第七章 房产税法契税法土地增值税法.docx
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第七章房产税法契税法土地增值税法
第七章 房产税法、契税法、土地增值税法
◆考情分析
本章房产税法、契税法属于考试的非重点,考试题型为单选题、多选题,两税合计3分左右;土地增值税法是考试中的重点税,命题除单选题、多选题外,还有计算分析题出现,预计分值7分以内。
第一节 房产税法
◆主要考点精讲
【考点1】纳税义务人:
房屋的产权所有人。
特殊:
承典人、代管人、使用人
【考点2】征税对象与征税范围:
关注房地产企业。
【考点3】计税依据、税率
【考点4】税收优惠:
5项
【考点5】纳税义务发生时间
计税方法
计税依据
税率
税额计算公式
特别关注
从价计征
房产计税余值
1.2%
全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
(1)房产原值范围,包含地价款、与房屋不可分割的附属设施
(2)对外投资
(3)融资租赁
(4)地下建筑物
从租计征
房屋租金
12%(个人为4%)
全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)
(1)劳务抵付租金
(2)约定免收租金期限
◆典型例题与经典考题演练
一、单项选择题
1.(2014年考题)下列房屋及建筑物中,属于房产税征税范围的是( )。
A.农村的居住用房
B.建在室外的露天游泳池
C.个人拥有的市区经营性用房
D.尚未使用或出租而待售的商品房
『正确答案』C
『答案解析』选项A,房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村;选项B,房产税以房产为征税对象,所谓房产,是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,对于建在室外的露天游泳池,不属于房产税的征税范围;选项D,房地产开发企业建造的商品房,尚未使用或出租而待售的,不征收房产税。
2.(2016年考题)某工业企业2016年2月自建的厂房竣工并投入使用。
该厂房的原值为8000万元,其中用于储存物资的地下室为800万元。
假设房产原值的减除比例为30%,地下室应税原值为房产原值的60%。
该企业2016年应缴纳房产税( )。
A.53.76万元
B.56万元
C.59.14万元
D.61.60万元
『正确答案』B
『答案解析』应纳税额=8000×(1-30%)×1.2%÷12×10=56(万元)
3.甲公司2016年年初房产原值为8000万元,3月与乙公司签订租赁合同,约定自2016年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司,租期3年,月租金2万元,2016年4~6月为免租使用期间。
甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%,甲公司2016年度应缴纳的房产税为( )。
(不考虑增值税的影响)
A.65.49元
B.66.21元
C.66.54元
D.67.26元
『正确答案』C
『答案解析』税法规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
从价计征房产税=8000×(1-30%)×1.2%×1/2+7500×(1-30%)×1.2%×1/2=33.6+31.5=65.1(万元);从租计征房产税=2×6×12%=1.44(万元);甲公司2016年度应缴纳的房产税=65.1+1.44=66.54(万元)
4.2016年4月,某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间,停车场原值100万元,地下建筑物原价200万元,该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%,房产原值减除比例为30%。
该企业以上两处地下建筑物2016年4月至12月份应缴纳房产税( )万元。
A.0.95
B.1.15
C.1.26
D.1.89
『正确答案』C
『答案解析』2016年4月至12月份应缴纳房产税=(100+200×50%)×(1-30%)×1.2%÷12×9=1.26(万元)
5.甲企业出租仓库给乙公司,该仓库原值500万元,乙公司以30万元的生产资料抵付租金,当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。
则甲企业应该缴纳的房产税为( )万元。
(不考虑增值税的影响)
A.7.8
B.6
C.4.2
D.3.6
『正确答案』D
『答案解析』甲企业应该缴纳的房产税=30×12%=3.6(万元)
6.(2015年考题)下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中,正确的是( )。
A.纳税人出租房产,自交付房产之月起缴纳房产税
B.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之月起缴纳房产税
C.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税
D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房,自房屋使用之月起缴纳房产税
『正确答案』C
『答案解析』选项A,纳税人出租房产,自交付房产之次月起缴纳房产税;选项B,纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税;选项D,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用之次月起缴纳房产税。
二、多项选择题
1.(2015年考题)下列项目中,应以房产租金作为计税依据征收房产税的有( )。
A.以融资租赁方式租入的房屋
B.以经营租赁方式租出的房屋
C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋
D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋
『正确答案』BD
『答案解析』选项A、C依照房产余值缴纳房产税。
2.(2013年考题)下列情形中,应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有( )。
A.房屋产权未确定的
B.房屋租典纠纷未解决的
C.房屋承典人不在房屋所在地的
D.房屋产权所有人不在房屋所在地的
『正确答案』ABCD
『答案解析』以上选项全部正确。
3.下列各项中,应依照房产余值缴纳房产税的有( )。
A.融资租赁租入的房产
B.产权出典的房产
C.无租使用其他单位的房产
D.用于美容院使用的居民住宅区内业主共有的经营性房产
『正确答案』ABC
『答案解析』选项D从租计征房产税。
4.下列各项符合房产税计税依据规定的有( )。
A.地下建筑物若作工业、商业之外的其他用途,以其房屋原价的50%~60%作为计税依据
B.房产原值,不包括土地使用权价款
C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时,可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据
D.地下建筑物若作工业用途,其房产计税原值为房屋原价的50%~60%,在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据
『正确答案』CD
『答案解析』地下建筑物若作商业和其他用途,以其房屋原价的70%~80%作为应税房产原值,在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据;按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
5.下列各项中符合房产税免税优惠的有( )。
A.企业向职工出租的单位自有住房
B.公园管理部门自用的办公用房
C.外商投资企业办公用房
D.个人非营业用房
『正确答案』ABD
『答案解析』选项C,外商投资企业也是房产税纳税人,纳税人经营用房产应征收房产税。
6.下列各项关于房产税纳税说法中,正确的有( )。
A.对外投资、承担风险的房产,由投资方按余值缴纳房产税
B.产权出典的,由承典人缴纳房产税
C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人,由使用人代为缴纳房产税
D.融资租赁的房产、未约定开始日的,由承租人自合同签订的当月起缴纳房产税
『正确答案』BC
『答案解析』对外投资、承担风险的房产,由被投资方按余值缴纳房产税;对外投资、不承担风险的房产,由投资方按固定收益(租金)缴纳房产税;融资租赁房产的,由承租人自合同约定开始日的次月起缴纳房产税;未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。
第二节 契税法
◆主要考点精讲
【考点1】征税对象——在境内转移的土地、房屋权属
(1)国有土地使用权出让、转让
(2)房屋买卖(符合条件的还需交土地增值税)
几种特殊情况视同买卖房屋:
抵债、交换、投资
(3)房屋赠与
(4)房屋交换
(5)承受国有土地使用权支付的土地出让金
【考点2】纳税义务人——承受方
①增值税(2016-5-1营改增)①契税
②城建税及教育费附加 ②印花税
③印花税
④土地增值税
⑤所得税
【考点3】计税依据——不动产价格,特别注意交换业务
【考点4】税收优惠——一般规定、改制重组(企业和事业单位改制、资产划转、债转股等)
◆典型例题与经典考题演练
一、单项选择题
1.(2015年考题)下列行为中,应缴纳契税的是( )。
A.个人将自有房产无偿赠与法定继承人
B.企业以自有房产等价交换另一企业的房产
C.个人以自有房产投入本人独资经营的企业
D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权
『正确答案』D
『答案解析』选项A,个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税;选项B,土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等时免征契税,企业以自有房产等价交换另一企业的房产不缴纳契税;选项C,以自有房产投入本人独资经营的企业免纳契税。
【提示】这是2015年的考题,选项出的不严谨,选项A也应该缴纳契税。
2.下列各项中,契税计税依据可由征收机关核定的是( )。
A.土地使用权出售
B.国有土地使用权出让
C.土地使用权赠与
D.以划拨方式取得土地使用权
『正确答案』C
『答案解析』根据契税计税依据的规定:
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据;土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;以划拨方式取得土地使用权时,不缴契税;经批准转让房地产时,房地产转让者补交契税的依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
3.(2016年考题)甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000万元,双方办理了产权过户手续,则乙企业计缴契税的计税依据是( )。
A.5000万元
B.6000万元
C.9000万元
D.2000万元
『正确答案』C
『答案解析』以房产抵偿债务,视同房屋买卖,按房屋现值缴纳契税。
4.下列情形中,免予缴纳契税的是( )。
A.买房拆料
B.受赠房产
C.交换价格相等的房屋
D.减免国有土地使用权出让金
『正确答案』C
『答案解析』选项A,买房拆料或翻建新房,应照章征收契税;选项B,房屋的受赠人要按规定缴纳契税;选项D,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
5.下列关于契税征管的表述中,正确的是( )。
A.获奖方式承受的房产也应缴纳契税
B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税
C.对个人购买普通住宅且属于家庭唯一住房的免征契税
D.以自有房产作股权投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税
『正确答案』A
『答案解析』承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税;选项B,法定继承人承受死者生前房屋免契税,非法定继承人不能免税;选项C,对个人购买普通住房,且属于家庭唯一住房的,有减征优惠,而不是免税;选项D,以自有房产投资于本人独资经营的企业,免纳契税。
6.下列契税优惠政策的表述中,正确的是( )。
A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地,可以免征契税
B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林,应减半缴纳契税
C.非债权人承受破产企业土地房屋,免税
D.某居民购买第二套90平米以上、家庭改善性住房,可减按2%税率缴纳契税
『正确答案』D
『答案解析』选项A,没有免征契税的规定;选项B,承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;选项C,债权人承受破产企业抵偿债务的土地房屋,免征契税;非债权人承受破产企业土地房屋,免税是有条件的:
安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同。
二、多项选择题
1.(2014年考题)下列关于契税计税依据的表述中,正确的有( )。
A.购买的房屋以成交价格作为计税依据
B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据
C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据
D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据
『正确答案』ABD
『答案解析』选项C,采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
2.(2016年考题)甲企业2016年3月以自有房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权,办理了产权过户手续。
经有关部门评估,该房产的现值为24000万元。
当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续,支付的股份价值为30000万元。
下列各企业计缴契税的处理中,正确的有( )。
A.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税
B.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税
C.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税
D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税
『正确答案』ABCD
『答案解析』契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。
乙向丙出售,应该由丙缴纳契税,以成交价30000万元缴纳契税;以房产投资、入股,由产权承受方缴纳契税,所以甲不缴纳契税,应该由乙按24000万元缴纳契税。
3.下列以成交价格为依据计算契税的有( )。
A.土地使用权赠与
B.土地使用权出让
C.土地使用权出售
D.土地使用权转让
『正确答案』BCD
『答案解析』土地使用权赠与,由征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定计税依据。
4.居民甲将其拥有的一处房产给居民乙,双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。
下列关于契税和印花税的表述中,正确的有( )。
A.作为交易的双方,居民甲和居民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务
B.契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交价格
C.契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税,印花税的纳税人应在签订合同时就地纳税
D.契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同的当天发生,印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生
『正确答案』BCD
『答案解析』契税,是承受方缴纳,转让方不涉及契税,所以选项A不对。
5.(2012年考题)居民甲将一处两居室房屋无偿赠送给他的孙子乙,双方填写签订了“个人无偿赠与不动产登记表”。
产权转移等手续办完后乙又将该套房屋与丙的一套三居室住房进行交换,双方签订了房屋交换合同。
下列关于甲、乙、丙应纳印花税及契税的表述中,正确的有( )。
A.乙应对接受甲的房屋赠与计算缴纳契税
B.乙和丙交换房屋应按所交换房屋的市场价格分别计算缴纳契税
C.甲应对“个人无偿赠与不动产登记表”按产权转移书据税目缴纳印花税
D.乙应对“个人无偿赠与不动产登记表”和与丙签订的房屋交换合同按产权转移书据税目缴纳印花税
『正确答案』ACD
『答案解析』房屋交换,价格相等不缴纳契税,价格不等由支付差价一方缴纳契税,所以选项B的表述不正确。
6.下列非买卖不动产业务中,需要缴纳契税的有( )。
A.经批准债权转股权
B.公司股权转让
C.出让方式承受原改制重组事业单位划拨用地
D.国家作价出资入股方式承受原改制重组企业划拨用地
『正确答案』CD
『答案解析』经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
公司股权(股份)转让,单位、个人承受公司股权(股份),不征收契税。
以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地,承受方应按规定征收契税。
第三节 土地增值税法
◆本节内容精讲
【考点1】征税范围(结合优惠)
【考点2】税率——四级超率累进税率(记)
【考点3】土地增值额的确定
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
转让项目的性质
扣除项目
(一)对于新建房地产转让(房地产企业)
1.土地使用权所支付金额;2.房地产开发成本;3.房地产开发费用;4.与转让房地产有关的税金;5.其他(房企加计扣除20%)
(二)对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格(2种方法);2.地价款和有关费用;3.转让环节缴纳的税金。
【考点4】应纳税额的计算
1.一般计算:
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.房地产企业土地增值税清算
(1)区分土地增值税应当清算和可要求清算
(2)非直接销售和自用房地产的收入确定
(3)土地增值税的扣除项目——公共设施
(4)装修费用、预提费用、质保金、土地闲置费、契税等
◆典型例题与经典考题演练
一、单项选择题
1.(2016年考题)下列房地产交易行为中,应当计算缴纳土地增值税的是( )。
A.房地产公司出租高档住宅
B.县城居民之间互换自有居住用房屋
C.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让
D.房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入
『正确答案』C
『答案解析』选项C,合作建房后转让,要缴纳土地增值税。
2.(2015年考题)下列情形中,纳税人应进行土地增值税清算的是( )。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的
C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的
D.取得销售(预售)许可证满1年仍未销售完毕的
『正确答案』A
『答案解析』符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。
3.下列情形中,可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是( )。
A.企业之间互换办公用房
B.企业转让一栋房产给政府机关用于办公
C.合作建房的双方之间建房转让
D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产
『正确答案』D
『答案解析』企业之间互换办公用房没有免征土地增值税的规定,个人之间互换自由居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税;企业将房地产转让给政府机关没有免税规定,照章征税;从事房地产开发的企业将其建造的商品房进行投资、联营的,应当征收土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
4.某公司于2012年1月购入位于市区的办公用房,购房发票上金额为80万元。
2016年11月转让,取得不含增值税的售房款200万元,不能提供评估价格。
能够提供购房发票和契税完税凭证,转让时应纳土地增值税额的增值额是( )万元。
(当地契税税率4%,不考虑印花税,增值税选择简易计税)
A.90.08
B.96.08
C.169
D.173.4
『正确答案』B
『答案解析』扣除项目=80×(1+5%×5)+(200-80)×5%×(7%+3%+2%)(城建税、教育费附加、地方教育附加)+80×4%(购房时的契税)=103.92(万元)
增值额=200-103.92=96.08(万元)
5.2016年8月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地,取得转让收入1800万元(不含增值税),该土地购进价1200万元,取得土地使用权时缴纳相关税费40万元,转让该土地时缴纳相关税费35万元(不含增值税)。
该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.300
『正确答案』C
『答案解析』土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)
增值额=1800-1275=525(万元)
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应缴纳土地增值税=525×30%=157.5(万元)
6.建造普通标准住宅税收优惠的错误表述是( )。
A.增值率未超过20%的,免税
B.增值率超过20%的,超过部分按规定计税
C.增值率超过20%的,全部增值额按规定计税
D.增值额占扣除项目金额比率为增值率
『正确答案』B
『答案解析』纳税人建造普通标准住宅出售,增值额占扣除项目金额过20%的,就全部增值额按规定计税。
二、多项选择题
1.房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目,属于视同销售房地产。
A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产
B.开发的部分房地产用于职工福利
C.开发的部分房地产用于出租
D.开发的部分房地产用于对外投资
『正确答案』ABD
『答案解析』房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税。
2.房地产开发企业进行土地增值税清算时,下列各项中,不允许在计算增值额时扣除的有( )。
A.加罚的利息
B.已售精装修房屋的装修费用
C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费
D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金
『正确答案』ACD
『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、D均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。
3.下列对外投资业务需要缴纳土地增值税的有( )。
A.非房地产开发企业以其土地使用权对房地产企业投资
B.非房地产开发企业以其现有的厂房对某物流企业投资
C.房地产开发企业以其开发的写字楼对外投资
D.房地产开发企业以其土地使用权对非房地产企业投资
『正确答案』ACD
『答案解析』一般企业以房地产投资联营,不征土地增税;投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,应当征收土地增值税。
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