某物流园项目投资建议报告.docx
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某物流园项目投资建议报告
某物流园项目投资建议报告
1.广水都市概况
广水市,湖北省东北部,随州市代管。
位于桐柏山脉东南麓,大别山脉西端。
东部与大悟毗连,南部与安陆市、孝昌县相邻,西部与随州曾都区交界,北部与河南省信阳市接壤,自古为南北交通要冲,〝鄂北门户〞。
东西57.5公里,南北长78.75公里,总面积为2675平方公里,人口93万。
辖20个乡、镇、办事处,以及1个省管经济技术开发区。
政府驻地应山街道。
因有中国八大名关之一的武胜关而名扬四海。
自南北朝置县,已有1400多年的历史。
境内有徐家河、三潭两大4A级景区及中华山、大贵寺两个国家级森林公园。
是鄂豫物资重要聚散地,是西部大开发的桥头堡。
中文名称
广水市
外文名称
GuangshuiCity
行政区类别
县级市
所属地区
中国湖北省随州市
下辖地区
应山、广水、十里等
政府驻地
应山街道
区号
0722
邮政区码
432700
地理位置
随州市东部
面积
2675平方公里
人口
93万〔2020年数据〕
气候条件
北亚热带气候
机场
八里岔机场〔军用〕
火车站
广水站
闻名景点
三潭风景区、徐家河风景区、黑龙潭风景区、中华山森林公园
车牌代码
鄂S
1.1地理环境
广水市位于湖北省北部偏东,以平靖关、武胜关与河南连界,自古为南北交通要冲,素有〝鄂北门户〞之称。
地跨东径113°31′-114°07′,北纬31°23′-32°05′。
北与河南省信阳县毗邻,东邻大悟县,南接孝昌县、安陆市,西连随州市曾都区。
广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端,属低山丘陵地带。
地势北高南低,自北而南,山地、丘陵、岗地、沿河小块平原,依次分布。
山地占总面积的30.1%,丘陵占67.4%,平原占2.5%。
广水市属北亚热带大陆性季风气候。
冷暖适中,冬干夏雨,雨热同季,四季分明。
年平均气温在13-16℃之间,北部为13-14℃,中部为14-15℃,南部为15-16℃,南北温差2℃。
一年中,最冷月为1月,月平均气温2.3℃;最热多在7月,月平均气温27.9℃。
境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉,因受地质构造操纵和河流切割阻碍,呈北西一南东走向和北东一南西走向,可分为四个支脉,属桐柏山脉的有四望山支脉、大贵山支脉和中华山支脉,属大别山脉的有光头山支脉。
境内河流分属长江、淮河两大流域,狮河、损水、摄水三大水系。
北部以飞沙河、小河为主干,由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河;西部以樱水〔吴店河〕、徐家河为主干,由北向西南流入混水汇入长江;中部和东部以应山河、广水河为主干,由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。
1.2自然资源
广水市土地总面积264517.7公顷,其中耕地面积40686.7公顷,占土地总面积的15.4%;园地12553公顷,占0.5%;林地95222.6公顷,占36%;草地1033.8公顷,占0.4%。
城镇农村居民及独立工矿用地14159.8公顷,占5.3%。
交通用地1603公顷,占0.6%;水域26108公顷,占9.9%。
难利用土地84447.9公顷,占31.9%。
广水市已查明的矿产有32种,矿产地47处,探明储量的有11种。
优势矿产为:
重稀土钇、花岗岩、白云岩、高岭土、矿泉水、萤石、石墨、磷、大理石、滑石等。
专门以重稀土纪、花岗岩、白云石、高岭土、矿泉水为本市重要矿产。
广水市境内河流分属长江、淮河流域水系,共有大小河流337条,总长2418.5公里,均属间歇性河流,总流域面积2434.2平方公里,占总面积92%。
境内地表水资源,要紧为大气降水产生的地表径流。
年平均降水量990毫米,平均径流深351.6毫米,平均地表径流量9.3亿立方米。
在时空分布上,降水量集中在5至8月。
在地理分布上,降水量东部多于西部。
在气候成因上,丰水年十年一遇,枯水年五年一遇。
境内地下水资源贫乏,为无统一地下水体的贫水区,地下水量为2726万立方米。
因地表为丘陵地带,分布极不平均,虽部分低洼地区有地下水,但水位低,储量小,对农田灌溉无开发价值。
野生动物有一百余种,木本植物共有65科147属355种,竹类3种。
属国家二类重点爱护树种有香果树、杜仲。
属国家三类重点爱护树种有银杏、牛鼻栓、川桂、自玉兰、凹叶厚朴、青檀、三尖杉、中国粗桂、毛才味、大血藤。
草本植物更为丰富,仅药用植物就6类195科514种。
野生牧草300余种。
花卉100余种。
食用菌类有香菇、白木耳、黑木耳、平菇、蘑菇、松菌等。
要紧农作物有稻谷、小麦、大麦、棉花、油菜、花生、芝麻、豆类、薯类、大蒜、蔬菜、麻类、烟叶等。
1.3区划详情
广水市共辖3个街道办事处10个镇4个乡,共17个乡镇办事处,中华山、大贵寺、花山3个国营林场及三潭风景区和广水经济开发区,556个村民委员会,3701个村民小组,47个居民委员会,131个居民小组。
包括:
应山街道、广水街道、十里街道、武胜关镇、平林镇、长岭镇、陈巷镇、杨寨镇、关庙镇、余店镇、蔡河镇、吴店镇、郝店镇、马坪镇、兴隆乡、城郊乡、李店乡、太平乡、骆店乡、宝林乡。
1.4人口民族
广水市在原始社会已有人类居住。
自秦至南北朝刘宋历数百年后境内才有县的建置,又被视为〝边县〞、〝穷邑〞。
至唐宋始趋繁荣,但经宋元长期战乱,加之瘟疫蔓延,境内几无人烟。
至明洪武年间,虽有移民迁入,境内户不足干,人不满万。
据旧志记载,明洪武二十四年〔公元1391年〕广水县960户,6415人。
至明嘉靖十一年〔公元1532年〕也只1551户26355人。
清代社会有较长时刻的安定环境,人口增长较快,至光绪三十四年〔公元1908年〕境内已达74441户449710人。
民国年间,社会长期动乱,兵灾、匪患、荒旱连年,民不聊生,人口呈下降趋势。
至1949年境内人口374852人。
1955年突破40万,6年时刻,年递增5000人。
2020年,广水市常住人口人口93万。
[6]境内少数民族共有回族、满族、蒙古族、苗族、土家族、白族、壮族、维吾尔族、布依族、低族、拉枯族、藏族等12个少数民族,以回族居多。
2021年末全市常住人口76.37万人,比上年增加0.15万人。
城镇化率45.5%,比2021年提高1.64个百分点。
2021全年人口出生率为12.27‰,人口自然增长率为6.27‰。
全市出生人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)为121.02。
2021年末户籍总人口94.85万人,比上年略增,其中男性48.62万人,女性46.23万人;农业人口78.69万人,非农人口16.16万人。
1.5经济
2021年,广水市生产总值211亿元,增长11.5%。
2021年,全年实现地区生产总值228.04亿元,增长9.6%。
1.5.1第一产业
广水工业形成以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系,有60多种产品荣获国家和湖北省级创优、创新奖;农业形成了粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色,是中国粮食大县、商品牛和养蜂基地,湖北省重要的烤烟、蒜苔〔砣〕、银鱼、生猪出口基地。
在机械制造业建设中,中国风机制造基地广水市是湖北省风机制造科研开发的重要基地,湖北三峰风机、双剑风机、山力风机等6家企业总资产2亿元以上,技术水平在国内风机行业处于领先地位,产品畅销全国,并已出口到欧洲和中东地区,国内市场占有率达到20%。
食品加工业方面,水果、蔬菜、吉阳大蒜、珍稀食用菌、中药材、莼菜、银鱼、鳄鱼、黄牛等绿色农产品是国家、省级生产基地。
在医药、化工业方面,〔中美合资〕湖北同济奔达鄂北制药、湖北吉达药业、民族化工公司是广水市初具规模的现代化医药、化工企业,发挥现有130多个药品批号和乳酸加工专利产品的优势,扩大中药材GAP示范种植基地,新引进、研制开发中医药新品种8-10个。
在造纸包装业方面,广水市已成为湖北省再生纸生产基地,湖北广彩印刷、中山造纸包装、武胜纸业、金利包装公司等造纸、印刷、包装企业,年生产能力已达3亿多元。
进展新型建材业,广水市现有湖北永阳防水材料、宽敞丽固化工建材等8家骨干建材企业,要大力引进高新技术和高素养人才,开发新产品,引进资金新建GRC板材、内外墙环保涂料、地板漆、水泥压力输水管、加气混凝土砌块、石材为主的新型建材企业。
外贸加工产业,培养广水服装、科威烛业、茂全制帽等产品出口型企业,鼓舞〝三来一补〞外资企业落户广水,支持外贸企业开拓国际市场,扩大外贸出口。
2021全年实现农林牧渔业增加值47.6亿元,比上年增长5.2%。
其中,种植业26.3亿元,增长5.1%;畜牧业14.9亿元,增长0.9%;林业2.1亿元,增长7.4%;渔业3.3亿元,增长4.8%。
2021年粮食播种面积89.2万亩,增长5.5%。
粮食综合单产471公斤/亩,下降3.7%。
油料播种面积24.2万亩,下降0.5%。
蔬菜播种面积24.7万亩,增长3.1%。
水果种植面积8.2万亩,增长11.2%。
中药材种植面积0.8万亩,增长18.1%。
2021年粮食总产量达42万吨,增长1.6%,连续11年稳固在40万吨以上。
其中,夏粮产量10.3万吨,增长2%;秋粮产量31.7万吨,增长1.5%。
全年谷物产量39.6万吨,比上年增产18%。
其中,稻谷产量29.4万吨,比上年增长3%;小麦产量9.2万吨,增产1%;玉米产量0.97万吨,减产19.7%。
1.5.2第二产业
2021年,广水市争取企业扶持资金5000余万元,争取县域经济调度资金6700万元,规模工业总产值366亿元、增加值94亿元,分别增长21.7%、14%。
企业整合重组,新诚达收购利成制衣、西陇化工收购杜克化工、泰平再制造收购雷诺鞋业。
实施投资过千万项目78个、过亿元32个,已竣工投产45个。
新增规模企业32家,总数达198家。
推动企业治理、技术、品牌创新,新增治理创新达标企业30家、高新技术企业1家、省级工程技术创新平台1家,获省级以上科技成果鉴定8件、闻名商标3件、名牌产品1件,申报专利100件。
[8]
2021年,全市规模以上工业企业207家,完成总产值403亿元,增长10.11%,其中农产品加工产值160.3亿元,增长21.44%。
1.5.3第三产业
2021年,广水市引进资金63亿元,其中利用外资2150万美元;争取国家项目资金8.6亿元,完成全社会固定资产投资207亿元,增长25%。
华鑫冶金二期、广彩迁建、德润锂电池、二妹山风电等一批重点项目进展较快。
大力培养市场主体,积极进展旅行、商贸物流、信息服务业,消费需求日益扩大。
全年新增个体工商户7503家、限上商贸企业47家,估量社会消费品零售总额84亿元、增长15%。
外贸出口再创新高,新增出口企业4家,估量全年外贸出口7000万美元、增长32%。
财政收入16.6亿元,增长18.4%,其中地点公共财政预算收入7.4亿元,增长20.3%。
金融机构年末存款余额212亿元,较年初净增31亿元,增长17.2%;贷款余额59.6亿元,较年初净增11.9亿元,增长25%。
1.6社会事业
1.6.1交通
截至2021年,广水市交通运输有铁路、公路、水路。
境内有营运铁路2条〔京广、武康增二线铁路〕。
列养公路420.76公里,等级公路2469.85公里。
广水市水运航道等级偏低,港口码头设施落后。
共有通航河流〔府河〕1条,通航水库〔徐家河水库、花山水库、许家冲水库、高峰寺水库〕4座,通航总里程122公里,其中季节性通航里程就达106公里,占通航总里程的86.9%。
要紧作业码头有徐家河长岭、桂花、龙泉、骑龙、肖店、平林等,要紧运输为库区短途客运和物资运输,货种包括黄砂和农副产品、生产资料等。
全市共有要紧码头29处,年客运量60万人次,年货运量20万吨。
1.6.2教育
广水一中
2021年,广水市义务教育均衡进展,投入7000多万元加快标准化建设,学校面貌发生显著变化,高标准通过全省督导评估。
学前教育加快进展,改扩建幼儿园12所,扶贫助学、义务教育学校就餐〝一价制〞惠及了更多学生。
[8]
2021年全市学校共105所,其中小学68所,一般中学35所,职业高中2所。
专任教师总数6460人,其中小学3041人,一般中学3168人,职业高中125人。
在校学生75710人,其中女生35817人,其中小学生43278人,一般中学18099人,职业高中2463人。
幼儿园126个,在园幼儿18081人,其中女童8116人,学龄儿童入学率100%,初中毕业生升学率82%,九年义务教育巩固率98%。
1.6.3医疗
2021年,广水市公立医院改革平稳推进,合作医疗监管力度加大,公共卫生服务惠及民众,重大传染病防控有力,卫生应急〝五个一〞工程规范化建设体会全省推广,市中医院通过省二级甲等医院评审,通过湖北省十强疾控先进市验收。
1.6.4文化
2021年,广水市完成471个20户以下自然村广播电视村村通工程,群众性文体活动经常开展。
科技科协工作再创佳绩,荣获全省科技创新先进县市,通过全国科技进步先进市、科普示范市中期评估验收。
1.6.5社会保证
2021年,城镇居民人均可支配收入18850元,增长9%。
城镇新增就业4568人,关心下岗失业人员再就业736人,组织农村劳动力转移6685人,城乡劳动力就业培训5000人,发放小额担保贷款1200万元,扶持创业236人。
城乡居民大病医疗实现统筹,〝五项保险〞参保27.95万人次。
关爱城乡低保、农村五保、妇女、儿童、老年人、残疾人一辈子活,城乡低保实现扩面提标,年增加低保金支出672万元;改扩建农村福利院6所,建成市社会福利中心。
为2.3万名农村适龄妇女免费开展〝两癌〞筛查,为1.2万余名八十岁老人发放高龄补贴、百岁老人发放长寿补贴,为2200名重度残疾人发放生活补贴。
建成公共租赁房629套,都市棚户区改造开工建设1118套,新增租赁补贴400户。
2021年城镇居民人均可支配收入20769元,比上年增加1367元,增长7%。
城镇居民人均消费性支出12683元,比上年增长7.8%。
城镇居民恩格尔系数为37.4%,城镇居民人均住房建筑面积35.43平方米。
全年农村居民人均可支配收入11743.5元,比上年增加1273元,增长12.2%。
农村居民人均生活消费支出7828元,比上年增加750元,比上年增长10.6%。
农村居民恩格尔系数为41.0%,农村居民人均住房建筑面积39.67平方米。
1.7综述
广水市拥有悠久的历史积淀,丰富的自然资源。
它位于中国中原地区,是湖北省北部重要都市。
广水交通优势十分突出,京广、汉渝铁路,107、316国道分别从市境东西部穿境而过,又与京珠、汉十高速公路并肩相连,再由10号省道连接贯穿,形成了"六纵一横"的交通格局。
广水区位优势十分明显,南到武汉市148公里,天河机场125公里,北到河南信阳60公里,历史上一直是鄂豫皖边区的物资集散贸易中心。
通讯便利,电力充足。
目前,工业已初步形成了以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系,有60多种产品荣获国家和省级创优、创新奖;农业形成了粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色,是全国粮食大县、商品牛和养蜂基地,全省重要的烤烟、蒜苔〔砣〕、银鱼、生猪出口基地。
广水市已建成现代化十里工业基地,该基地地跨十里办事处、应山办事处和城郊乡三地,东至十长公路与应广公路连接处,西至十长公路与平伏公路交汇处,全长7公里。
近期详细规划面积4平方公里,远期操纵规划面积达到10平方公里。
2004年4月开始动工,〝七通一平〞建设差不多完成。
广水经济技术开发区、桐柏工业园区也初具规模。
广水是国内外投资者创办实业、经商、旅行的理想之地。
2.房地产市场概况
2.1广水市市场概况〔2021年三季度〕
2.1.1房地产开发投资情形
今年前三季度,全市共完成房地产开发投资73000万元,同比增长9372万元,增长比率12.8%,其中第三季度完成开发投资29065万元,同比增长11007万元,增长比率为37.9%;环比增长4821万元,增长比率为16.6%。
1-9月份,全市共完成房地产开发面积477228平方米,同比增长102497平方米,增长比率为21.4%,其中商品住宅374455平方米,3167套,同比增长73889平方米,659套,增长比率为19.7%;第三季度共完成商品房开发面积162873平方米,同比增长53244平方米,增长比率为32.7%;环比增长11305平方米,增长比率为6.9%。
,其中商品住宅开发面积136969平方米,1061套,同比增长30001平方米,247套,增长比率为22%;环比增长3394平方米,增长比率为2.5%。
2.1.2商品房销售情形
今年前三季度,全市共完成商品房销售面积307498平方米,同比增长28849平方米,增长比率为9.4%,其中商品住宅销售面积295746平方米,2376套,同比增长31872平方米,282套,增长比率为10.8%。
今年第三季度完成商品房销售面积104809平方米,同比增长24038平方米,增长比率为22.9%,环比减少6156平方米,减少比率为5.8%,其中商品住宅销售89624平方米,716套,同比增长9822平方米,84套,增长比率为9.4%,环比减少20636平方米,减少比率为23%。
2.1.3商品房市场供给情形
1-9月份,全市共核准商品房预售许可证项目15个,预售面积405408平方米。
截止本季末,全市存量房面积1136324平方米,其中商品住宅面积830392平方米,6384套。
可供销售的商品房面积818377平方米。
2.1.4第三季度房地产运行特点
2.1.4.1商品房开发、投资、销售同比上升。
三季度,商品房开发、投资、销售,较去年同期上升,一是部分开发企业加大开发投资力度,工程进度加快。
二是三季度新开工的楼盘比较多,加大了开发量,如:
三季度景弘地产开发永宏科技项目;淄博地产开发的詹王星城项目;福应地产开发的应山府项目等都相继启动,开发量迅速增加。
三是开发行为更规范,项目在开发过程中,基础设施、设备进一步完善,小区居住环境大有改善,提高了居住品位,刺激了部分消费者。
四是,部分开发商通过一系列的促销手段,也加快了商品房的销售进度。
五是三季度新开盘的楼盘较多,楼盘品质有所提高,购房者的选择空间更大,环境更加宽松,进一步加大了商品房的销售进度等。
2.1.4.2商品房销售价格稳固
三季度,全市商品房销售价格差不多稳固。
多层销售均价为2001元/平方米;电梯房销售均价为2825元/平方米,其中应山城区房地产商品住宅多层销售均价为2315元/平方米,电梯房销售均价为3116元/平方米。
广水办事处多层销售均价1804元/平方米,电梯房销售均价2298元/平方米。
2.2广水市商品房销售情形
2021年第一季度商品房销售情形排名
项目名称
销售面积
销售套数
多层均价
电梯均价
截止第一季度库存费
国际现代城
16364㎡
123套
3353元/㎡
3516元/㎡
439套
宝利都市印象
13416.31㎡
105套
3017元/㎡
3342元/㎡
177套
翡翠山湖
11392㎡
91套
3100元/㎡
3280元/㎡
228套
中懋和府
4889.98㎡
42套
-
2872元/㎡
154套
天湖马德里
4132.78㎡
34套
-
3183元/㎡
212套
盛泰城
4340.79㎡
34套
-
3076元/㎡
105套
水木三峰
3950.35㎡
32套
-
2702元/㎡
135套
瑞康华府(广办)
3211.5㎡
26套
-
2200元/㎡
268套
书香名邸
3073.3㎡
24套
3280元/㎡
34套
阳光华府
2443.54㎡
19套
-
2700元/㎡
14套
2.3在售要紧楼盘概况
1.应山府〔广水人文品质居住典范〕
●总占地4.5万㎡,总建面11万㎡,容积率2.25,户数578户。
●住宅均价:
3500元/㎡〔2021年1月8日开盘〕。
●商铺约于2021年10月1日开盘。
●优待活动:
认筹2万抵5万。
●特点:
处于〝一河两岸〞市政景观带核心部分,背靠山林,具备较好的环境及区位优势。
2.观澜郡〔高端美学大宅〕
●总占地面积6万㎡,总建面13万㎡,容积率2.0,规划户数956户,车户比1:
2。
●住宅及商铺将于2021年5月上旬开盘。
●优待活动:
认筹1千抵1万,日增百元;开盘日现场抽取宝马X1一辆。
●特点:
楼间距大,小区内生活休闲配套较先进;紧邻护城河,临河景观开阔;位于城区外环〔应山大道〕与十长线〔连接4镇的主干道〕交界处,且靠近高速出口,交通便利。
3.中懋和府〔广水一流的大型花园电梯洋房社区〕
●住宅均价3100元/㎡,少量底商待定价。
●占地面积4万㎡,建面11万㎡,容积率2.7。
●特点:
含1栋四星级酒店〔中懋国际大酒店〕;生活综合配套较完备。
4.翡翠山湖〔具有特色的国际建筑群〕
●占地面积为13.8万㎡,建面为37万㎡,容积率为2.74,户数2600户,车户比1:
2。
●住宅均价3300元/㎡,环湖别墅6000元/㎡,商铺均价9500元/平方米〔已售罄〕。
●
特点:
引进广水市政务中心,政府资源优良。
5.学府尚城〔高品质的生活住区〕
●占地面积4.2万㎡,建面12.6万㎡,容积率2.96。
●2021年6月28日开盘,住宅均价3500元/㎡,商场〔2座〕未开盘定价。
●优待活动:
送万元地暖壁炉等家居礼品。
●网曝负面消息较多,如许可前施工、私改容积率等。
6.云锦星城〔家居建材新地标〕
7.
2.4小结
1〕以新楼盘的小样本估测,市区楼盘均价约为3300元/㎡,在大量外出务工人员及大量房地产存量、增量的背景下,短期内房价上涨动力不大。
2〕新楼盘趋于低容积率,多为3.0以下,营造宽松舒服、乃至国际范的生活居住环境,也反应出本地市民对小区住房品质、面子精神的追求。
3〕在本地购房者,假设实行首付,那么必须为本地户籍,全款购房那么无限制。
4〕政府力推的〝一河两岸〞新城景观带,辐射效应强大,正在带动周边中高端楼市崛起;
5〕以〝一河两岸〞为代表的新城板块目前要紧表现为房地产及基础配套,实体产业规划及配套亟需赶上,凸显市工业基地进展空间大。
3.广水一河两岸都市综合体规划
湖北广水〝一河两岸〞〝一河两岸〞都市综合体规划位于广水市应山城区,以差不多建成通车的应山大道为主轴,以应山大道两侧沿线和应山河两岸为有机组织部分,以建设〝宜居之城,繁荣之城,山水之城,和谐之城〝为目标,为广水市政府着力打造的都市新名片。
〝一河两岸〞项目工程位于应山办事处东面,北起三里河桥,南至九里河大桥,东靠滨河东路,西临应山大道,全长约2.7公里,规划操纵区面积21.5万平方米,项目总投资近6亿元。
该项目以〝自然、生态、人文〞为总体设计理念,按照〝历史人文、都市底蕴、运动健康、生态湿地〞四大主题建设,旨在打造〝一条景观水系、两种空间形状、三个要紧节点、四个区域空间〞都市地标群。
应山大道连接广水市中心城区和广水南部麻竹高速公路,是广水市南部都市交通的重要孔道。
在广水总规中,将广水中心城区划分为北部的应山旧城公建居住综合服务组团和南部的城南物流商贸综合组团。
沿飞跃路、应宽敞道一部分和应山大道将形成广水重要的都市进展轴。
其中,应山大道位于进
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