活动方案 六安市购房补贴.docx
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活动方案六安市购房补贴
六安市购房补贴
引言
第一部分市场解构
基本描述
项目SWOT分析
目标市场定位与分析
第二部分客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分产品策略
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分营销通路
营销展示中心
接待中心
VIP营销
第六部分营销推广
推广策略及遵循原则
案名与LOGO
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点
一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略
附录
引言
对于华府项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力:
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?
如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系?
一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。
本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感动六安”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的
1.树立产品品牌,体现华府项目的三个价值:
中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区;
升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力;
新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2.使产品具有较高的市场认可度,保证产品顺利去化。
3.以成功的项目操作和品牌树立,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。
策划思路
详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》
第一部分市场解构
基本描述
六安市地理位置优越,临近合肥市,为皖西地区的中心城市,区域人口规模较大,城区人口近30万;
六安历史悠久,自然资源及旅游资源丰富,又为红色老区,在政策上得到国家的倾斜和支持;
六安交通便捷,宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展,对本项目产生极大的利好;
六安经济平稳增长,增速较低,年增幅约为6.5%,在安徽省各地级市中处于第三集团,经济实力及居民消费能力有限,xx年城镇居民可支配收入5139元,为安徽省最低水平,低于全省平均水平1628.55元;
六安是劳务输出大市,全市外出务工人员达到107万人,其务工所得为六安市居民的一个重要收入来源,返乡置业者为一潜在的有效需求群体;旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力;也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍
1.地块四至
北面:
北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望;
西面:
西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城;
东面:
东接天盈星城新地块和六安行政服务中心;
南面:
南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站;
2.主要规划指标
土地面积:
261931平方米。
第二篇六安市购房补贴《六安高端旅游地产专项报告》第三篇六安市购房补贴《邵必清改别墅合同(含水电)张扬1》
建筑工程劳务承包合同
发包人:
重庆亚东建设集团有限公司(以下简称甲方)
承包人:
六安市吉杨建筑劳务服务有限公司(以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》及有关文件规定,以及本工程的建设需要,需乙方参与
施工。
为了进一步明确双方在施工过程中的责任、义务和经济责任,甲乙双方经过平等协商,自愿签订本合同,共同遵守。
一、工程名称:
兴茂.悠然南山一期别墅B型105#、138#、136#、132#;
C型129#、131#、133#、135#、137#;D型125#、127#、160#、161#。
二、工程地点:
六安市金安区中店乡兴茂.悠然南山项目
三、工程承包范围、内容、方式六安市购房补贴
一>;、瓦工
1、基础工程:
本施工图所含全部内容:
1)、基础、梁混凝土:
(包括但不限于基底土方30cm内开挖平整、清理、混凝土垫层、
人工、机械、工具等相关费用);六安市购房补贴
2、主体工程:
本施工图所含全部内容(外墙保温除外):
1)柱、梁、板等全部砼浇筑,找平层、屋面瓦,外墙文化石及其它外贴等工作;
2)、本工程施工图所包括但不限于围护结构砌体砌筑、门窗过梁安装;墙体拉节筋制
作安装;
3)、本工程室内外抹灰;外墙面砖或石材;梯间梯踏步;天棚抹灰或腻子灰、地坪做找
坪层、周边散水工程。
4)、临时设施;乙方施工管理及临时作业人员所需的住宿生活设施及用电、用水等相
关费用;
5)、门窗洞口、电梯门洞口、管道口及现代消防等孔洞后塞,塔机基础混凝土浇筑、
阳台栏杆安装后结构、装饰修复;
6)、工程中室内外清洁清理、所有材料场内运输、二次转运、二次供水、其它工种施
3工配合费,现场管理协调,安全、文明施工的所有工作内容;
二>;、钢筋工
1、基础工程:
本施工图所含全部内容:
1)、基础梁、柱基钢筋:
(包括但不限于基坑、基槽内杂质清除、钢筋制作安装、低值
易耗品;钢筋安装所需的混凝土垫块、马凳、扎丝、压力焊、人工、机械、工具等相关费用);
2.主体工程:
本施工图所含全部钢筋工程内容;
1)、钢筋混凝土梁板、墙、楼梯、构造柱、边框、混凝土预制件等钢筋制作安装(包
括但不限于钢筋制作安装保证所需的一切材料、低值易耗品;钢筋安装所需的混凝土垫块、马凳、扎丝、压力焊;废钢筋清理等人工费;机械、工具、设施设备租赁材料、易损易耗件运输、上下车、二次转运等相关内容用;)
2)、本工程施工图所包括但不限于围护结构砌体砌筑、门窗过梁;墙体拉节筋制作;
3)、临时设施;乙方施工管理人员及现场施工作业人员所需的生活设施及用电、用水等相关费用;
4)、塔机基础钢筋制作安装;
6)、工程中场内外钢筋清理、场内运输、二次转运、原材料取样送检、其它工种施工配合费,现场管理协调,安全、文明施工的所有工作内容;
三>;、模板工
1、基础工程:
本施工图所含全部内容:
1)、基础梁、柱基模板:
(包括但不限于基坑内杂质清除、模板制作安装、低值易耗品;模板安装所需的混凝土垫块、混凝土内撑、对拉螺栓、止水螺栓、马凳、铁丝、人工、机械、工具等相关费用);
2.主体工程:
本施工图所含全部模板工程内容;
1)、钢筋混凝土梁板、墙、楼梯、构造柱、边框、混凝土预制件等模板制作安装(包括但不限于模板制作安装保证所需的一切材料、低值易耗品;模板安装所需的混凝土垫块、内撑、马凳;铁丝、模板清理等人工费;机械、工具、设施设备租赁材料、易损易耗件运输、上下车、二次转运等相关内容用;)
2)、本工程施工图所包括但不限于围护结构砌体砌筑、门窗过梁;墙体模板制作安装;
3)、临时设施;乙方施工管理及时作业人员所需的住宿生活设施及用电、用水等相关费用;
4)、塔机基础模板制作安装;
6)、工程中场内外模板及支撑体系材料清理、场内运输、二次转运、其它工种施工配合费,现场管理协调,安全、文明施工的所有工作内容;
四>;、架子工
1、本施工图所含全部工序所需架子工程内容;
1)、钢筋混凝土梁板、墙、楼梯、构造柱、边框等模板制作安装所需的支撑材料;
2、本工程外脚手架、室内高度超过3米的满堂脚手架;临边、洞口、进出口通道防护架、钢筋加工棚(包括但不限于脚手架搭设保证所需的一切材料、低值易耗品;清理等人工费;机械、工具、设施设备租赁材料、易损易耗件运输、上下车、二次转运等相关内容用;)
2)、本工程施工图所包括但不限于围护结构架体搭设;
3)、临时设施;乙方施工管理及作业人员所需的生活设施及用电、用水等相关费用;
4)、塔机基础模板支撑材料;
5)、钢筋制作场、搅拌场地工作棚及架子的搭设;
6)、工程中场内外架体及支撑体系材料清理、场内运输、二次转运、其它工种施工配合费,现场管理协调,安全、文明施工的所有工作内容;
五>;、水电工
1)、按本施工图所含全部内容,包括但不限于水、电、防雷、弱电、管道、水井给排水、电井照明,室内给排水预埋及安装(含冷热水和开关及水龙头),室内外强电、弱电预埋及安装(含安装线盒,穿线至室内配电箱、弱电分线箱等);管道口、孔洞后塞;二次转运等,临时水电线路的安装拆除(二级箱以后),工程中使用的机具设备、辅助材料(电胶布、焊条、锯条、铁丝、钉子、生料带、泡沫等)。
以该楼的工程图纸或有关部门设计更改图纸为
准人工费、机具设备、易损易耗件包干承包给乙方进行安装。
甲方提供临时水电接口,接口位置距承包人施工区域任何一幢别墅外墙面超过50米时,管线及施工费用由发包人承担。
2)、乙方负责工地临时线路的安装及拆除(二级箱以后),并保证工地用水、用电的正常运转。
根据工程进展,按本施工图所有水、电、防雷、弱电、等电位等及时作好预埋、预设、预留安装工作,决不允许主体工程完成后随意在墙上和地面开槽打洞,一经发现,造成损失的一切费用由乙方承担,甲方有权单方在工程款中扣除。
3)、班组要根据其它班组工作需要,及时解决各项工程进度中的水、电供应工作,保证任何时候至少有一至二名电工跟班服务。
4)、临时设施;乙方施工管理人员及现场施工作业人员所需的住宿(包括但不限于住宿工棚所需的材料、设施、设备等)、生活设施及用电、用水等相关费用;
5)、工程中的各种需用材料、设施的领用、出库、入库、清点、保管、转运,均在乙方包干承包工作范围内。
如在出库后核实领用与实际耗用材料不符流失,乙方照价赔偿。
6)、工程中的各种需用材料领用出库的保管,必需直接入施工场地内设定库房,不准擅自将各种材料拿出施工现场,违者10倍处罚。
(特殊情况按甲方相关规定办理)
六>;、工程承包方式
以上各工程(瓦工、钢筋工、模板工、架子工、水电工)以包工、包质量、包安全、包机械设备(包括但不限于塔机、施工电梯)使用人工费、租赁费(包括但不限于钢管、扣件、跳板、木方、九夹板、龙门架、手推车等)、机械设施、设备、防护架体材料及人工费、施工脚手架材料及人工费、设备辅助材料(包括但不限于电胶布、锯条、铁丝钉子、生料带、砼垫块、拉杆、PVC管、焊条、拉片、切割片)、低值易耗品等材料费、运输费、上下车费、二次转运费;施工场地清洁费;包综合费、风险防范费方式承包给乙方,甲方仅提供钢材、水泥、沙、红砖、石子、混凝土、外墙砖、琉璃瓦、电线、电缆、水管件;余下所有设备设施,材料,辅助材料等均由乙方承担。
四、工程工期及要求
1、总工期为150日历天(包括但不限于节假日,自来水公司、电力公司停水停电、雨雪天、零星方案、设计变动),各分项时间节点见附表。
乙方进场开工计划时间为xx年10月06日,实际开工日期以甲方通知为准。
2、乙方必须按甲方的工期要求合理安排其施工程序,拟定工程进度计划,按计划实施,确保工程如期完工。
3、为了确保工期完成,乙方根据最大工作作业面安排各工种人员,每天双方签字认可,否则按甲乙双方约定处理。
每天上午按前一天计划清点人数,乙方缺一人按100元/天扣款,如连续3天或月累计5天不能满足工程所需人数,甲方可视为乙方违约,采取其它有效措施或解除本合同并清退乙方出场。
六安市购房补贴
4、因乙方原因未按约定工期完成本承包合同工作内容,每延误一天,处乙方每天元的违约金。
并按延误天数累计计算,造成工程工期延误致使甲方不能按期交房给购房业
主的,乙方还应承担由此产生的一切损失(含购房业主索赔损失等)。
5、因乙方自身原因及未按甲方安排造成工程停工的、停工第一天扣款1000元,停工第二天扣款xx元;停工第三天扣款4000元;以此类推。
连续停工五天以上,视为乙方违约,甲方有权单方终止合同。
乙方必须在甲方通知后48小时内无条件退场,并由乙方承担由此给甲方造成的全部经济损失。
上述损失甲方可在按合同约定应该付的已完工程款(已完成工程量80%)和履约保证金中扣除;不够的甲方保持向乙方追偿权利;其余20%未付款抵作乙方违约金处理。
6、乙方施工作业时间必须符合国家、地方环保局相关规定,若乙方因此发生国家或地方相关部门处罚及乙方施工导致周边业主索赔等发生的费用由乙方负责。
如果甲方因此导致任何赔偿或损失,均可向乙方追偿,甲方可从应付而未付的工程款中扣除,不足部分,甲方仍可要求乙方承担。
7、乙方不得影响任何下一道工序的施工,若造成任何下一工序停工、返工、窝工时,概由乙方赔偿其损失费,由甲方从乙方工程款中扣除。
五、承包方式及相关规定
1、该工程采用分项工程综合价形式总承包,以包人工、租金、质量、安全、工程资料所需试件制作、各种检测配合用工、租赁材料、机械设备费、低值易耗品、施工场地清洁费、综合费、工种配合费用、风险防范费、高温补贴费等费用以综合价总承包给乙方。
2、要求乙方必须具备劳务承包资质,各种证件必须真实合法;主要特殊工种作业人员相关证件齐全、合法有效;并且编制人员花名册每月上交甲方存档备查。
3、乙方不得将承包的工程转包(除经甲方用工总经理同意分包的单项工程外),否则甲方视乙方违约,有权解除乙方合同,乙方应在甲方通知后三日内无条件退场,且履约保证金不予退还,抵作乙方违约金处理;不支付任何工程款。
乙方承诺因上述原因导致甲方解除本协议的,乙方不再向甲方要求任何工程款,并由乙方承担由此给甲方造成的全部经济损失。
六、材料
1、甲供材料材质与实际要求有差异的,乙方应根据情况调整施工工艺以满足相关质量要求;
2、乙方必须严格执行甲方相关材料管理财务制度,严格按施工现场管理人员出示的配合比施工,否则因此造成的损失由乙方赔偿。
3、乙方在施工作业中必须工完料清,落地材料必须回收合理使用,如未落实到位,按照浪费的材料照价赔偿。
4、乙方对甲方提供材料根据施工图及施工计划限额领用,主要材料实行施工预算指标控制,超量使用部分全额赔偿。
5、混凝土采用商品混凝土或甲方搅拌站提供混凝土,乙方必须配合接管并处理堵管情
2况;若根据甲方需要由乙方使用自拌混凝土,则按建筑面积另增加10.00元/m.
七、工程质量
1、质量要求:
乙方承包的各分项工程质量必须达到国家和地方建设工程相关质量验收标准;合格标准。
2、凡因乙方原因造成工程质量达不到合格标准,乙方必须在甲方规定的时间内无偿返工直至达到合格标准,同时乙方要承担因此而造成的返工、材料、机械费用、租金等给甲方及其它工种造成的所有损失。
甲方规定时间内,若乙方不整改,甲方有权提前单方终止合同。
3、在施工期间如颁布有新的验收标准和规范时,按新颁布的验收标准和规范执行。
六安市购房补贴
4、在施工中乙方应严格执行甲方公司关于关键工序施工基本要求及规定(附后)和项目部提供的技术交底及作业指导书进行施工作业;
5、乙方无条件接受甲方、建设、监督、监理相关管理人员的监督管理,执行甲方的各种管理制度。
6、在施工中经甲方及相关人员检查发现的质量问题,乙方无条件返工,并赔偿因此造成相关损失。
7、上级相关主管部门对分部、分项工程质量验收不能一次通过验收合格的,乙方无条件整改至符合相关要求,因此而发生一切费用和经济损失由乙方负责承担。
八、安全文明施工
1、乙方负责人为本工程项目安全责任人,对本工程项目所有施工人员安全负责,并对工程项目施工作业全过程进行跟班管理,发现安全隐患应及时整改或上报,严禁违章指挥。
施工期间的一切安全责任及在施工期间发生的一切安全事故,由乙方承担相关费用和经济损失、法律责任。
如果甲方因此导致任何赔偿或损失,均可向乙方追偿,甲方可从应付而未付的工程款中扣除,不足部分,甲方仍可要求乙方承担。
2、乙方必须按国家和地方相关法律、法规、规定和安全施工、文明施工的相关标准要求执行;
3、施工场地及建筑物内不得有工人和其他人员住宿、生活现场保卫除外,否则除由乙方承担相应责任外,并按每发现1人次扣款100元。
4、乙方应加强对操作人员进行安全意识教育,严格按规程操作及防护,遵守甲方相关安全规章制度,完善与作业工人的安全责任书。
5、乙方应办理劳务人员及财产的保险,并承担相应费用(应在签订合同后的三日内完成劳务人员及管理人员的保险手续)。
6、乙方必须按甲方关于安全、文明施工基本要求及规定(见附件)执行;拒不执行的,甲方有权组织他人实施,其发生的费用在乙方工程款中扣除;
九、工程承包单价
1、甲方将本合同所有内容以综合单价总承包给乙方:
B型按400元/㎡(大写:
肆佰元整);C型按403元/㎡(大写:
肆佰零叁元整);D型按415元/㎡(大写:
肆佰壹拾伍元整);竣工面积以房管所竣工测量报告所示面积为准,负一层若房管所不测量面积,以实测面积为准结算。
(2)、安全奖占50%(发生轻伤事故二次(含二次)以上的(工伤伤残鉴定为8至10级),重伤安全事故一次(含一次)的(工伤伤残鉴定1至7级及工亡的),不予支付安全奖。
十、付款方式及时间
1、双方约定每月30日为结算日,按当月已完成各分项工程量,按双方协商约定分项工程单价计价金额总和的80%为当月应付款,在次月甲方公司统一规定的时间支付给乙方;
2、工程余款在工程竣工验收合格交付甲方使用后办理决算,按甲方规定扣除3%质量保证金及6‰税并完善相关手续后45日内结清。
十一、施工变更
1、施工中如发生对原工作内容进行变更,劳务承包人无条件按照工程承包人发出的变第四篇六安市购房补贴《xx年10月安徽省房地产市场月报》
宏观经济背景回顾
10月安徽房地产市场表现10月合肥房地产市场表现
金九银十黄金月市场小结
宏观经济层面:
房地产投资各项宏观指标持续走低,亟需利好政策进一步提振房地产市场
全国房地产市场持续下行趋势,房地产与住宅投资增速下滑至年内新低,商
品房销售面积同比降幅进一步扩大。
☐xx年1-9月份,全国房地产开
发投资68751亿元,同比名义增长
12.5%,增速比1-8月份回落0.7个
百分点。
其中,住宅投资46725亿
元,增长11.3%,增速回落1.1个
百分点。
住宅投资占房地产开发投
资的比重为68.0%。
☐1-9月份,商品房销售面积
77132万平方米,同比下降8.6%,
降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。
其中,住宅销售面积下降10.3%。
xx年以来,各物业类型投资累计同比增长率均有不同程度的下滑,办公投资1-9月累计增长率有所回升,144㎡以上住房投资仍同比下降且降幅进一步扩大,90㎡及以下住房的投资增长表现相对较稳定。
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