深圳市大鹏新区葵涌河小流域综合治理工程完善段房屋征收补.docx
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深圳市大鹏新区葵涌河小流域综合治理工程完善段房屋征收补
深圳市大鹏新区葵涌河小流域综合治理工程完善段房屋征收补偿方案
编制单位:
深圳市大鹏新区葵涌办事处
编制时间:
二○一八年九月
第一章总则
1.1【目的】
根据《大鹏新区高质量“美丽大鹏”建设三年行动方案(2018-2020)》及新区领导要求,为加强对大鹏新区葵涌河小流域综合治理工程项目范围内房屋安置补偿专项工作的组织领导和统筹协调,按期完成大鹏新区葵涌河小流域综合治理工程项目范围内的历史遗留建筑处置工作,根据大鹏新区城市更新局(土地整备局)关于开展葵涌河小流域综合整治示范工程征地拆迁工作的函》(深鹏城整函〔2015〕171号),结本项目的实际情况,制定本安置补偿方案(以下简称“本方案”)
1.2【依据】
本方案主要依据为:
1.《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号,以下简称:
292号文);
2.《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深圳市人民政府令第102号,以下简称:
102号文);
3.《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称:
两规);
4.《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》(深府函〔2016〕306号,以下简称:
若干意见);
5.《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称:
《决定》);
6.深圳市规划和国土资源委员会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》;
7.《广东省华侨权益保护条例》。
1.3【原则】
1、公平公开、法律优先原则实施补偿安置工作。
2、以“先协商、后征收”原则完成补偿工作。
对多次协商,多方协调仍未达成协议的,按房屋征收程序完成补偿工作。
1.4【征收主体】
龙岗区人民政府是本项目的征收主体,委托大鹏新区管理委员会负责本项目统筹协调,新区城市更新局(土地整备局)负责指导房屋和土地安置补偿工作,负责对重大事项进行研究决策,保障工作顺利推进。
葵涌办事处受大鹏新区城市更新局(土地整备局)委托,负责房屋和土地安置补偿的测绘、评估、权属核查及协商、签约和房屋拆除、土地移交等具体工作。
1.5【适用范围】
本方案仅适用于葵涌河小流域综合治理工程项目红线范围内的征收补偿工作。
规划红线穿越房屋等特殊情况的补偿范围,由征收部门、征收实施单位、被征收人根据实际情况协商后确定。
1.6【征收补偿方式】
根据“292号文”,本方案的补偿方式包括:
货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合。
住宅房屋主体实行货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式,非住宅房屋及房屋以外的构筑物、其他地上附着物、果树花木等均实行货币补偿。
1.7【征收补偿内容】
1.房屋主体补偿;
2.室内自行装修装饰补偿;
3.搬迁补偿;
4.临时安置补偿;
5.停产停业损失补偿;
6.擅改经营性用途适当补偿;
7.临建、构筑(附属)物补偿;
8.房前屋后零星花木果树补偿;
9.置业补助(符合产权调换选择货币补偿的房屋);
10.对按期签订补偿协议,按期腾空、交付房屋的征收奖励。
1.8【价值时点】
本项目的评估价值时点为2018年9月10日(或按相关文件规定)。
第二章项目概况
本项目的征收范围仅限于经过批准的项目征收红线范围内以及依据政府文件规定纳入征收范围内的房屋及地上构筑(附属)物等。
详见下图:
2.2.1建筑物情况
项目范围内涉及的永久性建筑物共4栋,主要为原村民自建私宅,总建筑面积约为1397.51平方米,临时性建筑物主要为铁架棚等,总面积约为34.04平方米。
葵涌河小流域综合整治工程项目永久性房屋明细表
序号
测绘编号
现状用途
建筑面积(㎡)
1
1#
私房
840.28
2
2#
私房
10.97
3
3#
私房
46.26
4
4#
私房
500
合计
1397.51
葵涌河小流域综合整治工程项目临时建筑物明细表
序号
测绘编号
项目名称
工程量
单位
1
1#-1
临时建筑物
23.48
㎡
2
1#-2
临时建筑物
10.56
㎡
合计
34.04
2.2.2构筑物情况
项目范围内涉及的构筑物共17项,主要为水池、围墙、水泥地等。
序号
测绘编号
项目名称
工程量
单位
备注
1
1#-3
围墙
12.42
m³
2
1#-4
围墙
3.19
m³
3
1#-5
门墩
1.15
m³
4
1#-6
铁门
8.02
㎡
5
1#-7
花池
2.52
m³
6
1#-8
花池
0.21
m³
7
1#-9
化粪池
6.16
m³
8
1#-10
化粪池
8.99
m³
9
1#-11
水池
1.64
m³
10
1#-12
地砖
116.44
㎡
11
1#-13
水泥地
52.1
㎡
12
1#
滴水
5.85
㎡
13
1#
滴水
20.3
㎡
14
1#
女儿墙
4.54
m³
15
2#
滴水
3.28
㎡
16
3#-1
集装箱
14.64
㎡
17
3#
滴水
1.98
㎡
第三章房屋和土地安置补偿方案
本项目中涉及的补偿价格标准为:
1.依据深圳市规划和国土资源委员会2013年1月公布《大鹏新区葵涌街道住宅用地基准地价图》,葵涌河小流域综合整治工程项目范围内住宅类公告基准地价统一定为935元/㎡。
2.被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。
依据深圳市规划和国土资源委员会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》,葵涌河小流域综合整治工程项目范围内房屋征收补偿基准价格定为8,600元/㎡。
3.非商品房屋主体补偿价格,按292号文规定扣减相关费用后确定。
3.1.1取得商品性质房地产权利证书(红本)的住宅房屋
1.按“拆一补一”的方式进行产权置换。
2.征收房屋的货币补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定价格进行补偿。
3.1.2取得非商品性质房地产权利证书(绿本)的住宅房屋
根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋(绿本)价值补偿如下:
符合原村民非商品住宅建设用地标准(一户一栋政策)的,被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值,按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予货币补偿。
超出480平方米的部分按照本方案附件有关规定给予货币补偿。
被征收人为非原村民选择货币补偿的,不超过建筑面积150平方米的部分,按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予货币补偿。
超出部分按照本方案附件有关规定给予货币补偿。
3.1.3符合原村民“一户一栋”标准房屋
符合每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准(原村民“一户一栋”房屋),即属于《决定》第二条规定范围,尚未进行处理的,按照下列规定进行补偿:
(1)对房屋建筑面积480㎡以内的部分,按“拆一补一”方式进行产权调换或按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准进行补偿。
(2)对房屋建筑面积超出480㎡的部分,符合“两规”处理条件的,按被征收房屋的价值扣减20元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。
不符合“两规”但符合《决定》处理条件的,按被征收房屋的价值扣减30元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。
(3)对房屋建筑面积不足480㎡的,不足部分面积按所调换房屋建设成本价购买或按价值计算给予货币补偿(被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价、扣减调换房屋建设成本价)。
3.1.4原村民多栋部分房屋
原村民不符合非商品住宅建设用地标准的多栋部分(原村民“一户多栋”房屋),即属于《决定》第二条规定范围,尚未进行处理的,按照下列规定进行补偿:
1.经批准建设部分,按被征收房屋的价值-100%公告基准地价进行补偿。
2.未经批准或者超过批准建设的部分,对符合“两规”处理条件的,按被征收房屋的价值扣减50元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。
对不符合“两规”但符合《决定》处理条件的,按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。
3.1.5非原村民房屋
属于非原村民使用原集体土地且已建成的房屋,属于《决定》第二条规定范围,尚未进行处理的。
以一块宅基地建设的房屋为补偿对象,按以下规定进行补偿:
(1)房屋建筑面积在150㎡以内的部分,在缴纳100元/㎡罚款及50%公告基准地价后按“拆一补一”方式进行产权调换,或按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及100%公告基准地价进行补偿。
(2)房屋建筑面积在150㎡以外的部分,按建筑面积以被征收房屋的价值扣减150元/㎡罚款及3倍公告基准地价进行补偿。
3.1.6华侨房屋
对原籍华侨(含港、澳、台同胞)房屋按以下标准进行补偿:
1.属于唯一房屋的,建筑面积不超过480㎡的部分,可按照“拆一补一”方式进行产权调换或按建筑面积给予被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价的货币补偿;超过480㎡部分按292号文规定给予货币补偿。
2.多栋部分参照原村民“一户多栋”标准进行补偿。
3.2.1构筑(附属)物补偿
根据292号文规定,对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。
3.2.2青苗、花木
(1)原则上进行搬迁,给予相应搬迁费补偿。
涉及到苗圃、花木场、风景树、古树等名贵树种,搬迁费按市场价格评估。
亦可根据实际情况报请新区征收例会审议以市场价买断予以补偿。
(2)房前屋后零星种植、其它特殊情况确实无法搬迁的绿化部分,可以按市场价予以补偿。
(3)果树青苗的补偿标准按《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府【2004】102号)规定执行
3.2.3室内自行装修装饰
根据292号文规定,由协商确定,协商不成的,按以下方案实施。
(1)按照评估确定的重置成新价给予补偿。
(2)室内装修装饰由承租人投资的,出租人与承租人无约定或者不能达成协议的,应向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的,按约定或者达成的协议处理。
3.2.4搬迁费
参照292号文,住宅类房屋搬迁费按40元/㎡标准补助,对因安置原因造成确实需要二次搬迁的按二次搬迁计算。
商业房屋(含擅改商房屋)的搬迁费按60元/㎡标准补助。
3.2.5临时安置费
(1)实行产权调换的住宅房屋,被征收人自行安排住处临时过渡的,征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费,支付临时安置费的计算期限为,自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日,另外再加3个月装修期临时安置费。
实行产权调换的非住宅房屋,支付临时安置费的计算期限为,自搬迁之日至产权调换房屋交付之日,另外再加6个月装修调试期安置费。
实行土地置换的非住宅房屋,支付临时安置费的计算期限为,自搬迁之日至被征收人与政府签订土地出让合同之日,另外再加12个月临时安置费。
因征收人的责任,延长过渡期限的,应当自逾期之月起增发临时安置费,逾期1至3个月时按原临时安置费标准增发50%,逾期4至8个月时按原临时安置费标准增发70%,逾期9个月以上时按原临时安置费标准增发100%。
(2)实行货币补偿的,给予3个月市场租金的临时安置费。
(3)被征收人使用征收人提供的周转房的,征收人不支付临时安置费。
3.2.6停产、停业补偿费
根据292号文,结合项目所在地区实际情况,本项目停产、停业补偿费补偿如下:
(1)能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋,按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。
无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋,不给予租赁经营损失补偿。
(2)征收合法经营性房屋引起停产、停业的,根据被征收房屋的区位和使用性质,按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费:
能依据完税证明提供利润标准的,给予6个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予6个月的补偿。
(3)征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的,停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准,许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算,不足36个月的按实际月数计算。
3.2.7擅自改为经营性用途适当补偿费
(1)能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的,补偿:
(现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×36月(即3年)。
(2)能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的,补偿:
(现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×间隔月份(不足1个月的按1个月计算)。
3.2.8置业补助
参照“292号文”:
住宅房屋的被征收人选择货币补偿,但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的,房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。
结合大鹏新区及本项目的实际情况,本项目置业补助最终以实际补偿结果为准;对于符合产权调换祖屋给予置业补助的,最终补偿单价不能超过产权调换房屋的平均市场评估价格。
3.2.9签约期限和征收奖励
被征收人在规定的时限内签订补偿协议、按期腾空、交付房屋的,按不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%给予奖励。
3.3.1完全产权的住宅房屋产权调换原则(红本房屋)
符合产权调换政策条件的完全产权性质的住宅房屋按证载面积予以产权调换。
3.3.2不完全产权的住宅房屋产权调换原则
以不完全产权住宅房屋进行产权调换的,其所调换房屋产权仍受相应限制。
(一)已办理产权登记的房屋(绿本)
“根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋,以住宅房屋的房地产权利证书为产权调换基本单位,按照下列规定进行安置:
1、符合原村民非商品住宅建设用地标准的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,所建房屋建筑面积未达到480平方米的,可按照建筑面积480平方米给予产权调换,差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足。
2、被征收人为非原村民的,以一户一栋为产权调换基本单位,按不超过建筑面积150平方米的标准给予产权调换。
(二)未经产权登记的房屋
未根据或参照“两规”处理的,可根据“两规”及其配套政策确定其可以获得的产权状况,以栋为单位进行产权调换,具体按照下列规定进行补偿:
1、符合原村民“一户一栋”的住宅房屋
符合原村民非商品住宅建设用地标准(一户一栋政策)的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换。
被征收房屋建筑面积未建足480平方米的面积部分,被征收人可按照产权调换房屋建筑成本价格进行购买。
2、非原村民住宅房屋
按不超过建筑面积150平方米的标准给予产权调换,不超过150平方米部分的产权调换,需缴纳100元/平方米罚款以及50%公告基准地价。
3.4.1安置房基本情况
本项目选择产权调换的房屋安置在坝光新村(安置区)。
坝光新村(安置区)位于丰树山路两侧,北侧为规划中的城市郊野公园,东侧为规划中的居住用地,南面为丰树山学校和规划中的公共服务配套设施,西面为犁壁山。
坝光新村(安置区)总占地面积211496.55㎡,总建筑面积665660.67㎡,其中住宅面积478295.6㎡,商业配套面积16966.95㎡。
户型有60-170㎡共7个类型,因该安置小区涉及安置多个征收项目,本项目被征收人符合产权调换条件的,先签先选。
3.4.2安置房结算
被征收房屋套内建筑面积和产权调换房屋套内建筑面积差额原则上不得超过10㎡。
产权调换房屋套内面积超过被征收房屋套内建筑面积,超出面积部分以产权调换房屋市场评估价结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的,以市场评估价的差额结算差价。
被征收房屋套内建筑面积超过产权调换房屋套内面积,超出面积由征收部门给予货币补偿。
4.1【资金来源】
本项目资金来源为区财政资金。
4.2【资金构成】
本项目资金分为直接补偿费、技术支持费、不可预见费和工作经费。
(1)直接补偿费包括永久性建筑物、临时建筑物、构筑(附属)物、室内自行装修装饰和其他补偿补助、奖励金等费用;
(2)技术支持费包括相关的测绘、测绘监理、评估、评估督导等费用;
(3)不可预见费依据直接补偿费的10%计提;
(4)工作经费依据直接补偿费的1%计提。
4.3【资金概算】
(一)直接补偿费
本项目直接补偿费为14,212,996元(最终以实际补偿金额为准)
1、建筑物补偿费
项目涉及的建筑物主要为永久性的私宅及部分临时性建筑物,永久性的私宅按市场评估价扣减相应的罚款和地价进行补偿,临时性建筑物按重置价进行补偿,根据《深圳市建筑工程消耗量标准》、《深圳市安装工程综合价格》,结合本项目建筑物结构状况进行估算。
经测算,建筑物的补偿总值为12,018,586元(最终以实际补偿金额为准)。
2、临时建(构)筑物补偿费
项目范围内涉及的临时建(构)筑物主要为铁架棚、围墙、铁门等,本次概算根据《深圳市建筑工程消耗量标准》、《深圳市安装工程综合价格》按重置价进行测算。
经测算,临时建(构)筑物的补偿总值为77,020元(最终以实际补偿金额为准)。
3、室内自行装修装饰补偿费
按重置成新价进行测算。
室内自行装修装饰的补偿总值为698,755元(最终以实际补偿金额为准)。
4、其他补偿、补助费
1)临时安置费
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(试行),实行货币补偿的,给予3个月市场租金的临时安置费。
根据市场调研情况,本项目房屋市场租金约为25元/平方米·月。
经测算,临时安置费的补偿总值为104,813元(最终以实际补偿金额为准)。
2)搬迁费
根据“292号令”,按被征收房屋本体的建筑面积计算,住宅房屋搬迁费补偿标准为40元/㎡。
经测算,搬迁费的补偿总值为55,900元(最终以实际补偿金额为准)。
3)擅自改为经营性用途适当补偿费
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(试行),按以下方式对擅自改为经营性用途进行补偿:
(现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金)×擅改部分建筑面积×36月(即3年),擅改商面积暂定为484.26㎡。
经测算,本项目擅自改为经营性用途适当补偿费为435,834元(最终以实际补偿金额为准)。
4)停产、停业补偿费
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(试行),给予停产、停业补偿费为6个月的市场租金补偿。
停产、停业面积暂定为484.26㎡。
经测算,本项目停产、停业补偿费为145,278元(最终以实际补偿金额为准)。
5)奖励
被征收人在规定的时限内签订补偿协议、按期腾空、交付房屋的,按不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%给予奖励。
根据本方案奖励补偿方式。
经测算,本项目奖励金为676,809元(最终以实际补偿金额为准)。
(二)技术支持费
本项目技术支持费为277,018元。
1、测绘服务费
本项目的测绘服务费用初步估算为50,000元(最终以实际补偿金额为准)。
2、测绘监理费
按测绘服务费用的20%概算。
则测绘监理服务费用10,000元(最终以实际补偿金额为准)。
3、评估服务费
依据评估服务费收费规范按计价格[1995]971号,初步估算,本项目的评估服务费用为160,000元(最终以实际补偿金额为准)。
4、评估督导服务费
评估督导服务费是评估督导机构的工作费用,包括提供补偿安置相关政策的全程技术咨询服务、评估工作技术顾问、审核以及协助征收人对特殊类型评估对象进行现场核实及查证、对相关特殊事项或个案问题进行研究、配合征收人接受项目审计等工作的经费。
参考龙岗区道路建设征地拆迁工作会议纪要(2007年10月,110号)结合项目实际情况,评估督导服务费按照建筑面积以12元/平方米,并下浮10%收取。
则评估督导服务费为15,093元(最终以实际补偿金额为准)。
5、房屋拆除清运费
按建筑物面积以30元/平方米概算。
则建筑拆除费用为1397.51×30=41,925元(最终以实际补偿金额为准)。
(三)不可预见费
不可预见费依据直接补偿费的10%计提,则不可预见费为1,421,300元(最终以实际补偿金额为准)。
(四)工作经费
工作经费按直接补偿费的1%计提,则工作经费为142,130元(最终以实际补偿金额为准)。
根据以上各项具体资金概算金额,汇总如下表:
葵涌河小流域综合整治工程项目资金概算表
序号
补偿项目
面积
(㎡)
单价(元/㎡)
补偿费用
(元)
备注
一
直接补偿费
/
/
14,212,996
1
永久性建筑物
1397.51
8,600
12,018,586
暂按房屋补偿基准价8600元/㎡估算
2
临时建筑物
34.04
500
17,020
按重置价经评估公司初步概算结果
3
构筑(附属)物
/
/
60,000
初步概算结果
4
室内自行装修装饰
1397.51
500
698,755
暂按500元/㎡概算
5
搬迁费
1397.51
40
55,900
暂按40元/㎡概算
6
临时安置费
1397.51
/
104,813
按市场租金25元/㎡.月,3个月概算
7
擅自改为经营性用途适当补偿费
484.26
/
435,834
按36个月,按25元/㎡·月概算
8
停产、停业补偿费
484.26
/
145,278
按商业租金50元/㎡.月估算
9
奖励
/
/
676,809
按实际支付给被征收人费用的5%概算
二
技术支持费
/
/
277,018
10
测绘服务费
1397.51
/
50,000
初步估算
11
测绘监理费
/
/
10,000
按测绘费20%概算
12
评估服务费
/
/
160,000
初步估算
13
督导服务费
1397.51
/
15,093
按建筑面积12元/㎡,下浮10%概算
14
拆除及垃圾清运费
1397.51
30
41,925
按建筑物面积以30元/平方米概算
三
不可预见费
1,421,300
15
不可预见费
(一)×10%
1,421,300
按直接补偿费10%
四
工作经费
142,130
16
工作经费
(一)×1%
142,130
按直接补偿费1%概算
合计
一+二+三+四
16,053,444
第五章附则
5.1【本方案未规定情形】
本项目涉及的评估、测绘机构选取、相关公示、异议处理、征收纠纷的处理、证据保全等事项,以及本方案未明确的其它情形,均按深府令第292号等有关法规、政策执行。
5.2【特殊情况处理】
本方案未涉及的特殊情况,由大鹏新区葵涌办事处依据现有法
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 深圳市 新区 葵涌河 小流域 综合治理 工程 完善 房屋 征收