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之三到中国的西部去
到中国的西部去
主讲人:
山传海
时间:
2011年10月1日下午15:
45
【现场文字实录如下】
【主持人:
刘付志明】“到中国的西部去”这句话在今天我们思考的话更有他的社会意义和价值,“西部大开发”提出来以后,基于东部的发达地区以及中部的崛起包括西部,如果我们把中国的房地产市场一分为三来看的话,东部沿海他的土地资源包括他的空间大家都看得到是越来越少了,很多的开发商尤其是在深圳、北京、上海的开发商纷纷往外地拓展,尤其是往西部去。
中部也在崛起,我经常去一些全国的城市跑,我看到长沙、武汉给我们感觉到想当年的深圳、上海一样,开发得如火如荼。
西部我们看看包括昆明、成都、重庆、西安这些二线城市、三线城市给我们带来什么呢?
更多的梦想,这些梦想是有很多的企业包括服务商和地产人走过了很多路,他们给我们带来的更多的思考。
接下来由山传海先生,他是成都仁智地产顾问有限公司总经理,我们曾经是同事,他以一个市场研究的角度在深圳尺度调整公司策划总监到成都尺度的副总,先后在深圳、成都以及全国各地,尤其是西部的各个三线城市、四线城市、五线城市都有一些实践。
他给大家带来的一些分享,第一个是一个地产从业人员如何从深圳走到中国、走到西部,创造自己的价值,这是一个必然的选择。
第二,中国的房地产企业比如说深圳很多的开发商慢慢向外地拓展,向珠三角、长三角、环渤海去拓展,下一步包括很多的开发商已经进军西部了,我想要转型做地产或者是很多开发商在寻找一些商业机会的,这个是很有借鉴意义的。
第三,对很多的服务商他们也面临这些问题,西部我认为是中国未来房地产最大的个市场。
下面有请成都仁智地产顾问有限公司总经理山传海先生,大家掌声!
【山传海】各位下午好!
我是成都仁智地产顾问有限公司总经理山传海,我今天给大家介绍的是《到中国的西部去》,这个题目我觉得对深圳今年的秋交会来说是一个比较特别的题目,一个西部的职业经理人到深圳的秋交会讲一个关于到西部去的一个思想。
首先我想讲一个故事,我是03年到成都的,我当年到成都,成都有一个“深圳地产榕城会”在深圳做地产的人在成都组成了一个组织,我们当时只有十几个人,包括青年人包括很多深圳回去的,包括成都一些做广告代理公司的人,后来我们发展到几百人,这个其实表现了一个趋势,就是深圳大量的从业人员到成都去比较多的,我不敢说到西部有多少,到成都去是比较多。
首先我想介绍一下个人的经历,我是谁。
我2000年在深圳尺度作为一个职业经理人参加工作,从小策划师到项目经理再到区域策划部总监,2003年离开的时候已经初步具备了策划人的策划能力和管理能力。
03年的时候,我们成立了一家公司我被派到成都负责成都的业务,一共三个人,到04年我与成都另外一个人加上我五个人我们成立了成都尺度这个公司,除了我以外另外四个人全是成都的当地人。
2007年我自己做了一间公司就是现在的仁智地产,策划人其实有很多主观的一些包括偏执的东西在这里,所以我自己想成立一个公司。
我想说一个比较特别深的感悟,就是在2000-03年的时候我在深圳工作的时候每天晚上加班到10点甚至是通宵加班,甚至一个兴起不下写字楼这是比较常态的,包括现在华为提倡的“床垫文化”等等这种,当时其实我们都没有问自己“为什么”,来到成都以后突然发现原来生活还可以这样过,最大的感悟就是生活方式完全不一样,我基本是由中国最快的城市之一深圳,当时深圳在全国绝对是非常前沿的,来到中国最慢的城市之一成都,心里的差距是特别大的。
但是我觉得深圳的深圳我现在回头想当年在深圳的生活,虽然完成了职业经理人这样的一个历练的过程,但是生活上确实付出代价比较大,我认为我现在由当年的狂热的工作者到成都以后变成了一个享受生活的一个工作者,我觉得这个观念的转变是非常大的。
中国的机会将来在哪里?
我想就在西部,这是我的切身感受。
西部大开发已经10年了,从2001年开始到现在已经整整10年了,这10年的成就是非常明显的。
如果说我去的机会不是特别好的话,我认为第二个阶段是20年,这个阶段我认为带来了很多的机会。
我们说西部大开发的范围占中国2/3的国土面积,包括内蒙古、陕西、四川、重庆、贵州等等这些区域,幅员非常大,中国这些面积如果不发展的话将来会出大问题,所以中央现在无论如何花巨资保证这些区域的快速发展。
西部大开发的主要支持手段有几个,第一个是加强中央对地方的财政转移支付,占到地方财政的一半左右改变了原来地方财政不足的局面。
第二是加大了对地方基础设施的建设,包括铁路公路水利等的建设,这些量非常大。
第三是国家加大了西部开发的优惠政策的推动,跟当年的深圳和后来的上海的浦东政策基本上是持平的,这句话不是我说的是重庆的市长亲自讲的。
西部大开发的阶段划分,第一个阶段是打基础的阶段,2001-现在,整个10年在西部完成了基础的工作,这是比较明显的。
第二个阶段是加速发展20年,我认为一个区域一个城市只有加速发展房地产才会带来很多的机会,目前在西部确实出来了很多房地产投资的机会,大机会有,小机会更多。
我在西部曾经服务很大的客户,后来我自己做公司以后因为转向战略顾问这种模式,我服务很多的企业都是偏小,我最近从媒体上了解了一些珠三角、长三角制造业会有一些问题、有一些压力,有一些资金转入其他的行业,我认为这些资金应该参与到西部大开发当中去,我认为会有很好的投资回报的价值。
第三个是全面现代化最后的20年,区域如果完全成熟的话房地产的机会相对变少,我认为最大的阶段就是第二个20年,或者是“十二五”阶段西部有很多的机会,这个机会对资本来说是一个投资机会,对于从业人员也有很多创业或者是职业提升的机会。
第一步目前已经完成了,基础建设得到了很大的改善,具备了一个较好的投资环境,主要的城市开始承接产业转移,人力资源得到很好的培养。
我03年到成都的时候,成都基本上很少有深圳从事房地产到成都的人,后来又很多当时在深圳水平比我高的人,我在成都尺度的时候我们当时有12个硕士,我是最弱的一个,因为我是农大毕业的,而且我当时加入深圳尺度的时候他们已经做了很多年了,我当时连基本的容积率、什么叫退红线都不太清楚,我做了3年到西部去了,因为我觉得在深圳竞争的压力太大了。
我去得比较早,后来去了很多包括世联的一些副总,包括很多的前辈级的人物去了以后,我在成都我敢说他们名气没有我大,因为我去得比较早。
第二步这是我们今天要探讨的一个关键,这个机会已经凸显出来了,主要城市已经步入快速发展的通道,中央向西部的投资会爆发式的增加。
我们看“十二五”的规划大量的资金投入西部,尤其是成渝经济圈、西部一体化、新疆这三个钟点的领域投资非常大,主要的城市人口质与量都会较快地提升。
成都的房地产从业人员跟深圳的房地产从业人员差距比较小了,基础建设从加速状态会酉空间突变带来的一些机会,这可能在珠三角、长三角很难有这种机会了,但是在四川整个西部地区仍然有这样的机会,原来的区域不适合居住,突然得到了很大的改变房地产突然变得可行。
产业进一步大范围转移,带动地产产业升级。
四川在建高速公路达到34个,总里程3590公里,在全国各省区的排位有07年底的11位提升到第1位,每月开工高速公路100公里以上,全省建成和高速公路总路程达到5893,在07年的12位提升到第2位仅次于山东。
大家都知道青城山,但是现在到成都已经通了铁路,08年开始建设2010年完成,只用了两年未来完全可能成为第一居所,北京到上海现在两个小时上班都比较正常了,城际铁路转到北站然后转到地铁1号线,一个小时左右的交通时间都能够接受。
根据最新的规划铁道部与四川省签署的部省纪要,到2020年四川有26个铁路建设建成使用,投资达到4230亿元,新建铁路5400公里,全省营运铁路从3千公里增加到8千公里,十年左右的十分翻了3倍,如果我们现在在长三角、珠三角很多的机会错过了我们在四川还有很多的机会。
2010重大招商引资项目,富士康已经落户成都了,目前的生产规模是3万人,将来要扩大到20万人,这代表了产业转移的趋势,台湾的人保集团也开始落户了四川。
我最熟悉的还是成都,成都的这十年的变化真的是用“日新月异”来形容,真的有当年深圳的气象,工业现代化、城市空间布局、城乡一体化、全球化与信息化,这些基本上欧洲一百年的时间在成都用十年的时间,真的变化非常大,原来我们二环以外都是农田,我经常去这些农田看一些新的地块,现在三环以外很多房子在修了,这十年的变化确实非常巨大,由一个中国西部的城市跃居为世界有影响力的城市,成都现在在世界都有影响力,因为摩托罗拉、英特尔都落户成都,世界500强有几百家落户成都了,摩托罗拉、富士康、人保等等都成为西部开发的一个引擎。
中国房地产比较活跃的地区都是人口比较密集的地区,截至2010年11月1日零时,成都常住人口1400万,十年时间增加了将近300万的人口,总数在重庆、上海、北京之后,排名全国各大城市第四位,副省级城市第一位。
我一直以为广州的人口是比成都多的,但是我现在发现不是的,成都的人口除了直辖市而且这三个直辖市以外是排第四位的,为什么成都的房子卖到一年消化量2400万平米,深圳去年的数据只有300万平米,房地产就是一个人的行业。
综合竞争能力全国排名第九,仅次于上海、北京、深圳,他的金融环境跟深圳比还是有差距的,在西部排第一位,原来一直说重庆和成都到底谁是西部的老大领头,但是经过地震以后本来是重庆领先的,但是经过地震以后中央大量的投入全部落在四川上,他有一个灾后重建的要求,成都现在变成的经济指数非常高。
幸福指数,作为当年深圳的一个职业经理人,我觉得回头看并不怎么幸福,但是回到成都以后发现生活原来可以这样过,人完全可以处理好生活和工作的关系。
成都的幸福指数仅次于青岛和杭州排第三位的,这是非常明显的。
在2010年GDP全国排第13,GDP跟深圳的城市差得比较远了,深圳排全国第4。
成都有一个特点,很多开发商在深圳市没有项目可能在上海也没有项目,但是他一定是在成都要有项目的,因为中国2/3的国土,中国代表了房地产开发的一个全世界的走势,有一种走势是“世界的一半开发在中国”,我认为“中国的一半有2/3在西部”,这个量太大了,所以很多中国大型的公司我们举一个例子中海、万科在7、8年前就已经进入成都了,为什么进入成都,我们看这个数据,2010年成都土地成交量36999亩,深圳同期成交土地只有7050亩,差不多是深圳土地成交量的5倍。
2010年成都住宅成交量2412万平米,同期深圳成交量321万平米,这两个城市的比较我们看到现在成都很多的项目吸引了很多的人,前一段时间东莞、北京、上海的开发商到成都学习一些开发模式,他们都很惊讶,成都很多的产品做得在全国比较前沿,我说为什么会做到全国比较前沿,因为我在一线城市做的项目比较少。
他们说就是因为在成都开发基本跟华人圈、香港、新加坡大陆的一线品牌公司直接竞争。
没有哪个城市的本土开发商像成都的本土开发商这么强,因为他在7、8年前已经跟中海、万科直接对抗了,现在直接跟九龙昌等等这些竞争的压力导致了当地的开发商成长得特别快。
所以说成都已经成为大型、超大型房地产开发的一个俱乐部。
2010年成都的房价这么大的一个开发量,这么热的开发区域,但是房价在全国排到第三十名只有6千多块钱,我们知道2010年的数据,但是西安也达到了6100元,2010年乌鲁木齐达到5千多块钱,成都的房价真的很低。
所以我认为他最大的一个特点是风险相对比较小。
进入成都是占领西部的一个战略性选择,成都已经进入一线城市的行列,原来有一个媒体曾经把成都叫做“中国的第四城”,他的经济总量、人口总量在西部的影响力其实都可以进入一线城市了,西部大开发论坛上我看到这样一句话,“别一说西部大开发就说成都,成都能代表西部么?
”成都确实不能代表西部,但是成都位于西部,是西部大开发的引擎,是中国大城市群的战略,在西部首先就是成渝经济圈,现在除长三角、珠三角、京津冀以外就是成渝经济圈,重庆的两家新区跟天津的滨海新区是一个定位,成都马上运行的是天府新区,跟滨海新区和重庆的两滨新区是同一个级别,天府新区的级别跟重庆市的级别是一个级别,这体现了西部大开发中央的一个重大的投入。
所以说很多的开发商进入成都是进入西部的一个战略性的选择,我们在座很多的外地的开发商,比如香港华人置业的一些企业进入成都第一个项目部求盈利但求品牌,因为他要进入中国的西部,重庆第一站。
我刚刚讲了四川和成都,还有一些其他的机会,西部大开发的重庆十年,这也是一个翻天覆地的变化,高速公路西部大开发之前重庆只有100公里的高速公路,重庆的地形确实比四川还恶劣一些,修路的成本很高,西部大开发以后每年竣工使用300公里,GDP涨了5倍,财政收入涨了10倍,很多的大型企业落户重庆,重庆全国的开发商也比较多。
我比较看好重庆未来的房地产开发,因为重庆代表了中国目前的一个经济结构农村人口比较多,大量的农村人口转入城市以后会有很多的住房需求,而且重庆目前很多的做法其实就是中国改革的很多的样板,受到了尤其是香港和西方的很多经济学家的肯定,包括他的住房的建设,包括整个社会的改革,包括经济的改革。
还有西安,西安是中国第三“国际化大都市”,我不讲他的金融总量和服务业的行业,来中国很多的人知道三个城市,北京、西藏拉萨,然后就是西安,很多的外国人士就是这样认知,因为地上的文物西安在全国排第一位的,历史古都在国际上影响比较大。
西安西部大开发以后做了一件事情就是曲江西部的开发,当时是一片的农田,后来把曲江打造得非常成功,所以曲江开发非常成熟了,光中海在那个区域就六个项目,西安目前正在开发的一个新区是大明宫,他是原来的曲江的整套班子做大明宫,西安的房价有很好的空间,西安作为西北五省的领头羊他的升幅非常高,他目前的房价跟深圳差几千块钱,他的供应量和销售量基本持平的。
西安进入的开发商,万科、中海、龙湖、绿地、和记黄埔等一线的开发企业大量云集余次,主要是云云集在曲江,这些企业主要积聚地是大明宫这个片区。
还有乌鲁木齐,我认为将来中国的一个投资的重大热点不只是西部的热点,他的投资力度、他的起步速度、他发力的程度都会超过重庆、成都、西安,这是中央很多出于政治的需要、社会的需要进行大的投资。
我们只看一个数据,“十二五”期间31家央企计划在新疆投资9916亿元,一万亿啊,中国2008年抢救经济的时候只投了四万亿,一万亿投在一个省而且是央企,包括刚刚说的兰新铁路第二爽线还有三北大通道,乌鲁木齐面临很多的人员居住的调整,包括房价有快速上升的一个空间。
乌鲁木齐我们举两个例子,这个区域不是进了多少的大开发上,而是一个有品牌有实力的开发商进入这种区域他的竞争程度变弱以后他会获得多么强烈的超额利润,我们绿城,绿城我觉得很奇怪,他在西部没怎么进行开发,绿城乌鲁木齐有三个项目,玫瑰园、定向花园、百合公寓,2011年他的平均价格是5444元,绿城百合公寓是1.5万元,定向花园6800元,这是非常高的利润,而且拿地不是通过招拍挂而是通过当地具有土地的企业进行合作,土地的成本比一般的企业低,利润也高很多,我跟他们乌鲁木齐的绿城高总吃过一次饭也谈到他们企业的发展,所以他们在乌鲁木齐尝到甜头后面的开发加快,因为他的利润实在太高了。
2009年中国保利集团与新疆签订战略合作框架协议,将在新疆投资1千亿,用于矿产资源勘探开发、房地产开发和文化艺术经营。
2010年恒大斥资200亿建在新疆首个项目五家渠金碧天下,首期用地2200亩,恒大是一个比较清晰的的企业,新疆的机会主要是集中在乌鲁木齐,我在新疆做过很多的项目,我们目前也做一个,主要是在乌鲁木齐。
我今天想说的是投资西部,三线城市具有很好的机会,这种机会比如说追求利润本身的一个原因,另外我觉得追求安全性,房地产现在从业未来的这种在行业投资的话可能会越来越大,在西部或者是三四线城市的开发会得到一个很好的安全性。
但是我觉得有些城市贡献也会比较大,比如说绵阳,中国的导弹、核武器基本上在这里进行研发的,绵阳的九院是一个中央的研究院,他每年消化300万平米今年供应900万平米,并不是说三线城市全都安全。
还有一些城市局部房价上涨过快,比如四川的南充,万科包括绿地包括兰光都进入南充了,最近房价已经上升到7千左右了。
还有西昌基本上均价在1万左右,西昌有一个特点是外向型比较强,四川省在休闲度假比较好的地方就是西昌,这里的阳光比较好。
但是有些城市具有很好的机会,比如雅安,雅安地少人多房地产需求一直处于饥渴的状态,还有四川的宜宾五粮液的基地,民间的财富非常大大家房子提供量非常少。
还有达州这种区域性比较强的城市。
投资西部四五线城市的机会最大,我目前在四五线城市投入的精力比较大,我认为这个代表了中国未来房地产开发的一个主流的趋势,尤其是人口大县、经济大县、自为中心大县,四川人口过百万的大县有30多个,我觉得具有很好的一个投资机会,尤其是在一线城市具有一定的资金,但是开发经验不是特别多,甚至没有开发经验的这些企业,我认为把资金投到这里的话也可以非常安全地获得利润。
四五线城市最大的问题是被二三线城市附属化、边缘化,但是在西部由于地理交通的原因,有些四五线城市相对独立,消费力倾向于内部消化,赴外地买房的现象比较少,房地产相对比较活跃,比如重庆的秀山离湖南和重庆都比较近,他两省有几个小时的车程,相对比较中间,他有一个非常好的内部消化有一个非常好的内部上升的通道。
西部开发模式的选择,在西部开发有一些模式在一线城市或者是珠三角、长三角这种已经不具备了,比如说一级土地整理的模式,我认为现在深圳这种区域也很难了,还有一个商业复合地产的模式或者是城市复合地产的模式也很难了,下一步农业复合地产模式是成都和重庆很独特的模式,农业可以拿来做地产这不太一样,因为成渝是中国城乡统筹的试验区他有很多的新政策,社会主义新农村建设。
还有农村的一个复合地产的项目。
一级土地整理模式,由于政府的资金比较缺乏,县级城市最需要一级土地整理商,很少有企业愿意进入普通县城进行一级开发,我相信很多的企业不愿意在西部的县城进行一级开发,很多的企业抱着这种愿望的。
我们有一个客户,将自己定为县域的开发商,用四年左右的时间由一个四线城市的开发商转变成川内外九个项目的城市运营商,最近变成十个项目了。
他们先签订县域城市的一级土地的整理协议,然后通过快速的二级开发带动土地的升级,实现盈利后再进行大量的基础设施建设,具有很好的经济效益和社会效益,不仅仅是经济效益,很大程度上同时改变了县的城市现状,这是非常成功的,我给企业做长期的顾问,他很多的项目都是政府主动邀请他去的,他确实能够在很短的时间改变一个县的招商引资、居住、整合形象的这些环境。
这个模式最大的好处在于获取土地的成本比较低,尤其是在二级开发完成一两期以后地价往往成倍增长,使得后期开发的成本非常低。
相对竞争对手的话可能土地成本只是别人的一半或者是1/3,其中他有一个项目只是别人成本的大概1/10,成本非常低。
最关键的是这种方式可以大大减少前期土地的占款使的较小的资金可以运作很大的土地,比如100万每亩的地价如果拍卖200亩很正常的,要马上支付2个亿资金,在拍卖完一定时间要全款付完的,如果是土地整理可以挂牌开发土地,如果你是整理1千亩可以先把200亩挂到你头上,以市政建设工程款来做土地的开发款,我做土地的开发我要修路,我要修大行的场馆体育馆、公园,我要用这个钱抵将来的土地款,这样有时间差。
虽然这些建设也要马上启动,不能先卖房子后启动这种基础设施的建设,但是不需要立即全部支付,因为工程有一个时间,一般是3-5年才能完成,而且还有材料、工程单位的垫款,比如修路可能有市政公司给你垫款,你修场馆或者是政府的办公大楼,可能有建筑公司给你垫款,这样的话会导致你的前期占款量基本上转移给别人。
本来2个亿你马上要付出的,但是实际上你只投了1千万,事实上你要支付5千万,但是其他的4千万是材料商、建材商进行垫款,本来是2个亿启动的例子你1千万就可以启动了。
而且这种开发一定要一二级开发联动,中信在成都做了一个象木业是土地整理的项目,我认为他不是这么成功,因为他是纯粹的一级开发商,他没有二级开发的话进行资金的迅速补充。
我的客户是二级开发迅速跟进,我在工程刚刚用了1千万,我开发销售已经回了1个亿了,非常成功的案例,关键他除了经济效益以外有很好的社会效益,这是非常难能可贵。
我举一个例子,这个公司目前在四川西部项目的布局(见图)范围非常广,这是四川省的地图,他用了大概不到十年,最近2-3年完成了,他两年前只有两个项目在做,迅速变成九个项目,这是一个很好的战略模式,而且非常清楚。
这是他第一个城市运营项目而且是最成功的一个城市运营项目,别的政府主动找他来谈的话他一定把这个政府的领导拉到这个项目来看。
他用两年的时间改变了农业人口大县落后的局面,是中国的柠檬之都,柠檬这种东西在这里生产的量比较大的,这里面修建了一个政府大楼,这是开发企业修的、土地整理的企业修的,这是市政广场、青少年宫、南山很大的一个公园也是企业来修的,这些加在一起5.3亿,资金非常庞大,企业为什么能够做得来,很多是通过工程抵款,我帮你修将来冲抵的,而且资金分计划完成。
这个项目企业获得土地一级签的协议是1千亩,开发商投入只有3千万,资金占用了3千万,他怎么操作的?
他跟政府签完协议以后,政府说“你有没有这么多钱?
”他说“我可以打保证金”,政府说“你打多少?
”他说“3千万”,他签完协议以后把3千万打到一个公款的项目,这个3千万是不能取的,他然后用这3千万他自己的钱到银行做低压贷款出来1500万,开始做公路、政府大楼,政府大楼很快修了修一个政府大楼1、2千万做得很好了,1500万修路、政府大楼和广场,他跟政府有一个广场,协议签完以后3个月之内把200亩地挂到我企业的头上,政府觉得也同意,因为对当地政府来说是最大的一个事,而且会完全改变当地县域现状。
2个月后他实际花了几百万的资金拿到土地证,通过快速开发半年以后开盘卖出1.2个亿,他用1500万干了一级土地开发的事情当年回款1.2个亿,经济效益太牛了,这个项目我当时是在中部去参与进行顾问的,已经进入房地产开发阶段开始进入顾问的,为什么他能够做到这一点,你在深圳不可能有人跟你这样谈的,因为深圳人太有钱了,但是在西部很多政府愿意跟你谈,因为太缺钱了。
西部很多民间是有钱的,包括四川很多人出去做生意做得很成功,但是农业政府人口大县、农业大县,很多的财政是维持政府的基本运转没有了,政府想修一个办公大楼、想做一个基础设施、想修一条路确实没钱,所以政府可以把条件让得很好很高出来,但是政府得到的也很好。
这个政府大楼一年以后承建,不到两年的时间政府搬过去了,当地的政府说自己用十年的时间未必修得起这个政府大楼,因为在新状态下政府融资的平台取消做不到了。
所以西部大开发完全有机会,如果在深圳开一个厂,我接触其他的行业转到房地产行业的,比如说做皮革的、做加剧的很多行业,甚至做建筑公司的,一年我接触海宁一个最大的企业,他一年销售额100亿,我当时尊敬得不得了,我说1/100的利润起码有一年有10个亿,他说不是的,一年只赚1个亿,我就不知道这个企业为什么要做这个事情了。
他下一个目标就是抓向房地产。
我们这个项目是自有资金3千万,当年回款1.2个亿,3千万出完之后不用再出任何钱,而且获得了1千亩的土地协议,而且这个地价就是这么多钱,如果超出这部分的话我们政府和企业之间有一个协议,我看到过这个协议,关于地价超出的话,别人拿走怎么办我拿走怎么办,当然当地的政府现在在四川省都是城市运营的一个典范,很多西部的一些县上的领导都到这里学习,这真的实现了一个双赢。
第二个例子是雅安的,我不知道大家听说过雅安没有,雅安是一个很小的地级市,只有20万人口,雅安是背山面水的城市,没有土地,除了江就是山。
雅安只有20万的人口,很多人会到7、8公里另外一个县上买房子,我这个客户看到这个机会在雅安的草坝离雅安城区10公里的位置圈定了1100亩土地进行开发。
这是雅安市政府汝城区的书记和区长邀请他们来开发,我认为他是一个很小的企业,他们当时拿3千万出来都很艰难,但是他已经成为全国邀请了就向
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