物业管理法规复习要点.docx
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物业管理法规复习要点
第一章物业管理法规概述
一、物业管理法律规范的概念
1.概念:
物业管理法律规范是由国家制定或认可、以国家强制力保证实施的,调整物业管理行为的规范。
2.物业管理法律规范的结构(构成):
由假定、处理、制裁三部分组成
假定---物业管理法律规范适用的前提
假定就是在物业管理法律规范中规定的适用该规范的条件和情况的那一部分。
只有合乎那种条件,出现那种情况,才能适用该规范的有关规定。
处理—物业管理法律规范的核心
处理就是指法律规范中规定的具体行为规范的那一部分,即法律规范中规定人们应当做什么,不应当做什么;允许做什么,禁止做什么等
制裁—物业管理法律规范的保证
制裁是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任的那一部分,即违反该法律规范的行为给予的处置。
二、物业管理法律规范的表现形式
1.宪法
2.法律
3.行政法规
4.地方性法规
5.规章:
国务院部门规章、地方性规章:
6.司法解释
7.政策文件
8.其他规范性文件
三、建筑物区分所有权
1.概念:
建筑物区分所有权是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体所有而形成的复合权利。
它包括三方面的权利:
专有所有权、共有所有权、成员权。
2.特征:
(1)复合性;
(2)专有所有权为主导;(3)一体性;(4)权利主体身份的多重性。
第二章物业管理法律关系
一、物业管理法律关系的概念
物业管理法律关系是指由国家物业法律规范确认和调整的,在物业管理和相关活动主体相互之间形成的具体的权利义务关系。
二、物业管理法律关系的构成要素
(一)物业管理法律关系的主体
1.国家及相关机构
2.法人:
物业管理公司、房地产开发商等
3.自然人:
业主、使用人
(二)物业管理法律关系的客体
1.物:
物业及物业组成部分
2.行为:
物业管理过程中具体的管理活动
3.非物质财富:
(三)物业管理法律关系的内容
第三章物业管理法律责任
一、物业管理法律责任的含义及特征
(一)物业管理法律责任
是指违法行为人或违约行为人对其违法行为或违约行为应承担的某种强制性不利的法律后果。
(二)物业管理法律责任的特征
1.物业管理法律责任必须和物业管理的违法行为或违约行为相联系
2.物业管理法律责任必须有物业管理法律法规或合同的事先约定
3.物业管理法律责任必须是对违法行为人或违约行为人的一种制裁
4.物业管理法律责任必须由国家强制力保证实施
二、物业管理法律责任的构成和归责原则
(一)物业管理法律责任的一般构成物业管理法律责任的一般构成是指在一般情况下,由于物业管理法律行为引起的法律责任必须具备的条件。
1.行为违法
2损害结果
3违法行为与损害结果之间的因果关系
4行为人主观上过错
(二)物业管理法律责任的归责原则
所谓归责原则,就是承担法律责任的原则。
1.过错责任原则
过错责任原则是指行为人仅在有过错的情况下才承担民事责任,没有过错,就不承担民事责任。
过错人责任可分为侵害人过错责任、受害人过错责任、侵害人、受害人双方过错责任三种。
2.无过错责任
无过错责任原则,也称无过失责任原则,是指没有过错造成他人损害的,依法律规定由与造成损害原因有关的人承担民事责任的归责原则。
适用这一原则,主要不是根据行为人的过错,而是基于损害事实的客观存在,根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成损害后果的因果关系,由法律规定的特别加重责任。
无过错责任原则也称为客观责任或危险责任,或称严格责任。
无过错责任的构成要件1、损害事实的客观存在。
2、特殊侵权行为的法定性。
3、特殊侵
权行为与损害事实之间存在因果关系。
⒋行为人不必过错。
3.公平责任原则
凡是当事人对发生的损害都没有过错,也没有作出违法行为,但受害人要求有关当事人承担民事责任的,法院根据《民法通则》第132条规定:
当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。
三、紧急避险
紧急避险是指为使第三人的人身或财产的安全或公共利益免遭正在发生的,实际存在的危险行为而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。
因紧急避险造成他人损失的,如果险情由自然原因引起的,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。
紧急避险行为应当符合以下条件:
1、采取紧急避险的目的,必须是为了使国家利益、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受危险。
即实施紧急避险的目的是正当的,是为了保护合法权益。
如果为了保护非法利益,不允许实行紧急避险,如犯罪嫌疑人为了逃避公安人员的追捕而侵入他人住宅,则不能视为紧急避险。
2、“危险”正在发生或即将发生,使上述合法权益受到威胁。
尚未发生的危险或者已经结束的危险,以及主观假想的危险或者推测的危险,都不能采取紧急避险的行为。
危险可以来自不同的方面:
有的是自然的力量,如天然火灾、洪水、地震、山崩、海啸、狂风等;有的是动物的侵袭;有的是疾病等生理机能造成的危险;有的是人为的危害社会的行为。
3、紧急避险行为是为了使更多更大的合法权益免受正在发生的危险,而不得已采取的损害另一种合法权益的行为,因此,紧急避险所造成的损害必须小于避免的损害。
第四章物业管理常用法律法规解读
《物业管理条例》
第五章物业交易法规
一、物业交易的概念和特征
1.概念:
物业交易,也就是通常所说的房地产交易,是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动。
根据《城市房地产管理法》第二条规定:
房地产交易包括转让、抵押和租赁三种形式。
2.特征:
1)交易对象的特殊性;2)交易形式的确定性;3)交易行为的要式性
二、房地产转让
房地产转让是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法形式将其房地产转让给他人的行为
(一)房地产转让的方式
1.房地产买卖房地产买卖是指出卖人将房地产转让给买受人所有,买受人取得房地产产权并支付相应价款的民事法律行为
2.房地产赠与:
房地产赠与是指赠与人将其房地产无偿第转让给受赠人的民事法律行为
3.其他合法方式:
包括以物业作价入股、以物业抵债、因企业合并分立物业权属随之转移等情形、继承、交换
(二)房地产转让的条件
《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》
1.房地产转让的禁止条件
(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
(2)依法收回土地所有权的
(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
(4)权属有争议的
(6)未依法登记领取权属证书的
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
(三)房地产转让的程序
1签订房地产转让合同
2申报
3审查
4查勘与评估
5交纳税费
6核发过户单
(五)商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预
售合同支付定金或房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式
1.商品房预售的条件
已交付全部土地使用权出让金,应当符合下列条件;
2.持有建设工程规划许可证;
3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
4.已办理预售登记,取得商品房预售许可证。
(六)面积误差问题的处理:
根据建设部《商品房销售管理办法》,商品房的销售面积与实际面积之差,不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。
当事人应当在合同中载明,合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
(三)因规划设计变更造成面积误差,当事人不解除合同,应当签署补充协议。
三、房地产抵押
(一).概念:
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押人是指在房地产抵押关系中,为担保债务的履行和债权的实现而提供抵押房地产的当事人。
抵押权人是指在房地产抵押关系中,对抵押房地产享有抵押权的权利人。
(二)房地产抵押人的权利和义务
1.抵押人的权利和义务
权利:
(1)对抵押物享有占有权、使用权及抵押物孳息的收取权;
(2)对抵押物的用益物权的设定权;
(3)对抵押房地产在设定抵押的权利;
(4)对抵押物享有处分权
义务:
(1)保护抵押物完整的义务;
(2)保证房地产抵押权的实现。
2.抵押权人的权利和义务
权利:
(1)支配抵押物并排除他人侵害的权利;
(2)孳息的收取权;
(3)优先受偿权。
义务:
(1)不得干涉抵押人正当地对物业行使占有、使用、收益和处分权;
(2)在债务人清偿债务后,抵押权人负有尽快解除物业抵押的义务;
(3)抵押实现后,抵押权人负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务。
(六)房地产抵押权实现
房地产抵押权实现的方式:
折价、变卖、拍卖
四、房屋租赁
(一)房屋租赁的概念及特征
1.概念:
房屋租赁是指房屋的所有人,在一定期限内将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
2.特征
(1)出租人一般为房屋的所有权人
(2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权
(3)房屋租赁有期限限制
(二)房屋租赁人的权利和义务
1.出租方的权利和义务
权利:
(1)依照合同约定向承租人收取租金;
(2)在租赁合同有效期间,有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查;(3)在租赁合同期满时收回出租的房屋。
义务:
(1)按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用;
(2)保证出租房屋的安全使用;(3)不得损害承租人的利益;(4)依法交纳有关税费。
2.承租方的权利和义务
权利:
(1)在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利;
(2)在租赁合同有效期内,房屋发生自然损坏时,有要求出租人及时修复的权利;(3)优先购买权;(4)优先承租权。
义务:
(1)依法缴纳租金;
(2)合理使用物业;(3)因承租人的过错造成房屋损坏的,承租人附有修复或赔偿的义务;(4)承租人在使用房屋期间,不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用;(5)承租城镇廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。
(三)房屋转租
房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋部分或全部再出租给第三人的行为。
1.房屋转租的条件
(1)房屋租赁合同期限内
(2)必须经出租人同意
2.房屋转租的效力
(1)经出租人同意的房屋转租,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁房屋造成损失的,承租人应当承担责任。
(2)房屋转租合同生效后,承租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务。
(3)物业转租期间内,原物业租赁合同变更、解除或终止,转租合同也随之相应变更、解
除或者终止。
(六)买卖不破租
第六章物业管理纠纷的法律解决
一、物业管理纠纷的概念
物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中,因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求,而发生的争执。
二、物业管理纠纷的处理方式
(一)物业管理民事纠纷的处理方式
1.当事人协商
2.调解:
(1)民间调解;
(2)行政调解;(3)司法调解。
3.仲裁
4.诉讼
(二)物业管理行政纠纷的处理方式
1.行政复议
2.行政诉讼
三、物业管理纠纷处理的原则
1.物业管理纠纷处理的合法原则
2.物业管理纠纷处理的地域管辖原则
3.物业管理纠纷尊重协议和合同的原则
4.着重调解的原则
四、物业管理各阶段易发纠纷的类型及处理
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