房地产融资几种常见方式.docx
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房地产融资几种常见方式.docx
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房地产融资几种常见方式
房地产融资几种常有方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵
押、在建工程抵押
一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A
Q:
什么是土地抵押贷款?
A:
指债务人以土地使用权担保债务推行的法律行为。
土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般经过土地契约进行。
抵押权本质是一种隶属于债权的担保物权,即债权人在别人之物上获取归还债务保证的一种担保物权。
Q:
什么叫做土地抵押?
A:
亦即债务人或第三人以物权作为推行债务的保证。
其本质在于为债权关系供给中介形式和物质保证,保护财富的合法性和有效性。
Q:
办理土地抵押长久贷款流程?
A:
1.第一依据需要申请的贷款额度及贷款机构承诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.
2.咨询不动产评估机构关于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,而后再依据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出
所需的抵押物的面积数.
3.依据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出吻合银行抵押贷款条件的土地区域.
4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,
出抵押测绘图.
5.依据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告
6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及企业的关证件(营业执照等)到国
土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构供给贷款申请书及企业赞同就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.
7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求供给所需的相关资料后,等候放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作达成.
Q:
办理土地抵押短期贷款操作流程?
A:
1、项目方供给用于初审的以下前端资料(有效、清楚的彩色扫描文件):
A、贷款申请书,写明项目大要、贷款金额及限期,用款计划,还款本源,还款计划;
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书;
C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等),
D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料;
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E、项目可行性研究报告;
F、上一年度财富负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告,近来一个月的财务报表。
2、资本方初审经过后,项目方与顾问方签订《融资顾问合同》;
3、项目方按《房地产项目资料清单》供给全套有效、清楚的彩色扫描文件;
4、资本方对项目资料审察经过后,资本方向项目方发出商务邀请函,在资本
方与项目方就融资详尽事宜进行初步沟通,达成合作协议后,资本方前去项目地观察项目进展,抵押物状况等。
5、资本方确立融资方案,募集资本;
6、资本方与项目方共同办理抵押登记手续,发放资本,资本方连续监测项目的建设和经营状况。
7、抵押贷款企业要向担保企业供给:
(1)产权证明;
(2)近来的产权评估证报告;
(3)董事会经过抵押贷款的决议书(全体董事会成员署名);
(4)抵押贷款申请书
(5)近来的财富负债表,收益表。
二、房地产融资之短期借贷Q&A
Q:
房地产开发过程中有哪些需要短期借贷?
A:
1、开发商拿到土地证,办理其余的3证需要缴纳配套费等,可通很短期借贷;
2、开发商在拥有土地证以及用地规划允许证的状况下,更改土地性质需要缴交相关花费,可通很短期借贷;
3、开发商已拥有四证,但动工建设需要先期花费,开通很短期借贷。
Q:
开发商何时还款?
A:
1、开发商经过申请商业银行土地抵押贷款归还;2、开发商经过项目销售,回收资本归还;3、开发商经过其余方式还款。
Q:
项目需要吻合哪些融资条件?
A:
1、地区限制:
全国一二三线城市(新疆、西藏等除外);
2、项目限制:
市里的住所房建设用地、城市中心的可售商业物业;
3、融资限期:
一般状况下6个月以内;
4、融资额度:
1千万至2亿;
5、配资比率:
土地登记价或土地评估价的70%;
6、融资利息:
月息5~6%,展头息,利息可分期支付;
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三、房地产融资之短期拆借Q&A
Q:
什么是房地产短期拆借?
A:
房地产短期拆借又叫“还旧贷新”,表现为项目方不足资本归还上期贷款的
本金和利息,需要非金融机构先垫付还贷。
在获取新一期的贷款后,返还资本给非金融机构的一种融资模式。
Q:
如何操作的?
A:
详尽做法是贷款方(银行)与开发商订立《贷款承诺书》,规定准时还款和
二次贷款方式,依照抵押物的价值评估贷款额度,抵押物一般是房产、物业等固
定财富,同时还需供给担保品,如股票、债券等有价证券。
借款人在接到银行还
款通知的次日即须归还,如到期不可以归还,银行有权销售其担保品。
假如客户无
法归还足够的本金和利息,就要非银行机构垫付本金与利息。
再经过抵押方式获
得新贷款,新贷款归还非银贷款,即“以贷还贷,获取新贷”。
Q:
利率状况是如何的?
A:
1、日利率3‰~4‰;
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%;
3、月利率5~6%
Q:
短拆有什么特色?
A:
1.对进入市场的主体即进行资本融通的两方都有严格的限制;
2.融资限期较短:
一般6个月以内;
3.交易手段先进、手续简易,因此成交时间较短;
4.交易额大,一般需要担保或抵押,完整部是一种短期交易;
5.利率依如本质使用时间计算。
Q:
项目方需供给哪些资料?
A:
1.企业法人营业执照复印件;
2.金融机构营业允许证副本复印件;
3.企业代码证书复印件;
4.企业法人代表证明书或受权拜托书,法人身份证复印件;
5.企业法人、负责人、财务主管的简历;
6.经企业董事会决议受权的申请;
7.企业近两年经过审计的财务报表;
8.企业的验资报告;
9.企业章程;
10.企业的基本状况介绍(包含经营状况、企业的人员构成、企业的近期重要事件、企业的发展计划);近来几年来获境内、境外评级机构评级状况,近三年来有无违规经营、遭到处罚及重要事件状况。
Q:
运作流程是如何的?
A:
1.贷款方将所需资料报资本方审察;
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2.资本方现场评估;
3.两方协商花费及贷款限期;
4.成交;
5.资本划拨;
6.抵押登记。
四、房地产融资之产权抵押融资Q&A
Q:
哪些产权可以抵押融资?
A:
1、非经营类物业:
红本房、集资房;
2、经营中的物业:
酒店、写字楼、商场、商铺、公寓;
Q:
需要具备哪些基本条件?
A:
1、证件齐全:
土地证、房产证;
2、债权债务:
未贷过款,能做抵押登记,可办理他项权证;
3、贷款额度:
抵押物评估金额的20~50%;
4、担保放大:
有担保的条件下,贷款额度可放大1~2倍;
5、城市限制:
直辖市、省会城市、地级市以及其余经济发达城市。
Q:
项目方需提交哪些资料?
A:
1、个人:
土地证、房产证;
2、企业:
营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告(甲级资质评估所)。
Q:
如何操作?
A:
1、审理2、观察3、复审4、签约5、抵押登记6、放款7、还款
Q:
放款时间需要多长?
A:
正常状况下两个月以内;
Q:
贷款限期是如何的?
A:
1、借款限期为1年以上,5年以下。
Q:
融资成本是多少呢?
A:
1、贷款是经过商业银行的,利率参照当期基准利率;
2、贷款是经过其余金融机构的,利率较高,年率20%左右;
3、贷款是经过担保企业担保,那么需增添保费2.5~3%;
4、贷款是经过中介顾问企业,那么融资顾问费1~3%。
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五、房地产融资之民间借贷Q&A
Q:
什么是房地产民间借贷?
A:
民间借贷,以温州最闻名。
出借方的目标是获取固定收益作为回报。
民间资本常常被冠以“高利贷”的误称。
出资方也叫银主,作为民间资本的载体,很无奈。
由于,投资其实不都是高利贷,不是同一个看法。
Q:
开发商必定要慎用民间借贷!
A:
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下,社会广泛缺少诚信,也不存在社会信誉系统,法律实行和诉讼履行的成效最后难以使债权人的资本获取保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生计、存在和发展,也基本上是以高利贷的形式实现民间资本的流通与流动。
3、民间资本的利率水平较为正常和广泛的在月率2~3%的水平,高于名义上的银行贷款利息,但从企业资本本质负担的额外成本(如,在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的花费等)来看,二者的差距其实不是很大。
4、本质上,同类经济地区和环境中,民间资本借贷的违约率微风险都要大大低于银行信贷。
Q:
如何才能获取民间资本呢?
A:
1、开发商的项目价值(净现值)大大高于借款额;2、开发商的各项资质及法律和经济关系洁净无瑕疵;
3、开发商的还款本源在借款时期有保障:
若有多个项目的销售回款,以此增添借款方对还款保障的疑虑;
4、开发商以股权(财富的控制权)或土地、项目财富、在建工程等作抵押质押保证;
5、开发商在进行借款时一定要有充足自我解析和方案准备;
6、开发商一定无条件接受资本方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q:
如何经过私募基金更合法的获取民间资本?
A:
1、就私募资本本源看,中公民间资本市场是主要资本本源,它的规模应当远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资本操作,拥有封闭性的特色,及针对特定的项目和特定的企业和团队,它也可以是特地化的投资机构和投资基金,以追求快速进入和快速退出,获取较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下,一方面,有太多的房地产项目缺钱,一方面,有太多的民间资本在找寻优良的投资项目,问题在于如何让优良的项目与资本直接对接?
答案是可以经过优良的房地产私募基金管理企业,如。
4、开发商与资本方关于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的:
由于资本方只可以肩负那种可以计算和承受的风险;而假如项目投资的风险还完整掌握在开发商的手中,那么资本方的独一选择就是放弃。
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5、资本方常常特别关注项目的流动性风险,项目投入的回报(即资本的退出)只有是将项目建筑物业售出这样的门路,特别是在当前的家产环境和金融市场条件下,销售物业只好是独一的选择,若是市场环境不利于销售,资本方常常要求开发商经过降价销售以获取偿付现金,这与开发商的利益诉求是相悖的。
六、房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权,达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式:
1.找开发商“过桥”,但不作得益权转让登记;
2.或是开发商成立自益型财富权信托计划,再将信托得益权转让给银行理财资本。
前者主若是XY银行等银行在操作,后者大规模被GS银行采纳。
“过桥”模式的交易结构大概为:
假定A企业需要融资,B企业(可以是央企的财务企业、财富管理企业、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划,这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其余投资方式供给一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样,A企业获取贷款,资本的供给者是银行理财,B企业不过取出一笔钱“垫一下”,获取“通道费”。
更激进的做法是,B企业可以不用取出真金白银。
B企业投资信托计划和转让信托得益
权两个合同可以在同一天签订,这样,银行先按合同给B企业划款,到账后,B企业再给信托企业,信托企业再给A企业。
整个流程只需一两个小时。
但是,此种模式已被银监会觉察。
本质贷款行―――(理财资本投资非登记转让)―→过桥企业的得益权―――(投资单一信托计划)―→信托企业―――(信托贷款)―→借款企
业―――――――→信托得益权转让合同←―――――――――――――――→信托投资合同←――――――――――――→信托贷款合同←――若同一天签订,可一天放款
理财受让财富权信托计划得益权的原理为:
假定M企业需要贷款,它拥有一栋正在出租的商业物业。
传统的模式是,M企业将这栋物业抵押给信托企业,信托公
司对其发放信托贷款,银行理财计划是信托计划的拜托人。
“创新”模式是,M企业将这栋商业物业拜托给信托企业,成立一个财富权信托计划,物业过户到信托企业名下,这个信托计划的得益人是M企业自己。
而后,M企业再将信托得益权转让给银行理财计划,交易价格取决于物业预期的租金收益。
其余,物业产生的租金收益归集到信托企业,信托企业再划拨给银行理财计划,假如租金收入低于预期,则由M企业补足。
在转让信托得益权时,M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样,M企业获取融资,而银行理财计划拥有长久的现金流(此类模式下,限期一般长达6-8年),银行借信托企业之手控制了物业财富作为抵押。
其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款,而后M企业分6-8年还款,成效相当。
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在这个事例中,用以成立财富权信托的是一栋商业物业,本质上,任何有稳固、可控现金流的财富都可以经过此模式操作。
银行理财资本之因此愿意投资一个回收限期长达6-8年的现金流,是由于此刻“长久优良财富太难找了,况且物业本质是银行控制的,长久来看是增值的,抵押率也很低。
”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行得益权转让登记,会否影响相关法律效劳,现有的法律法例并未对此有明确的强迫性规定。
一位信托法务人士表示。
信托受让银行信贷票据财富,风险权重由10.5%提高至150%,一般业务为1.5%
七、房地产融资之定向信托Q&A
Q:
什么是定向信托?
A:
定向信托还没有一个官方的说法,是为了与会集信托差别开来,而商定俗成
的一个看法,即信托的一种形式,指信托企业在募集资本时,其募集的对象是特定的投资者(不是有钱就能买),近似股票定向增发。
Q:
开发商为什么要选择定向信托?
A:
由于1、非银信合作,受法律保护;
2、可以被信托企业优先选择;
3、能快速协助客户达成融资;
4、为项目供给信誉增级以提高成功刊行的几率。
Q:
如何操作?
A:
第一为项目方设计信托融资方案,并供给私募基金做为后续资本支持,而后介绍给吻合信托条件的信托企业,信托企业在对我方提交的客户信息和融资方案充足评估的基础上,刊行信托产品。
Q:
定向信托的投资范围有哪些?
A:
有以下投资标的:
1、房地产开发(上市)企业股票的流通股;
2、房地产开发(上市)企业股票的非流通股;
3、二级资质以上房地产开发(非上市)企业的金融类股权;
4、特别条件下三级资质以上房地产开发(非上市)企业的可抵押固定财富。
*注意以下限制条件:
1、省会城市和部分经济发达的二线城市,三线以下城市没法操作;
2、ST类股票不属于信托计划投资标的;
3、损失和业绩表露预亏股票,未达成股改股票,不属于信托计划投资标的;
4、近一年内遇到看管处罚,不属于信托计划投资标的
5、看管认定股价被歹意操控的股票也不属于信托计划投资标的。
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Q:
什么是增信作用?
A:
有两作用,
一是对质押标的折扣率的增信
(1)流通股股票(含信托计划到期前流通的限售股股票)
信托折扣率
融资增信
4-5折(拟定
不超出
折
1.4倍的资本追加线)
(以自有资本认购次级得益权方式)
质押物整体折扣率不超出
5.5折
(2)对信托计划到期后仍未流通的限售股股票
信托折扣率融资增信
恩赐的折扣率再合适下浮折不超出折
(依据对股票质地和流通时间的判断)(以自有资本认购次级得益权方式)
质押物整体折扣率在中信信托折扣率的基础上上调不超出0.5折
(3)对未上市金融类股权
信托折扣率融资增信
不超出0.5折
净财富9折
(以自有资本认购次级得益权方式)
质押物整体折扣率不超出9.5折
二是对质押标的信誉增级
(1)我们可作为信托计划的次级得益人,为项目供给信誉增级。
以投入资本作为优先级得益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参加信托收益分配的依照;
(2)我们也可为客户融资进行直接担保。
Q:
开发商需要提交哪些资料?
A:
以下所有资料
1、报批的项目建议书及赞同资料;
2、项目提出的相关背景资料;
3、可行性研究报告及赞同文件;
4、自筹资本和其余建设资本筹集方案及落实资本本源的证明资料;
5、项当先期准备工作达成状况报告;
6、开户证明,商务合同、订单或意向书;
8、经营计划、年度财务进出计划、流动资本增补计划;
9、房地产企业:
土地证、土地规划证、建设规划允许证、动工允许证;
Q:
利率?
A:
主要跟开发企业资质相关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
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2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上%
七、房地产融资之会集信托Q&A
会集信托=银信合作
Q:
什么是银信合作?
A:
银信合作是指央行为了防范经济过热而出台政策限制商业银行放贷,迫使商业银行的贷款额度不超出上一年的必定数额,而此刻经济自己对贷款的需求增量很大,这时候商业银行为了绕过政策限制而采纳了银信合作的方式,经过信托企业来发放贷款。
Q:
会集信托有哪些模式?
A:
大概有4种:
信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财富信托型。
Q:
详尽操作是如何的?
A:
1、由银行作为倡导端,经过销售理财富品会集资本后,由银行作为单一拜托人将资本信托给信托企业,向目标企业发放贷款。
这些企业基本都是银行的长久稳固客户,财富质量较好,且大部分占用银行的授信额度,最后的风险是在银行端。
2、这样使得央行调理经济政策的工具失灵,因此近来央行出台政策叫停银信合作。
金融创新的动力有两种:
一为因客户需求而创新,二为因闪避政策而创新。
3、金融创新与督查机构永久是矛盾的对峙体。
4、银信合作的相关规定银行与信托企业业务合作引导关于进一步规范商业银行个人理财业务。
*小贴士:
银监公布的几个重要通知:
《中国银监会关于进一步规范银信合作相关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷财富转让及信贷财富类理财业务相关事项的通知》《中国银监会关于规范银信理财合作业务相关事项的通知》
《中国银监会关于规范银信理财合作业务相关事项的通知》《银监发(2010)72号》
《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务,是指商业银行将客户理财资本拜托给信托公
司,由信托企业担当受托人并依照信托文件的商定进行管理、运用和处罚的行为。
上述客户包含个人客户(包含个人银行客户)和机构客户。
商业银行代为推介信托企业刊行的信托产品不在本通知规范范围以内。
2、信托企业在展开银信理财合作业务过程中,应坚持自主管理原则,严格推行项目选择、尽责检查、投资决议、后续管理等主要职责,不得展开通道类业务。
3、信托企业展开银信理财合作业务,信托产品限期均不得低于一年。
4、商业银行和信托企业展开融资类银信理财合作业务,应恪守以下原则:
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(1)自本通知公布之日起,对信托企业融资类银信理财合作业务推行余额比率管
理,即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比率不得高于30%。
上述比率已超标的信托企业应马上停止展开该项业务,直至达到规定比率要求。
(2)信托企业信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包含但不限于信托贷款、受让信贷或票据财富、附
加回购选择权的投资、股票质押融资等财富证券化业务。
5、商业银行和信托企业展开投资类银信理财合作业务,其资来源则上不得投资
于非上市企业股权。
6、商业银行和信托企业展开银信理财合作业务,信托资本同时用于融资类和投资类业务的,被信托业务总数应归入本通知第四条第
(一)项规定的核查比率范围。
7、对本通知公布从前商定和发生的银信理财合作业务,商业银行和信托企业应做好以下工作:
(1)商业银行应严格依照要求将表外资本在今、明两年转入表内,并依照150%的
拨备覆盖率要求计提拨备,同时大型银行应依照11.5%、中小银行依照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托企业应的确增强堆存续银信理财合作业务的后续管理,及时做好风险办理方案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市企业股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理
财富品和信托产品,商业银行和信托企业停止接受新的资本申购,并妥当办理后续事宜。
8、鼓舞商业银行和信托企业探究业务合作科学模式和领域。
信托企业的理财要
踊跃落实国家宏观经济政策,引导资本投向有效益的新能源、新资料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造家产等新兴家产,为经济发展模式转型和家产结构调整作出踊跃贡献。
9、本通知自觉布之日起实行。
房地产融资之私募基金Q&A
房地产私募基金
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具增值潜力的房地产项目。
对项目进行可行性评估,并与开发商协商合作计划,达成一致后签订合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金企业,项目基金企业以股东的名义投资于开发商的项目企业。
基金的出资额原则上不超出总投资的70%,同时要求开发商自有资本(财富)投资比率不低于30%。
基金会要求开发商以自己财富抵押保证基金最低投资回报,并在市场上涨时恩赐基金更高的投资回报。
在项目开发时期,全程派驻基金管理团队对项目资本进行看管,保证资本用于项目合理开发。
基金的退出方式以项目销售清理、参加项目收益分配或开发商回购基金所拥有的项目企业股权。
Q:
如何的开发商吻合我们的要求?
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A:
1、开发商具备较丰富的开发经验,有必定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单,在当地的政府关系较好,口碑佳;3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:
如何的项目吻合我们的要求?
A:
1、地区要求:
主要会集在中国一线或二线城市,并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求:
单个项目总投资3亿以内,建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求:
城市中心地区、次中心地区(热门开发地段,项目周边已有开发商投资)。
4、形态要求:
住所为主,少许商业或酒店配套,可办理销售允许证。
5、土地成本:
土地价格低于周边同种类地块,楼面地价合理。
6、土地状态:
土地要求净地,二级开发为主。
7、旧改项目:
已获取拆迁允许证,居民100%签订搬家部署以及赔偿协议,土地规划用途已获政府赞同。
8、销售均价:
项目地商品房销售均价3500元以上,每平方收益500元以上。
9、划拨用地:
政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资本额:
1亿以上。
11、融资周期:
1年~3年。
Q:
有哪些基金?
A:
1、股权式基金,2、夹层式基金
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