将与同类住宅小区相比加大投资力度,营造一个美好的小区环境。
项目的建成,将极大的改变XX市的城市面貌,对于生态环境的改善也将起到积极作用。
对于提升XX市地区居民的居住生活环境质量,必将产生深远的影响。
第一十章组织机构与人力资源配置
XX市XX镇人民政府作为安置住房建设项目法人,对建设社会安置住房建设
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