西安住宅专项维修资金管理办法修订草案.docx
- 文档编号:14893043
- 上传时间:2023-06-28
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:20.57KB
西安住宅专项维修资金管理办法修订草案.docx
《西安住宅专项维修资金管理办法修订草案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《西安住宅专项维修资金管理办法修订草案.docx(12页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
西安住宅专项维修资金管理办法修订草案
西安住宅专项维修资金管理办法(修订草案)
(征求意见稿)
注:
文中黑体字为修改的内容
第一章总则
第一条【立法目的】 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主的合法利益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条【适用范围】 本市行政区域内住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的归集、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条【管理体制】 市物业管理行政主管部门是本市维修资金的行政主管部门。
其下设的市维修资金管理机构具体负责全市维修资金监督管理的日常工作,以及新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区和开发区维修资金的归集管理。
新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区物业管理行政主管部门和开发区管理委员会负责本辖区内维修资金使用、续筹、补建的管理工作。
长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区及市辖县物业管理行政主管部门和西咸新区管理委员会负责辖区内维修资金的归集、使用和管理工作。
国土资源、质监、公安等行政管理部门应当按照各自职责,协助做好维修资金监督管理的相关工作。
第四条【机构建设】区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会应当设置专门机构或者配备专职人员,加强维修资金的监督管理工作。
第五条【管理原则】 维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 归集
第六条【交存主体】 一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位,应当交存维修资金。
第七条【交存标准】 住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。
市物业管理行政主管部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额,并适时调整。
西咸新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区及市辖县首期维修资金的交存数额,由西咸新区管理委员会、区县物业管理行政主管部门参照市物业管理行政主管部门公布的首期维修资金交存数额确定。
出售公有住房的,按照下列规定交存维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的百分之二。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十,从售房款中一次性提取维修资金。
第八条【资金所有权】 业主交存的维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第九条【专户银行】 物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会应当与所在地商业银行签订委托合同,设立维修资金专户,委托其办理维修资金的归集、划转、计息、结算等手续。
第十条【首期交存时限】 业主在办理房屋入住手续前,应当将首期维修资金交存至维修资金专户。
未按照本办法规定交存的,建设单位不得交付房屋。
第十一条【转移登记查验票据】 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时,应当向房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。
房屋权属登记机关在办理房屋权属转移登记时应当对维修资金交存票据进行查验。
第十二条【资金计息】 维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。
第十三条【资金管理主体】 业主大会成立前,维修资金由负责归集的物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会代管。
业主大会成立后,拟自主管理维修资金的,应当召开业主大会讨论决定并表决通过下列事项:
(一)自主管理维修资金的决议;
(二)维修资金账目管理办法;
(三)委托物业服务企业、会计事务所作为维修资金账目管理单位,或者聘用具有专业资格的财会人员进行账目管理的决议;
(四)确定维修资金专户管理银行的决议;
(五)维修资金存储方案的决议;
(六)应急使用维修资金办法的决议;
(七)法律、法规规定的其他事项。
业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主进行公示。
业主大会自主管理维修资金期间,第一款第二至六项决议确定的内容发生变化的,业主大会应当在变化之日起十五日内书面告知原代管部门。
第十四条【资金划转业主管理程序】 业主大会自主管理维修资金的,应当在物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户。
符合本办法第十三条第一款规定的,维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
第十五条【自管转代管】 业主大会自主管理维修资金期间,经业主大会依法决定交由原代管部门代管的,应当向原代管部门提出申请。
符合代管条件的,原代管部门可以重新代管维修资金。
第十六条【资金续交】 业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的百分之三十时,业主应当续交维修资金。
成立业主大会的,续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定,提交业主大会讨论通过后组织实施。
未成立业主大会的,续交后的维修资金数额不得少于首期维修资金。
第十七条【资金补建】 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。
维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定;未成立业主大会的,按照本办法规定补建。
第十八条【资金过户】 房屋所有权转让时,该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。
第十九条【账户注销】 房屋灭失的,公有住房售房单位或者房屋所有权人应当持单位介绍信、本人身份证明、房屋灭失证明、维修资金交存凭证到专户银行提取维修资金分户账中的余额,办理分户账注销手续。
因征收造成房屋灭失的,征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续。
第二十条【已代收资金划转】 本办法实施前,开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金,应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业管理行政主管部门设立的维修资金专户。
第三章使用
第二十一条【资金用途】 维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第二十二条【使用原则】 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十三条【分摊规定】 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:
(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;
(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;
(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支;
(四)用于与住宅结构相连的车库、地下室共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的,由车库、地下室的业主按照其拥有车库、地下室的建筑面积比例共同承担,并从车库、地下室业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
第二十四条【代管维修资金一般使用程序】 维修资金划转业主大会管理前,使用时按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;
(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案,物业服务企业将业主表决通过后的使用方案在物业管理区域显著位置公示,公示期为七日;
(三)物业服务企业持相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会申请列支。
区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会应当在七日内审核完毕,符合使用条件的,应当在五日内按照工程预算金额的百分之七十,将首款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户;不符合条件的,向物业服务企业书面说明。
(四)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(五)工程竣工验收后,物业服务企业应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。
(六)物业服务企业持相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会申请工程尾款;区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会应当在七日内审核完毕,并在审核后五日内按照工程结算金额将剩余款项划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。
未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。
第二十五条【自管维修资金一般使用程序】 维修资金划转业主大会管理后,使用时按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案;
(二)业主大会依法讨论通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业将使用方案报区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会备案;受理备案的部门发现不符合有关法律、法规、规章的,应当责令改正;
(五)业主委员会持备案回执到专户银行办理维修资金使用手续;
(六)专户银行按规定程序划转维修资金。
未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。
第二十六条【应急使用条件】 物业保修期限届满后,出现《西安市物业管理条例》第九十三条规定的紧急情况的,经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后,可以应急使用维修资金,维修费用从相关业主维修资金中直接列支。
按照前款规定,因电梯故障需要应急使用维修资金的,应当经特种设备检验检测机构检测,并出具书面检测意见,检测意见应当包括需要维修、更新和改造的具体项目、名称、部件等;因消防设施故障需要应急使用维修资金的,应当由公安消防部门出具整改意见,整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。
第二十七条【代管维修资金应急使用程序】 维修资金划转业主大会管理前,应急使用维修资金的,按照下列程序划转:
(一)物业服务企业在物业管理区域内显著位置张贴《应急使用方案告知书》;
(二)工程竣工验收后,物业服务企业应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示期为五日;
(三)物业服务企业持应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会申请划转;
(四)区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会在五日内按照维修工程造价审核报告将维修工程款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。
未聘用物业服务企业的,由业主委员会或相关业主按照本条规定履行相关责任。
申请人确因资金困难,无法垫付维修和更新、改造费用的,可以持应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会提出申请,受理申请的部门应当在五日内按照工程预算金额的百分之三十,将首款划转至申请人维修资金使用专用账户;工程竣工后,申请人应当按照本条第一款第二、三、四项规定办理工程尾款划转手续。
第二十八条【自管维修资金应急使用程序】 维修资金划转业主大会管理后,应急使用维修资金的,按照下列程序划转:
(一)物业服务企业在物业管理区域内显著位置张贴《应急使用方案告知书》、使用维修资金总额及业主分摊情况;
(二)物业服务企业将使用方案报区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会备案;受理备案的部门发现不符合有关法律、法规、规章的,应当责令改正;
(三)业主委员会持备案回执到专户银行办理维修资金使用手续,专户银行按规定程序划转维修资金。
未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。
第二十九条【城六区维修资金使用程序特殊规定】 新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区及开发区辖区内,按照本办法第二十三条、第二十七条使用维修资金的,由申请人持区物业管理行政主管部门、开发区管理委员会出具的《住宅专项维修资金划转单》及相关材料,向市物业管理行政主管部门办理划转手续。
第三十条【维修工程要求】 使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同,鼓励公开招标确定施工单位,提倡聘请专业监理单位对工程质量进行监理。
单项维修和更新、改造项目工程造价在一万元以上,或者应急使用维修资金的,工程造价应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。
用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务等费用,可以依法计入维修和更新、改造成本。
市物业管理行政主管部门可以建立施工单位和工程造价咨询机构备选目录库,供申请人按照自愿原则选用。
第三十一条【资金年度使用计划】 业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后,按照管理规约和业主大会议事规则执行。
下一年度维修资金使用计划应当于每年第四季度报区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会备案。
第三十二条【一次性集合表决】 符合下列条件的维修和更新、改造项目,可以采取一次性集合表决的方式,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金:
(一)同一物业管理区域内全体业主受益;
(二)单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。
属于一次性集合表决范围内的维修和更新、改造项目,使用维修资金时,不需要业主再次表决。
一次性集合表决方式使用维修资金的期限不得超过五年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之五。
第四章监督管理
第三十三条【部门监督】 维修资金由业主大会自主管理的,应当接受物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会对其账户和资金使用情况的监督。
第三十四条【专户银行对账】 专户银行应当每季度向物业管理行政主管部门及自主管理维修资金的业主委员会发送维修资金银行存款对账单。
专户银行应当每年至少一次与物业管理行政主管部门、自主管理维修资金的业主委员会核对维修资金账目,并向物业管理行政主管部门、自主管理维修资金的业主委员会和业主公布下列情况:
(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
第三十五条【查询制度】 专户银行应建立维修资金查询制度,接受物业管理行政主管部门、业主委员会及业主对其账目的查询。
物业管理行政主管部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户银行进行复核。
第三十六条【专用凭证】 专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。
维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
第三十七条【财务管理】 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。
第三十八条【统计报表】 区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会应当按照市物业管理行政主管部门的规定,报送维修资金归集、使用管理情况统计报表。
第三十九条【纠纷调解】 维修资金的交存、使用、管理发生纠纷时,由区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会会同街道办事处和业主委员会进行调解。
第四十条【信用管理】 单位或者个人存在以下情形之一的,应当将其信息依法纳入公共信用信息系统:
(一)提供虚假资料骗取维修资金的;
(二)代收维修资金的;
(三)挪用维修资金的。
第四十一条【信息共享】 房屋权属登记机关应当将楼盘测量信息、房屋产权登记信息及其他与维修资金监督管理有关的信息及时告知物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会。
相关信息共享的具体办法由市物业行政主管部门会同市国土资源行政管理部门制定。
第五章法律责任
第四十二条【代收维修资金的法律责任】 开发建设单位、物业服务企业代收维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交,逾期未移交的,处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十三条【未续交、补建的法律责任】 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的,业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十四条【援引规定】 违反本办法规定的其他行为,按照有关法律法规的规定予以处理。
第四十五条【救济规定】 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法提起行政复议或者行政诉讼。
第四十六条【国家机关工作人员渎职的法律责任】 国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十七条【用语解释】 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称开发区,是指西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安曲江新区、西安国家民用航天产业基地。
第四十八条【公有住房维修资金规定】 出售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《陕西省物业管理条例》的有关规定执行。
存量公有住房(房改房)维修资金的交存、使用和管理由公有住房售房资金的管理部门参照本办法执行。
第四十九条【参照执行】 本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金,其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。
第五十条【生效时间】 本办法自 年 月 日起施行。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 西安 住宅 专项 维修 资金 管理办法 修订 草案