房地产开发手续流程和潜规则.docx
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房地产开发手续流程和潜规则.docx
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房地产开发手续流程和潜规则
一.房地产开发流程
、立项
二、环评、安评
三、委托设计院做平面方案
四、规划、消防窗口总平面方案审批
五、出蓝图
六、建设用地规划许可证
七、单体建筑物三个以上设计方案
八、设计方案审批
九、出施工图
十、建设工程规划许可证
十一、图纸审查
十二、建筑工程消防施工图审核
十三、建设工程招标
十四、安全监督手续
十五、质量监督手续
十六、施工许可证
十七、开工建设
十八、消防验收
十九、规划验收合格证
二十、质检竣工验收备案表
二十一、节能建筑验收
二十二、房屋建筑工程结算备案
二十三、工程竣工验收备案
二十四、房产测绘→派出所出具门牌号证明→房屋初始登记
出让国有土地使用权设定登记
1)土地登记申请书
2)国有建设用地使用权出让合同及政府批复元件
3)建设用地规划许可证原件及复印件
4)建设用地使用权出让金及契税缴纳证明
5)营业执照及组织机构代码证原件及复印件
6)法定代表人及委托代理人身份证明原件及复印件
7)地籍测量的数据及图件
建设用地规划许可证
1)建设用地规划许可证申报表
2)建设项目的有效计划批准文件
3)已经批准的建设项目选址意见书和项目用地规范图
4)规划设计条件及附图
5)划拨土地证明或土地出让、转让合同
6)已批准的总平面图
建设工程规划许可证
1)建设工程规划许可证申请表
2)经办人身份证及复印件
3)计划批文
4)土地权属证明文件
5)施工图三套(含建设项目总施工图、建筑单体施工图、工程定位图及竖向设计、管线综合、绿化及做法施工图)
6)方线(测绘)资料
7)申报材料相应的电子文档光盘
施工图设计审查
1)施工图审查设计任务委托书、申请书
2)施工图图纸4套
3)建筑工程规划许可证
4)工程勘察报告技术审查任务委托书
建筑工程消防施工图审核
1)建筑工程全套施设计图纸、技术性审查报告
2)建筑工程消防设计防火审核申报表
3)申请人身份证明(身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印件)
4)设计单位资质证明
5)总平面定位图
建设工程施工项目招标审批
1)立项批文
2)建设工程施工许可证
3)建设工程施工图
设计审查备案书工程质量监督手续
1)建设工程质量监督登记表
2)勘察、设计、施工、监理单位中标通知书
3)勘察、设计、施工、监理合同
建设工程安全监督
1)建筑施工企业安全生产许可证
2)建设工程施工合同
3)工程中标通知书
4)施工现场总平面布置图和临时设施规划方案
5)施工组织设计
6)工程项目负责人、安全管理人员安全生产考核合格证书
7)特种作业人员有效上岗证
8)建设单位安全监督人员和监理单位监理人员花名册
9)从业人员参加意外伤害保险证明
10)建筑工程安全报监书
11)市建设工程项目安全生产责任书
建筑工程施工许可证
1)建筑工程施工许可申请表
2)土地使用权证
3)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
4)建设工程施工合同或中标通知书
5)施工图设计审查备案证明
6)消防设计审查证明
7)工程质量监督手续
8)施工安全监督备案资料
9)建设工程委托监理合同及备案证明
10)墙改基金缴纳证明
11)建设单位无拖欠工程款及已缴纳农民工保证金证明
消防验收
1)建筑工程消防验收申报表
2)申请人身份证明(身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印件)
3)消防电气安全检查检测报告书
4)施工单位、监理单位资质证明
5)建筑消防设施、防火材料等合格证明
6)产品内部装修检测报告
7)审核意见书
工程竣工规划验收
1)建筑工程规划验收申报表
2)与实际相符的建设工程竣工图纸;1:
500竣工测量图(建筑物周围30-50米范围内)必须采用全市同意的80坐标系和85黄海高程系统
3)现状照片(四个方向及周围环境)
4)消防部门验收意见
5)其它指定提供的相关验收材料(包括:
建设用地规划许可证及附图、工程规划许可证、施工许可证、建设项目放线、验线、验槽通知单等)
6)申报材料相应的电子文档光盘
建筑节能专项验收
1)省节能建筑认定申请表
2)工程缴纳新型墙体材料专项基金发票
3)节能工程设计文件
4)节能设计审查备案书
5)建筑维护结构热工性能现场检测报告
6)新型墙体材料和建筑节能技术与产品复检报告、产品合格证、山东省新型墙体材料建筑节能技术产品认定书、东营市新型墙体材料建筑节能技术产品登记证明以及进货原始凭证
7)建筑节能施工和监理资料
竣工验收备案
1)建设工程竣工验收备案表
2)建设工程竣工验收报告
3)建设工程质量监督报告
4)建设单位竣工验收通知单
5)施工许可证
6)施工图设计审查意见
7)施工单位出具的工程质量竣工报告
8)监理单位出具的工程质量检查报告
9)勘察单位出具的工程质量检查报告
10)设计单位出具的工程质量检查报告
11)规划部门出具的证明文件或准许使用文件
12)法律规定应当由消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件
13)环保部门出具的证明文件或准许使用文件
14)建筑节能部门出具的证明文件或准许使用证明
15)燃气安全部门出具的证明文件或准许使用证明
16)建筑企业养老保障金管理办公室出具的证明文件
17)工程建设标准造价管理部门出具的竣工结算证明文件
18)城建档案管理机构出具的《建设工程竣工档案验收证明书》
19)工程款支付证明
20)无拖欠行为证明
21)施工单位签署的工程质量保修书
22)住宅工程还应提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
23)建设工程质量检测报告和功能性实验资料
24)建设单位前来办理备案人员委托书
房屋初始登记
1)当事人为自然人的,提交身份证或有效身份证明;当时认为法人的,提交营业执照或法人登记证、法人有效身份证明和组织机构代码证
2)国有土地使用权证
3)建设用地规划许可证;附建设用地规划总平面图
4)建设工程规划许可证
5)建筑工程施工许可证
6)质监部门的竣工验收备案表、规划部门的规划验收合格证
7)房产测绘报告
8)委托代理的:
个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证件,单位出具委托书和受委托人身份证或有效证明
9)派出所出具的门牌号证明
开发商收益<20%(毛利)
政府收益>20%(税费部分)+土地出让金+买方各种
二.房地产开发流程
(一)开发商提出开发设想——整个房地产项目开发的起点。
在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。
(二)可行性研究——房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步。
开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果:
一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。
(三)申请项目用地——房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步。
土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。
因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》、《国有土地使用证》。
(四)项目设计——房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。
根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。
对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。
初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。
初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。
施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。
开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。
房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。
方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。
城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。
城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。
(五)征地及拆迁安置——房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步。
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。
开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定【即:
放规划红线】。
开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。
(六)筹措房地产开发资金——房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作。
取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。
开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。
再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。
目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。
最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
(七)建设工程招标——房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。
通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。
(八)工程施工——房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步。
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取《建设工程施工许可证》后,才可以破土动工。
在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。
项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。
通不过验收,就不能投放到房地产市场。
(九)市场营销与策划——房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步。
房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。
如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。
房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。
甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。
当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得《商品房销(预)售许可证》。
三.房地产开发报建流程和潜规则指南
中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施,作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感慨,在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。
有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。
因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。
我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
愤青们不要在这里给我指三道四。
我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。
城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。
不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条:
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。
这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。
我再次强调一下:
母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。
再次强调:
不属于交易。
因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。
反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。
现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。
嘿嘿。
下一篇开始讲正式的规划报建:
总平面审查阶段。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。
现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?
你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?
从哪里起算啊?
是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?
这个东西根本说不清楚,怎么算都行。
把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办?
设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行?
反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。
我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。
(在这自夸一个:
本人不才,曾经试过在10天内完成这个工作,至今被引为传奇故事。
嘿嘿)
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。
搞得不好的话,实在是害死人啊。
而且,被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。
说了半天,管线综合是啥?
包括三大项:
小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。
上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。
作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:
1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢?
如果它设计不好有什么后果呢?
首先,就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。
再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用,千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
你说,这样的小区,能住吗?
管线综合既然如此重
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