七房地产企业证券投资管.docx
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七房地产企业证券投资管
第七章房地产企业证券投资管理
第一节投资概述
1.简述投资的概念及其分类?
【
(一)按投资与企业生产经营的关系投资可分为:
(二)按照投资的变现能力及投资目的投资可分为:
(三)根据投资的方向投资可分为:
】
答:
投资是投资者为了获得未来货币的增值,在现在预先垫付一定量的货币与实物,以经营某项事业的行为。
投资按照不同的标准可分为如下种类:
(一)按投资与企业生产经营的关系投资可分为:
(1)直接投资。
直接投资是指把资金投放与生产经营性资产,以便获取利润的投资。
(2)间接投资。
间接投资又称为证券投资,是指把资金投放于证券等金融资产,以便取得股利或利息收入的投资。
(二)按照投资的变现能力及投资目的投资可分为:
(1)短期投资。
短期投资有成流动资产投资,是指能够并且也准备在1年以内收回的投资。
(2)长期投资。
长期投资则是指1年以上才能收回的投资。
(三)根据投资的方向投资可分为:
(1)对内投资。
对内投资又称为内部投资,是指把资金投在企业内部,购置各种生产经营用资产的投资。
(2)对外投资。
对外投资是指企业以现金、实物、无形资产等方式,或者以购买股票、债券等有价证券方式向其他单位的投资。
基金投资
2.简述基金投资的含义及特征?
答:
投资基金实际中不确定的众多投资者的零散资金,交由专门的投资机构进行投资(主要投资于各种有价证券),而投资收益由原有出资者按出资比例分享的一种投资工具。
其中作为基金管理的投资机构,收取一定的服务费用。
基金投资具有以下特征:
第一,投资基金的资金来源于不确定的多数投资者,也就是说投资基金的设立必须有除发起人外的投资者参加,而参加的方式则是购买基金股份或受益凭证。
第二,投资基金所聚集的资金并不能直接由投资者支配,而是由具有投资专门知识及经验的公司或机构进行管理、运用。
第三,基金投资者的目的一般是追求较高且稳定的收益,所以基金的管理者必须考虑使投资的收益最大而投资的风险最小,他们往往采用分散投资对象的方法来达到这一目的。
第四,若投资基金取得收益,则必须将投资收益按出资额分配给投资者。
3.简述投资基金的种类?
答:
投资基金根据不同的标准有不同的分类:
(一)按法律地位分类:
(1)公司型投资基金。
公司型投资基金是指依据公司法,以基金股份公司的形式组建的以营利为目的股份有限公司。
对公司型基金而言,基金本身即为股份公司型的投资公司,投资者购买了该公司的股票,就成为公司的股东,公司章程明确规定了公司与股东的权利与义务。
(2)契约型投资基金。
契约型投资基金是指由基金经理公司(委托人)、基金保管机构(受托人)和投资者(受益人)三方订立“信托契约”,基金经理公司作为契约的委托人设立基金,负责基金的管理操作;基金保管公司作为契约的受托人负责基金资产的保管和处置;投资成果由投资人享受的一种基金形态。
(二)按受益凭证是否可赎回分类。
(1)开放型基金。
开放型基金指基金在设立时,基金发行的受益凭证股份份数不固定,可继续发行新的受益凭证(股份),投资者可随时认购或赎回基金单位,而购买或赎回的价格,则依基金的净资产值计算。
(2)封闭型基金。
封闭型基金指基金发行总额是固定的,发行期满后,基金就封闭起来了,总份额不在增减。
(三)按投资目标分类
(1)成长期基金
成长期基金也较长期基金,以追求长期资本利得为主,重视基金的长期成长,股利收入仅占投资收益的一小部分。
(2)收入型基金。
收入型基金的主要目的是获取最大的当期收入,其投资更看重能获得固定的股息收入。
(四)按投资地区分类
(1)国内基金。
国内资金及其投资仅限于国内证券市场的基金。
(2)混合基金。
混合型基金指既投资于国内证券,也投资于国外证券的基金。
(3)国外基金。
国外基金的情况比较复杂,它可分为3类。
①以特定国家为投资对象的国家基金;
②以特定地区为投资对象的基金;
③以不限定国家和地区为投资对象的环球基金,也称国际基金。
(五)按投资标的分类
(1)股票基金;
(2)债券基金;
(3)货币市场基金;
(4)杠杆基金;
杠杆基金指投资于期货、期权、认股权等具有杠杆作用的金融工具。
(5)创业基金。
创业基金的投资目标主要是那些不具备上市资格的小型企业及新兴企业,目的是追求高风险下的回报。
4.简述基金投资的优缺点?
答:
(一)基金投资的优点:
(1)资金优势
投资基金的实质就是集小钱成大钱,这种巨额资金的优势主要表现为:
①有利于规模经营,提高投资效益。
②有利于组合投资,分散风险。
(2)专业优势。
(3)安全优势。
(4)收益优势。
(5)变现性好,流动性高。
(二)投资基金的缺点:
(1)无法获得很高的收益,一般情况下要低于股票投资的收益。
(2)在大盘整体幅度下跌的情况下,进行基金投资也可能损失较多,基金投资的风险要高于债权投资的风险。
第二节投资风险与投资收益
1.简述房地产业投资风险的概念?
答:
房地产企业的投资风险实质是企业的实际收益与预计收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。
2.简述投资收益的含义?
答:
投资收益是指投资资产的价值在一定时期的增值。
一般情况下,有两种表述方式。
一种是以金额表示的,称为投资资产的收益额,通常以资产价值在一定期限内的增值量来表示,他来自两部分:
一是期限内资产的现金净收入;二是期末资产的价值相对于期初的升值。
前者通常表示为利息、股息、红利等,后者表现为资本利得。
另一种是以百分数来表示的,称为投资的收益率或报酬率。
该收益率也包括两部分:
一是利(股)息的收益率,二是资本利得的收益率。
通常情况下财务管理中是以收益率方式来表示投资收益的。
3.简述投资收益率的计算?
答:
在计算投资收益率时,一般是将不同期限的收益率转化为年收益率,也称为年收益率。
单项投资的投资年收益率计算公式如下:
单项投资收益率=利(股)息收益率+资本利得收益率
例如:
某房地产企业购买股票,价格为10元,预计1年后的股息为0.25元,以后的市价为12元。
那么,在不考虑交易费用的情况下,该股票预计的收益率是多少?
该股票预计的收益率=0.25/10+(12-10)/10=2.5%+20%=22.5%
4.简述投资收益率的类型?
答:
投资收益率有以下一些类型:
(1)实际收益率。
实际收益率表示已经实现的,或者确定可以实现的资产收益率,表述为以实现的或确定可以实现的利(股)息率与资本利得收益率之和。
(2)名义收益率。
名义收益率仅指资产合约上标明的收益率。
如债券票面利率、借款协议上的借款利率。
(3)预期收益率。
预期收益率也称为期望收益率,是指在不确定的条件下,预测的某资产未来可能实现的收益率。
(4)必要收益率。
必要收益率也称最低必要报酬率或最低要求的收益率,表示投资者对某项投资合理要求的最低收益率。
(5)无风险收益率。
无风险收益率也称无风险利率,它是指可以确定可知的无风险投资的收益率。
(6)风险收益率。
风险收益率是指某投资者因承担该资产的风险而要求的超过无风险利率的额外收益,他等于必要收益率与无风险收益率之差。
风险收益率衡量了投资者将资金从无风险资产转移到风险资产而要求得到的“额外补偿”,它的大小取决于以下两个因素:
一是风险的大小;二是投资者对风险的偏好。
5.简述投资组合风险的含义?
答:
投资组合风险包括非系统风险和系统风险两种。
非系统风险是指可通过增加组合中的资产的数目而最终消除的风险;系统风险是指反映资产之间的相互关系,共同运动,无法最终消除的风险。
6.简述证券投资组合风险报酬率计算?
答:
证券投资组合的不可分散系数风险及β系数是个别证券(股票)的β系数的加权平均数,投资组合风险度量公式为:
βp=∑Xiβi
式中:
βp——证券组合的β系数;
Xi——证券组合中第i中证券(股票)所占的比重;
βi——地i种证券(股票)的β系数;
投资组合的风险报酬率可用下列公式计算:
Rp=βp(Rm-Rf)
式中:
Rp——证券组合风险报酬率;
βp——证券组合的β系数
Rm——所有证券的平均报酬率,也就是由市场上所有证券组成的证券组合的报酬率,简称市场报酬率。
Rf——无风险报酬率,一般用国库券的利息率来衡量。
例如:
特林房地产公司持有由甲、乙、丙3种股票构成的证券组合,他们的β系数分别是2.0、1.0、和0.5,它们在证券组合中所占的比重分别为60%、30%、和10%,股票的市场报酬率为14%,无风险报酬率为10%,试确定这种证券组合的风险报酬率。
(1)确定证券组合的β系数:
βp=∑Xiβi
=60%×2.0+30%×1.0+10%×0.5
=1.55
(2)计算该证券组合的风险报酬率:
Rp=βp(Rm-Rf)
=1.55×(14%-10%)
=6.2%
7.简述证券投资组合的预期报酬率的计算?
答:
证券投资组合的预期报酬率是个别证券的加权平均的报酬率:
R=∑XiRi
式中:
R——证券投资组合的预期报酬率。
Xi——个别证券在组合中所占比重。
Ri——个别证券的预期报酬率。
例如:
某投资组合有A、B、C3种证券,报酬率依次为18%、15%、20%,所占比重依次为30%、30%、40%,则投资组合的报酬率为:
R=∑XiRi
=30%×18%+30%×15%+40%×20%
=17.9%
从以上计算可以看出,调整各种证券组合中的比重可改变证券组合的风险、风险报酬率和预期报酬率。
8.简述β系数的含义?
答:
β系数是反映某种证券的投资风险与整个市场投资风险关系的指标,或者说,是某种证券价格对整个证券市场价格变化的反应程度,用公式表示为:
β=某种证券价格变化的百分比/证券市场价格变化的百分比
或:
β=(某种证券的预期收益-该证券的无风险收益)/(整个证券市场组合的预期收益-证券市场的无风险收益)
所谓无风险收益是指固定的利息、股息等。
如果β=1,表示这种证券的风险程度与整个市场的风险程度相一致,或者说这中证券价格的变动同整个股市价格指数的变化是一致的;若β<1,表明这种证券的风险小于市场风险;若β>1,表明这种证券的风险大于市场风险。
β越大,风险也越大,说明该证券价格比整个证券行市上升或下跌得快。
对于股票而言,在股市上升的情况下,能获得额外利润;在股市下跌的情况下,损失重大,这类股票被成为进攻性股票。
而那些具有较小β系数的股票,在股市上升时,其上升幅度较之股市要小;而在股市下跌时,期下跌幅度也小于股市,这类股票被称为防守性股票。
9.简述资本资产定价模型?
答:
资本资产定价模型表达了证券组合的预期收益和预期风险的关系,对证券均衡价格的确定作出了性的理解。
资本资产定价模型表达式为:
Ri=Rf+βi(Rm-Rf)
Ri——第i种股票的必要报酬率;
Rf——无风险报酬率;
βi——第i种股票的β系数;
Rm——全市场投资组合报酬率。
例如:
琳娜房地产公司股票的β系数为2.0.无风险利率为6%,市场上所有股票的平均报酬率为10%,那么,琳娜公司股票的报酬率应为:
Ri=Rf+βi(Rm-Rf)
=6%+2.0×(10%—6%)
=14%
也就是说,琳娜公司股票的报酬率达到或超过14%时,投资者方肯进行投资。
如果低于14%,则投资者不会购买琳娜公司的股票。
第三节债券投资
1.简述债券投资的目的和特点?
答:
房地产企业进行短期债券投资的目的,主要是为了合理利用暂时闲置资金,调节现金余额,获得收益。
房地产企业进行长期债券投资的目的,主要是为了获得稳定的收益。
债权投资具有以下特点:
(1)投资期限方面
不论长期债券投资,还是短期债券投资,都有到期日,债券到期应当收回本金,投资应考虑期限的影响。
(2)权利义务方面
从投资权利来说,在各种投资方式中,债券投资的权利最小,无权参与被投资企业经管理,只有按约定取得利息、到期收回本金的权利。
(3)收益与风险方面
债券投资收益通常是事前预定的,收益率通常不及股票,但具有较强的稳定性,投资风险较小。
2.简述债券的收益率?
答:
债券收益率包括以下三方面:
(1)票面收益率
票面收益率又称名义收益率或息票率,是印制在债券票面上的固定利率,通常是年利息收入与债券面额的比率。
票面收益率=【债券年利息/债权面额】×100%
(2)本期收益率。
本期收益率又称直接收益率、当前收益率,指债券的年实际利息收入与买入债券的实际价格之比率,其计算公式为:
本期收益率=【债券年利息/债券买入价】×100%
(3)持有期收益率。
债券的持有期收益率指债券持有人在持有期间得到的收益率,能综合反映债券持有期间的利息收入情况和资本损益水平。
其中债券的持有其市值从购入债券至售出债券或者债权到期清偿之间的期间,通常以“年”为单位(持有年限等于实际持有天数除以360,也可以用持有月数除以12表示。
)。
持有时间在1年内,按单利计算持有期年收益率。
持有期收益率={[债券持有期间的利息收入+(卖出价-买入价)]/债券买入价}×100%
持有期年均收益率=持有期收益率/持有年限
持有年限=实际持有天数/360=实际持有月数/12
例如:
LD房地产企业2007年1月1日以980元价格购买上市债券10张,该债券面值1000元,票面利率8%,半年付一次利息,期限3年,当年7月1日收到上半年利息400元,9月30日以995元卖出。
要求计算该债券的收益率。
持有期收益率={[1000×8%/2+(995-980)]/980}×100%=5.61%
持有其年收益率=5.6%/(9÷12)=7.48%
3.简述债券的估价?
答:
企业进行债券投资,必须掌握合适的投资时期以及在合理的价位上进行投资,才能取得预期的收益。
企业常用的股价模型有以下三种:
(一)一般情况下债券的估价模型
一般情况下债券估价模型是指按复利方式计算的债券的估价公式,其计算公式为:
P=M·i×(P/A,k,n)+M×(P/F,k,n)=I×(P/A,k,n)+M×(P/F,k,n)
式中:
P——债券价格;
i——债券票面利率;
M——债券面值;
I——每年利息;
K——市场利率或投资人要求的必要报酬率;
n——付息总期数。
(F/P,k,n)=(1+k)n
(P/F,k,n)=1/(1+k)n
(F/A,k,n)=[(1+k)n-1]/k
(P/A,k,n)=[1-1/(1+k)n]/k
例如:
某债券面值为1000元,票面利率为10%,期限为5年,某房地产企业要对这种债券进行投资,要求必须获得12%的报酬率,问债券价格为多少时才能进行投资?
根据P=M·i×(P/A,k,n)+M×(P/F,k,n)
P=1000×10%×(P/A,12%,5)+1000×(P/F,12%,5)
=100×3.605+1000×0.567
=927.5
即这种债券的价格必须低于927.5元时,该企业才能购买;否则,得不到12%的报酬率。
(二)一次还本付息且不计复利的债券股价模型。
其计算公式为:
P=[M+M×i×n]/(1+k)n
例如:
某房地产企业拟购买另一家企业发行的利随本清的企业债券,该债券面值为1000元,期限为5年,票面利率为10%,不计复利,当前市场利率为8%。
该债券发行价格为多少时,企业才能购买?
根据P=[M+M×i×n]/(1+k)n
P=[1000+1000×10%×5]/(1+8%)5=1020(元)
即债券价格必须低于1020元时,企业才能购买。
(三)贴现发行时债券的估价模型。
有些债券已贴现方式发行,即没有票面利率,到期按面值偿还。
这些债券的估价模型为:
P=M/(1+k)n
例如:
某债券面值为1000元,期限为5年,以贴现方式发行,期内不计利息,到期按面值偿还,当时市场利率为8%。
其价格为多少时,企业才能购买?
根据P=M/(1+k)n
P=1000/(1+8%)5
=681(元)
即该债券价格只有低于681元时,企业才能购买。
4.简述债券投资的优缺点?
答:
(一)债券投资的优点:
债券作为一种有价证券,一般有以下优点:
(1)盈利性。
(2)安全性。
(3)流动性。
(二)债券投资的缺点:
债券投资的缺点是,与股票相比,债券投资收益一般要低于股票投资的收益水平。
第四节股票投资
1.简述股票投资的特点和目的?
答:
股票投资主要有普通股票投资和优先股票投资两种。
企业投资优先股,可以获得固定的股利收入,优先股价格的波动相对也较小,因而,投资优先股的风险较低。
企业投资于普通股,股利收入或高或低,股票价格波动较大,因而,投资于普通股的风险较大,但投资于普通股,一般能获得较高收益。
企业进行股票投资的目的主要有两种:
一是作为一般的证券投资,获得股利收入及股票买卖差价;
二是利用购买某一企业的大量股票达到控制企业的目的。
2.简述股票投资的收益率?
答:
股票投资主要有本期收益率、持有期收益率。
(1)本期收益率
本期收益率的计算公式为:
本期收益率=【年现金股利/本期股票价格】×100%
式中:
年现金股利是发放的上年每股股利,本期股票价格是指该股票当日证券市场收盘价。
(2)持有期收益率
持有期收益率是指投资者买入股票持有一定时期后又卖出该股票,在投资者持有该股票期间的收益率,反映了股东持有股票期间的实际收益情况。
如投资者持有股票时间不超过1年,不考虑复利计息问题,其持有期收益率可按如下公式计算:
持有期收益率={[(股票出售价-买入价)+(持有期间分得的现金股利)]/股票买入价}×100%
持有期年均收益率=持有期收益率/持有年限
式中:
持有年限等于实际持有天数除以360,也可以用持有月数除以12表示。
3.简述股票投资的优缺点?
答:
(一)股票投资的优点:
(1)股票投资相对于债券而言,它的性质不同,股票投资属于股权性投资,企业可以通过股权投资,参与被投资企业的经营决策,达到控制投资企业的目的。
(2)作为短期投资行为,股票投资的收益要比债券投资大。
(3)股票投资也具有流动性高的优点,企业将暂时闲置的资金进行适当的股票投资,可以提高资金的经济效益。
(二)股票投资的缺点:
股票投资的风险大于债券投资,且股票投资的收益不稳定,股票价格的波动性大。
第七章房地产企业证券投资管理
第一节投资概述
1.简述投资的概念及其分类?
【
(一)按投资与企业生产经营的关系投资可分为:
(二)按照投资的变现能力及投资目的投资可分为:
(三)根据投资的方向投资可分为:
】
2.简述基金投资的含义及特征?
3.简述投资基金的种类?
4.简述基金投资的优缺点?
第二节投资风险与投资收益
1.简述房地产业投资风险的概念?
2.简述投资收益的含义?
3.简述投资收益率的计算?
4.简述投资收益率的类型?
5.简述投资组合风险的含义?
6.简述证券投资组合风险报酬率计算?
7.简述证券投资组合的预期报酬率的计算?
8.简述β系数的含义?
9.简述资本资产定价模型?
第三节债券投资
1.简述债券投资的目的和特点?
2.简述债券的收益率?
3.简述债券的估价?
4.简述债券投资的优缺点?
第四节股票投资
1.简述股票投资的特点和目的?
2.简述股票投资的收益率?
3.简述股票投资的优缺点?
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