牡丹园优质项目市调报告.docx
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牡丹园优质项目市调报告.docx
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牡丹园优质项目市调报告
人民大街牡丹园
项目市调报告
长春恒信房地产顾问有限公司
4月
一、市场客观需求
1、长春市经济概况长春市房地产市场概况
2、长春市房地产市场概况
二、市场调研某些
1、长春写字间市场
2、长春公寓市场
三、本项目SWOT分析
1、Strength(优势)
2、Weakness(劣势)
3、Opportunity(机会)
4、Threat(威胁)
四、以“兆丰国际项目”运做为例
前言:
咱们从我司操盘经验出发,基于客观房地产市场需求与规律,将人民大街牡丹园项目定位于一栋5A智能写字楼与一栋国际公寓双塔楼,或者是连体楼。
本此就市场调研某些详细解释。
一、市场客观需求
1.1、长春市经济概况
吉林省地区生产总值完毕4200亿元,增长14.5%,增速比提高2.5个百分点。
当前,在长春投资世界500强公司达到44户,都市投资环境得到很大改进。
,长春地区生产总值完毕1934亿元,增长率达14.5%。
第一产业增长值为190亿元,同比增长6%,占总体比重9.8%,历史上初次降到10%如下;第二产业增长值为942.7亿元,同比增长20.4%,占总体比重48.8%;第三产业增长值为801.3亿元,同比增长10.5%,占总体比重41.4%。
此外,全市开发区实现地区生产总值1005亿元,突破了千亿元大关。
汽车产业实现产值1460亿元,增长22%。
时汽车产业不景气,仍占全市规模以上工业总产值78.3%;,高速发展汽车产业所占比重却降到68.5%。
汽车一业独大局面明显改进,新型产业作用更加突出。
1.2、长春市房地产市场概况
1.2.1、高速增长经济速度将成为房地产市场强劲支撑点。
长春市是新兴工业都市,产业构造以“行走机械”为主,近几年来经济运营整体状况良好。
国家振兴东北老工业基地政策顺利实行,将使长春这座老工业都市得到更大发展空间,经济发展将进一步走强,近期国务院批准豁免东北1997年终前欠税,政策对于东北发展支持力度会更强。
1.2.2、房价将持续上涨。
长春市当前每年增量房交易量约为400万左右平方米,加上每年完毕
250万平方米棚户区改造,市场容量达到600多万平方米,增长三分之一以上。
250万平方米额外需求量投入到年增长量400万平方米长春房地产市场,一方面会引起房价上涨,随后是房地产开发商增量开发,对于长春这个经济不发达,房地产内需型都市来说,会浮现这样一种成果,就是某些房产空置,而需要住房被拆迁人却不一定能买到适当房子。
1.2.3、市场缺少精品,产品同质现象严重。
写字间与公寓市场概念炒作严重。
,长春市写字间市场供应持续
增长,新开工与上市项目达到10余个,总建筑面积277568平方米,同比增长51.5%。
二、市场调研某些
2.1、长春写字间市场
长春写字间市场从起步,市场始终需求不旺,产品参差不齐,通过
大跨度发展,浮现几种可以称得上真正写字间项目。
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
万晟大厦
南关大马路与二道街交汇处(绒织厂地块)
不详
吉林万晟房地产开发有限公司
凯悦世纪广场
宽城凯旋路与铁北二路交汇处
不详
财富大厦
南关人民大街与卫星路交汇处
不详
财富投资征询有限公司
国联商务楼
南关人民大街与卫星路交汇处
不详
吉林省国联集团有限公司
体育大厦
南关自由大路与亚泰大街交汇处
不详
吉林省七方房地产开发公司
晨光国际大厦
绿园西安大路与普阳街交汇处(普阳街4号)
3800元/平方米均
879007778790088887900999
长春建工房地产开发有限公司
宝迪克公馆
南关大马路与长春大街交汇处
4500元/平方米均
88766789
吉林信达房地产开发有限公司
新润天国际
朝阳西安大路与建设街交汇处
5288元/平方米起
8852511188523222
吉林省昌润房地产开发有限公司
岳阳富苑
南关长春市岳阳街与平泉路交汇
4200元/平方米均
8706855587060999
长春立信房地产开发公司
兆丰大厦
朝阳人民大街与明德路交汇处
7000元/平方米均
8691888886912222
长春长裕房地产开发有限公司
我时代
经济开发区卫星路以北,仙台大街以西
不详
吉林联华房地产开发有限责任公司
联邦国际大厦
高新区迈进大街与星火路交会处
4500元/平方米均
8508255585082666
吉林省冶金通大有限公司
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
鸿基名筑
朝阳西安大路和康平街交汇处
4750元/平方米均
850708888507099985081008
吉林省东方房地产开发有限公司
世纪鸿源
朝阳西安大路与同志街交汇处
7500元/平方米均
885786668857877788578888
吉林省金鹤房地产开发有限责任公司
商业联合新都(已售完)
宽城上海路与东二条交汇处
3500元/平方米均
2724888、2724999
长春房地产开发有限公司
磐谷国际商务港
高新开发区硅谷大街
2900元/平方米高
8553788885537999
长春高新建设开发有限公司
建设大厦
宽城上海路与北京大街交汇处
5400元/平方米均
8276699982770666
中韩情谊大厦
宽城辽宁路5号
5000元/平方米起
8611611186116222
长春银都(已售完)
南关新发路126号
4000元/平方米均
2724888
长春房地产开发(集团)有限公司
伟峰国际商务广场(已售完)
南关人民大街7088号
4900元/平方米均
8206680082066900
吉林省宏达建设开发有限公司
硅谷大厦
高新开发区硅谷大街1198号
3200元/平方米均
51078007819267
中达房地产开发公司
东泰钢材、建材大市场(已售完)
二道惠工路18号
不详
吉林省金实房地产开发有限责任公司
百聚商务广场
(已售完)
朝阳安达街9号
不详
长春维鸿房地产开发有限公司
吉发广场D座
(已售完)
朝阳西安大路
5200元/平方米均
吉林省吉发房地产综合开发公司
中银大厦(已售完)
朝阳西安大路127号
不详
89877088987718
长春国际商务中心
南关解放大路36号
3830元/平方米均
88664999
长春永城房地产开发有限公司
中天大厦
绿园普阳街48号
2800元/平方米均
8764199987642999
长春吉升房地产开发有限公司
阳光大厦
高新开迈进大街与卫星路交汇处
3500元/平方米均
8517288885172999
长春市筑业房地产开发公司
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
星宇名座(已售完)
朝阳建设街与解放大路交汇处(建设广场)
4900元/平方米均
85882688582066
长春星宇集团股份有限公司
21世纪国际
商务总部
南关解放大路338号
4800元/平方米均
8861755588617666
广泽大厦(已售完)
南关人民大街116号
不详
8972288
长春市大民房地产开发有限公司
以上从时间段上由近及远综合了长春市场上所有号称写字间项目,共三十一种,可以得出如下几点结论:
2.1.1、此前浮现项目主线称不上写字间,或是商住两用,或是借此操作,从硬件配套到软性服务都与写字间名称不匹配;
2.1.2、从去年开始浮现几种号称5A级智能写字间项目,第一次阐述了写字间定义,但与真正5A尚有很大距离;
2.1.3、上表市调资料中有五个正在筹办阶段新项目,据咱们掌握资料,真正能付诸实行项目只有1-2个;
2.1.4、以世纪鸿源为例,它区位优势远远不如本项目,但已达到了7500元/平方米,可以充分阐明长春市场对高品位写字间项目需求期待;
2.1.5、从内部掌握资料,在工程时间与人民大街沿线区位上,本项目可有充分迂回空间,没有其她产品可与本项目竞争。
2.2、长春公寓市场
酒店式公寓:
寓意为“酒店式服务,公寓式管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。
(详见附件)在中华人民共和国房地产市场,酒店式公寓正方兴未艾。
长春市场上公寓没有真正精品。
新世纪鸿源广场、宜家国际公寓等项目都放弃了精装修公寓某些,其她号称公寓项目但是是普通住宅一种包装宣传,与真正国际公寓原则相去甚远。
2.2.1、长春作为经济发展一日千里区域中心都市,其东北地理位置中心地位,以及对东北亚辐射性,产生了一批跨区域公司区域中心设立,其高档管理人员常年驻长春,对既可以办公又要满足家居感觉公寓有较大需求;
2.2.2、作为省会地位,各企事业单位机构驻长春分理处,浮现了私密性强但又不同于酒店住宿需求,高档公寓浮现便可满足这些人员需求;
2.2.3、长春酒店业近两年发展迅速,从高档香格里拉到中低档如家、星月等,消费者不同层次需求日益扩大,高档公寓对各种档次酒店自身就是一种补充,酒店业消费者亦是高档公寓客户群体;
2.2.4、高档白领、公司高管等高收入者以及灰色收入者,单一家居设施不能满足其社交需求,从基本吃、住到足不出户健身、游泳等,需要一种兼顾家居功能而又有高档会所功能产品,公寓正是满足这种需求有效产品;
2.2.5、长春国民产值一半来自汽车产业,它有大量外国高档管理者及技术人员,加上长春特有东北亚地理位置,外国在长春人员较多,高档住宅对她们过于长期,酒店不能满足其家居需求,她们对高档公寓需求较大;
2.2.6、入住写字间公司对形象规定很高,其业务客户自身就有居住需求,高档公寓浮现正满足了这某些客户需求,两者地理位置上零距离,正是互相有益互相补充,相得益彰;
2.2.7、高档公寓有效地需求对稳定、高效收益有很大保障,对投资客是一种较好投资产品。
3、本项目SWOT分析
3.1、Strength(优势)
3.1.1、独有区位优势,项目地位于人民大街核心地段,属是市内成熟商业区和生活区,交通便利,生活便利;
3.1.2、办公、生活配套齐全,周边分布机关、银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型居民住宅社区,特别是独有牡丹园和小朋友公园,更是本项目得天独有环境。
市政府规划将解放大路自人民银行至建设广场段打导致长春市CBD,届时本项目将处在CBD中心龙头位置。
3.1.3、人民大街沿线已经没有可供做为高档写字间与公寓土地,本项目土地自身已成为唯一性。
3.2、Weakness(劣势)
3.2.1、项目地上物关系复杂,各种因素不稳定;
3.2.2、项目占地面积较小,容积率较高,会给环境设计带来一定难度;
3.2.3、产品组合新颖,对日后销售会有一定压力。
3.3、Opportunity(机会)
3.3.1、市场对投资型物业需求增长;
3.3.2、长春市场没有一家把写字间与公寓优势有机结合产品;
3.3.3、市场没有高品质产品可供需求者购买。
3.4、Threat(威胁)
3.4.1、房地产市场大环境压力大;
3.4.2、项目竣工周期存在诸多不稳定因素;
3.4.3、资金链条问题。
四、以“兆丰国际项目”运做为例
我公司在上半年介入兆丰国际项目运做,项目定位为“商业(配套)、写字间、高档公寓”三者合一,当时长春市场没有一家真正意义上写字间,人民大街沿线更是没有,市场对均价5000元/平方米都持怀疑态度。
项目通过筹办,开是进入实质操作期。
人民大街沿线浮现了伟峰国际项目,它定位为单一写字间,是唯一可以和兆丰国际形成竞争产品。
动工较快,兆丰国际由于诸多因素筹办稍缓。
我公司联系了专业物业公司,从手续办理开始协助开发方工作。
上半年兆丰国际进入工地施工阶段,我公司制作了楼盘各种宣传品、电子楼书等。
伟峰国际从4200元/平方米起售,在施工节点上形成了明显时间差,兆丰国际从5280元/平方米起售。
咱们始终坚持“领先市场半步”操作理念,不跟风市场,亦但是分领先市场。
兆丰国际之因此没有定位为纯写字间就是从以上理念出发,商业(会议中心等)、少某些高档公寓作为写字间有益补充存在,与写字间相得益彰。
当前兆丰国际达到7000元/平方米,远远领先于市场,事实胜于一切。
结语:
基于以上分析,出于市场需求、项目位置等因素,将人民大街牡丹园项目定位于5A写字间与国际公寓复合产品,也是出于两者有机结合与互相补充,建议公寓占1/3或1/4,相信市场会印证此结论。
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