不交首付不签合同.docx
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不交首付不签合同
不交首付不签合同
篇一:
买房签约小心合同“附件陷阱”
买房签约小心合同“附件陷阱”
“垫首付”、“分期付”、“无理由退房”这些促销举措即便签在合同里,也不一定就能让你高枕无忧
“垫首付”、“分期付”、“无条件退房”、“保值计划”新政下的南京楼市,开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动,以期拨动观望者麻木的神经,打破市场僵局。
签约时,开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作岀细致的规定。
五花八门的促销手段,对于购房者来说不仅仅是道计算题,更是道选择题:
附加条款和购房合同一样,购房者不容置喙,签还是不签?
这是个问题。
笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式,并连线专业的房产律师以及业内相关人士,请他们就其中容易岀现的风险以及纠纷作深入浅出的解读,提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌,对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量,以免产生不必要的纠纷。
分期首付,先甜后苦
-案例:
市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信,称在
售房源首付只要5万即可。
陈旭心动之下到售楼处详询,原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付,其余两成由开发商垫付,余款做按揭,年底前购房者再将两成首付给开发商。
不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳:
违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付,每天要支付应付款千分之五的违约金,超过30天每天再加收千分之五,若提出退房则前期交的1成首付予以没收。
“我算了一下,一套40万的小户型两成首付是8万,若逾期每天的违约金至少400元,万一资金不到位退房,前面交的一成首付4万元就打了水漂。
”-解析:
“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。
不过,业内人士提醒,“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”,没什么本质区别,而且未来还款压力更大。
江苏苏源律师事务所资深律师王炜称,“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系,产生三个合同关系,任何一个出现纠纷,都会产生一定的法律后果。
比如,若《房屋买卖合同》岀现纠纷,但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》,购房者借开发商的钱还是得还,同时,购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效,一旦超过银行规定时限不还,银行将回收房产。
“一定要从自身的财务情况岀发,判断自己是否有能力购房,别
让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。
”王炜提醒。
保值承诺,镜花水月
-案例:
市民高俊去年购买了仙林某楼盘,当时开发商承诺购房者保留10%的总房款,等交房时,若其他同品质房源的价格低于签约的价格,则免去这10%的总房款。
但高俊在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定“房屋交付前一个月内,如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源,应将10%房款一次性以现金形式付给开发商,款清拿房。
若未能在承诺时间内把剩余房款补齐,开发商有权延期交付并追究违约责任。
”
结果,近期交房时,高俊以周边楼盘价格都在下调为由提岀免除10%房款时,却遭到开发商的拒绝,坚称自己并未降价。
-解析:
王炜表示,目前南京施行的是“一房一价”政策,同一楼盘,不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价,因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊,不但无法界定,反而还有利于开发商以此为由找借口。
“这种合同就是个销售噱头,可以称为营销陷阱。
”
同样,一些所谓的无条件退款其实是风险与利益同在。
首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差上
丧失了自由。
其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?
相关的税费、保险费的支岀如何退还?
若退房时,房屋已交付,装修费、契税等费用谁承担?
此外退房中,开发商审核或批准的时间主动权都在开发商,这就给
“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。
贷款风险,你来承担
-案例:
李强最近购置了桥北的一套新房,签订购房合同时发现除了标准格式合同外,附加条款补充协议中增加了新的内容:
“银行要求提高首付比例的,购房者需在15天内补足余款,否则即视为违约;购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的,购房者须在15天内转为商业按揭,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约,开发商有权收回房产,并没收5万元定金。
”面对强势的霸王条款,李强无可奈何。
-解析:
王炜律师认为,在目前限购、限贷的形势下,开发商为了规避风险,把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任,强加到了购房者的头上,上海等地还有开发商将延期贷到款的业主集体告上法庭,要求支付违约金。
“这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解,最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件,不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。
”王炜提醒,要慎重签订合同条款,对于贷款政策变化对贷款购房的影响,要做相应的考量。
篇二:
首付未交齐证明
证明
本人身份证号于20XX年5月25日认购卓锦花园幢室,签约当日已付124522元整,剩余首付款拾肆万元整将在20XX年7月16日前付清。
特此证明
证明人:
日期:
篇三:
房地产签订合同补首付制度
关于签订合同补交首付的规定
一、交纳定金后必须7日内签订合同,补齐首付,备齐按揭资料。
逾期按5元/套/天交纳水果基金。
二、延期申请原则为7天,需要写延期申请的客户,需先向案场销
售经理申请获批准后再填写延期申请。
三、客户订房时讲清:
1)、7天内必须备齐按揭资料,签订合同,补齐首付款。
2)、一套房、二套房、三套房房贷新政策及问清客户信贷状况。
3)、按揭或一次性需备齐哪些资料?
4)、需要补多少首付款,总房款、首付款及按揭贷款金额。
5)、公积金贷款及涉及组合贷款的问题。
本规定自20XX年10月16日起执行。
济宁佳易房地产策划营销有限责任公司
20XX年10月15日
篇四:
签购房合同时要交哪些钱
签购房合同时要交哪些钱
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互联20XX-04-0321:
39:
56评论2条]张小姐最近在市区购买了一套房,从看房到买房经历了半年左右的时间,购房时的房价较看房时每平方米涨了・..
张小姐最近在市区购买了一套房,从看房到买房经历了半年左右的时间,购房时的房价较看房时每平方米涨了近500元左右,使得张小姐准备好的购房首期款显得捉襟见肘。
由于担心房价不断上涨,张小姐一咬牙下决心买了房。
没料到,签定购房合同时售楼小姐拿岀计算器,一阵计算后告诉张小姐,需要交付的款项超过张小姐自己计算的首期款14000元,这让张小姐惊讶不已。
售楼小姐又告诉张小姐,
除支付首期款外,还要交纳房屋维修资金、煤气管道、有线电视初装费等,张小姐对这些费用在签订合同时就收取表示质疑,但是售楼小姐表示,这是公司规定收取的费用,如果不交就不能签订购房合同。
无可奈何之下,张小姐只好倾其所有交齐了费用。
张小姐随后询问了几位新近购房的朋友,除了首期款外,每个人交纳的费用都不完全一样。
那么,购房签订合同时究竟要交哪些费用呢?
哪些费用开发商不应在签订购房合同时收取呢?
一是要缴纳首付款。
在签订商品房买卖合同的当天,购房者必须交纳全部房款或是首付款才能签订合同。
据一位银行工作人员介绍,购房者支付的首期款通常比购房者自行按总房价比例计算的首期款要多一点。
因为银行是根据购房当时的信贷政策和购房者所购房屋的户型、单价以及购房者属几次购房等情况,确定购房者贷款的最大成数,从而确定其首付款的比例。
目前的首期款一般为总房价的20%—40%,首期款不能低于其最低首付比例。
银行贷款的金额通常为整数,如一套房屋的总房价为万元,以首付30%
计算,首期款为万元,贷款金额为万元,办理贷款时,通常购房者支付万元首付款,贷款金额为万元,如果购房者经济条件允许,交纳万元的首期款,贷款金额为17万元。
这样,就会比购房者自己计算的首付比例略微多一点。
二是缴纳房屋维修资金。
不少楼盘在与购房者签订购房合时,都要求收取房屋维修资金。
然而,根据相关规定,房屋维修资金在办理房屋入住手续前交纳即可,购房者可以拒绝在签订合同时交纳房屋维修资金。
而且,我市不少开发商在签订合同时收取购房者的房屋维修资金后,并没有按规定及时存入专户,岀现挪用等情况,购房者的利益难以保证。
根据20XX年2月1日起正式施行的建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
因此,业主可在办理房屋入住手续前缴纳。
据市物管部门相关负责人介绍,购房者交纳住宅专项维修资金有两种方式,一种是业主自行缴交现金,另一种是开发商代交。
三是缴交水、电、煤气、有线电视初装费。
记者从物价、燃气等部门了解到,购买商品房时,水、电、煤气、有线电视的初装、开通或是管道费用的收取、何时收取以合同或是协商为主。
据了解,我市经济适用房的价格中包含了水、电、煤气初装费用,购房者不需交纳。
由于商品房是开发商自主定价,价格中是否包含这些费用,不同的项目情况不一。
如果合同约定房价中不包含这几项费用,购房者就应该交纳,如果已
经包含这些费用,则不需交纳。
对水、电、煤气、有线电视的相关费用应该在何时收取,记者从燃气、自来水等相关部门了解到,在安装前,开发公司将向相关部门交纳相应的费用后,相关部门才进行安装,对于开发商代收这些费用应该何时收取的问题,得到的答案是协商为主。
有的开发企业在购房者办理入住手续时收取,也有的开发商在购房者签订合同的时候收取,情况不一。
四是预吿登记费。
开发商何时代收预告登记费,可以根据自身情况进行确定。
记者从市房管部门了解到,目前购买商品房可以申请预告登记,每户80元的费用将由申请人交纳,由于在我市办理预告登记手续通常由开发商代办,该笔费用也由开发商代收,但对开发商何时才能收取该笔费用没有规定。
也就是说,开发商可以自己确定何时收取。
开发商在签订合同时收取的费用中名目虽然不少,但金额最大的就是房屋维修资金,每户需要交纳的费用少则几千元,多则几万元,在签订购房合同时收取该笔费用,开发商既违反相关规定,还为开发商挪用该笔资金埋下了隐患,对此,相关部门应严把房屋维修资金的收取关,严格监督开发商按时将款项纳入专户,方能真正维护购房者的利益。
(
篇五:
买房签合同注意事项
买房签合同注意事项
首先提醒您在决定交纳首付签订合同之前,要确定项目的证件齐全,您可以在其销售部要求査看这些证件,只有证件齐全才会减少购房风险,也可以办理按揭贷款。
现在西安市已经取得预售证的期房都实行签,签和纸质合同内容相同,只是签订方式不同而巳。
签合同时,需要注意以下事项:
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
这是买房能否办房产证的关键。
第二,一定要釆用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
目前西安实行签备案,但合同内同纸质的合同相同。
第三,买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。
一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。
第四,面积确认及面积差异处理。
如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后,才能避免上当。
第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。
在合
同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。
有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六,一定要认准交房日期是否确定。
资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日",并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七,在签订房屋买卖合同时,最好请律师或行家从法律的角度代你审査合同文本,以减少一些不必要的损失。
另外,买房签合同注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提岀自己的修改意见,进行协商,合同是当事人协商一致的产物,如果双方无法形成合意的话,合同就无法成立。
而且就您关心的问题,也要在合同中体现。
在合意的过程当中,任何一方都无权强制对方,任何一方都有不签订合同的权利。
如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
现实中也存在开发商因为资金链条断裂,可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷,而停工时间较长可能会形成烂尾楼,这对于购房者维护自身的利益非常不利。
建议您在签正式合同之前,再实地了解一下项目情况。
如果选择购买,一定要详细约定交房时间,以及相关的违约责任。
购房者交纳房款之后,开发商一般出具的是收据,正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。
主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积,在实际建造过程中会有或多或少的误差,所以,只有等到实际测量面积出来之后,该房屋的实际销售价格才会准确无误,一般就在这时候出具发票。
目前市场上开发商基本上都是这么做的。
感谢关注!
买房签合同注意事项最后,还要约定配套设施,如个人的门'窗型号,是否一户一表等;公用的绿化、电梯等等。
篇六:
付了首付款办不下来贷款购房者是否应当向开发商承担违约责任
付了首付款办不下来贷款购房者是否应当向开发商
承担违约责任
时间:
20XX-09-22|李萍|浏览:
13047
当购房人付了购房首付款,但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷,相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定,参考劳动合同法的规定,规定了“情势变更”制度
相关法律知识筒述
当购房人付了购房首付款,但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷,相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定,参考劳动合同法的规定,规定了“情势变更”制度:
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《合同法》第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
而
《合同法》第97条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。
因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的,另一方提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求,应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。
在房价上涨情况下,房屋差价部分即原来买受之价与上涨后的房屋价值间的差
额。
在房价下跌情况下,房屋差价部分即原来买受之价与下跌后的房屋价值间的差额。
二、买房按揭贷款办不下来的原因
1、开发商的原因:
如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,银行审查时发现这种情况是不会批贷款的,此时购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应的利息损失。
2、购房者的原因:
如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款,购房者应该承担违约责任。
3、非买卖双方的原因:
如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现,购房者应与开发商协商,协商不成合同上又没有约定的。
购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房,要求开发商发还首
付及定金。
三、买房按揭贷款办不下来的处理办法
1、如果是银行根本就没有接受贷款申请,由购房者自己承担违约责任。
2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同,只是银行没有按时放款,则购房者在向开发商承担违约责任后,可以按照借款合同向银行主张违约责任。
四、律师提醒:
签购房合同前确认资信情况
广大购房者在购房时,如果需要从银行办理按揭贷款,一定要在签订购房合同前弄清楚自己是否具备购房的资格,是不是被限购,或是名下借款有没有大数额未付清、资信有没有问题。
如果是因购房者个人的资信或购房资格问题,导致银行不批准按揭贷款,又无法一次性支付余款,购房者将构成违约。
不仅房子买不了,还要赔违约金。
银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系第三方,买卖合同对其没有任何约束力。
而是应由未按约付清余款的购房者,按照合同约定,向开发商承担违约责任。
险控制在最低限度:
第一、在签订购房合同前,购房者在听取开发商意见的同时,尽量向贷款银行进行详细的咨询,了解贷款审批的条件及要求,对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。
第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定,即在合同中约定,如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的,买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。
第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》,对放款时间进行了明确约定,后却以各种理由不按时放款,则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。
篇七:
买房六大附件陷阱,签约要注意
买房六大“附件陷阱”,签约要注意20XX年09月05日
09:
17南方报业
记者从各大律师事务所了解到,今年的房地产纠纷非常多,很大部分是因为“附加条款”引起的。
在这些“附加条款”中,开发商从利己的角度追加条款,购房者只能被动接受。
初步统计,目前市场经常出现的“附件陷阱”有六个,如:
借款陷阱,开发商垫付资金,并注明买家若无法按时还清,将承担违约责任甚至收回房产;物业优惠陷阱,开发商在合同中承诺赠送物业费,但在与物业公司的合同中并未约定,导致购房者利益受损;按揭政策陷阱,由于首付、利率不断调整,开发商怕购房者毁约,于是在附加条款中注明“银行贷款、政策造成的购房风险一切由购房者承担”;断供陷阱:
约定如果购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿的,开发商可以无条件解除购房合同,并索取赔偿金。
我们所调査的案例,只是冰山一角,意在希望购房者提高法律意识,维护自己的合法权益。
陷阱
垫首付陷阱
描述:
垫首付,是开发商贷款给购房者付购房款,购房者支付利息(有些没利息)的行为。
开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件,而是另制一份借款协议,约定借款用途、利息、还款期限等。
这存在两个风险,一是开发商给购房者开出的收据中,不包
括借款金额,而给到银行的资料,却是购房者付清首付的收据,有欺骗性质;二是,违约责任很严重。
市场上还有一种首付“分期付款”的形式,这与垫首付本质上基本一致。
案例:
帮你垫首付,到期不还麻烦大
几经思考,张俊(化名)还是放弃了购房计划。
她看中了金山湖一楼盘,约150平方米,总价约90万。
“首付27万左右,开发商垫付一成,自己付18万左右。
”张俊说,这个诱惑还是挺大的。
按自己的资金实力,她只能买一套100平方米左右的三房,首付20万左右。
张俊说,她喜欢一次到位买房,所以一直在看户型大一点的三房、四房。
“这个楼盘的花园很漂亮,又靠近单位,很是喜欢。
就是面积太大,总价高。
”
售楼员看她很有诚意,就主动提出可以帮她垫付1成首付,大概9万左右。
张俊又详细了解了垫付的情况,开发商表示,双方签了购房合同后,还需要再签订一个《借款协议》,约定是什么原因借多少钱,什么时间还清。
但她又有担心,首付不到3成,银行会同意按揭吗?
对方又解释说,她会收到18万的首付收据,但开发商交给银行的资料中,却是她己交27万首付的收据,不会影响到银行按揭。
她一听动心了,还有这等
好事!
于是,她跟家人商量。
但家人问她,如果还不了
钱怎么办?
她才意识到,事情没那么简单。
几天后,她又去找售楼员问违约责任,对方才说出真相。
如果一年之内她不能还清借款,开发商会按照规定收取违约金,甚至将收回房子。
由于还没有进入签约阶段,张俊并没有见到《借款协议》的真实内容。
张俊庆幸地认为,一旦冲动签了合同才知道《借款协议》的内容,肯定会很麻烦。
一旦资金岀问题,还得承担违约金,而且,买了一套超岀自己能力的房子,月供压力又很
大。
双重压力下,生活却捉襟见肘!
最后,她放弃了买这套大房子。
律师点评“变相套贷”属违规
开发商为购房者垫首付款的行为,实质是变相套贷,属于违规行为。
广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为,如果购房者接受开发商垫首付,意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。
对于还款能力不足的市民来说,如果一旦出现银行按揭的“断供”现象,不但将留下不良的银行信用记录,而且将被收取较高的罚息。
其次,如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况,一旦购房者岀现有违约行为,将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行,留下不良个人信用;再次,个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本,违约金很高。
物业费陷阱
描述:
赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式,在很多楼盘都有出现。
这种赠送有两种形式,一是老带新,并且成功购房,老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费,一种打折优惠的方式。
按照程序,开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外,还应在物业服务合同中进行再约定,但有开发商往往故意忽略,从而导致,一旦物业公司不遵从协议,物业优惠条件就成为一纸空文。
案例:
送物业费,物业合同中没约定
1月,江北某楼盘开盘,“当时广告说,购三房以上者,送三年物业管理费。
”王华生(化名)回忆说,这个优惠打动了他,最后以约60万的总价买了一套三房。
因为,当时房价很坚挺,基本上没有优惠。
看着一天天涨价的市场,王华生很着急,“环境好的楼盘,一开盘,动
律师点评:
开发商约定不管用
这类现象产生的直接原因是,开发商和物业管理公司是两个相对独立的民事主体,开发商的单方承诺对物业公并不具有约束力,而购房者对这一法律常识并不了解。
广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为,在此案中,开发商在广告中所作出的“购房赠送前期物业费服务费”的承诺,对开发商具有约束力。
对业主来说,可以按照买卖合同追究开发商的违约责任,但仍应按照《前期物业管理服务合同》的约定支付管理费。
断供陷阱
描述:
在购房者跟银行的借贷合同中,开发商是担保方。
随着调控加剧,假社保、假税票等暗箱操作的出现,一些实际上已经拥有多套房产的投资客依旧有办法贷款购房。
这种
情况,让开发商担心购房者未来出现断供连累自己。
因此,他们在合同的附加条款中写下这样的约定:
如购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿按揭款的,开发商可以无条件解除购房合同,并且向购房者索取购房
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- 首付 签合同