关于拿地与投资分析高手都是这么玩的.docx
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关于拿地与投资分析高手都是这么玩的
关于拿地与投资分析,高手都是这么玩的!
(附案例解读)
01何谓房企的投资工作
房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作,包含收益预测及土地获取两大关键性环节。
02主流房企经济测算要点
现阶段主流房企强调“快周转”,以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标。
现阶段奉行快速扩张的主流房企要求:
投资回收期一般为12-15个月,ROE及IRR大于15%,销售净利润率5-8%;主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期,牺牲利润做大资产规模;资产或企业规模决定了银行的授信额度,又将进一步决定企业的发展速度。
03土地获取的主要方式
三、股权收购要点解读
股权收购是指通过与合作方联合组建项目公司,通过直接收购、增资、合并分立等多种形式,最终获得目标公司的部分或全部股权,从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。
01股权收购特点
1、由于采用收购股权的方式,因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。
在取得目标资产的同时,还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务,因此,采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查,防范潜在风险。
2、转让阶段税负较低,一般仅涉及企业所得税及印花税,但由于土地溢价部分无法取得发票,无法进入项目开发完毕后税务清算时的可扣除土地成本,因此项目运营阶段的税负将会非常高。
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