礼顿中心写字楼项目销售执行报告.docx
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礼顿中心写字楼项目销售执行报告.docx
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礼顿中心写字楼项目销售执行报告
深圳写字楼市场调查礼(顿中心项目销售执行报告).doc*
第一篇:
市场调查篇
深圳市经济发展简介
1.深圳市“十五”期间发展的总体目标
以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱,以传统优势产业为基础,实现三次产业协调发展和全面升级。
大力发展高新技术产业
大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。
抢占信息技术制高点,坚持利用跨国公司的国际化分工体系,加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力;利用较强的产业配套优势,逐步形成具有民族品牌的整机生产能力;强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力,全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造,重点开发应用软件,加快网络通信产品研发与制造,力争用五年或更长时间,建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。
加快培育现代物流业
加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。
以集装箱运输为核心,东西港区并举,加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设;进一步开拓国际航运市场,大力增辟新航线,形成干支结合的航线网络;加快建设华南国际集装箱多式联运中心,完善港口道路集疏运系统;积极开拓海铁联运业务,不断扩大港口腹地范围。
2005年,深圳港口货物吞吐量达到7000万吨,集装箱吞吐量达到650万标箱,集装箱国际航线达到100条。
深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨,其中国际货物吞吐量达到20万吨。
着力发展现代金融业
加大金融创新力度,推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶,使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。
2005年,金融业增加值占第三产业增加值比重达到30%。
努力培育新兴服务业
积极运用信息化技术改造第三产业,大力推行现代经营方式,提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量,加快发展传统优势服务业和新兴服务业,努力建成现代服务业比较发达的城市。
2.2002年深圳市总体经济发展情况
2002年,深圳市GDP突破2000亿元大关,达到2239.41亿元,在全国大中城市中继续稳居第4位,按可比价格计算比上年增长15%,比预期目标高出3个百分点。
人均GDP达46003元,折合5558美元。
2002年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列:
全市规模以上工业企业完成现价工业总产值3571.26亿元,增长24.2%,在全国大中城市中居第2位。
全年外贸出口总额达465.57亿美元,比上年增长24.2%,连续十年位居全国大中城市榜首。
至2002年末,全市金融机构存款余额4952.73亿元,比年初增长21.1%,其中,居民储蓄存款余额1756.49亿元,增长27.9%,金融机构贷款余额3512.48亿元,比年初增长22.8%,存贷规模在全国大中城市中均居第4位。
去年全国30强连锁企业中,深圳占4家,其中华润万佳已经进入全国前10名。
深圳港集装箱吞吐量762万标箱,增长近50%,已居世界第六位。
3.2002年1-6月份深圳市注册企业情况
☎深圳市注册外资企业情况
据深圳市工商部门统计,截至今年6月,深圳市共有外商投资企业10942家,投资总额424.27亿美元,注册资本235.07亿美元。
其中仅今年上半年我市就新设立外资企业641家,这相当于平均每个月新产生逾百家外企。
据工商部门有关人士介绍,投资规模扩大,现有企业不断增资扩股是我市外企今年发展的一大特点。
在今年新设立的外商投资企业中,注册资本超500万美元的有37家,超1000万美元的有28家,同比分别增长了17.8%和27.3%。
其中新设立的最大企业创雅房地产(深圳)有限公司投资额高达6亿港币。
另外,今年有315家外资企业增资扩股,合同外方增资4.91亿美元。
☎深圳市注册私营企业情况
深圳市私营经济继续保持稳步发展的势头,1~6月份新登记注册的私营企业已达7673户。
到目前为止,深圳市私营企业总数已达57398户,占深圳市企业总数111590户的51.4%,已占据深圳市企业的半壁江山。
深圳市新注册的私营企业呈现出一些特点:
私营企业的发展规模越来越大。
其中,注册资本500~1000万元的企业有1759户;1000万元以上的企业978户;注册资本过亿元的企业有26户。
有越来越多的私营企业从事高科技产业。
深圳市自去年10月份开始实施《关于促进高新技术企业发展若干注册问题的暂行规定》后,越来越多的私营高科技企业诞生。
深圳市科技部门统计,目前,经科技部门认定的私营高科技企业就已经超过一千家。
到目前为止,私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成。
4.2003年发展计划与近期情况
今年深圳经济增长的预期目标拟定为12%,全年国内生产总值预期目标为2520亿元,人均GDP4.9万元。
而规模以上工业企业总产值(1990年价)要实现4940亿元,预期增长17%。
2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长14.5%的良好开端。
深圳市写字楼市场情况分析
1.深圳市以往写字楼的发展简况(1987年——2000年)
深圳市的写字楼发展(1987年—2000年)可以划分为三个阶段:
第一阶段发展初期(1987年—1992年)
指20世纪的80年代末期至90年代初期,该阶段深圳市开发的写字楼相当少,1987年至1992年5年间,深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。
此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围。
第二阶段迅速发展期(1993年—1996年)
1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期,1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米,为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年。
当今深圳市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建,包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。
第三阶段市场淡静期
1997年,亚洲金融风暴爆发,全球经济均受到严重影响,而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”,也进入一个平稳发展期,深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响,同时更由于前期开发过热,存量压力大,迅速进入一个淡静期,房地产开发商对进入写字楼市场非常谨慎。
深圳市历年国内生产总值和写字楼市场数据(金额单位:
万元,面积单位:
万平方米)
年份
国内生产总值
用地出让面积
施工面积
竣工面积
销售面积
1987
559015
0.16
33.77
10.96
2.82
1988
869807
4.42
45.28
5.19
6.44
1989
1156656
3.38
55
9.01
1.82
1990
1716665
6.59
31.07
8.67
2.31
1991
2366630
1.68
47.72
7.93
2.1
1992
3173194
5.59
101.91
9.2
9
1993
4492889
23.45
152.43
11.51
5.85
1994
6151933
33.54
132.75
10.01
13.29
1995
7956950
44.37
214.51
34.24
17.37
1996
9500446
31.92
238.93
42.5
32.33
1997
11300100
10.89
181.76
34.22
28.88
1998
12892800
22.29
130.58
24.86
22.06
1999
14365100
23.16
140.44
20.03
15.02
2000
16652400
18.24
111.56
13.54
12.19
深圳市历年办公楼土地出让情况
年度
面积(万平方米)
特区内
特区内所占比例
1987-1992
22.13
22.13
100%
1993
23.45
15.58
66.44%
1994
33.54
26.4
78.71%
1995
44.37
24.53
55.29%
1996
31.92
13.73
43.01%
1997
10.89
3.88
35.63%
1998
22.29
7.23
32.44%
1999
23.16
6.76
29.19%
2000
18.24
4.38
24.01%
2001年上半年
3.59
0.92
25.6%
2.深圳三大片区写字楼特征分布(2000年-2002年)
深圳写字楼市场经过1999年一年的观望与预热,从2000年开始有了明显的回暖,并在2001年继续保持平稳增长的态势,而到了2002年,市场则有点热得烫手了。
根据专项调查显示,深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区,罗湖集中了金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业,主要以外资为主,其次为港澳台资和中外合资企业,绝大部分客户是租赁为主,购买的主要为银行客户。
福田区写字楼市场的吸引力有所增强,因为计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区(即福田区)的写字楼。
南山区因为集中了深圳的高科技企业,也有一定后劲。
¯罗湖区
罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区,经过20年的发展,形成以国贸为中心和以地王为中心,辐射周边地区的商务办公区。
以国贸为中心的商务办公区,由于其写字楼基本都是深圳上个世纪80年代的建筑,所以大多立面陈旧、内部设施落后。
但是,该地带离罗湖口岸近,出入关方便,仍是很多香港公司首选的办公地。
随着深圳整个城市发展的西移,这一带写字楼物业租售逐渐减少,在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中,总让人感受到“夕阳无限好,只是近黄昏”的无奈。
地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑的代表,至今仍是深圳的标志性建筑之一。
以地王大厦为中心,深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目,共同组成了蔡屋围商务办公区。
该区域是深圳目前商务办公环境最成熟,设施配套最完善的高档商务办公区。
在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司,大都集中在本区域内,如美国友邦、深圳太太药业。
本区域内的写字楼物业,随近年整体经济的复苏,目前租售情况较好。
¯福田区
在这场深圳写字楼大战当中,市场热点也开始从过去的罗湖往福田转移,其它区域只有零星供应。
根据调查的结果显示,福田区几乎囊括了今年上半年全部新写字楼的供应,主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。
华强北一上海宾馆片区,集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。
由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场,如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等,所以,写字楼租售客户中,电子、通讯类公司占有相当比例。
福田中心区,是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。
特别是南片区CBD商务中心区,更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。
在市政六大工程建设的带动下,中心区已成为整个市场关注的热点。
虽然,目前中心区内的配套设施还非常不完善,区域内正在发售的写字楼项目,却由于大力炒作中心区概念、CBD概念,都取得不错的销售业绩。
国际商会大厦、江苏大厦即是如此。
但是,中心区未来写字楼总的供应量将超过50万平方米,这必将使中心区成为深圳写字楼激战的战场。
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¯南山区
南山区远离罗湖区、福田区,该片区的写字楼具有相对的独立性,主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。
深圳南山区在发展初期基本以工业为主,区内有蛇口工业区、南油工业区和西丽工业区等大型工业区,因此区内写字楼市场一直不甚发达。
从1996年至2000年,南山区每年均有少量写字楼推向市场,其中较具知名度的写字楼有海王大厦、深圳发展银行南头大厦、新绿岛大厦、新时代广场等。
新建的跨海大桥预计2004年年底建成,2005年通车。
特别是以蛇口的信息化社区为代表,南山区有望成为深圳市信息化水平最高的一个区。
国家建设部公布的2001年科学技术项目计划棗信息技术研究开发与示范项目中,蛇口工业区被列为信息智能化示范社区。
这是目前全国唯一的国家级信息智能化示范社区。
蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛。
蛇口的信息化水平对提高南山区的写字楼租售水平有一定的推动作用。
南山区是深圳市高新技术企业创业环境最好的一个区。
深圳市在南山区创建了多个创业中心,有留学生创业园、创业服务中心、在蛇口区成立了多个孵化器。
南山的科技园区,是深圳的产、学、研基地,集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。
该片区的写字楼多为工业厂房改建,素质不高。
但是,一些大公司开发的、以自用为主的写字楼物业,如联想大厦,具有较高的档次。
南山商业文化中心区是南山的商贸中心,由于该片区缺乏整体规划,片区形象差,影响了该片区写字楼的市场形象。
但是,由于位于南山中心地带,交通便利、配套完善,所以写字楼的租售情况较好。
3.福田区未来深圳商务中心
¯中心区市场背景
中心区:
位于深圳市特区内的福田区,用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成,市中心区总占地面积607公顷。
其中:
南片区233公顷,是城市商务中心(CBD);北片区180公顷,是行政、文化中心;莲花山公园194公顷,是开放性城市公园。
总建筑面积750万M2,规划就业人口26万人,居住人口7.7万人。
作为深圳市“二次创业”的主要功能区,中心区的建成,将使深圳的城市整体功能更为协调,未来建成的中心区建筑群,将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。
中心商务区(CBD):
作为深圳市的中心商务区(CBD),中心区的建设将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向“区域性”和“国际性”转化,满足二十一世纪区域及国际交流的功能要求,为深圳实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供优良的城市活动空间。
中心商务区集中在南片区中央绿化带两侧,将为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效和优美的工作环境。
购物公园:
社区购物公园旨在建成一个尺度亲切、环境优美的公共活动场所。
包括商业步行街社区邻里活动,文化娱乐健身等内容。
既成为市民假日休闲的理想去处,同时成为游客了解地方文化风俗、采购特色商品的旅游观光景点。
社区购物公园具有商业、文化活动、游乐、健身活动等的设施和场所;同时体现公园的特点,有足够的绿化面积和绿化覆盖率,体现一定文化内涵。
尺度、体量、造型亲切宜人,以低层、具有亚热带地区特色的建、构筑组织空间。
地铁一号线购物公园站对于以后整个中心CBD区的交通起到了极其重要的作用。
根据我公司调查的结果表明福田区写字楼能有如此出色的表现,原因不外乎以下几点:
一是福田中心区的全面启动。
据悉,市政府希望中心区能快点发展,故有意识地引导市场,目前五大市政工程即将竣工,地铁也将在2004年通车,受此利好,发展商纷纷加快了跟进的步伐;
二是城市重心西移后,城市的经济命脉也开始向西倾斜,带动企业西迁浪潮;
三是深圳的写字楼经历了国贸大厦时代、地王大厦时代,二者转来转去都没离开罗湖,但由于罗湖是个老城区,规划配套等市政设施落后,从而也给写字楼的用户带来诸多不便,如停车等,令企业萌生迁址的考虑;
四是罗湖相当部分旧的写字楼本身配置就逊色于福田新落成的写字楼,尽管某些写字楼压低租金留客户,仍无济于事。
深圳的写字楼由罗湖独领风骚到福田唱主角也是不可逆转。
4.未来写字楼发展特点
特点一:
写字楼呈多元化发展
地铁标志性写字楼、智能化标志性写字楼、数字化标志性写字楼、新经济标志性写字楼、CBD标志性写字楼以及区域标志性写字楼的纷纷出现,成为真正的市场主流。
深圳写字楼的多元化发展,是深圳经济多元化发展的结果,同时也是为了满足多元化的市场需求。
从另一个侧面而言,深圳写字楼多元化意味着多元化的市场需求。
政府、金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们的发展平台;外国资本、国有资本、民营资本在这里争相辉映,成为他们资本投资市场的热土;跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业都在这里找到了自己的发展空间。
特点二:
写字楼面向不同行业
未来的深圳将具备商务中心和行政文化中心的功能,集金融、商贸、信息、文化、会展及行政功能于一体,发展目标是:
为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境;为深圳各阶层提供良好的空间环境;为中心区的居民提供舒适、优美的生活环境。
为顺应中长期的发展需要,确立深圳在环珠江口新经济带的战略地位,目前深圳市提出了“实现产业布局战略重组,以先进工业为基础,以金融贸易为轴,发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的深圳城市发展核心战略。
在深圳市明确的产业发展方向定位下,各区域的产业结构决定了其写字楼客户的构成特点。
在深圳未来的发展中,现代金融业在福田有相当大的成长空间,高新技术和物流行业在南山区面临着较大的发展机遇,而罗湖区虽然在金融、物流方面有较好的发展基础,但后期发展势头受到一些因素限制。
因此,关注这三大行业的客户对写字楼的具体需求特点,对于各区成功开发写字楼有着重要的指导意义。
特点三:
写字楼花样翻新
上个世纪90年代后期,由于新兴行业及创业公司大量崛起,小面积分割的写字楼畅销一时,但分隔太小,难以控制档次,不能成为高档写字楼市场主流。
目前开始出现分隔更灵活,适应不同客户需求的写字楼。
从发展状况来看,无强制分隔的大开间写字楼能从不同层面满足不同发展阶段的各类企业。
新建写字楼主要分布在中心区及其周边,同时深圳地铁也在抓紧建设,中心区和地铁概念成为当前深圳写字楼市场的主要卖点。
特点四:
不同行业需求不一
现在,深圳写字楼开始注重不同行业的客户需求,基本上将档次形象列为首要因素,特别是投资贸易客户和咨询顾问客户对档次形象的要求远高于其他因素。
根据调查显示,目前各行业客户在选择写字楼时除普遍注重档次形象以外,金融证券客户注重交通便利程度;投资贸易客户注重智能化;咨询顾问客户注重物业管理水平和周边商业配套;科技、物流客户较为关注物业管理水平和租金及售价;航运物流类客户强调周边区域企业集中。
目前深圳写字楼市场状况
1.已使用的写字楼租赁/销售情况
罗湖区
项目名称
销售价格(元/平方米)
租赁价格(元/平方米)
中信城市广场
9500
90
嘉里中心
10000
95
地王大厦
13000
100
国贸大厦
55(全包)带装修
金丰城
45
发展银行大厦
100优装
福田区
项目名称
销售价格(元/平方米)
租赁价格(元/平方米)
群星广场
8000
55
嘉汇新城
8400
55
现代之窗
7500
45
赛格广场
8800
70
联合广场
4500
40
国际文化大厦
8400
60
中电信息大厦
8500
60
国际商会大厦A座
8500
65
国际商会大厦B座
8700
75
特区报业大厦
9000
80
江苏大厦
8400
65
西部办公区
项目名称
销售价格(元/平方米)
租赁价格(元/平方米)
天安数码时代大厦
8500
70
天安国际大厦
5000
40
创展中心
8600
60
苍松大厦
5400
50
世贸广场
8800
65
2.2002年深圳市写字楼推售情况
罗湖区
项目名称
写字楼建筑面积(平方米)
出租情况
剩余建筑面积
罗湖商务中心
39937
50%租出
19968.5
世界金融中心
64866
50%租出
32433
合计
104803
52401.5
52401.5
福田区
项目名称
写字楼建筑面积(平方米)
销售情况
剩余建筑面积
中央商务大厦
53766.69
85%
8065
福建兴业银行
44508
65%
15577.8
时代金融中心
75430
70%
22629
合计
173704.69
127432.89
46271.8
西部办公区
项目名称
写字楼建筑面积(平方米)
销售情况
剩余建筑面积
喜年中心
60000
100%
0
财富广场
40325
70%
12097.5
有色大厦
25000
65%
16250
英龙创展中心
35000
15%
29750
合计
160325
102227.5
58097.5
总体情况:
在2002年深圳市推售的写字楼项目:
总建筑面积达到:
438832.69平方米,
已经消化建筑面积:
282061.89平方米;
剩余建筑面积:
156770.8平方米(在2003年消化)
3.2003年竞争性写字楼(按礼顿中心7月份发售考虑)
福田中心区
项目名称
写字楼建筑面积(m2)
项目情况
特美思大厦
50000
结构即将封顶,预计下半年发售
中国联通大厦
20000
结构即将封顶,预计下半年发售
大中华交易广场
100000
结构已经封顶,装饰工程,预计下半年发售
国际商会中心
130000
施工到结构16层,预计下半年开始宣传攻势
合计
300000
西部办公区
项目名称
写字楼建筑面积(m2)
项目情况
银座国际
30000
结构已经封顶,内部装饰,开始内部认购期(售价8200元/平方米)
合计
30000
结论:
2003年推出的写字楼总建筑面积达33万平方米。
在7月份可能发售的写字楼建筑面积可能达到20万平方米,加上2002年的剩余写字楼推售面积15万平方米,直接对礼顿中心项目形成竞争的写字楼面积将达到35万平方米的具大体量。
四、重点项目市场调研
1.周边市场调查及范围
为了准确的对本项目进行定位,我们对项目周边的在售、已售及已经开发动工未来会形成竞争的项目进行了详细的调查,并对影响销售的主要因素进行了分析、对比。
调查范围主要是:
深南路沿线物业,调查范围包括车公庙世贸大厦以东,上步路以西,滨河路以北,北环路以南。
其中选择了中心区周边的重点项目进行调查及分析。
重点项目:
已售完项目:
国际商会大厦B座、喜年中心(2003年3月30日办理入伙)、中电信息广场
在售项目:
只租不卖项目—罗湖商务中心、世界金融中心
销售项目—中央商务大厦、福建兴业银行大厦、财富广场、时代金融中心、英龙大厦
未来竞争项目:
、特美思大厦、中国联通大厦、国际商会中心等
2.重点项目调查表
基本资料比较表
物业名称
物业
性质
总面积
平方米
写字楼面积
标准层面积
平方米
柱距
(m)
分隔面积
进宽比
总体分布
商业层数
实用率
%
层高米
国际商会大厦B座
写字楼
2.4万
1122
8
80-100平方米
1.3:
1
3—23F
70%
3.4
时代金融中心
写字楼
75430.08
28780
销售面积
11-24F1632~1681
25-28F1
- 配套讲稿:
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