仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区可研报告.docx
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仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区可研报告.docx
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仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区可研报告
仪征市新集镇(扬州西郊)建设商品住宅小区
可研报告
二、项目建设背景
住房消费是居民消费的重要组成部分,由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。
进入90年代中期以后,随着中央和各级地方政府对住房改革的重视,一系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施,我国住宅产业有了很大发展,城镇居民住房整体水平也有了很大改善。
随着生活水平的提高,富裕起来的城市居民对居住的要求已从原先的安居上升到追求品位和舒适。
从有房住到住好房这个质的变化,促使我国房地产业的产业结构随需求而发生了根本的改变。
我国二十多年的改革开放,拉近了与发达国家之间的距离,从而使人们的住房消费理念也发生了变化,环境优美,空气清新,地域广阔的郊区高档住宅小区,成了有车一族的置业首选。
从发达国家的住房发展轨迹能看出,工作在城里,居住到郊外,已经成为中上等收入家庭普遍的居住方式。
我国沿海大城市郊区时尚主题小区的大量兴建和旺盛的市场需求,进一步体现了高档小区这种生活方式的合理性。
中小型城市在大城市的示范效应下,也在步步紧跟,并且建造的高档小区同样取得了不凡的销售业绩。
正是在这样的市场背景下,仪征*房屋开发有限责任公司决定在仪征市新集镇开发*项目。
该镇位于历史文化名城扬州西郊,南临黄金水通长江,史称“扬州西门第一集”。
全镇总面积58平方公里,人口4.2万人。
境内具有独特的区域优势和优良的投资环境。
镇区东距扬州城区中心10公里,西距南京60公里,距南京禄口国际机场80公里,距扬州港口15公里,328国道、宁通高速公路与镇区紧紧相连,宁启铁路横穿境内,润扬长江大桥北接线、扬州西绕城公路距镇区仅4公里。
本项目拟开发的*项目场址位于仪征市新集镇镇区,基地位于环东南路以东、振兴东路以南、宁通高速以北、新大樟河以西。
规划建设总用地面积288467.9平方米,规划总建筑面积265959平方米,开发房型均为多层、低层、联排住宅,拟建成中高档居住小区。
该项目将以低密度定位、低价位销售来占领市场,对整个物业的品质,保持高起点规划、高质量建房、高标准配套来推向社会。
以此三高三低吸引消费群体,使购房者感到所购的房屋物有所值。
该项目的推出,既可以满足富裕起来的人们对居住条件日益提升的要求,也填补了仪征市目前尚无高档住宅小区的空白。
三、申请报告编制依据
1、国家计委(1983)第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”;
2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
3、《仪征市城市总体规划》;
4、《仪征市新集镇总体规划》;
5、仪征*房屋开发有限责任公司*项目设计方案说明;
6、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准;
7、项目单位提供的有关资料。
四、申请报告工作原则和内容
本报告主要是对仪征*房屋开发有限责任公司开发的*项目进行可行性研究,研究工作力求切合实际,本着“经济合理,技术可行”的原则,以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础,对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析,根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。
可行性研究主要内容包括:
1、当地房地产市场调查与分析;
2、建设规模及功能的确定;
3、建设条件分析;
4、工程技术方案的初步规划;
5、项目投资估算及资金筹措;
6、项目经济效益评估。
第二节研究内容及结论
一、研究结论
1、本项目将在仪征市新集镇(扬州西郊)建设商品住宅小区,房型以中高档多层住宅为主,辅以部分低层、联排住宅。
该项目的建设符合国家、省、市大力发展住宅产业的要求。
2、扬州城市的发展已经确定为西移南下,润扬大桥和宁启铁路扬州段的建成,扬州西区已成为住宅开发的热点。
本次开发项目地块位于扬州西郊,该项目的建设符合扬州市区总体规划发展方向,并可以进一步推动当地房地产业的发展。
3、随着人民生活水平的提高和环保意识的加强,人们对住房的要求也越来越高,不仅要求有住房,还要求有康乐型、生态型的住房,要求有现代化的住房条件。
本项目定位于中高档住宅区,可以进一步满足当地社会经济发展的需要,特别是项目区中高收入家庭居住需求。
4、*项目在规划设计时布局较合理,具有居住功能、休闲功能、商业服务以及其它服务功能,目标市场确定为扬州及周边城市中高收入群体,该项目在建设思路上是可行的。
5、本项目商品房销售价格定位略高于仪征市房地产市场价格水平,但低于临近的扬州西区同类商品房市场销售价格。
在销售策略上充分展示智能化小区的优势及提高小区的档次和品味,提高其市场竞争力,在满足国家对房地产销售基本要求后,采取边建设边销售的方法滚动开发。
该项目的销售策略是可行的。
6、*项目建设内容包括多层、联排、低层住宅及其它公用设施。
本项目规划建设总用地面积288467.9平方米,规划总建筑面积265959平方米,其中其中住宅建筑面积225812平方米,公建面积6805方米,地下人防面积6146平方米,车库、阁楼等(未计容积率)面积27196平方米;规划总户数1189户、3805人。
7、此次投资估算范围为*项目,包括住宅、公共建筑及必须的配套基础设施工程,共计67766.58万元,其中固定资产投资64616.58万元,建设期借款利息3150万元。
项目总资金中:
项目公司自有资金25000万元;项目滚动投入为30752.42万元;银行借款15000万元(第四年还清,销售期利息118.99万元)。
9、效益分析
经测算,本项目房产销售收入(即多层、联排、低层住宅、车库、阁楼出售收入)合计为99291.8万元,销售税金及附加为7794.41万元(计算期合计,下同),总成本费用为69871.41万元,项目利润总额为21625.99万元,所得税为7136.58万元,税后利润为14489.41万元。
项目全部投资财务内部收益率为18.28%(税后),投资回收期为3.63年(税后,含建设期),全部投资财务净现值为2871.72万元(税后),因此本项目在财务上基本可行。
二、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标汇总表
序号
名称
单位
数量
备注
一
主要技术指标
1
总用地面积
平方米
288467.9
2
总建筑面积
m2
265959
2.1
住宅建筑面积
m2
225812
2.2
车库、阁楼等
m2
27196
未计入容积率
2.3
公共建筑面积
m2
6805
包括会所等公共建筑
2.4
地下人防面积
m2
6146
3
居住户数
户
1189
4
居住人数
人
3805
5
容积率
0.81
6
建筑密度
%
28.6
7
绿化率
%
37.9
8
机动车停车总数
辆
929
二
主要经济指标
1
项目总投资
万元
67766.58
1.1
固定资产投资
万元
64616.58
1.2
建设期借款利息
万元
3150
2
销售收入
万元
99291.8
计算期合计
3
销售税金及附加
万元
7794.41
计算期合计
4
总成本费用
万元
69871.41
计算期合计
5
所得税
万元
7136.58
计算期合计
6
税后利润
万元
14489.41
计算期合计
7
投资利润率
%
34.19
8
投资利税率
%
43.41
9
全部投资财务内部收益率
评价基准13%
6.1
所得税后
%
18.28
6.2
所得税前
%
24.99
7
全部投资财务净现值
7.1
所得税后
万元
2871.72
ic=13%
7.2
所得税前
万元
7040.3
8
全部投资回收期
含建设期
8.1
所得税后(静态)
年
3.63
8.2
所得税前(静态)
年
3.54
三、存在问题及建议
1、项目建设过程中应注意环境保护工作,防止污染基地附近环境,保持较好的生态环境和良好的居住条件。
2、注意加强对房地产市场变化情况的分析,及时调整项目销售策略和方法,做好项目的规划和设计工作,提供能满足市场需求的、高质量的商品房。
3、本项目供水、供电、通讯、对外交通及道路等基础设施尚需进一步落实,周围生活、娱乐及商业网点等配套设施尚需进一步完善。
项目单位应积极和当地政府协调,把项目区域周围基础配套设施的完善与建设纳入当地的发展规划并尽快予以实施。
4、本项目在建设过程中,建设单位需加强与当地有关部门的联系,如规划、土地、交通、消防、供水、供电、园林、环保等部门,确保项目在操作过程中严格按照程序办事。
5、根据国务院及省政府对建设项目的有关规定,本项目必须建立项目法人责任制、工程招投标制、工程项目监理制、合同管理制,加强对工程质量的监督。
6、本项目建设资金的筹资方案需进一步落实。
项目单位应加大筹资力度,保证建设资金及时足额到位。
第二章市场调查分析与预测
第一节全国及江苏省房地产市场概况
一、全国房地产市场情况
1、我国住宅市场发展概况
住房消费是居民消费的重要组成部分,由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。
进入90年代中期以后,国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫切的要求。
1996年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新的增长点;1997年全国人大会议明确提出,要把住宅产业作为国民经济新的增长点;1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系、推进现有公有住房改革、加快经济适用住房建设等一系列政策。
随着中央和各级地方政府对住房改革的重视,一系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施,我国住宅产业有了很大发展,城镇居民住房整体水平也有了很大改善。
到2000年底,我国城镇居民的人均住房建筑面积已达到20平方米,比改革开放前提高了约两倍,越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房,使自有住房率不断上升(已超过60%),以自有产权为主、多种产权并存的住房产权格局已初步形成。
尽管如此,与国外发达国家相比较(美国人均居住面积60平方米、欧洲人均居住面积45平方米),我国的居住条件仍有很大差距。
目前,我国城镇住房的成套率还不到60%,换句话说,就是还有40%的居民没有独立的厨房和卫生间;另有65万住房困难户的人均居住面积在4平方米以下,亟待解决基本居住问题;大量现存的危房、旧房、简易房以及质量不高、居住环境差的住房有待改善;农村85%的砖木结构和混合结构住房有待改造,68%的家庭还没有用上自来水;这些情况与有关部门制定的城镇住房目标,近期实现每户拥有一套经济实惠、功能齐全的住房,远期实现每人拥有一间房的目标来说,还存在着相当大的距离。
同时,在一些经济较发达地区,人们对住房又提出更高要求。
人们的住房不再是仅仅满足解困型需求,如今已进入品质型开发要求,从只讲究地段、面积、朝向,开始向追求周边环境、房型、绿化、人文环境、功能配套等转变。
满足人们对住房提出的新要求,将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之一。
在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及一系列扶持住宅建设的政策、措施出台后,各地住宅建设步伐加快,住宅建设规模不断提高,我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。
2、我国房地产市场近期发展概况
我国于1998年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续的快速回升。
2006年全国房地产投资继续保持较快增长速度,商品房竣工面积和销售面积、销售价格亦呈同步增长态势。
2006年,全国房地产开发投资为19382亿元,同比增长21.8%,增幅比上年加快两个百分点。
其中,商品住宅投资为13612亿元,增长25.3%。
全国商品房竣工面积5.3亿平方米。
商品房销售价格继续走高。
全国商品房销售额为20510亿元,其中期房销售额为14366亿元,所占比重为70.0%。
全国70个大中城市房屋销售价格2006年同比上涨了5.5%。
2006年全国新建商品住房销售价格同比上涨6.3%,北京、深圳仍然是房价上涨最快的城市,分别达到北京10.4%、深圳10.0%。
而且,这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到10.3%、11.4%。
分地区看,涨幅较大的主要城市包括:
秦皇岛11.8%,北京10.4%,深圳10.0%,福州9.8%,厦门9.1%,成都8.5%和广州8.3%等。
有7个城市房价出现微降,其中,长沙下降1.7%,长春下降0.9%,沈阳下降0.2%,上海和合肥均下降0.1%。
3、国家有关房地产业发展的方针政策
人类已进入的21世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展的时期,也是机遇和挑战并存的时期。
党的十五届五中全会指出,从新世纪开始,我国将进入全面建设小康社会、加快推进现代化的新的发展阶段。
我们要在这10年中实现现代化的第二阶段的目标,经济总量要翻一番。
为了实现经济的健康发展,将对经济结构进行战略性调整,大力发展第三产业。
而房地产业是第三产业的重要组成部分。
预计中国城市化率加速增长期将持续到2020年,届时中国城镇人口将占总人口的65%。
与现有城市人口相比,意味着未来10年内将有1.6亿左右的增新城市人口,其所带来的住宅、交通、公用建筑等基础设施的需求无比巨大。
我国对于发展房地产业高度重视。
在国家制定的《国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出,“人民生活水平继续提高,城乡居民生活质量普遍提高,居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”,对于房地产发展要求“调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则,加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。
完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范发展住房消费信贷和保险。
规范物业管理行为,提高市场化程度。
”人民的住房条件会有进一步的改善,房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增强。
根据全国建设工作会议精神,我国“十一五”期间建设事业立法的重点是:
切实调整住房供应结构。
进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,引导和调节住房需求。
科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管,加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。
4、我国房地产市场发展预测
(1)国家有关部门对21世纪上半叶的我国住房发展预测
根据有关部门从城市化发展、低速提高居住水平、住房折旧拆除重建等方面的预测,21世纪的前20年,我国每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米,后30年每年新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米;从住房建设投资额持续增长来看,预测今后50年我国的住宅投资每年将递增7%,每年对国民经济的贡献度为0.7个百分点;从增加住房有效需求、拉动内需来看,初步估测2020年全国城镇居民买卖住房产生的住房消费为8000亿元,然后逐步增长,每年增长在1000亿元以上。
可见,21世纪的前50年,我国的住宅建设和消费仍将持续发展,继续成为国民经济的增长点和消费热点。
住宅建设在启动消费、扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生的巨大的作用。
在21世纪上半叶,以住房为主体的房地产业极有可能成为我国国民经济的支柱产业。
(2)住宅产业发展方向
21世纪的中国房地产市场在经过1988年前的计划经济形态和1996年前的计划经济与市场经济交替的形态之后,已经进入一个成熟的稳定增长期,随着住房分配货币化政策的到位,城乡居民的购买力有了很大的提高,而人们对住宅的要求也更高。
我国已经明确提出到解决住宅工程功能质量通病,建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系,建筑物耗、能耗指标达到中等发达国家水平,科技进步对住宅产业发展的贡献率达到50%。
当前和今后一段时期内,我国住宅产业现代化的工作重点将放在住宅基础保障技术的研究与完善、成套技术的集成与整合、部品通用体系的建立与健全、推进住宅产业现代化激励机制创新以及地方产业现代化机制的建立与完善、住宅产业现代化政策的制定与协调等方面。
其中,康居工程将作为我国住宅产业化的载体和发展方向。
国家从20世纪80年代开始实施住宅小区示范工程,现在已经过了三个阶段。
80年代强调提高单体住宅的配套功能;90年代提出住宅小区综合配套建设;90年代末推出了国家康居示范工程,它要求在住宅建设中积极运用新技术,达到健康居住的效果,同时在全国范围内起到住宅建设的示范作用。
自1999年正式实施国家康居示范工程以来,目前全国已有50多个此类工程,涉及20多个省区市,主要分布在经济发达地区。
国家实施“国家康居示范工程”的指导思想是以经济适用房为重点,全面提高住宅质量;提供有效供给,满足不同层次的社会需求;在各项硬指标上与普通的安居和商品住宅小区有所区别。
该工程以科技为先导,通过推广应用“七大成套技术体系”和“四大新技术”来建立住宅产业技术创新机制,加速科技成果转化为生产力,提高住宅科技贡献率。
其中“七大成套技术体系”是指住宅的建筑与结构、节能与新能源的开发利用、厨卫成套技术、住宅管线技术、环境保障技术、智能化技术和施工建筑技术七大体系。
而“四新技术”是指新产品、新工艺、新设备和新材料。
“国家康居示范工程”设计突出强调均好性、多样性和协调性,充分体现新世纪的住宅设计水平,以“以人为本,回归自然”为设计原则,达到“健康住宅”的标准。
同时,康居小区强调必须对小区实施社会化、专业化管理,物业管理应达到“全国优秀物业管理小区”的标准,建立现代化智能管理系统,为居民构筑安全、舒适和便利的信息化居住环境。
无疑,国家康居示范工程代表了我国现代住宅产业的发展方向。
二、江苏省房地产市场情况
1、江苏房地产业发展概况
“十五”时期是江苏省房地产业发展最快的时期,也是改革开放以来房地产业发展总态势最好的时期之一。
“十五”前四年,江苏房地产开发累计完成投资3038.23亿元,平均每年增长32.4%。
2004年,全省房地产开发投资达到1269.7亿元,占全国房地产开发投资总额的9.7%,仅次于北京、广东、浙江,列全国第四位,增速在东部发达地区位于第一位。
2005年1-11月份,全省房地产开发投资已超过1300亿元,处于全国领先地位。
1998年我国住房制度改革,停止住房实物分配,实行住房的货币化分配,这一措施培育了房地产业的发展。
同时,随着江苏省城镇化进程和城镇建设步伐的加快,全省城市化水平由2001年的42.6%提高到2005年的50.5%,加之城市拆迁改造力度的加大、外来务工人员进城的增多、每年大量大中专毕业生的留城、以及生活水平提高后城市居民要求改善住房愿望的增强等,使得社会对房地产的需求不断增强。
近年来,江苏省委、省政府根据江苏的实际,把住宅建设发展作为带动我省经济发展的重要产业,加以积极的组织和大力的扶持,使我省住房建设和消费取得了明显成效,对促进我省国民经济持续、快速、健康发展起到了积极的作用,对拉动国民经济增长和改善人民生活发挥了重要作用。
根据《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,我省房地产业已经被确定为发展主题,按照中央关于新时期住宅与房地产业发展提出的“进一步发展以经济适用房为重点的房地产业,推广和规范物业管理”,“增加城乡居民居住面积,提高住房和环境质量”的总要求,进一步推进我省房地产业的发展。
主要是实施可持续发展、以市场需求为导向、坚持科技进步等三大重点发展战略。
2、江苏房地产市场近期发展概况
从2001年到2006年,江苏房地产投资年均增长率达到了35.8%,总体上呈现出一种快速增长的良好发展态势。
“十五”开局之年,江苏省房地产开发投资增速平缓,2001年完成开发投资411.84亿元,比2000年增长15.3%;从2002年开始,江苏省房地产增势迅猛,当年完成开发投资544.71亿元,比上年增长32.3%;2003年完成开发投资809.18亿元,比上年增长48.7%;2004年完成开发投资1269.78亿元,比上年增长50.3%,达到“十五”期间的顶峰;2005年国家出台了稳定房价的政策(“国八条”),江苏省房地产投资增速大幅回落,当年完成投资1526.9亿元,比上年增长20.2%;2006年江苏房地产开发投资承接了2005年的增长趋势,月度之间的波动相对这两年为最小,未出现反弹或继续跌落的迹象,全年完成开发投资1901.01亿元,比上年增长23.0%,房地产投资呈现平稳较快增长态势,实现了“十一五”开局的又好又快发展。
由于近年来江苏房地产开发投资快速增长,使其在全国的投资总量位次迅速提升。
2002年在各省(市、区)列第五位,比第一位北京市(1117.44亿元)低572.74亿元;2003年上升到第四位,比第一位广东省(1209.92亿元)低400.75亿元;2004年仍居第四位,但与第一位北京市(1473.29亿元)的差距缩小到203.51亿元;2005年江苏省在全国的位次由四进一;2006年江苏省房地产开发投资仍居全国首位。
从商品房销售面积看,2001年~2006年商品房销售面积增速均保持在两位数,2001年商品房销售面积为1793.96万平方米,比上年增长11.6%,2002年销售面积为2294.16万平方米,增幅达到27.9%。
2004年、2005年销售面积增速分别为15.5%和15.2%,2006年全省商品房销售面积为5929万平方米,比上年增长17.4%。
从商品房类型看,商品住宅的销售一直是商品房销售的主体,其所占比重一直保持在85%以上。
从商品房销售额看,商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增长速度。
其中,最低的2001年增幅也达到了23.1%,最高为2004年,达到42.1%,2005年增幅也高达36.9%,2004和2005这两年的销售额增速是销售面积增速的两倍多,2006年商品房的销售额比上年增长24.2%,增幅明显高于同期销售面积(增长17.4%)的增幅。
销售额的增长快于销售面积的增长,意味着商品房销售价格的增长,销售额的高速增长从另一角度也可反映全省商品房价格的上涨情况。
从商品房销售价格(指全省销售均价,下同)看,近年来价格呈节节攀升之势。
从2001年到2005年,除了2002年的增速为5.9%,其他年份的增速都在两位数,2001年上涨了10.3%,涨幅最高的年份是2004年达到23.0%,2005年国家出台“国八条”后,房价涨幅有所回落,2005年末为18.8%,比上年回落4.2个百分点。
进入2006年以来,商品房价格从前两年20%左右的暴涨回归到在一位数增长区间起伏,至12月末,商品房平均销售价格同比增长5.9%,住宅销售价格增长5.7%,其中别墅、高档公寓价格增长10.2%。
但是由于房价基数较大,房价的绝对增量仍然较大,给购房者很大压力。
作为商品房重要组成部分的商品住宅,其价格的增幅变化趋势和商品房基本是一致的。
3、江苏房地产业发展趋势
根据江苏省有关部门分析,我省房地产业在与国民经济发展相协调的前提下,将保持较高速度的增长;为了满足城镇居民的住房需求,住宅建设亦将保持较高的增长速度。
未来5~10年江苏省房地产业发展趋势是:
(1)房地产方面的法规逐步完善,房地产业的发展更加理
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