《全国工业用地出让最低价标准》解读资料.docx
- 文档编号:15107132
- 上传时间:2023-06-30
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:23.03KB
《全国工业用地出让最低价标准》解读资料.docx
《《全国工业用地出让最低价标准》解读资料.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《全国工业用地出让最低价标准》解读资料.docx(15页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
《全国工业用地出让最低价标准》解读资料
国土部权威解读:
《全国工业用地出让最低价标准》
一、为什么要制订全国统一的工业用地出让最低价标准?
一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出
让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题,危害十分
严重。
一是工业用地低成本过度扩张,助长了大量低水平重复建设,
影响了中央宏观调控政策的有效实施。
二是地区之间竞相压价搞恶性
竞争,破坏了公开公平、竞争有序的市场环境,造成了新的区域不平
衡,影响了区域协调发展。
三是由于土地出让的价格远低于其实际成
本,国有土地所有者权益没有得到应有体现,造成了国有土地资产大
量流失。
四是由于土地取得成本低,一些企业圈占大量土地,建花园
式工厂,造成了土地资源的低效利用和闲置浪费。
五是损害了农民的
土地财产权益。
地方政府低价出让土地往往是以压低拖欠征地补偿费,
牺牲农民利益为代价的,其结果是直接侵犯了农民合法的土地财产权
益。
要从根本上解决这个长期困扰土地管理工作的突出问题,必须坚
持以全面落实科学发展观为指导,按照促进社会经济全面、协调、可
持续发展的要求,理顺工业用地的价格形成机制,使工业用地价格能
充分反映市场供求状况和资源稀缺程度,更大程度上发挥市场配置土
地资源的基础性作用,针对当前工业用地的供求状况,合理制订工业
用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配置的重要基
础。
为此,2004 年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》
““
中明确规定,禁止非法压低地价招商”,各省、自治区、直辖市人民政
府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价标准,协议出让土地除
”
必须严格执行规定程序外,出让价格不得低于最低价标准。
但是各地
在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资,因此有的省份在
制订最低价标准时不是互相攀高,而是相互比低,有的迟迟不公布,
影响了政策的执行效果。
为此,今年 8 月 31 日,《国务院关于加强土地调控有关问题的通
知》(国发〔2006〕31 号,以下简称国发 31 号文件)中明确提出,国家要
根据土地等级、区域土地利用政策等,统一制订并公布各地的工业用
地出让最低价标准,建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,而
且规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低
于公布的最低价标准。
为贯彻落实 31 号文件精神,我部组织制订了
《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《标准》),下发了《关于发
布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(以下简称《通知》),
对《标准》的有关实施政策做出了一系列明确规定。
二、《标准》的实施有什么意义和作用?
《标准》的发布实施,是贯彻落实国发〔2006〕31 号文件精神,加强
工业用地调控的一项重大政策,是国家运用土地价格手段参与宏观调
控的重要举措,对有效抑制工业用地的低成本扩张,维护公开公平公
正的土地市场秩序,推进区域协调发展,保障土地所有者合法权益,
促进土地的节约集约利用具有重大意义,而且对于“以工补农、以城
促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。
具体而言,《标准》
将在以下四个方面发挥重大作用。
(一)规范工业用地市场秩序
《标准》的实施,为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”,对
各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了
“紧箍咒”,为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方式出让奠定了基础,
为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障,为查处低价出让土
地的违法行为提供了参考依据。
(二)保障被征地农民的基本权益
《标准》在制订过程中,严格执行了国发 31 号文件“不得低于土地
取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定,
通过提高工业用地的出让价格,将有效抑制一些地方因低价出让土地
而有意压低征地补偿费用的行为,有利于保护被征地农民的基本权益,
促进社会的和谐稳定。
(三)促进区域协调发展
《标准》是依据各地土地等别和区域土地利用政策等制订的。
《标准》
与土地等别挂钩,不同土地等别的最低价标准不同,最高等别(一等)
相对应的最低价标准(840 元/平方米)是最低等别(十五等,60 元/平
方米)的 14 倍,基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发
展状况与土地利用差异,体现了区域产业政策和土地利用政策导向,
有利于缩小东中西部差距,有利于区域间产业结构的调整和产业的梯
度转移,促进区域协调发展。
(四)稳定住宅用地价格
最低价标准是按照不低于成本的要求确定的,与现在各地工业用
地的实际出让价格相比,将有较大幅度的提高。
工业用地价格提高后,
将会抑制工业用地的过度扩张,提高工业用地的集约利用程度,在土
地供应总量不变的前提下,地方政府可以通过调整土地供应结构,适
当增加住宅用地的供应量,促进住宅用地价格的稳定。
同时,地方政
府从工业用地出让中所获土地收益提高,有利于抑制地方政府补贴工
业用地成本的行为。
三、最低价标准是如何确定的?
《标准》的制订工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求很高的
工作。
因此,我部在 7 月份即组织相关单位及有关专家,成立了专项
工作组,多次召开座谈会、研讨会,对最低价标准的制订思路和技术
方法进行了认真研究,广泛听取了地方国土部门、高等院校、科研院
所专家及地价评估专业人士意见,按照《国务院关于加强土地调控有
关问题的通知》(国发〔2006〕31 号)关于“国家根据土地等级、区域土地
利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和“工业
用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规
定收取的相关费用之和”的精神,明确了“以土地等别和新增建设用地
土地有偿使用费标准为基础,通过测算各土地等别工业用地成本与新
增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系,确定全国各县、市(区)
工业用地出让最低价标准”的思路和方法,并组织对全国各县、市(区)
工业用地成本及出让价格进行了调查测算。
经测算并征求各地意见,
最终按 6 倍确定最低价标准,该标准比较符合各地实际,提高幅度是
可以承受的。
为了确保最低价标准得到切实贯彻执行,防止一些地方随意修正,
变相低价出让土地,我部对《标准》如何贯彻执行还规定了八条具体的
政策措施。
四、土地等别是如何确定的?
《标准》为什么要与土地等别相挂钩?
土地等别是制订最低价标准的核心和基础。
该等别是国土资源部、
财政部为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要,于 1998 年
根据全国 2864 个县、市(区)级行政单元的社会经济发展水平、土地
资源状况、基准地价水平等因素,采用综合评价法,按照评价分值的
15 个区间段确定的,将全国各县、市(区)土地分成 15 个等别。
2002
年在征求各地意见后做了调整。
现行土地等别的划分基本反映了各地
的社会经济发展状况,体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。
如
东、中部社会经济发展较快地区主要集中在较高土地等别,而中、西
部地区主要集中在较低土地等别。
现行土地等别在新增建设用地土地
有偿使用费的征收中发挥了重要作用,也得到了各地普遍认可。
为了发挥地价对土地利用的调控作用,我们在制订最低价标准时,
明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。
本次在土地等别基础上
制订的最低价标准,随土地等别的降低呈现明显的下降趋势,最高等
别(一等)相对应的最低价标准(840 元/平方米)是最低等别(十五等,
60 元/平方米)的 14 倍,体现了区域土地利用政策。
五、《通知》在最低价标准的执行上做了哪几方面的具体规定?
为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻执行,防止一些地方
随意修正最低价标准,变相达到低价出让的目的,《通知》对最低价标
准的实施做出了八个方面的政策规定。
一是明确了《标准》的性质和适用范围。
《通知》第一条明确规定《标
准》是“市、县人民政府出让工业用地,确定土地使用权出让价格时必
须执行的最低控制标准”。
有三层含义:
一是《标准》的性质是最低的控
制性标准,是不可逾越的“底线”,各地出让工业用地时确定的土地出
让价格只能比它高,绝不允许比它低;二是《标准》适用于国有土地,
涵盖了各市、县(区)行政单元区域范围内(包括村庄、集镇)所有的国
有土地;三是在一个行政单元区域范围内,凡出让国有土地用于工业
项目用地的,都必须执行同一的最低价标准(即《标准》所列该行政单
元所在土地等别相对应的最低价标准),由于工业项目在同一区域内
的准入“门槛”相同,就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施
““
条件更好的区域集中,防止工业用地零散布局,村村点火”、户户冒烟”
。
二是严格规定了《标准》的修正原则,增强了《标准》执行的“刚性”。
《标准》是严格按照国发 31 号文件中“不得低于土地取得成本、土地前
期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的要求,在广泛调查和测
算基础上制订的,充分考虑了不同土地等别的土地开发程度、土地取
得来源等各项因素,涵盖了相应的成本费用,体现了各地工业用地成
本的平均最低水平。
因此《通知》第二条中不仅重申了工业用地必须采
用招标拍卖挂牌方式出让,规定其“出让底价和成交价格均不得低于
所在地土地等别相对应的最低价标准”,而且还明确规定各地国土资
源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理
”
由对规定的最低价标准进行减价修正。
这样,一方面可有效防止一些
地方在《标准》下发后,不按规范程序出让工业用地,甚至以土地取得
成本不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补贴地
价款从而变相低价出让土地,增强了最低价标准执行中的“刚性”,另
一方面也有利于促进地方进行“熟地出让”,有利于工业项目建设,有
利于提高土地利用效率。
三是严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策。
按照《土地管理
法》等法律法规的规定,工业项目必须依法申请使用土地利用总体规
划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。
但是,在我国少数地
区特别是西部地区,也存在一些情况比较特殊的工业项目,即因为选
址、原材料等原因,确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地
范围外的土地,而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地
的工业项目。
为更好地使《标准》符合客观实际,鼓励这类工业项目在
用地时更少地占用耕地,《通知》第三条规定了相应的地价政策。
同时,
为防止一些地方钻空子,对这类工业项目也从选址、用地类型、土地
开发主体等多方面进行了非常严格的界定。
一是“对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外
的土地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在
”
出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的 60%执行。
二是对其中使用未列入耕地后备资源,未确定土地使用权人(或承包
经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地,且由土地使用者自行完
成土地前期开发的工业项目用地,在出让时可按不低于所在地土地等
别相对应最低价标准的 30%执行。
四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明
确规定。
《标准》实施后,各地工业用地出让价格将有较大幅度提高,一
些企业可能会选择租赁方式或者以较短年期(如 20 年)的价格取得工
业用地。
因此,为防止一些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价
出让土地,《通知》第四条分别针对上述两种情况,就如何执行《标准》
进行了规定。
《通知》规定,对低于法定最高出让年期(50 年)出让工业用地,或
采取租赁方式供应工业用地的,所确定的出让价格和年租金按照一定
的还原利率修正到法定最高出让年期的价格,均不得低于本《标准》。
年期修正必须符合《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)的规定,
还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
五是允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。
鉴于各
地经济发展状况不一,工业用地稀缺程度不同,而且国发 31 号文件
下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低,一些地方可能会出现
本地工业用地出让最低价高于《标准》的情况,同时,考虑到各地产业
政策存在差异,区域之间鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政
策上也需要区别对待,《通知》第五条按照“可高不低”的原则,规定各
省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际,进一
步提高本地的工业用地出让最低价标准”,切实保障被征地农民的长
远生计,也可以“根据本地产业发展政策,在不低于本《标准》的前提
”
下,制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。
这
样,不仅有利于增强省级国土资源管理部门对本地土地利用的调控责
任,而且还有利于进一步发挥其通过运用地价政策参与本区域内产业
调控的积极性。
六是明确了《标准》与各地基准地价的关系。
工业用地基准地价反
映了不同区域工业用地的市场平均价格水平,是各地在出让工业用地
时确定出让价格的重要参照依据。
当前,各地为了招商引资,人为压
低工业用地基准地价的现象比较普遍。
为此,《通知》第六条明确要求
各省(区、市)在《标准》发布实施后,依据《标准》开展基准地价更新工
作,及时调整工业用地基准地价,从而使各地工业用地的基准地价与
《标准》保持衔接一致。
七是明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任。
《通知》第七条
要求各地国土资源管理部门加强监督管理,重申了国发 31 号文件的
有关规定,即“低于最低价标准出让工业用地,或以各种形式给予补
贴或返还的,属非法低价出让国有土地使用权的行为,要依法追究有
”
关人员的法律责任。
八是明确了《标准》实施的时间。
即从 2007 年 1 月 1 日起实施。
同时,为保证《标准》的适时性和适用性,《通知》第八条还规定“部将根
据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况,
”
适时进行修订。
六、贯彻落实好《标准》,各级国土资源管理部门需要做好哪几方
面的工作?
首先,各级国土资源管理部门要提高认识,准确把握《标准》及
《通知》相关规定的政策内涵,充分认识到《标准》的贯彻执行对土地管
理和土地调控的重大意义,增强落实《标准》的自觉性。
要加大宣传力
度,大力宣传《标准》对规范土地市场秩序、促进区域协调发展和稳定
住宅用地价格等方面所起到的作用,正确引导社会舆论和市场预期。
第二,各省级国土资源管理部门要结合本地实际,及时制订本地
的最低价标准,更新基准地价。
要按照《通知》要求,根据本地实际,与
区域、产业政策协调配合,制订有利于调整优化本地产业结构、地区
经济协调发展的最低价标准,并尽快报部备案。
各地基准地价与《标
准》不符的,要及时更新调整。
第三,要严格执行《标准》和《通知》的有关规定。
各级国土资源管
理部门在出让工业用地时,要严格按招标拍卖挂牌出让规范程序操作,
不能违反《通知》有关规定随意修正、变相压低出让价格,确定的出让
底价和成交价格均不得低于《标准》。
第四,要加强监督检查。
各省级国土资源管理部门要加强对各地
贯彻执行《标准》工作的指导和监督检查,采取有效措施确保《标准》落
到实处,对违反规定,低于《标准》低价出让土地的,必须严肃查处。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 全国工业用地出让最低价标准 全国 工业用地 出让 最低价 标准 解读 资料
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)